作為生活中的一件大宗消費(fèi)品，一所房子對(duì)購房者而言，所承載的期待有時(shí)是金錢無法衡量的。盡管近年來樓市逐漸規(guī)范，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，其引發(fā)的各種糾紛并不鮮見。去年全年，僅廣西南寧市房地產(chǎn)監(jiān)察支隊(duì)和南寧市工商局專業(yè)市場(chǎng)分局收到的投訴就達(dá)140多起。在此筆者列舉一些典型案例，進(jìn)行點(diǎn)評(píng)供購房者借鑒。

A．物業(yè)管理糾紛

案例一公共綠地成“私家花園”欲動(dòng)土被叫停

去年7月初，李女士買了一套位于一樓的商品住宅。入住不久，她就用水泥將部分綠地硬化，打算用來作為自家的庭院，卻被告知該花園為公共綠地，李女士無權(quán)在該花園“動(dòng)土”，這令李女士懊惱不已。原來，幾年前，該小區(qū)的開發(fā)商宣傳購買此小區(qū)一樓即可獲得“私家花園”，所以盡管這套住房的房?jī)r(jià)高出其他樓層，但因?yàn)閹Я艘粋€(gè)花園，所以李女士跟家人還是決定買下了?，F(xiàn)在遇到這種情況，李女士一下不知如何是好。

提醒：開發(fā)商無權(quán)處分公共部分

物業(yè)管理是市民投訴的重災(zāi)區(qū)，李女士所遭遇的情況是開發(fā)商擅自處分小區(qū)公共部分的行為。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，未規(guī)劃為私人用地的花園，屬小區(qū)公共部分，歸小區(qū)全體業(yè)主共同所有和使用，開發(fā)商根本不具有該花園的處分權(quán)。開發(fā)商所謂的“送”只是將綠地的“養(yǎng)護(hù)權(quán)”在一定時(shí)期內(nèi)給了買房人，所承諾的一樓“所屬”花園的使用權(quán)，是無法兌現(xiàn)的。

廣西桂科律師事務(wù)所律師牟瓔認(rèn)為，涉及到開發(fā)商贈(zèng)送私人花園等行為，市民應(yīng)該從購房就開始進(jìn)行維權(quán)，搜集好當(dāng)時(shí)的宣傳材料，簽合同時(shí)明確贈(zèng)送的公共部分應(yīng)如何交付、如何使用。如果“證據(jù)”確鑿，可依法向開發(fā)商索賠。

案例二 電梯內(nèi)布滿廣告收益去哪了？

小區(qū)公共部分被物業(yè)管理公司用作經(jīng)營(yíng)，也是市民投訴的焦點(diǎn)。不少小區(qū)居民反映說，其所在小區(qū)不知何時(shí)有了許多商業(yè)框架廣告，但這些收益有多少、流向何方，物業(yè)管理公司從未向小區(qū)居民公布過。

為此，筆者走訪了廣西南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)、江南區(qū)的多個(gè)小區(qū)，發(fā)現(xiàn)這一現(xiàn)象并非個(gè)例。在江南區(qū)的一小區(qū)，筆者致電物業(yè)管理公司，被告知小區(qū)只有電梯廣告，但早已被搶投一空，已沒有空位接納新的廣告了。

提醒：內(nèi)部公共部分收益一般歸業(yè)主所有

小區(qū)公共部分的經(jīng)營(yíng)以及經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的收益問題，要以開發(fā)商與業(yè)主之間的約定為依據(jù)。如果開發(fā)商在購房合同中已經(jīng)明確公共部分的經(jīng)營(yíng)收益歸其所有，那就沒有侵犯業(yè)主的利益。不過，目前不少小區(qū)除了明確外立面的廣告權(quán)外，對(duì)于電梯等內(nèi)部公共部分的廣告經(jīng)營(yíng)是沒有明確約定的。在這樣的情況下，這些經(jīng)營(yíng)收益一般屬于全體業(yè)主所有，因此業(yè)主可依法爭(zhēng)取自己的權(quán)益。

B．開發(fā)商糾紛

案例一 開發(fā)商證件不全購房者退訂難

據(jù)了解，在南寧市房地產(chǎn)監(jiān)察支隊(duì)和南寧市工商局專業(yè)市場(chǎng)分局去年接到的相關(guān)投訴中，購房者退訂問題占據(jù)了相當(dāng)一部分。去年年初，趙先生和妻子想買一套房子，為此實(shí)地考察了很多樓盤，最后，兩人選中了一處樓盤。據(jù)趙先生介紹，當(dāng)時(shí)開發(fā)商正在搞團(tuán)購優(yōu)惠活動(dòng)，辦一張1萬元的貴賓卡，將來購房時(shí)可以直抵現(xiàn)金兩萬元用，于是他當(dāng)即辦了卡。

幾天后，他得知該樓盤還沒有預(yù)售證。后來，趙先生找到了售樓處。售樓人員告訴趙先生，因?yàn)橥恋匦再|(zhì)的緣故，他們這個(gè)樓盤確實(shí)還沒有預(yù)售證。不過公司正在辦著，應(yīng)該快辦下來了。得到這個(gè)回答后，趙先生表示想退掉辦貴賓卡的1萬元錢。但是售樓人員答復(fù)說貴賓卡不能退。趙先生對(duì)此十分無奈，擔(dān)心樓盤證件不全會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。

提醒：證件不全就賣房購房者可獲雙倍賠償

廣西廣合律師事務(wù)所律師趙明堂認(rèn)為，如果樓盤存在證件不足的問題，本身就不符合交易條件。不管購房者出于什么動(dòng)機(jī)和原因要求退訂，開發(fā)商都沒有理由拒絕。按照相關(guān)法律，還應(yīng)對(duì)購房者在已交金額的基礎(chǔ)上進(jìn)行雙倍賠償。但如果開發(fā)商證件齊全，購房者在沒有與開發(fā)商簽署相關(guān)合同約定的情況下進(jìn)行無理由退訂，那么就是購房者存在違約行為，應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。

案例二 開發(fā)商夸大宣傳住房面積縮水

經(jīng)過走訪相關(guān)部門和市場(chǎng)，筆者發(fā)現(xiàn)當(dāng)前在開發(fā)商層面存在的問題主要是宣傳與實(shí)際情況不符?！爱?dāng)初買房子時(shí)是售樓小姐拿了樣板圖和模型給我看，是兩個(gè)房間加一個(gè)書房，一廳一衛(wèi)，還贈(zèng)送面積。去年年底，到合同規(guī)定的交房時(shí)間時(shí)卻只有一個(gè)房間，另外兩間房變成了陽臺(tái)?！标愊壬鸁o奈地表示，當(dāng)初買房時(shí)開發(fā)商還說贈(zèng)送面積，現(xiàn)在也沒有建起來，說是讓他們跟施工方簽改造協(xié)議，因?yàn)樵日f的贈(zèng)送面積算是違章，政府不給建。三房變單間配套，損失還真不小。

提醒：留下宣傳證據(jù)以備依法維權(quán)

房地產(chǎn)交易本來是一種買賣合同的關(guān)系，但由于法律上的一些原因，一些開發(fā)商想出了買房子送面積的促銷手法。有些手法由于不符合法律的規(guī)定，往往不能寫進(jìn)合同。如果是現(xiàn)房銷售，問題還不大，消費(fèi)者所購買的房屋，都是實(shí)實(shí)在在能看到的。如果是購買預(yù)售房，則很容易發(fā)生糾紛。

購房者在買房時(shí)，一定要重視購房合同的簽訂，贈(zèng)送面積等重要交易內(nèi)容，如果不能直接寫明，應(yīng)當(dāng)采取其他足以表明以上交易意思的方式或者條款，盡量在合同上有所體現(xiàn)。同時(shí)盡量把售樓人員所展示的廣告或者樓書之類，由其簽名后與合同一起保存。如果是以樣板房的形式進(jìn)行宣傳，要對(duì)樣板房進(jìn)行拍照，并由售樓人員簽字確認(rèn)樣板房與所購房屋的區(qū)別。

C．房產(chǎn)中介糾紛

案例一 未達(dá)成交易中介拒退傭金

目前房產(chǎn)中介的糾紛也占據(jù)了不小的比例。去年年初，王先生在一家房產(chǎn)中介公司看中了一套房子，通過中介去看了房子，當(dāng)時(shí)對(duì)房子挺滿意。后來簽了中介以及房主之間的三方協(xié)議，并交了中介費(fèi)用。三方最后還約定去房管局辦過戶手續(xù)的時(shí)間。然而有一次，當(dāng)王先生再去看房的時(shí)候，房主突然說這房子漏雨。他覺得怪堵心的，認(rèn)為房主事先沒說實(shí)情，中介公司也對(duì)他隱瞞了事實(shí)，王先生因此要求中介公司退中介費(fèi)。但遭到了中介公司的拒絕。

提醒：如是中介失職傭金應(yīng)退還

購房者如遇到這樣的行為，首先應(yīng)該看合同有沒有相關(guān)約定，即有無“沒有完成最終交易，中介不得收取傭金”的類似內(nèi)容。如果有，就從其約定。如果合同沒有相關(guān)約定，從公平合理的角度來看，中介已經(jīng)付出一定勞動(dòng)，應(yīng)適當(dāng)支付給他一定費(fèi)用。因?yàn)橹叭揭呀?jīng)簽訂協(xié)議，因此如果是房主故意隱瞞相關(guān)信息，那么這筆費(fèi)用應(yīng)由房主承擔(dān)。另一方面，中介本身有了解房源的義務(wù)，如果不是房主有意隱瞞，那就是中介的失職，即使合同沒有約定，中介也不應(yīng)該收取傭金。

案例二房屋曾有人身故購買“兇宅”惹紛爭(zhēng)

出于一些風(fēng)俗忌諱，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，因?yàn)榉课堇锼肋^人，導(dǎo)致房產(chǎn)交易產(chǎn)生紛爭(zhēng)并不鮮見。秦先生去年11月買了一套二手房，房子性價(jià)比挺高。他沒考慮多久，就和房子原主人簽訂合同付了錢?？墒堑鹊角叵壬k好房屋過戶等手續(xù)后想要入住時(shí)，鄰居的話卻讓他吃驚。當(dāng)時(shí)對(duì)門的鄰居說，這套房子一年內(nèi)死了兩位老人。秦先生立即和房子原主人取得聯(lián)系，得到了確認(rèn)。秦先生家很避諱這種事，他認(rèn)為當(dāng)初是中介故意隱瞞，房主也沒對(duì)他說實(shí)話，給他造成了不可估量的損失，因此想要索賠。

提醒：未損害經(jīng)濟(jì)利益訴訟各有勝負(fù)

房子死過人本身并未損害各方經(jīng)濟(jì)利益。但有些人會(huì)對(duì)此產(chǎn)生忌諱，影響主要是主觀上的。這首先要看是否是中介或房主有意隱瞞，如果是對(duì)方故意隱瞞，可以撤銷合同，索賠損失。然而在現(xiàn)實(shí)中，這種事情存在取證難的問題，很難判定是否是對(duì)方有意隱瞞。因此類似的訴訟也是各有勝負(fù)。如果此事對(duì)購房者影響極大，那么可以要求房主減免一定房款，但完全解除合同不現(xiàn)實(shí)。對(duì)購房者來說，遇到性價(jià)比較高的房源，最好先多方面了解有關(guān)的信息，以免紛擾不斷。

廣西南寧市青山路10號(hào)澳洲麗園9單元102號(hào):

呂斌

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