張遠索　張玥

摘要：公共租賃房將成為我國城市保障性住房體系的主體。文章從分析北京市租賃市場現狀入手，調查青年群體對“以租代購”住房消費理念的認知、認可情況，就公共租賃房的規(guī)劃建設和諸多方面的設計提出政策建議。

關鍵詞：青年群體；以租代購；消費理念；公共租賃房

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A文章編號：1009-5381（2014）02-0036-04

2003年以來，我國城市房價持續(xù)攀升，國家出臺諸多調控措施，但整體來看，效果不甚理想。目前，高房價帶來的弊端逐步顯現，由于將住房過度商品化，誘發(fā)了大量的社會游資將住房作為投機投資對象，并導致住房資源的大規(guī)模壟斷，由此進一步拉大了社會貧富差距，違背了中央政府建設公平、和諧社會的政策初衷。十八大報告中指出要“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理”。保障性住房是國家為保障中低收入者的租購需要而推出的住房形式，常見的保障性住房類型有出租給低收入階層的廉租房、出售給低收入階層的經濟適用房、出售給中等收入階層的限價房以及出租給中等收入階層的公共租賃房。實踐證明，保障性住房在解決部分中低收入家庭住房問題的同時，也暴露出很多弊端和問題，比如由于規(guī)劃、準入退出、分配管理等方面的設計缺陷，既導致了國有資產流失，又進一步加劇社會不公。為解決騙購騙租，加強保障性住房資源的可持續(xù)性，2009年以后，公共租賃房走上歷史舞臺，并在政策層面逐步成為保障性住房體系的最主要的組成部分。關于包括公共租賃房在內的各種保障性住房類型的研究多集中在融資途徑[1]、準入退出機制[2]、空間選址[3]、社會評價[4]等方面，但對民眾“以租代購”住房消費理念的調查研究相對較少。有學者調查分析發(fā)現，目前市場上租房大軍中絕大多數是青年人[5]，這個特征在北京等大城市尤其明顯。在此背景下，本文以北京為例，調查思考青年群體對“以租代購”住房消費方式的認知、認可程度及期待解決的問題，旨在為政府部門制定出臺后續(xù)相關政策提供參考。

一、北京市住房租賃市場現狀

住房租賃市場比住房買賣市場更為復雜，其動態(tài)性、隱蔽性都更強，因此，即便是統(tǒng)計部門、房管部門也難以實時統(tǒng)計到準確的數據。從理論界研究成果看，對住房租賃市場的研究多體現在具體“點”的研究上，以“以點帶面”的方法進行研究分析。北京市住房租賃市場更為復雜，供需旺盛，瞬息萬變，加上各中介機構“地方割據”、“興風作浪”，很難準確地獲取整個市場的全部信息。但根據相關研究和感性認識，現階段北京市住房租賃市場具備以下幾個特征。

（一）租金持續(xù)上漲，投機投資現象嚴重

近年來，北京市房租保持持續(xù)上漲的態(tài)勢。北京房地產中介行業(yè)協會最新公布的數字顯示：2012年，北京住房租賃市場量穩(wěn)價漲，平均租金達每月每建筑平方米53.5元。[6]導致租金上漲的原因除供需失衡、交通改善等之外，過度的投機投資現象是導致租金上漲的最重要原因。有研究表明，北京住房市場價格/購買力價格、住房負擔能力指數、房價租售比都已脫離居民家庭真實居住需求和購買力支撐，市場投資投機性需求占比過多。[7]投機投資性游資加劇了供需矛盾，剛性需求被擠壓后變得更加“剛”性十足，如很多中低收入者被迫多人合租，蟻族、蝸居等詞的出現，形象體現出剛性需求的爆發(fā)，這進一步刺激投機投資性資金的壟斷和炒作熱情。

（二）租金與房價保持同向變化，但相對滯后于房價變化

國際上用來衡量一個城市房價是否合理的指標有很多，其中房價收入比、售租比是常用的兩個指標。前者是指房價與購房家庭年收入的比值，合理區(qū)間為4-6，后者是指房價與該房月租金的比值，300∶1為其警戒線。2007年，北京某房產中介機構調查數據曾經顯示，北京的房屋售價與租金相比上漲趨勢迅猛，平均售租比超過警戒線達到 315∶1，但其預警時間遠比房價收入比要晚很多年。事實上，北京房屋售租比早就應該超過警戒線了。因為國際上所謂的房屋售租比是假定租金由完全健康的租賃市場形成的，即作比基數是反映正常租賃需求狀態(tài)下的租金水平，以此來推斷房價是否存在虛高。但是，目前北京住房租賃市場是一個不夠規(guī)范的市場，有超過 90%的二手租賃房源被中介公司壟斷，而這些中介公司中又不乏黑中介。很明顯，這樣的市場狀況決定了租金本身就是“虛高”的。在本來就虛高的租金基數上，另外一個量——房價，出現了更為嚴重的虛高現象，說明房價不但比房租上漲起勢早，而且幅度更大[8]。

（三）房地產中介亂象叢生，幾乎壟斷了租賃市場

如前所述，受巨大利益誘惑，北京市約90%以上的出租房源被各房地產中介壟斷。通過賺取差價、收取傭金、坑蒙拐騙定金、看房費、信息費等謀取暴利。其多是收取租客一個月的租金作為傭金，這種模式決定了中介有故意攪渾整個租賃市場的沖動，通過哄抬租金、增加租客租房頻次等途徑牟取利益?！吨袊|量萬里行》曾提醒準備租房的消費者，在租房時應留心房東問題、收費問題、物業(yè)交驗問題、押金問題等四個陷阱，防止上當受騙。[9]

經濟建設張遠索，張玥：青年群體“以租代購”住房消費調查與思考二、青年群體“以租代購”消費理念調查分析

目前對青年群體的年齡界限規(guī)定不一，國家統(tǒng)計局將15-34歲年齡段劃分為青年，共青團將15-28歲年齡段劃分為青年，青年聯合會將18-40歲年齡段劃分為青年。從考慮人們對購房置業(yè)、結婚成家等需求出發(fā)，本文將青年群體的年齡區(qū)間定義為18-35歲。

問卷調查區(qū)域包括東城區(qū)崇文門花市大街，西城區(qū)的鼓樓大街、地安門、前門大柵欄，海淀區(qū)的中關村大街、學院路，朝陽區(qū)的朝陽公園藍色港灣、建外SOHO，豐臺區(qū)的馬家堡、大紅門。共發(fā)放問卷205份，回收有效問卷200份，問卷有效率97.6%。

本次調查的被訪者年齡構成為18-22歲24人，占12%；23-27歲109人，占54%；28-32歲43人，占22%；32-35歲24人，占12%。家庭構成：自己獨住的30人，占15%；兩口之家27人，占13%；三口之家43人，占49%；三人以上居住的有46人，占23%。家庭年收入：5萬以下的36人，占18%；5-9.9萬的61人，占31%；10-14.9萬的53人，占27%；15-19.9萬的24人，占12%；20-24.9萬的10人，占5%；25-29.9萬的5人，占2%；30萬及以上的8人，占4%。居住現狀：租住房屋的39人，占19.5%；住父母家的113人，占56.5%；自己購買房屋的38人，占19%；單位分配住房的4人，占2%。

200份有效問卷中，選擇打算購房的有126人，占63%；選擇不打算購房的有74人，占37%。結合約有20%受訪者已經擁有自己住房，尚有63%的人打算購房的情況，說明購房意愿還是很強烈。74位不打算購房的受訪者原因多樣，有的是已經有房，有的是覺得房價過高買不起，也有部分人選擇“以租代購”的消費方式。在購房目的的選擇上，結婚用房、自己居住、改善居住條件的占大多數。選擇結婚用房的49人，占24.5%；選擇自己居住的36人，占18%；選擇投資理財的11人，占5.5%。

在是否接受“以租代購”住房消費模式的調查中，35%的青年人表示可以接受，65%的青年人表示不能接受。在表示可以接受的受訪者中，選擇通過“以租代購”實現“人人有房住”的發(fā)展目標，解決青年等夾心層群體住房困難這兩項目的較多，選擇建立行之有效的公共租賃住房管理體系、國家調控房地產業(yè)，解決購房高昂房價根本問題這兩項的較少。

選擇其他原因的青年人提到，國家公共租賃住房形同虛設，不能解決實質問題，對剛性需求的人群毫無意義。還有青年人尖銳地提出，這是地方政府調控房價失敗后的彌補政策，由于前幾年的政策失誤，已經解決不了北京本地人的住房問題，只能通過這種方式予以拖延。選擇愿意的35%的青年人中，在月租金的支付意愿方面，33人選擇每月1000元以下租金，占47%；31人選擇每月1001-2000元租金，占45%；7人選擇2001-3000元租金，占8%；沒有人選擇每月3000元以上的租金選項。

選擇不愿意“以租代購”的65%的青年人中，45%的青年人認為國家相關政策尚未完善，擔心保障權益問題。擔心租金高、租賃的房屋條件設施不完善、顧慮在房屋租賃期間房價上漲等選項所得票數相對平均。另外，選擇其他原因的青年人主要提到，“以租代購”不是解決問題的辦法，畢竟“以租代購”方式下房屋的產權歸國家或單位所有，認為“以租代購的房屋沒有家的感覺”、“租來的始終不是自己的家”，等等。

三、調研結果給公共租賃房建設帶來的啟示

根據上述調研結果，可以一定程度上了解青年群體對“以租代購”住房消費模式的認知、認可程度，也可以依據其內心顧慮、想法等，思考其給公共租賃房的規(guī)劃建設和諸多方面的設計帶來的啟示。

（一）“以租代購”消費理念的灌輸和培養(yǎng)

多數中國人多年以來形成的住房理念是“擁有自己的住房”，而很難接受長久的“租房”形式。所謂的安居樂業(yè)，也是指購置自己所有的住房，方為“安居”。這種思想體現在中老年人身上更為明顯，比如絕大多數丈母娘都要求女兒找對象要找已經購房的男孩，這種想法又很大程度上影響著年輕人的思想和決策。為此，國家要構建以公共租賃房為主體的保障性住房體系，灌輸和培養(yǎng)民眾“以租代購”住房消費理念，是必須重視的一項工作。否則，會導致公共租賃房既起不到應有作用，又加劇商品房剛性需求的現象。

（二）加強政策連續(xù)性和權威性，不宜過多變動

自2003年以來，政府出臺了60多項調控政策，但收效甚微，甚至某些政策還誘發(fā)了房價的報復性反彈。調控政策的短期性和多變性是導致上述現象的原因之一。比如2008年世界金融危機后，四萬億的信貸擴張拯救了資金鏈條緊繃的房地產行業(yè)，讓很多開發(fā)商看到了政府的底牌，更大膽地融資圈地。在保障性住房問題上，更應該建立長效機制，不宜朝令夕改。比如北京經濟適用房由大戶型、低門檻到突然凍結，限價房申請伊始承諾的“搖號三次不中的家庭，由政府直接配售一套”，到幾乎退出歷史舞臺不過三四年時間。這既讓民眾心里沒底，動搖市場預期，又有損政府形象。

（三）合理確定租金，切實體現其保障性

現階段我國包括北京在內的絕大多數城市，其保障性住房的租售價格都是以商品房市場租售價為基礎，采取一定的“折扣”得出的。比如北京公共租賃房租金水平定位是同類地段商品房出租價格的80%-85%。顯然這種定價思路值得商榷，這樣得出來的租金水平容易被市場價牽著鼻子走，而不管市場價有多虛高。保障性住房的租售價格定價思路應該是以不超過承租或購買住房家庭年收入較低比例為標準，才能切實體現出這類住房的“保障性”。近來北京市出臺了相關文件，體現出將廉租房、公共租賃房合并的趨向，將承租家庭按收入進行分等定級，不同等級收入的家庭享受相應級別的租房補貼。這種調控思路是值得稱道的。

（四）嚴格準入退出，加強動態(tài)管理

像其他類型的保障性住房一樣，公共租賃房面臨的一個難題是，價格定的偏高，起不到應有的保障作用，價格定的過低，則會誘使很多不符合租購條件的家庭通過資料造假等來爭搶這些“蠅頭之利”。這需要政府主動發(fā)現造假者并制定出臺嚴格的騙購騙租懲處辦法，而不是被動地靠舉報等消極的方法來發(fā)現造假家庭，同時應該改變比如取消申購資格等過于綿軟的措施，改以切實懲罰。另外，要加強公共租賃房的動態(tài)管理，政府房管部門應建立承租家庭的詳細檔案，按月實時監(jiān)控，確保承租家庭租住品質和公共租賃房的公益性。

（五）有效抑制商品房價是外圍保障

公共租賃房能否起到應有的作用，很大程度上受制于商品房價是否理性運行。事實上，整個保障性住房體系的建設，都有賴于這個外圍大系統(tǒng)良好的運行。如果房價還是呈現跳臺階似的“小跌大漲”、“一掐量就死，一放價就瘋”的局面，市場各方預期混亂，心態(tài)浮躁，則更多的熱錢會涌入樓市，壟斷與投機盛行，迫使更多人造假騙租騙購。更重要的是，進一步拉大貧富差距，摧毀社會道德體系，擠壓民眾信仰空間，對整個社會效益而言，得不償失。

參考文獻：

[1]羅寅.我國公共租賃房建設融資模式研究[J].社會科學家，2013（1）：70.

[2]楊嘉理.我國保障性住房準入和退出機制的困境及其對策[J].中國房地產，2011（23）：65.

[3]鄭思齊，張英杰.保障性住房的空間選址：理論基礎、國際經驗與中國現實[J].現代城市研究，2010（9）：18.

[4]陳文佼.對我國保障性住房的政策思考[J].中共貴州省委黨校學報，2011（6）：81.

[5]禤文昊，張杰.北京住房租賃市場現狀、問題及對策：基于對租客的網絡調查實證[J].住區(qū)，2012（2）：110.

[6]任峰，郭宇靖.北京2013年抑漲壓力大 供需失衡推高房租[EB/OL].北京房地產網，2013-02-18 [2013-06-05] http：//bj.fzg360.com/news/201302/8506_1.html.

[7]袁小兵.住宅房地產市場投機度研究[D].東北財經大學，2010：33-43.

[8]張遠索.預防房地產市場的“非常態(tài)”發(fā)展[N].中國房地產報，2007-11-26（A21）.

[9]李穎.警惕：租房四大陷阱[J].中國質量萬里行，2013（4）：43.

責任編輯：孔九莉