劉宇晴

摘 要：伴隨著我國經濟社會的發(fā)展，我國房地產業(yè)已經成為新的經濟支柱性產業(yè)。住房作為特殊的商品，對于地方社會和諧、人民安居樂業(yè)有著重要的影響，但是受本身局限性的影響，我國房地產在銷售和建設過程中存在著一系列問題。本文就當前階段我國地方政府在住房管理中應發(fā)揮的職能從博弈角度進行了簡單的討論。

關鍵詞：住房市場管理；地方政府；博弈行為

現(xiàn)階段我國房地產業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，已經成為我國國民經濟增長的主要增長點，商品房住房產品更是和廣大人民生活聯(lián)系密切，對社會和諧穩(wěn)定、人民安居樂業(yè)有著重要的影響。當前階段，我國房地產業(yè)受到我國當前市場因素的制約，在建設以及住房出售的過程中出現(xiàn)了一系列問題，造成了部分高檔房剩余、中低檔住房不足，廣大人民群眾購房困難的局面。我國地方政府作為地方土地的擁有者，在房地產業(yè)發(fā)展的過程中發(fā)揮著消費者、房地產商兩者溝通的重要橋梁作用。當下，我國地方政府應該如何強化自身職能，加大對住房市場的管理呢？本文從博弈角度總結出以下幾條論述。

一、我國地方政府在當前住房市場中的職能定位

市場由于自身原因，在進行某些商品競爭銷售的過程中會產生一些不可避免的紕漏，這些紕漏導致了商品的價位與當前市場消費者消費能力不協(xié)調，出現(xiàn)一定的通貨膨脹或者通貨緊縮的現(xiàn)象。而住房作為特殊的商品，對社會穩(wěn)定及人民安居樂業(yè)有重要影響，因而在住房市場的發(fā)展過程中，地方政府作為土地擁有者，應當積極加入到住房市場銷售過程中。政府在住房領域中的職能定位主要表現(xiàn)在兩個方面：一方面是維護住房市場的秩序、規(guī)范市場，界定相應的住房法規(guī)和房屋產權，利用財政和傾向性指導政策控調市場；另一方面是通過建立健全社會保障房體系，滿足廣大經濟收入較低人群的住房需求，維護社會的穩(wěn)定，彌補市場房地產業(yè)留下的紕漏。

二、地方政府在住房市場中與房地產商的博弈行為

地方政府作為土地的直接擁有者，是連接房地產商和廣大住房消費者的橋梁，在住房市場中有著不可替代的作用。地方政府可以通過建立土地招標拍賣制度、建立穩(wěn)健的土地交易市場秩序協(xié)調住房市場關系，也可以通過規(guī)范性政策方針指引房地產商的住房價位，使其住房價位降低到消費者可接受的范圍。

由此可以知道，我國地方政府在住房市場中與房地產商的博弈行為主要存在于兩個階段：

第一，土地交易過程中地方政府與房地產商的博弈探究。土地作為房地產業(yè)的基礎，是至關重要的先決條件，而廣大地方政府作為土地的直接擁有者，如何對土地進行交易，這對后期住房市場活動有著重要影響。其中，就土地使用權的土地招標，目前我國地方政府主要實行兩種方式，分別為一級價格密封拍賣和公開拍賣。其中，公開拍賣制度引進了市場競爭成分，使土地資源被開發(fā)能力強、資金雄厚的土地使用者獲得，有利于城市土地合理利用和集約利用。而投標人在按照招標文件的要求編制標書后，在規(guī)定的時間里將標書密封投入指定標箱，出價最高者獲得出地出讓權，屬于一級價格密封拍賣類型。采取一級價格密封拍賣方式，在整個競標過程中，競標者并不知道其他投標者的出價策略，只能根據(jù)自己對競拍土地的估價和對其他投標者估價的判斷來選擇自己的出價，這是另外一種形式的靜態(tài)博弈行為。

在土地競標過程中，根據(jù)博弈要素之間的聯(lián)系，可以將土地拍賣中的參與人包括房地產商和地方政當作局中人，土地的拍賣流程為博弈過程。政府在土地拍賣過程中，如果土地價格過低，則會在無形之中影響到國家的經濟效益，但是如果土地價位過高，則會造成住房市場后期住房單位面積過高，最終導致住房市場的發(fā)展不均衡，引起社會動蕩不安。而且在土地拍賣中還出現(xiàn)開發(fā)商陪標、地區(qū)政府內定等不符合雙方公平競標的行為。新形勢下，加強制定土地使用權拍賣規(guī)范，已經刻不容緩。

第二，在住房銷售市場中，地方政府和開發(fā)商的博弈行為研究。首先建立博弈模型：假設地方政府和開發(fā)商的收益均由房價決定，二者的收益系數(shù)都是關于房價的遞增連續(xù)函數(shù)，且邊際收益出現(xiàn)遞減態(tài)勢。分別設定a、b為地方政府和房地產開發(fā)商的利益，c、d為土地價格和商品房價格，則可以根據(jù)函數(shù)關系式——市場住房銷售中地區(qū)政府和房地產商利益遞減數(shù)學模型函式Q=a（總）—b（彈）p，其中a（總）為市場中出清價格，即將產品全部賣出的價格，b（彈）為商品需求價格的彈性范圍而且b>0，范圍在（1,2），通過對價格博弈模型的推算，可以得到以下表格。

[&地方政府最優(yōu)解&開發(fā)商最優(yōu)解&土地出讓收益和出讓金比例&正關系&——&商品住房容積率&負關系&正相關&從價稅率&負關系&正相關&住房建筑成本&——&正相關&]

通過表格，可以得到地方政府和房地產開發(fā)商之間有關制定商品住房價格的博弈關系，要滿足地方政府收益，就必須實現(xiàn)前提條件商品住房的容積率，從而制定符合當?shù)厥袌霏h(huán)境的從價稅率規(guī)范當?shù)氐淖》渴袌觥６诋斍半A段，土地轉讓作為當?shù)氐胤秸找娴囊徊糠?，地方政府收益隨著出讓金的收入增大而收益增長，土地出讓金的收入和土地出讓的價格及數(shù)量呈現(xiàn)正比例關系。根據(jù)分析函數(shù)式可以得到出讓價格和住房價格是同方向變化的，因而，就當前住房市場價位調解中，政府出讓金所占出讓金的比例越大，即本地政府收益減小，可以很大程度上降低當?shù)刈》渴袌鲋蟹康禺a開發(fā)商的住房建設成本，從而在住房銷售終端降低抓方價位，給廣大住房購買者提供較為經濟的房源。在推算函數(shù)式的過程關系式時不難發(fā)現(xiàn)，商品房住房積率對商品房的價位以及雙方的利益也有著較大的影響，當商品房住房容積率變大，單位土地內可居住面積變大，這就變相提高了原有固有土地的面積，可以有效提高地區(qū)政府的土地收入與房地產商收益。從一定程度上講，高的建筑物和多增長出來的住房面積，可以滿足更多的住房需求者，對穩(wěn)定住房價格和住房終端價位有著重要的影響。此外，住房建設的類型與住房成本的提高也會在無形中增加地區(qū)政府和房地產商的經濟成本，在當前高端住房市場供大于求的現(xiàn)狀下，大量高檔住房無法銷售會影響地區(qū)政府的收益以及房地產商的收益，而中低檔階層的經濟適用房市場則出現(xiàn)供小于求，導致了市場中中低價位房價超出原有的合理性價位，出現(xiàn)價位偏高甚至嚴重偏高的現(xiàn)象，導致目前高檔住房銷售價格較之正常水平較低，而中低檔住房由于供求關系的影響出現(xiàn)價格偏高，多數(shù)中低層廣大住房購買者無法實現(xiàn)住房購買，影響了社會的安定和人民生活。

三、地方政府在住房管理中的博弈行為評價

通過對上述地方政府在住房市場管理工作中各個政策工作博弈行為的敘述，在分析博弈數(shù)表函式之后，可以清晰地得出：土地擁有者地區(qū)政府在住房管理市場中有著重要的影響力，通過前期土地出讓招標會過程號召更多的開發(fā)商參與投標，從而獲得較高的土地價位，保證國家的利益。拍賣的過程中，地區(qū)政府通過對價位的再控制保證后期住房市場價位不會出現(xiàn)過高的后果。此外，在買拍出讓的過程中最終競標者雖然付出了較大的代價，但是通過住房積率和住房面積的擴增卻可以開發(fā)出更多的固有土地的利用空間，通過加高樓層或者提高住房檔次來提高自己的收益。在住房銷售市場中，通過探討地方政府房地產商的博弈關系，可以發(fā)現(xiàn)政府的最大收益取決于當前地區(qū)市場環(huán)境中廣大消費者對某層次住房的熱切需求的影響，還與從稅率有關。從稅率的提高可以從開發(fā)商那里得到更多的土地轉讓費，但是也會在無形之中增加了住房的成本價，從而在住房市場中影響到廣大的住房購買者購買熱情，導致了住房銷售量的減少政府收入間接減少，房地產商收入相應減少。近些年，我國中低檔次商品房價格受到市場上供小于求的z關系影響，有了較大的增長速度，導致現(xiàn)有廣大居民的商品房支付能力下降，尤其是低收入人群，無法滿足其剛性需求。為遏制現(xiàn)有的不斷增長的中低端商品房價格，廣大地區(qū)政府要通過自己在住房市場中所擔任的角色職能，建立健全合理的土地轉讓與住房銷售利率框架，從而在固有的土地上通過構建大容率的商品房，進一步提高土地利用效率，在較低價位的框架下真正實現(xiàn)國家利益和房地產商的利益，同時讓廣大中低層收入者能夠滿足自己對住房的剛性需求，維護社會的穩(wěn)定。為此，我國在住房市場管理問題中表現(xiàn)出了高度重視，并且頒布了相關的政策法規(guī)，各地地區(qū)政府需要嚴以律己地進行政策的落實和實施。地方政府在住房管理工作中不僅僅要認識到自己是土地的擁有者，更要認識到自己是住房管理中的實施監(jiān)督者，一方面追求國家利益和本地區(qū)經濟的發(fā)展，另一方面還要確保社會的穩(wěn)定以及廣大社會成員的住房需求能夠得到及時的滿足。在新的社會條件下，要解決大部分低收入群體的住房困難等相關問題，保障社會的安定，即能夠有效地控制住房市場的整體運行，既規(guī)范開發(fā)商的中間地位和實施地位，又規(guī)范自身的住房市場協(xié)調者地位，從而在住房市場相關利益主體中對社會較為被動弱勢的社會群體成員，進行地方政府、開發(fā)商以及購房消費者三者關系角度的合理化博弈行為。

四、從地方政府的博弈行為看中國住房政策

通過上述對消費者、地方政府、開發(fā)商三方住房交涉單位各個博弈位置的調查，從而得到地方政府與消費者、地方政府與開發(fā)商、消費者和開發(fā)商三個不同的博弈關系，得到我國目前住房政策的設定出發(fā)方向：

第一，我國要明確經濟型適用房的對象。當前我國住房市場中，尤其是對中低層收入者提供的經濟型適用房中，多數(shù)保障對象的范圍較為模糊和寬泛。在對中低層收入者以及適用房范圍人群進行調查的時候，除了對收入進行了解外，還應該對住房人口家庭和社會境況進行全面的考慮，確保某些不良房地產商或者社會高收入人群侵占該批住房，使社會上真正對住房存在需求的低層收入人群無法滿足自己的住房剛性需求。第二，住房市場關系規(guī)范化，減少利益矛盾。在地方政府和房地產商進行博弈的過程中不難看出，地方政府一方面代表的是國家的利益，要在土地出讓價上保證國家的利益，另一方面又要盡可能地降低住房成本以降低最終住房的價格，滿足廣大社會成員的需求。因而，在進行住房市場管理工作時，更多應該根據(jù)當前我國中央政府規(guī)定的有關指令政策，進一步規(guī)范住房市場中地區(qū)政府和開發(fā)商之間的關系，嚴防開發(fā)商“一手包辦”“私下解決”等現(xiàn)象的發(fā)生。

當前，我國商品房產業(yè)迅猛發(fā)展，商品房價格節(jié)節(jié)攀升，導致廣大社會中低層收入者紛紛抱以怨言，房地產市場中各種問題層出不窮給我國社會穩(wěn)定帶來了隱患。廣大地方政府要從己身出發(fā)，從博弈角度正確看待自己在住房管理中的職能地位，從而在中央指導性政策文件的指導下，建立健全規(guī)范房地產市場的制度，維護好國家的根本利益，也保障廣大中低層收入者的購房需求，為我國社會穩(wěn)定發(fā)展貢獻力量。

參考文獻：

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