唐納文

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)應(yīng)是中性，但是連續(xù)上漲會(huì)引發(fā)政策的調(diào)整，英國(guó)很快將率先進(jìn)入調(diào)整窗口。

近年來(lái)，當(dāng)我在亞洲國(guó)家旅行時(shí)，我的英國(guó)口音總會(huì)給我?guī)?lái)一連串的問(wèn)題。只要對(duì)方意識(shí)到我的國(guó)籍，就會(huì)詢(xún)問(wèn)我關(guān)于倫敦房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法，以及應(yīng)當(dāng)在何處置業(yè)。在低利率的環(huán)境當(dāng)中，房地產(chǎn)成為了最風(fēng)靡的投資品，甚至連用英國(guó)腔調(diào)傳遞出的置業(yè)觀點(diǎn)也會(huì)讓人們洗耳恭聽(tīng)。

倫敦的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格較之金融危機(jī)前上漲了30%，而英國(guó)其他地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格則與金融危機(jī)之前的水平基本持平。不過(guò)需要注意的是，英國(guó)名義GDP在此期間增長(zhǎng)了13%，因此全國(guó)來(lái)看房?jī)r(jià)/GDP比率是下降的。美國(guó)房?jī)r(jià)雖然還沒(méi)有回到金融危機(jī)前的水平，但是已經(jīng)較低點(diǎn)上升了20%。歐元區(qū)雖然還沒(méi)有哪個(gè)經(jīng)濟(jì)體顯示出明顯的活力，但德國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)較金融危機(jī)之前上升了10%。

房?jī)r(jià)的上升正在引起當(dāng)局的注意，尤其是在英國(guó)，媒體的關(guān)注也放大了這一問(wèn)題的重要性。我們感興趣的問(wèn)題是，房?jī)r(jià)的上漲何時(shí)會(huì)成為經(jīng)濟(jì)政策的考量因素，而這一問(wèn)題無(wú)法簡(jiǎn)單地從經(jīng)濟(jì)學(xué)中獲得答案。

在經(jīng)濟(jì)學(xué)當(dāng)中，對(duì)于任何資產(chǎn)而言，包括不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)，價(jià)格上漲本身沒(méi)有好壞之分。只有當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格上漲表明價(jià)值合理重估時(shí)才是有益的，而當(dāng)價(jià)格上漲表明價(jià)值高估時(shí)則是不好的，對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題夸夸其談的媒體應(yīng)當(dāng)時(shí)刻牢記這一點(diǎn)。進(jìn)一步看，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)本身不足為患，只有價(jià)格持續(xù)上漲引起的后果才值得憂(yōu)慮。

首先是杠桿率。如果不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上漲引發(fā)消費(fèi)者和銀行增加杠桿，當(dāng)局應(yīng)當(dāng)警覺(jué)。這一方面是由于消費(fèi)者增加借貸來(lái)購(gòu)買(mǎi)房屋；另一方面是由于房?jī)r(jià)上漲的財(cái)富效應(yīng)促使居民感到自己變得更富有了，于是增加開(kāi)支減少儲(chǔ)蓄。而實(shí)際上這部分財(cái)富并未兌現(xiàn)。如果銀行為了滿(mǎn)足居民的加杠桿需求，導(dǎo)致信貸過(guò)快增長(zhǎng)，那么理應(yīng)引起當(dāng)局注意。

其次是關(guān)乎建筑業(yè)。如果房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)建筑業(yè)的持續(xù)繁榮，那么就會(huì)促使資源再分配進(jìn)而引發(fā)社會(huì)不滿(mǎn)。經(jīng)濟(jì)學(xué)是對(duì)有限資源進(jìn)行分配的研究，而房屋建造是不增加生產(chǎn)力的投資領(lǐng)域。如果房屋建造由于房?jī)r(jià)上漲而吸引了過(guò)多的資源，那么其他領(lǐng)域就不能獲得足夠的資源以支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

再者則是關(guān)乎到勞動(dòng)力。如果某一地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致其對(duì)一部分人無(wú)法負(fù)擔(dān)，那么就會(huì)阻止這部分人向當(dāng)?shù)剡w徙和求職。不過(guò)如果有一部分房屋是投資性的，那么當(dāng)它們被出租后，增加了租賃市場(chǎng)的供給，抑制房租價(jià)格上漲，理論上就不會(huì)形成增加勞動(dòng)力供給的障礙。但是如果人們對(duì)擁有住房存在偏好，同時(shí)厭惡租住生活，那么高房?jī)r(jià)仍然會(huì)阻礙勞動(dòng)力流動(dòng)，降低經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的效率。

我們最后要談的是保護(hù)主義。如果境外投資者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，并且將這部分房地產(chǎn)空置而非出租，那么境外投資者很可能成為國(guó)內(nèi)居民不滿(mǎn)情緒的發(fā)泄對(duì)象。這可能通過(guò)某些限制性政策表現(xiàn)出來(lái)，例如像英國(guó)那樣對(duì)空置房屋征收更高的稅。更現(xiàn)實(shí)的危險(xiǎn)則是，一旦區(qū)別對(duì)待外國(guó)人的做法在房地產(chǎn)市場(chǎng)有了先例，單純的房地產(chǎn)市場(chǎng)的保護(hù)主義會(huì)向更廣泛的領(lǐng)域蔓延。

如果上述現(xiàn)象有了苗頭，當(dāng)局就需要考慮是不是問(wèn)題出在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，并且采取相應(yīng)措施，包括收緊貨幣政策，改變土地用途規(guī)劃法規(guī)，改變稅收法規(guī)，限制銀行信貸。目前英國(guó)似乎正在顯示出建筑業(yè)持續(xù)繁榮，勞動(dòng)力遷徙受阻，以及保護(hù)主義抬頭的跡象，因此我們認(rèn)為，未來(lái)當(dāng)局很可能會(huì)有所反應(yīng)。

對(duì)我而言，如果我2015年來(lái)亞洲旅行，當(dāng)人們注意到我的英國(guó)口音時(shí)，更可能會(huì)因?yàn)橛?guó)足球的表現(xiàn)對(duì)我表示惋惜，而非詢(xún)問(wèn)我應(yīng)當(dāng)在巴特西還是金絲雀碼頭置業(yè)（巴特西是位于倫敦南部的老牌工業(yè)區(qū)和富人區(qū)，金絲雀碼頭是倫敦新興的金融區(qū)和購(gòu)物區(qū)，擁有全英最高的三座摩天樓）。endprint