曹宇

摘 要：中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是在改革開放以后逐漸建立起來的，隨著同期國(guó)民經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，城市對(duì)住房、商業(yè)以及工業(yè)用房的要求不斷增長(zhǎng)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)歷了從無到有并逐步發(fā)展成熟這一過程。文章對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展歷程進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；發(fā)展歷程

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-8937（2014）11-0110-02

1949年新中國(guó)建立至1978年改革開放前這一段時(shí)期，隨著傳統(tǒng)社會(huì)主義公有制的建立，房地產(chǎn)作為商品被嚴(yán)格禁止，絕大部分房產(chǎn)通過計(jì)劃配置，無償使用。房地產(chǎn)業(yè)也因此而基本上處于極度萎縮和蕭條的狀態(tài)。

1978年改革開放后，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開始逐漸復(fù)蘇并得到發(fā)展繁榮，總的來看，以1998年停止福利分房制度為界，可以分為兩個(gè)發(fā)展階段。

1 第一階段：房地產(chǎn)制度改革階段（1978-1997年）

從1978年改革開放后，中國(guó)在摸索中進(jìn)行著住房制度改革，首先在理論上不斷突破計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的桎梏，積極進(jìn)行試點(diǎn)；接著在全國(guó)全面實(shí)施住房制度改革；在總結(jié)前一階段改革經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上進(jìn)行各方面政策的綜合配套改革。通過這一階段的改革，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化制度基本建立和完善，為后一階段房地產(chǎn)全面市場(chǎng)化的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。這一階段，又可細(xì)化為三個(gè)時(shí)期。

1.1 理論突破和試點(diǎn)時(shí)期

傳統(tǒng)的住房制度與土地使用制度存在許多弊端，如租不養(yǎng)房，住房短缺，分配不公，土地浪費(fèi)嚴(yán)重，國(guó)有土地收益流失等，已嚴(yán)重制約了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從而引致了在理論和實(shí)踐方面的改革。

1.2 全面實(shí)施住房制度改革時(shí)期

1986年2月，國(guó)務(wù)院成立了“住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組”，下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)全國(guó)的房改工作。主要是大幅度的提租補(bǔ)貼為改革思路。

在總結(jié)試點(diǎn)工作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，1988年1月國(guó)務(wù)院召開了“第一次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議”，并于同年2月國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》，這是國(guó)務(wù)院頒發(fā)的全面指導(dǎo)城市住房制度改革的重要文件，標(biāo)志著我國(guó)住房制度改革進(jìn)入了整體方案設(shè)計(jì)和全面實(shí)施階段。

1.3 綜合配套改革時(shí)期（1997年）

1997年8月，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了國(guó)務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于加強(qiáng)住房公積金管理的意見》，明確了住房公積金是職工個(gè)人住房基金，規(guī)范了住房公積金的管理體制，從而進(jìn)一步推動(dòng)了住房公積金制度的發(fā)展。

2 第二階段：房地產(chǎn)全面市場(chǎng)化階段（1998年至今）

1978-1997年間的住房制度改革為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程奠定了良好的制度基礎(chǔ)。然而，在1998年以前，由于福利分房制度的存在，在我國(guó)買房都是公對(duì)公，單位是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體。

2.1 平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期（1998-2003年）

1998年中國(guó)政府為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，采取了積極的財(cái)政、貨幣政策，加大了城鎮(zhèn)住房改革力度。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)入了全新的階段，住房實(shí)物分配逐步停止，多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系開始建立。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正進(jìn)入全面市場(chǎng)化階段。1998—2003年我國(guó)商品住宅銷售情況見表1：

1998-2003年中國(guó)商品房及商品住宅銷售面積情況如圖1所示：

2.2 快速發(fā)展期和調(diào)控博弈時(shí)期（2003-2007年）

2003年，房地產(chǎn)業(yè)被定調(diào)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，商品房開始成為住房供應(yīng)的主體，房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。2004年，土地招、拍、掛制度開始全面實(shí)施。與此同時(shí)，中國(guó)商品房房?jī)r(jià)開始快速上漲，房地產(chǎn)投資迅猛增加，市場(chǎng)出現(xiàn)過熱情況。國(guó)務(wù)院出臺(tái)一系列的調(diào)控政策，來穩(wěn)定和抑制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)不降反漲，市場(chǎng)投資熱情居高不下。

2004年3月，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)文，嚴(yán)令各地須在當(dāng)年8月31日前將協(xié)議出讓土地中的“遺留問題”處理完畢，否則國(guó)土部門有權(quán)收回土地，納入國(guó)家儲(chǔ)備。從9月1日開始，取消國(guó)有經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)協(xié)議出讓。國(guó)有經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)一律采用招、拍、掛的形式出讓。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)投資迅猛增加，房?jī)r(jià)加速上漲。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱和房?jī)r(jià)上漲過快的問題，中國(guó)政府在這一時(shí)期陸續(xù)出臺(tái)了包括“國(guó)八條”、“國(guó)六條”等在內(nèi)一系列的政策措施，包括土地、信貸、稅收等各方面，試圖通過宏觀調(diào)控扭轉(zhuǎn)這一局面。

2.3 調(diào)整和反彈時(shí)期（2008-2009年）

2007國(guó)家繼續(xù)從金融、稅收和土地等方面入手，進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面調(diào)控。央行在2007年六次加息、十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，存款準(zhǔn)備金率達(dá)到14.5%，創(chuàng)20多年歷史新高；央行出臺(tái)新政，購(gòu)買第二套住房首付比例不得低于50%；國(guó)家多項(xiàng)調(diào)控再度把緊土地閥門。2007年第四季度開始，調(diào)控開始顯現(xiàn)出效力，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛顯現(xiàn)，銷售量新低不斷，房?jī)r(jià)出現(xiàn)優(yōu)惠、打折的變相下調(diào)或直接下調(diào)，“拐點(diǎn)論”應(yīng)運(yùn)而生，引起社會(huì)廣泛關(guān)注和激烈討論。2008年，美國(guó)金融危機(jī)爆發(fā)，中國(guó)也受到猛烈沖擊，國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生巨變，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量開始大幅下降，需求嚴(yán)重萎縮，開發(fā)商資金鏈吃緊，部分開發(fā)商甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，不得不進(jìn)行主動(dòng)或被動(dòng)的降價(jià)，以求快速回籠資金。2008年8月，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)首次出現(xiàn)了環(huán)比下跌，房?jī)r(jià)比上月下跌0.1%；隨后的12月，該指數(shù)首度出現(xiàn)同比下跌，房?jī)r(jià)比去年同期下跌0.4%。房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段。

然而，2008年下半年，為了抵御金融危機(jī)沖擊、落實(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高的房地產(chǎn)業(yè)自然也要背負(fù)起“增投資、擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)”的使命，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策進(jìn)行了轉(zhuǎn)折性的調(diào)整。央行多次降息，并下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率、住房公積金貸款利率和存款準(zhǔn)備金率；財(cái)政部、國(guó)稅局宣布，從2008年11月1日起，個(gè)人首次購(gòu)買90 m2以下住房，個(gè)人買房暫免征收印花稅、土地增值稅，下調(diào)契稅稅率、首付款比例。“增投資、擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的主旋律。在這些政策的作用下，銀行有強(qiáng)烈的放貸沖動(dòng)，為房地產(chǎn)企業(yè)提供大量新增貸款，開發(fā)商資金緊張的局面迅速緩解。鼓勵(lì)性的住房政策使得2007年下半年到2008年壓抑的剛性需求得到集中釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖，成交量大幅上升。加上市場(chǎng)上大量的投機(jī)炒作行為的推波助瀾，2009年底甚至出現(xiàn)了“恐慌性搶購(gòu)”的狀況。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了2008年上半年的調(diào)整之后的大反彈。2007、2008、2009年我國(guó)商品房及住宅銷售面積、銷售額對(duì)比見表2：

2.4 深度調(diào)控和高位盤整時(shí)期（2010-2011年）

由于2009年房?jī)r(jià)過快上漲，出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫積聚了大量金融風(fēng)險(xiǎn)，社會(huì)矛盾凸顯。國(guó)家在2010年出臺(tái)了“國(guó)十條”，其中的“限購(gòu)令”、調(diào)高購(gòu)買“營(yíng)業(yè)稅”等手段有效地打擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，抑制了市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量迅速走低。但在通脹和開發(fā)商資金充裕的背景下，房?jī)r(jià)漲幅得到控制，但房?jī)r(jià)并未下降，而是在各方博弈中高位震蕩，2010年末甚至出現(xiàn)了上漲的情況。2011年，國(guó)家繼續(xù)加強(qiáng)宏觀調(diào)控，“國(guó)八條”、房產(chǎn)稅等政策陸續(xù)出臺(tái)，調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)和深化，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量大幅下降，房?jī)r(jià)仍在高位徘徊。北京市商品房銷售價(jià)格及銷售面積情況如圖2所示：

改革開放的30多年，是我國(guó)進(jìn)行住房市場(chǎng)化改革和完善住房保障體系的30多年，是將市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和宏觀調(diào)控結(jié)合起來解決人民群眾住房問題的30多年。30多年來，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積的大幅度上升，住房質(zhì)量和環(huán)境的不斷提高，針對(duì)中低收入家庭的住房保障制度的不斷完善，都彰顯了我國(guó)改革開放所取得的偉大成就。

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