吳國(guó)章

摘要：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革始于1998 年。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近二十幾的發(fā)展，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)之一，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中起著舉足輕重的作用。然而，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)也日益暴露出諸多問(wèn)題，需要采取相應(yīng)的對(duì)策來(lái)加以解決，以促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；發(fā)展；對(duì)策1998 年，中國(guó)開始正式邁入住房市場(chǎng)化全面改革的階段。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化改革雖然起步比較晚，但是發(fā)展的速度非常驚人。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)資料顯示，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2013年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值568845億元，同比增長(zhǎng)7.7%。其中，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比上年名義增長(zhǎng)19.8%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)19.4%)，約占全國(guó)固定資產(chǎn)投資額的20%。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱性產(chǎn)業(yè)。但中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，也不可避免帶來(lái)諸多問(wèn)題，因此，有必要采取一系列措施來(lái)加以規(guī)范，以保持中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

一、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

應(yīng)該說(shuō)，從去年以來(lái)我國(guó)房市的實(shí)際運(yùn)行狀況和走向來(lái)看，我們可以判定：我國(guó)的房市目前進(jìn)入了調(diào)整期，步入了此輪房地產(chǎn)周期的下行階段，也就是像某些業(yè)界人士所說(shuō)的開始步入“拐點(diǎn)”。當(dāng)然這個(gè)“拐點(diǎn)”只是此輪短周期的“拐點(diǎn)”，而不是我國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)周期的“拐點(diǎn)”。從房市的運(yùn)行層面來(lái)看，我國(guó)房市目前的現(xiàn)狀包括以下幾個(gè)方面：

（一） 一線城市同比漲速均放緩，泡沫成份開始收縮，一些城市的房?jī)r(jià)開始下降。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2014年4月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格下降的城市數(shù)量均有所增加，其中新建商品住宅價(jià)格下降的城市有8個(gè)，二手住宅方面，價(jià)格較上月下降的城市有22個(gè)。3月份該數(shù)據(jù)分別為4個(gè)和14個(gè)。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)顯示，2014年5月全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10978元/平方米，環(huán)比上月下跌0.32%，這是在2012年6月以來(lái)連續(xù)環(huán)比上漲23個(gè)月后的首次環(huán)比下跌。5月新房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市達(dá)到62個(gè)，較上月增加了17個(gè)。

（二）保障房建設(shè)力度加大，信貸條件收緊，新建商品房?jī)r(jià)格漲幅收窄

2014年3月，新建商品房?jī)r(jià)格漲幅收窄。一是由于前期保障房建設(shè)力度的加大，增加了房地產(chǎn)的有效供給，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定產(chǎn)生積極的影響。二是受信貸條件收緊、待售面積大幅增加等因素影響，一定程度對(duì)房?jī)r(jià)的上漲產(chǎn)生抑制作用。以昆明新建商品房（不含保障性住房）為例，其價(jià)格繼續(xù)呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，但環(huán)比漲幅已趨緩。具體為：新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.1%，較2月份漲幅減少0.1個(gè)百分點(diǎn)，同比則上漲6.5%。

（三）成交量明顯萎縮，空置率不斷攀升

與房?jī)r(jià)下調(diào)相對(duì)應(yīng)的是，購(gòu)房者觀望情緒嚴(yán)重，房市成交量大幅萎縮，房地產(chǎn)商空置率大幅上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2014年5月13日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，全國(guó)商品房銷售面積27709萬(wàn)平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月份擴(kuò)大3.1個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額18307億元，下降7.8%，降幅比1-3月份擴(kuò)大2.6個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，一季度，上海市存量房網(wǎng)簽面積428.31萬(wàn)平方米，比去年同期下降54.4%。其中存量住宅網(wǎng)簽面積372.55萬(wàn)平方米，下降58%。同時(shí)，北京、廣州、天津、杭州、南京、武漢、重慶、成都、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙等許多城市的成交量也開始萎縮，空置率不斷攀升。

（四）緊縮政策下房地產(chǎn)商面臨較大的資金壓力，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大

目前，我國(guó)房地產(chǎn)商目前面臨著巨大的資金壓力。一些中小地產(chǎn)商隨時(shí)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，近年來(lái)，房貸一直被我國(guó)銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目，各大銀行為了爭(zhēng)奪此項(xiàng)業(yè)務(wù)展開惡性競(jìng)爭(zhēng)，不斷降低門檻，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴(kuò)大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，是直接或者間接地來(lái)自銀行貸款，而個(gè)人通過(guò)按揭貸款買房的人，占全部購(gòu)房總數(shù)的比例高達(dá)90%，這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分風(fēng)險(xiǎn)系在金融機(jī)構(gòu)身上。并且，由于房?jī)r(jià)下跌，一些購(gòu)房者將拒絕償還銀行貸款，從而導(dǎo)致我國(guó)的銀行業(yè)面臨巨大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（五）市場(chǎng)開始走向分化，一些實(shí)力較低的房企正在被淘汰出局

一是信貸緊縮，使得房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來(lái)源，一些中小房地產(chǎn)又不能通過(guò)股市發(fā)行股票來(lái)獲取資金。二是房?jī)r(jià)下跌和成交量緊縮使得房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困難。三是由于利率提高，一些中小房地產(chǎn)無(wú)力支付巨額的房地產(chǎn)信貸的利息。四是大型房地產(chǎn)更具有實(shí)力進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)，通過(guò)價(jià)格戰(zhàn)來(lái)清洗市場(chǎng)。這些因素的共同作用將會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)走向分化，一些實(shí)力較低的房企將被淘汰出市場(chǎng)，從而提高市場(chǎng)集中度。

二、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)供求嚴(yán)重失衡

房地產(chǎn)供求失衡嚴(yán)重主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是地方政府提出經(jīng)營(yíng)城市的理念，把房地產(chǎn)業(yè)作為重要財(cái)源，以實(shí)現(xiàn)土地收益最大化為經(jīng)營(yíng)思路，通過(guò)對(duì)土地供應(yīng)控制，不斷抬高土地價(jià)格，從而造成土地供求失衡；二是在房?jī)r(jià)快速上漲后，政府把控制投資和土地供應(yīng)作為調(diào)控對(duì)象，反而增加了住房供求矛盾，使商品住房嚴(yán)重的供不應(yīng)求；三是在住房預(yù)期需求高漲的情況下，開發(fā)商暴利意識(shí)得到強(qiáng)化，通過(guò)屯地、捂盤、價(jià)格操縱、虛假宣傳等方式，導(dǎo)致供求矛盾和預(yù)期供求差距不斷放大。

（二）房?jī)r(jià)虛高嚴(yán)重降低居民購(gòu)買能力

房?jī)r(jià)收入比是指房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值。2013年，全國(guó)30個(gè)省、市、自治區(qū)商品住宅房?jī)r(jià)收入比分化依然明顯，最高的北京市高達(dá)14.5，而最低的內(nèi)蒙古僅5.0。整體上看，北京、海南、上海、浙江和福建5個(gè)省市房?jī)r(jià)收入比較高（超過(guò)9），已經(jīng)明顯高于3～6倍的國(guó)際一般水平。虛高房?jī)r(jià)造成居民住房負(fù)擔(dān)過(guò)重，一方面，擠占居民其他消費(fèi)支出、抑制內(nèi)需增長(zhǎng)；另一方面，推高了居民城市生活成本，使農(nóng)村勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移成本明顯上升，從而影響城市化進(jìn)程。

（三）房地產(chǎn)業(yè)的泡沫仍然比較嚴(yán)重

一般認(rèn)為，泡沫是指資產(chǎn)或要素價(jià)格高于由其基本面因素所確定的價(jià)格區(qū)間的部分。房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格密切相關(guān)，是其均衡價(jià)格的長(zhǎng)期偏離。過(guò)去幾年是我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的幾年，最明顯的標(biāo)志就是商品房?jī)r(jià)格的持續(xù)大幅上漲，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了不合理的漲幅商品房?jī)r(jià)格上漲幅度過(guò)大過(guò)快，嚴(yán)重偏離其實(shí)際價(jià)值，導(dǎo)致泡沫化程度越來(lái)越嚴(yán)重。

（四）保障性住房供應(yīng)嚴(yán)重滯后

2007年8月，國(guó)務(wù)院《關(guān)于解決低收入家庭困難的若干意見》，明確要求加快建立以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。我國(guó)近年各城市建設(shè)用地目標(biāo)中，商品房建設(shè)用地為主要供應(yīng)對(duì)象，占總體住宅建設(shè)用地七成，保障性住房約占總體的三成。2012年在保障性住房建設(shè)用地中，有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房合計(jì)占比35%，棚戶區(qū)改造等占37%，無(wú)產(chǎn)權(quán)的廉租房和公租房占比最少，僅約占26%。2010~2012年全國(guó)保障房供地完成率分別為49.23%、62.10%和80.32%。雖然完成率逐年提升，但是仍然存在不小的差距。在我國(guó)保障性住房供應(yīng)體系中，廉租住房建設(shè)總量還非常小，而經(jīng)濟(jì)適用住房占商品房比重明顯下降，使保障性住房供應(yīng)嚴(yán)重滯后。

三、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的對(duì)策

（一）有效落實(shí)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策

房地產(chǎn)的特殊性決定了政府需要根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀況不斷調(diào)整該產(chǎn)業(yè)。伴隨中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，中央政府也相應(yīng)出臺(tái)了許多關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策。從2002 年至今對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了了多次的調(diào)控。但是，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控目前存在的問(wèn)題集中反映為制定多，落實(shí)少，監(jiān)督不到位，導(dǎo)致政策效果較差。在今后的房地產(chǎn)調(diào)控政策的制定中，應(yīng)該盡量細(xì)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，同時(shí)加強(qiáng)監(jiān)督和落實(shí)，注重其針對(duì)性和實(shí)效性。

（二）發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，控制房?jī)r(jià)合理有序增長(zhǎng)

我國(guó)政府應(yīng)當(dāng)針對(duì)投機(jī)購(gòu)房現(xiàn)狀，充分發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，有效遏制房?jī)r(jià)泡沫的產(chǎn)生，控制房?jī)r(jià)的合理增長(zhǎng)。政府應(yīng)加大對(duì)購(gòu)買商品房短期出售的經(jīng)濟(jì)行為的征稅力度，對(duì)將所購(gòu)房屋出租的房地產(chǎn)同樣高稅率征稅；對(duì)自用的購(gòu)房行為，應(yīng)加大在貸款利率、首付款及貸款額度等方面的優(yōu)惠政策支持。

（三）加強(qiáng)和完善財(cái)稅體制改革

要加強(qiáng)和完善中央政府和地方政府事權(quán)與財(cái)權(quán)相匹配的財(cái)政體制改革，從根本上改變地方政府對(duì)土地出讓金的過(guò)度依賴。中央政府應(yīng)賦予地方政府相應(yīng)的稅權(quán)，使地方政府能充分結(jié)合地域的優(yōu)勢(shì)來(lái)培育主體稅種，從根本上緩解地方政府的財(cái)政壓力。

（四）增加保障性住房供給

通過(guò)加快保障性住房建設(shè)，大幅增加保障性住房供給，可以解決由住房供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡引發(fā)的高房?jī)r(jià)等一系列經(jīng)濟(jì)社會(huì)問(wèn)題。增加保障性住房供給，不僅有利于解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)失衡，遏制高房?jī)r(jià)，促進(jìn)商品房市場(chǎng)健康發(fā)展，而且有助于增強(qiáng)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的針對(duì)性和有效性，改善低收入家庭的居住條件。

總之，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近二十年的快速發(fā)展，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率極大。當(dāng)然，在中國(guó)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展過(guò)程中，也存在著不少的問(wèn)題，需要我們加強(qiáng)對(duì)土地、財(cái)稅、金融政策的調(diào)節(jié)，加快住房信息系統(tǒng)的建設(shè)，完善符合國(guó)情的住房體制機(jī)制和政策體系，合理引導(dǎo)住房需求，強(qiáng)化各級(jí)政府職責(zé)，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，抑制投機(jī)需求，以此來(lái)保證我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

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