劉德炳

經(jīng)過長時間的博弈，市場終于激發(fā)了劇烈的變化。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份，70個大中城市中僅僅只有8個城市新建商品住宅價格環(huán)比下降；但到了5月，35個城市新建商品住宅價格出現(xiàn)了環(huán)比下降，另有20個城市新建商品住宅房價出現(xiàn)了停漲。

面對2009年以來房價“只漲不跌”的神話，這次樓市出現(xiàn)調(diào)整的勢頭會不會是曇花一現(xiàn)？

對此，分析人士普遍認(rèn)為，在沒有調(diào)控干預(yù)背景下的房價自我調(diào)節(jié)，顯然預(yù)示著市場有著較大的向下調(diào)整的動力，但未來市場調(diào)整的深度，還是取決于政策變化以及開發(fā)商的價格策略。

一年來房價環(huán)比下降城市數(shù)量

首超上漲數(shù)

從國家統(tǒng)計(jì)局6月18日公布的數(shù)據(jù)來看，5月份70個大中城市房價與此前相較呈現(xiàn)出明顯變化。

環(huán)比數(shù)據(jù)顯示，5月份70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有35個，持平的城市有20個，上漲的城市有15個。二手住宅環(huán)比價格下降的城市有35個，持平的城市有16個，上漲的城市有19個。

在國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉看來，5月份房價環(huán)比變化很明顯，即上漲的城市個數(shù)明顯減少。

從最近一年來新建商品住宅價格環(huán)比變化的數(shù)據(jù)來看，去年5月，70個大中城市中，房價環(huán)比下降的城市數(shù)量是3個，而環(huán)比上漲的城市數(shù)量是65個，環(huán)比上漲的城市數(shù)量明顯較多。

從去年5月到今年4月，新建商品住宅房價環(huán)比數(shù)據(jù)始終呈現(xiàn)出上漲城市數(shù)量明顯多過下降城市數(shù)量的走勢。從去年5月到今年1月，70個大中城市中房價環(huán)比上漲的城市數(shù)量一直保持在60個以上，而同期房價下降的城市數(shù)量一直保持在個位數(shù)。今年4月份，房價環(huán)比下降的城市數(shù)量相比之前的幾個月有所增加，但仍只有8個，而環(huán)比上漲的城市有44個。

然而，到了今年5月，房價環(huán)比下降的城市數(shù)量突然大幅增加，多于房價環(huán)比上漲的城市數(shù)量。

深入分析數(shù)據(jù)，則可以進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)房價上漲的動能不足。劉建偉分析指出，新建商品住宅價格環(huán)比上漲的15個城市中，最高漲幅為0.3%，比4月份回落了0.1個百分點(diǎn)。新建商品住宅價格環(huán)比下降的35個城市中，最大降幅為1.4%，比4月份擴(kuò)大0.7個百分點(diǎn)。這意味著，相比4月份，5月份房價下降的勢頭明顯。

21世紀(jì)不動產(chǎn)市場發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰認(rèn)為，5月新房和二手房價格環(huán)比下跌的城市數(shù)量已達(dá)到一半，這表明，經(jīng)過5個月的市場博弈，樓市向下調(diào)整的趨勢已基本確立。

對此，劉建偉表示，部分城市由于庫存壓力較大，加上近期市場預(yù)期不明，購房者持觀望情緒，一些房企推出促銷優(yōu)惠，導(dǎo)致房價有所下降。

一二三線城市同步下跌、

江浙降幅最大

一線城市一向被視為樓市的風(fēng)向標(biāo)，尤其是在二三線城市庫存偏大、開發(fā)商回歸一線城市的背景下，一線城市的樓市普遍被市場看好。

但在今年5月，滬廣深這三個一線城市的新建商品住宅價格同時停止上漲。另一個一線城市北京，今年5月新建商品住宅的價格環(huán)比上漲了0.2%，但與此同時，5月份北京二手住宅價格環(huán)比下降0.9%，是統(tǒng)計(jì)的70個大中城市中二手住宅價格降幅最大的城市。

一位業(yè)內(nèi)分析人士告訴記者，北京二手房市場的走勢更能真實(shí)反映市場的變化，因?yàn)楸本┮皇址渴袌?月份成交量小，而部分高價盤的入市很容易推高一手房的價格。

記者了解到，5月份北京市場有多個高價項(xiàng)目入市，如單價5萬元左右/平方米的臻園，部分房源已經(jīng)簽約。而在二手房市場，據(jù)記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前北京二手房許多房源都有議價空間；更有甚者，由于房子賣不出去，站在馬路上賣房的中介員工比比皆是。

對此，上海易居房地產(chǎn)研究院的一份報(bào)告指出，5月一二三線城市房價環(huán)比同步下跌，二手房同樣由漲轉(zhuǎn)跌，市場整體步入降幅區(qū)間。

而在這波房價下降潮中，江浙一帶的城市表現(xiàn)最為明顯。在國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的70個大中城市中，浙江、江蘇兩省有8個城市在統(tǒng)計(jì)之列，分別是杭州、南京、寧波、無錫、揚(yáng)州、徐州、溫州、金華。這8個城市之中，除了南京5月份新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.2%、溫州環(huán)比持平之外，其余6個城市房價全部出現(xiàn)環(huán)比下降。

其中，杭州5月份新建商品住宅價格環(huán)比下降1.4%，是70個城市房價環(huán)比降幅最大的城市；而溫州5月份新建商品住宅同比下降4.8%，是70個城市房價同比降幅最大的城市。

此外，無錫5月份新建商品住宅價格環(huán)比下降0.8%，其降幅在70個城市中排在第二，僅次于杭州；徐州5月份新建商品住宅價格環(huán)比下降0.7%，其降幅在70個城市中排在第三。

換言之，今年5月份，房價環(huán)比降幅較大的前幾個城市幾乎都分布在江浙兩省。

市場自發(fā)調(diào)節(jié)，樓市進(jìn)“白銀時代”

發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院一位負(fù)責(zé)人日前在一次會議上指出，與以往不同的是，今年以來出現(xiàn)的房價調(diào)整勢頭，并不是在政策面進(jìn)行大力調(diào)控的背景下實(shí)現(xiàn)的。

換言之，這一輪房價調(diào)整與此前不同，并非政策主導(dǎo)的下降，而更多的是市場在自發(fā)調(diào)節(jié)。從樓市近10年的走勢來看，一旦市場在庫存和高房價壓力下出現(xiàn)房價下降的趨勢，其勢頭將很難逆轉(zhuǎn)。

對此，桑豫峰認(rèn)為，在限購政策和信貸政策不發(fā)生逆轉(zhuǎn)性變化的情況下，預(yù)計(jì)6月份仍將保持現(xiàn)有下行曲線。

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測，今年6月1日—20日，北京、天津等15個典型城市新建商品住宅成交面積約387萬平方米，環(huán)比減少約19%。

上海易居房地產(chǎn)研究院分析師指出，6月和5月一樣，信貸條件沒有實(shí)質(zhì)性的放寬，購房者依然選擇觀望；5月份全國70個大中城市房價指數(shù)出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長，這會進(jìn)一步延緩購房者的入市腳步。

在最近8年中，樓市出現(xiàn)較大調(diào)整的時機(jī)有兩次，一次是今年，一次是2008年。2008年，樓市在年初出現(xiàn)房價下調(diào)的趨勢，隨后進(jìn)入持續(xù)調(diào)整，當(dāng)年房價不斷下調(diào)。到2008年8月份時，國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，有3個城市的新建住房價格出現(xiàn)了同比下降，分別是深圳4.1%、廣州3.3%和惠州0.4%。環(huán)比價格下降的城市有25個，其中降幅較大的城市主要包括：昆明3.1%、廣州2.6%、大理1.2%、深圳1.1%和石家莊0.7%。

對比來看，無論是環(huán)比還是同比，目前樓市的降幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上2008年8月，今年5月份樓市的降幅僅僅相當(dāng)于2008年初的市場情況。

桑豫峰表示，今年房地產(chǎn)市場調(diào)整的幅度，并不會比2008年更強(qiáng)烈，但比較煎熬。預(yù)計(jì)6月份樓市很難好轉(zhuǎn)，三季度的成交情況則取決于開發(fā)商的價格策略和首套房利率能否回落。當(dāng)前，開發(fā)商和二手房業(yè)主唯有盡快降價，現(xiàn)金為王。

對此，萬科總裁郁亮日前發(fā)文指出，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了最黃金的歲月，但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號。只不過，人人彎腰就可以撿到黃金的時代結(jié)束了，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了白銀時代。