繡夫

眾所周知，小產(chǎn)權(quán)房是幾十年來(lái)形成的一個(gè)老大難問(wèn)題。

深圳試點(diǎn)處理原村民小產(chǎn)權(quán)房

2014年4月，據(jù)《南方都市報(bào)》報(bào)道，深圳近4億平方米的“違法建筑”—— 大部分為民間俗稱的小產(chǎn)權(quán)房，一小批原村民在補(bǔ)繳地價(jià)后將獲“轉(zhuǎn)正”機(jī)會(huì)。根據(jù)深圳的試點(diǎn)方案，原村民符合“一戶一棟”原則的私房，建筑面積在480平方米以內(nèi)，按申請(qǐng)補(bǔ)繳對(duì)應(yīng)公告基準(zhǔn)地價(jià)的10%即可轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)的房產(chǎn)證。村民所擁有多棟房屋中的兩棟，符合規(guī)劃的，補(bǔ)繳20%或25%地價(jià)以及不同罰款后，也可發(fā)放商品性質(zhì)的房產(chǎn)證（在深圳俗稱紅本）。

對(duì)于這一試點(diǎn)方案，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士評(píng)論說(shuō)：“如果是這樣執(zhí)行處理的話，那對(duì)小產(chǎn)權(quán)房主來(lái)說(shuō)還真是很好的事，畢竟小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格較低，補(bǔ)繳25%地價(jià)換來(lái)正規(guī)身份是非常劃算的?！比欢壳霸圏c(diǎn)的處理辦法只針對(duì)“原村民”的私房，即指只有本地村民的住房才可以經(jīng)確權(quán)后給予正式的入市資格。所謂確權(quán)，是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘察丈量、審核批準(zhǔn)、登記注冊(cè)、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項(xiàng)權(quán)利。外來(lái)建房的行為仍屬于違法，將受到嚴(yán)厲處罰。對(duì)此，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出：“即便放開(kāi)也肯定是逐步的，片面的。畢竟要把小產(chǎn)權(quán)房全部轉(zhuǎn)正，實(shí)施可能性不大。所以這個(gè)問(wèn)題耗了很多年，之前也曾發(fā)令根除小產(chǎn)權(quán)房，最后總是不了了之?！?/p>

另一位專家、中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院教授宋丁則表示，深圳此次實(shí)行的是分類處理，共涉及房地產(chǎn)面積2000萬(wàn)平米。但其中大部分不能確權(quán)，即便經(jīng)確權(quán)的住宅，也不一定會(huì)發(fā)紅本房產(chǎn)證，而原先就符合市場(chǎng)規(guī)定的房屋面積有200萬(wàn)平方米到300萬(wàn)平方米，也不能馬上發(fā)紅本?！鞍船F(xiàn)有規(guī)則，即使獲得確權(quán)，不管該棟房屋有多少戶，一棟480平方米以內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房也只能轉(zhuǎn)發(fā)一個(gè)房產(chǎn)證，而無(wú)法分割。”宋丁稱。

但由于深圳是全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房面積占全市住宅總面積比例最高的城市之一，這一消息傳出，還是引起了許多人的關(guān)注。

一邊集中拆除，一邊仍在銷售

與此同時(shí)，繼去年11月份發(fā)布《堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房的緊急通知》后，今年我國(guó)國(guó)土部又先后赴五?。ㄊ校┒睫k小產(chǎn)權(quán)房違法用地查處工作。春節(jié)前，北京、河北石家莊、海南?？诘鹊匾呀?jīng)集中拆除了一批小產(chǎn)權(quán)房，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房形成“圍剿”之勢(shì)。在堅(jiān)決拆除一批、查處一批、嚴(yán)肅追究一批有關(guān)責(zé)任人員責(zé)任的同時(shí)，國(guó)土部、住建部進(jìn)一步表示，要摸清小產(chǎn)權(quán)房的總體情況，提出分類處理建議。

但是據(jù)有關(guān)媒體的報(bào)道，今年以來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和銷售在一些地方依然屢禁不止。

某報(bào)記者年初在調(diào)查北京的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)時(shí)發(fā)現(xiàn)，在違法房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的推波助瀾下，小產(chǎn)權(quán)房的交易仍然高燒不退，“清理只是暫時(shí)的”、“法不責(zé)眾”等，成為眾多中介機(jī)構(gòu)忽悠買房人的常用說(shuō)辭。

位于北京市通州區(qū)的某小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，被業(yè)內(nèi)稱為全國(guó)最大的小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)。據(jù)悉，隨著國(guó)家清理小產(chǎn)權(quán)房、拆除部分小產(chǎn)權(quán)房的動(dòng)作加快，該小區(qū)以及周邊不少同類小產(chǎn)權(quán)社區(qū)開(kāi)始“收斂”，暫停買賣。但某報(bào)記者仍然找到一些中介人員在推銷小產(chǎn)權(quán)房。一位中介人員說(shuō)：“由于近期清理風(fēng)聲太緊，該小區(qū)的確已經(jīng)不能過(guò)戶，但這只是暫時(shí)的。”他告訴記者，他已經(jīng)在通州土橋一帶做二手房中介多年，“從2007年開(kāi)始，政府就說(shuō)要清理小產(chǎn)權(quán)房，但結(jié)果均不了了之。該小區(qū)每逢敏感時(shí)期就會(huì)停止過(guò)戶，但風(fēng)聲一過(guò)，交易過(guò)戶仍然依舊。”

這位中介人員還向記者推薦了該小區(qū)目前在售“最便宜”的一套二手房：“這套房子總價(jià)54萬(wàn)，面積是96平方米，折合單價(jià)才5625元/平方米。這位業(yè)主因?yàn)橐呀?jīng)申請(qǐng)到兩限房，急需用錢，所以才著急出售這套小產(chǎn)權(quán)房?！比绻?gòu)買此套小產(chǎn)權(quán)房，需要支付6萬(wàn)元過(guò)戶費(fèi)，這些費(fèi)用大多落入中介人員囊中。

而某網(wǎng)站記者近日在河北省邢臺(tái)市采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)氐谋姸嘈‘a(chǎn)權(quán)房依然在建并公然對(duì)外銷售，有的甚至還能在銀行辦理按揭貸款。

位于邢臺(tái)市橋西區(qū)的某小區(qū)共有12棟樓，678戶居民。2008年，業(yè)主李明貸款購(gòu)買了該小區(qū)的一套房子。據(jù)他介紹，當(dāng)初購(gòu)買房子時(shí)，開(kāi)發(fā)商建立了售樓處，并承諾可以辦理房產(chǎn)證，有的業(yè)主以按揭貸款的形式購(gòu)買了房子。李明說(shuō)：“在買房時(shí)我們也想看看開(kāi)發(fā)商的規(guī)劃、用地等相關(guān)手續(xù)，但是他們說(shuō)都在辦理中?！?/p>

李明等業(yè)主當(dāng)時(shí)認(rèn)為，既然項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，而且這一項(xiàng)目大肆刊登廣告，政府的監(jiān)管部門當(dāng)時(shí)也沒(méi)有提出質(zhì)疑，應(yīng)該不會(huì)存在問(wèn)題。但直到交房3年后，依然無(wú)法辦理房產(chǎn)證。他們便將開(kāi)發(fā)商告上法庭。直到此時(shí)，他們才得知，該小區(qū)的用地屬于集體土地，而自己的房子也是小產(chǎn)權(quán)房。

何謂小產(chǎn)權(quán)房？

那么，到底什么樣的房產(chǎn)可以稱為小產(chǎn)權(quán)房呢？小產(chǎn)權(quán)房并不是一個(gè)法律上的概念，它是相對(duì)于“大產(chǎn)權(quán)”，即具有完全產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)而言的一種約定俗稱的稱謂。一般而言，小產(chǎn)權(quán)房是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上，并向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售或者出租的房屋。小產(chǎn)權(quán)房不具備完全產(chǎn)權(quán)，只能獲得當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)政府的集體土地使用權(quán)證或村民委員會(huì)的蓋章證明，無(wú)法獲得國(guó)家土地、房屋管理部門頒發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。

比較正式的說(shuō)法為：小產(chǎn)權(quán)房是指建設(shè)在農(nóng)村集體所有土地上的、不符合國(guó)家法律法規(guī)和相關(guān)建設(shè)程序的、無(wú)法獲得國(guó)家土地和房管部門頒發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)證和（或）房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋或者其他建筑物，包括超出農(nóng)民自身居住需求或與其居住目的無(wú)關(guān)的，主要用于出售、出租和經(jīng)營(yíng)的房屋或者其他建筑物（比如廠房、酒店或其他經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所）。

需要說(shuō)明的是，農(nóng)民建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的只供自用的房屋也不屬于小產(chǎn)權(quán)房范疇。本文開(kāi)頭提到的深圳試點(diǎn)方案，就是針對(duì)這部分房屋予以解禁，農(nóng)民只要補(bǔ)繳地價(jià)，就可獲得商品房的資格，可以上市交易。

在我國(guó)，小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)是在住房商品化的進(jìn)程中派生出來(lái)的事物。自1998年發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》以來(lái)，我國(guó)由住房福利制度轉(zhuǎn)變?yōu)橐援a(chǎn)權(quán)私有為主的制度，我國(guó)的住房市場(chǎng)化改革進(jìn)入了深化階段，極大改善了城鎮(zhèn)居民的居住條件。這一住房市場(chǎng)化改革，使我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房狀況發(fā)生了顯著的變化，居民的住房面積和住房質(zhì)量均有所提高。我國(guó)城市人均建筑面積從1978年的6.7平方米提高到了2011年的32.7平方米。而政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的禁令則是以行政規(guī)定和政策的形式，主要發(fā)布于1999年以后，也就是發(fā)生于我國(guó)開(kāi)始加速城市化、住房市場(chǎng)化和小產(chǎn)權(quán)房大幅增加之后。endprint

我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀

我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀如何呢？事實(shí)上，小產(chǎn)權(quán)房在我國(guó)各地以舊城改造、城中村改造、新農(nóng)村建設(shè)等名義存在已久，發(fā)展迅猛。即使在國(guó)家原建設(shè)部、國(guó)務(wù)院辦公廳分別于2007年6月、12月先后發(fā)布購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)提示和嚴(yán)禁違規(guī)開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房、勸禁城鎮(zhèn)居民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的通知之后，仍有城郊村鎮(zhèn)以各種名義，在集體土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。從各地小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，近年來(lái)小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量增長(zhǎng)非常迅速。據(jù)全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的數(shù)據(jù)顯示：1995 — 2010年間全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計(jì)達(dá)到7.6億平方米，其中“十一五”時(shí)期小產(chǎn)權(quán)房竣工規(guī)模達(dá)到2.83億平方米。另?yè)?jù)國(guó)土資源部抽樣調(diào)查顯示，目前在北京、天津、成都、西安、武漢、南京、濟(jì)南、鄭州、廣州、深圳等地，均已建起大量的小產(chǎn)權(quán)房。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房廣義上說(shuō)屬于非法建筑，且民間有種種說(shuō)法，所以始終沒(méi)有準(zhǔn)確的具有權(quán)威性的全國(guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)字。

全國(guó)各地的小產(chǎn)權(quán)房的類型是多樣的，根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)使用土地的類型，一般可將小產(chǎn)權(quán)房劃分為四種類型：第一，在農(nóng)村宅基地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房；第二，在農(nóng)村其他建設(shè)用地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房；第三，在荒地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房；第四，在農(nóng)用地上（例如耕地）建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房。

小產(chǎn)權(quán)房的物業(yè)形態(tài)也多種多樣，主要包括：一是占用農(nóng)村集體土地所修建的、用于向非集體成員出售或者出租的普通住宅，也有少量高檔住宅和別墅；二是占用農(nóng)村集體土地所修建的出租或者自營(yíng)的廠房、賓館、商店等經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所；三是在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開(kāi)發(fā)或使用的建筑。

小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格要比同地段的商品房低廉。小產(chǎn)權(quán)房大多數(shù)建設(shè)在城市郊區(qū)，且開(kāi)發(fā)銷售過(guò)程中沒(méi)有繳納國(guó)有土地出讓金（因?yàn)椴粚儆趪?guó)有土地）和相關(guān)稅費(fèi)，其開(kāi)發(fā)成本僅為商品房開(kāi)發(fā)成本的1/3左右。小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格較低，還因?yàn)槠洚a(chǎn)權(quán)不受現(xiàn)行法律的保護(hù)。

主要有哪些人群購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房呢？在北京，主要有六類群體購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房：一是一些手里有土地、旅游等資源的政府官員；二是選擇第二居所的中高收入群體；三是購(gòu)入房屋用作投資者；四是外地來(lái)京初期獲利的生意人或者務(wù)工人員；五是普通工薪階層；六是希望有更好居住條件的老年人。在武漢，購(gòu)買廉價(jià)小產(chǎn)權(quán)房的人群并非中低收入家庭，老板、公務(wù)員、教師甚至包括律師等中高收入群體是這個(gè)灰色市場(chǎng)的交易主體。

購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房者當(dāng)然不能取得所謂的“大產(chǎn)證”。由于未辦理國(guó)家土地使用證、建設(shè)許可證和預(yù)售許可證，沒(méi)有繳納商品房買賣契稅，沒(méi)有在國(guó)土房管部門備案，買賣雙方一般只簽訂一份“購(gòu)房協(xié)議書”，換言之，這樣的小產(chǎn)權(quán)房買賣是國(guó)家所不認(rèn)可的，購(gòu)買此類房屋的權(quán)益也不受國(guó)家法律所保護(hù)。

一般來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)配套設(shè)施不夠完善。比如在深圳很多小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)里，自來(lái)水管接在樓外，從底下一直通往樓頂。從房屋使用成本看，物業(yè)管理費(fèi)便宜、水電費(fèi)便宜、采暖費(fèi)便宜，但交通費(fèi)相對(duì)較高（因?yàn)闆](méi)有公交配套服務(wù)，一般需要自駕車出行）。

盡管如此，這些“小產(chǎn)權(quán)”住宅由于成本低廉，租金也較低，吸引了大量外地農(nóng)村到大城市打工人員租賃。這些外地農(nóng)村打工人員基本上無(wú)力負(fù)擔(dān)大城市商品房的高昂租金，所以城市周邊和城中村的小產(chǎn)權(quán)房客觀上解決了一部分進(jìn)城務(wù)工人員的居住問(wèn)題。endprint