●周淺

房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范探索

●周淺

房地產(chǎn)金融風(fēng)險存在系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險，系統(tǒng)風(fēng)險包含政策風(fēng)險、市場風(fēng)險和信用風(fēng)險；非系統(tǒng)風(fēng)險表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險和銀行風(fēng)險，文章主要論述房地產(chǎn)金融各種風(fēng)險的表現(xiàn)及其防范對策。

房地產(chǎn)金融風(fēng)險 表現(xiàn)形式 對策防范

一、房地產(chǎn)金融存在的系統(tǒng)風(fēng)險

房地產(chǎn)業(yè)具有投資規(guī)模大、周期長和商品價值大的特點，因而房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售需要在金融部門的支持下才能進(jìn)行，房地產(chǎn)業(yè)與金融行業(yè)具有非常緊密的關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中重要支撐因素，因此，研究房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范具有積極的現(xiàn)實意義。

1.政策風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)投資受到多種政策因素的影響和制約，國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的各種政策、法律、法規(guī)的變化都會給房地產(chǎn)金融帶來風(fēng)險。我國一些地區(qū)片面追求GDP增長，造成當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)開發(fā)投資過分依賴，擴(kuò)大了政策風(fēng)險。

2.市場風(fēng)險。經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、通貨膨脹、熱錢流入等因素使得房地產(chǎn)的消費和投資需求逐步擴(kuò)張，而房地產(chǎn)的供給彈性較小，從而造成房價在比較短的時間內(nèi)急劇上升，在巨額利潤的驅(qū)使下，房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸加大對房地產(chǎn)的開發(fā)，從而對金融市場的依賴更為強烈。同時，由于房價過高，超越了居民承受能力，導(dǎo)致消費者對金融市場的依賴也增加，從而造成了近幾年房地產(chǎn)投資增速過快，房產(chǎn)空置面積總量過大，導(dǎo)致中小房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈斷裂風(fēng)險。

3.信用風(fēng)險。由于房地產(chǎn)開發(fā)商銷售困難、資金周轉(zhuǎn)不靈或經(jīng)營不善、虧損嚴(yán)重而無力還款，以及購房戶由于經(jīng)濟(jì)政策變化，收入減少，無法償還按揭貸款而帶來風(fēng)險。

目前我國的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險主要集中在商業(yè)銀行。商業(yè)銀行基本參與了土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款等，直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運行中的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險。風(fēng)險主要來自于信息不對稱造成的逆向選擇和道德風(fēng)險。由于銀行客戶行業(yè)的廣泛性和離信息源頭比較遠(yuǎn)等原因，銀行對開發(fā)商的信息只能通過間接途徑了解，而開發(fā)商也深知房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險，從而利用自身優(yōu)勢和我國信用制度不完善的缺陷使得銀行面臨較大的信用風(fēng)險。隨著越來越多的個人住房商業(yè)貸款進(jìn)入風(fēng)險暴露期，銀行的潛在風(fēng)險不斷加大。個人購房資金大部分來自于銀行，而貸款的償還則依賴于未來收入的預(yù)期。一旦經(jīng)濟(jì)形勢或購房者自身等因素發(fā)生變化導(dǎo)致未來良好收入預(yù)期沒有實現(xiàn)，最終的風(fēng)險將轉(zhuǎn)移給銀行，因此，銀行潛在的風(fēng)險較大。

二、房地產(chǎn)金融存在的非系統(tǒng)風(fēng)險

1.房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險。主要是存在經(jīng)營風(fēng)險、決策失誤風(fēng)險等。房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營的整個過程，涉及部門廣、環(huán)節(jié)多、周期長，而我國房地產(chǎn)開發(fā)準(zhǔn)入門檻較低，很多開發(fā)商經(jīng)營規(guī)模小，抗風(fēng)險能力不強，其資金來源比較單一，一旦對自身認(rèn)識不足或?qū)κ袌霭盐詹粔蛟斐蓻Q策失誤以致陷入經(jīng)營困境，導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈斷裂的金融風(fēng)險。

2.銀行風(fēng)險。由于銀行風(fēng)險管理意識薄弱和內(nèi)部控制制度不完善，也存在很大的房地產(chǎn)金融風(fēng)險。在我國，在房地產(chǎn)金融高額利潤的驅(qū)使下，銀行在經(jīng)營業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向，簡化各種審查手續(xù)，降低客戶資質(zhì)等級評定的門檻，貸款項目缺乏可行性分析和評估，缺乏完善的規(guī)避風(fēng)險的信貸政策和制度。經(jīng)辦人員對資料的真實性審核不嚴(yán)，貸款后過分依賴抵押物，不能對項目建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行及時跟蹤，使得開發(fā)商挪用貸款資金或銷售回籠款，導(dǎo)致項目無法按期竣工交付或無銷售資金歸還銀行貸款。

三、規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險的對策

1.加強監(jiān)督，完善法制環(huán)境。我國政府根據(jù)我國房地產(chǎn)金融市場的實際情況，逐漸建立一套完善的涉及房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)體系，為房地產(chǎn)金融的發(fā)展創(chuàng)造良好、健康的發(fā)展環(huán)境。金融和房地產(chǎn)必須確定房地產(chǎn)經(jīng)營的法律意識，積極學(xué)習(xí)各種法律規(guī)條文，用法規(guī)的方式約束規(guī)范企業(yè)與銀行的金融行為。主動配合政府的宏觀調(diào)控，以更加積極的姿態(tài)維護(hù)企業(yè)和國家的利益。

加強監(jiān)管力度。中央銀行應(yīng)建立房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警體系，實行房地產(chǎn)信息披露制度，及時發(fā)出預(yù)報，對金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控和引導(dǎo)，加大監(jiān)管力度。商業(yè)銀行要建立完善貸前審查制度、個人信用制度體系、違約處理機(jī)制和風(fēng)險管理制度，將銀行信用風(fēng)險規(guī)避的重點放在事前預(yù)防上；建立系統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險監(jiān)控、評價、分析和報告制度，不定期對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查、監(jiān)控。完善房貸程序，加強抵押物管理，合理地辦理相關(guān)抵押手續(xù)，規(guī)范抵押物估價行為，保障銀行的利益，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

2.建立多元化融資體系，實行多渠道融資。要不斷拓展新的融資渠道，發(fā)展直接融資，將過度集中在銀行系統(tǒng)的風(fēng)險分散給全社會共同承擔(dān)。房地產(chǎn)是一個資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展需成熟的房地產(chǎn)金融市場作為支撐。因此，要解決目前房地產(chǎn)金融市場資金來源結(jié)構(gòu)單一，改變房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和個人房貸過度依賴銀行信貸的局面。建立多元化的房地產(chǎn)金融體系，通過多渠道融資方式來滿足房地產(chǎn)開發(fā)對資金的需求。比如，通過房地產(chǎn)股票、債券的發(fā)行和證券融資，降低房地產(chǎn)的融資成本，改善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)；大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)；培育和完善房地產(chǎn)債券市場，鼓勵房地產(chǎn)公司發(fā)行融期限較長、低于銀行貸款利率的公司債券，吸收社會分散的資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。

3.提升金融人員素質(zhì)，提高銀行經(jīng)營管理水平。為防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險，銀行可從個人和房地產(chǎn)企業(yè)貸款方面加強風(fēng)險管理和內(nèi)部控制，對于購房個人貸款，銀行應(yīng)按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格審核，使個人貸款的條件規(guī)范化；對于房地產(chǎn)企業(yè)，貸款前應(yīng)該詳細(xì)審核房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)，在項目開發(fā)期間要密切關(guān)注貸款項目運行過程中的風(fēng)險，貸款后要加強貸后管理，一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)將款額挪作他用，銀行有權(quán)將其收回。

銀行應(yīng)鼓勵員工加強學(xué)習(xí)，提高道德素質(zhì)和職業(yè)能力，勇于創(chuàng)新，不僅要熟悉國內(nèi)市場，也要對國外房地產(chǎn)市場的信貸防控有所了解，以便進(jìn)一步的借鑒和學(xué)習(xí)。銀行工作人員要能夠按照有關(guān)規(guī)定，對借款人的資信和提交的相關(guān)材料進(jìn)行嚴(yán)格審查，仔細(xì)辨別申請材料的真?zhèn)危瑖?yán)防銀行內(nèi)部員工與借款人勾結(jié)套取貸款的現(xiàn)象發(fā)生。

[1]謝文琦.我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的分析與防范[J].科技資訊，2008（17）

[2]王玉楠.我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險問題分析[J].黑龍江對外經(jīng)貿(mào)，2008（9）

[3]何艷.我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險及防范分析[J].山西建筑，2008（9）

[4]衛(wèi)躍宗.我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險成因及防范[J].金融理論與實踐，2008（1）

（作者單位：溫州市德嘉置業(yè)有限公司 浙江溫州 325000）

（責(zé)編：李雪）

F293.30

A

1004-4914（2014）06-155-02