薛耀文　郭佩

摘 要：洗錢活動(dòng)逐漸從金融機(jī)構(gòu)向其他領(lǐng)域蔓延，房地產(chǎn)行業(yè)已成為洗錢的高發(fā)地。對(duì)比房地產(chǎn)行業(yè)洗錢的兩大主體——腐敗的公職人員和以民營(yíng)企業(yè)家為代表的非公職人員的洗錢行為，結(jié)果表明：腐敗的公職人員注重安全效用，常常通過能在短時(shí)間內(nèi)利用他人名義的房地產(chǎn)交易活動(dòng)洗錢，具有較強(qiáng)的隱蔽性；非公職人員則注重收益最大化，主要通過將非法資金注入企業(yè)經(jīng)營(yíng)，虛假報(bào)賬，具有較強(qiáng)的欺騙性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；洗錢；監(jiān)測(cè)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-3890（2014）04-0067-06

房地產(chǎn)行業(yè)資金需求大、流通快、增值保值能力強(qiáng)，而且我國(guó)至今尚未將房地產(chǎn)企業(yè)作為反洗錢義務(wù)的履行主體，導(dǎo)致越來(lái)越多的不法分子通過房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)清洗犯罪所得。中國(guó)人民銀行反洗錢課題組對(duì)近年來(lái)我國(guó)洗錢案例抽樣調(diào)查報(bào)告顯示，洗錢資金有35.9%通過房地產(chǎn)領(lǐng)域洗錢。房地產(chǎn)洗錢不僅掩飾了不法所得，助長(zhǎng)了上游經(jīng)濟(jì)犯罪，甚至導(dǎo)致了目前我國(guó)房地產(chǎn)泡沫、非理性繁榮以及供需結(jié)構(gòu)失衡矛盾，房地產(chǎn)反洗錢的相關(guān)制度建立和完善迫在眉睫。本文通過對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的洗錢行為以及房地產(chǎn)行業(yè)兩大洗錢主體的行為表現(xiàn)進(jìn)行分析和比較，希望可以為減少和杜絕房地產(chǎn)行業(yè)洗錢行為提出具有針對(duì)性的監(jiān)測(cè)思路和對(duì)策建議。

一、文獻(xiàn)綜述

不法分子利用房地產(chǎn)行業(yè)洗錢是各個(gè)國(guó)家都存在的通病。一些國(guó)際組織和國(guó)家已通過立法將房地產(chǎn)行業(yè)及其從業(yè)人員納入了防范洗錢犯罪的義務(wù)主體范圍。金融行動(dòng)特別工作組（FATF）在2007年發(fā)表類型報(bào)告《房地產(chǎn)領(lǐng)域的洗錢和恐怖融資》，提供了各國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的洗錢案例和建議措施，為各國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)反洗錢的立法完善和監(jiān)測(cè)思路的提出奠定了理論和實(shí)踐基礎(chǔ)。

國(guó)內(nèi)學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)洗錢的研究還處于初級(jí)發(fā)展階段。陳莉[1]總結(jié)了國(guó)外部分國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)反洗錢的基本做法，提出了我國(guó)應(yīng)建立并完善房地產(chǎn)反洗錢法律及信息披露與交流合作機(jī)制；左運(yùn)光[2]分析了房地產(chǎn)行業(yè)洗錢的風(fēng)險(xiǎn)要素，以及構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)反洗錢監(jiān)測(cè)和管理機(jī)制的條件，提出房地產(chǎn)行業(yè)反洗錢監(jiān)管模式選擇的相關(guān)建議；吳航[3]分析了目前我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)犯罪現(xiàn)象，并總結(jié)了不法分子利用房地產(chǎn)洗錢的主要方式：采取置業(yè)、炒房進(jìn)行洗錢，利用他人名義投資洗錢，利用投資開發(fā)洗錢；謝端純[4]研究房地產(chǎn)主要交易對(duì)象及洗錢手段，以房地產(chǎn)洗錢行為和房地產(chǎn)反洗錢網(wǎng)絡(luò)拓?fù)鋱D為基礎(chǔ)，構(gòu)建房地產(chǎn)可疑資金轉(zhuǎn)移監(jiān)測(cè)模型；我國(guó)反洗錢中心秘書長(zhǎng)嚴(yán)立新[5]在2008年提出建立我國(guó)反洗錢戰(zhàn)略五年計(jì)劃，在反洗錢戰(zhàn)略的第一個(gè)五年（2008—2012）計(jì)劃中指出應(yīng)建立特定非金融行業(yè)反洗錢制度，提出中國(guó)人民銀行財(cái)政部、商務(wù)部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、司法部等部門對(duì)特定非金融行業(yè)的洗錢風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策成立專案組開展聯(lián)合調(diào)研，2013年在第二個(gè)五年計(jì)劃（2013—2018年）中又強(qiáng)調(diào)要提高特定非金融業(yè)務(wù)與專業(yè)（DNFPB）的反洗錢預(yù)防制度整體機(jī)制有效性的問題。

綜上所述，目前關(guān)于房地產(chǎn)洗錢行為的研究主要集中在立法、制度完善和行為方式描述兩個(gè)方面，而且都是從房地產(chǎn)洗錢的整體角度進(jìn)行分析，缺乏針對(duì)性的監(jiān)督和治理措施。本文在前人研究的基礎(chǔ)上，通過分析房地產(chǎn)行業(yè)的主要洗錢行為及清洗流程，然后對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)洗錢的兩大主體進(jìn)行對(duì)比，尋求他們利用房地產(chǎn)行業(yè)洗錢的異同，以期為相關(guān)部門在偵測(cè)方法上采取有針對(duì)性的預(yù)防與懲治措施提供意見，提高反洗錢的監(jiān)測(cè)和判別工作的質(zhì)量和效率。

二、房地產(chǎn)行業(yè)洗錢行為分析

（一）房地產(chǎn)行業(yè)洗錢風(fēng)險(xiǎn)分析

1. 房地產(chǎn)開發(fā)階段“灰黑”資產(chǎn)混入常態(tài)化。亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)秘書長(zhǎng)楊超指出“灰色正在吞噬中國(guó)樓市”，房地產(chǎn)行業(yè)存在大量不明資金并且暗撐房?jī)r(jià)使房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了不健康的現(xiàn)象。例如一些開發(fā)商將民間資本以高息方式繞道暗中進(jìn)入樓市；或者是部分人用來(lái)歷不正當(dāng)?shù)摹盎疑Y金”購(gòu)房置業(yè)，將貨幣形態(tài)變?yōu)閷?shí)物形態(tài)；或者個(gè)人巨額資金通過信托或者私募的形式進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，不僅可以合理避稅，而且正是因?yàn)樾磐泻退侥紝?duì)資金來(lái)源的審查寬松，也降低了被查處的風(fēng)險(xiǎn)。這些都是灰色資本在地產(chǎn)業(yè)的流向路徑[6]。房地產(chǎn)行業(yè)資金需求量大，資金來(lái)源主體不明確，必然為不法分子提供了洗錢的通道，使得利用房地產(chǎn)洗錢成為可能。

2. 房地產(chǎn)異常交易現(xiàn)象普遍化。房地產(chǎn)業(yè)在多大程度上成為洗錢渠道，目前尚無(wú)結(jié)果，但利用房地產(chǎn)洗錢已成為房地產(chǎn)業(yè)公開的秘密。根據(jù)中國(guó)人民銀行西安分行基于房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的反洗錢問題設(shè)計(jì)并調(diào)查的《房地產(chǎn)業(yè)反洗錢現(xiàn)狀調(diào)查問卷》結(jié)果顯示，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員對(duì)反洗錢認(rèn)知度非常低，僅有55.66%的被調(diào)查者表示其單位要求收集更多的客戶信息，并且均不是因?yàn)榉聪村X的需要而去了解客戶。在房地產(chǎn)異常交易行為中，“突然變更買受人、按揭提前還款、大額現(xiàn)金支付”比例相對(duì)較高，均超過60%[7]。2013年1月中紀(jì)委通報(bào)“反腐敗斗爭(zhēng)工作的新動(dòng)向”，稱自2012年11月中旬以來(lái)，全國(guó)各地出現(xiàn)了一大批拋售豪華住宅、別墅等現(xiàn)象，更改物業(yè)業(yè)主情況數(shù)以百倍上升。同時(shí)，根據(jù)住房部和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部統(tǒng)計(jì)，在拋售豪華住宅、別墅的住戶中，超過60%都是匿名、假名和加以公司的名義進(jìn)行的[7]。由此可以看出，在我國(guó)的房地產(chǎn)交易中，均存在不同程度的洗錢嫌疑[8]。

（二）房地產(chǎn)業(yè)不同環(huán)節(jié)的洗錢行為分析

1. 房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)洗錢行為。如圖1所示，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的洗錢行為一般通過兩種途徑進(jìn)行，分別為：（1）建立房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行洗錢，這是房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)最常見的洗錢途徑。不法人員自建或利用相關(guān)利益者名義建立房地產(chǎn)企業(yè)，在房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)過程中將非法資產(chǎn)源源不斷地注入企業(yè)清洗資產(chǎn)，通過合法的企業(yè)經(jīng)營(yíng)掩飾犯罪所得，不僅洗白了“灰黑”資產(chǎn)，而且在企業(yè)經(jīng)營(yíng)的過程中還可能有一定的增值空間。同時(shí)，正因?yàn)橛辛讼掠钨Y產(chǎn)處理的渠道，會(huì)誘發(fā)和刺激不法人員更加瘋狂地進(jìn)行上游斂財(cái)活動(dòng)。（2）通過與房地產(chǎn)企業(yè)合作的形式進(jìn)行洗錢。近年來(lái)，隨著國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)政策的不斷變化，一系列調(diào)控政策例如限購(gòu)、限貸等逐步出臺(tái)，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來(lái)源受到一定的限制，這就為不法資金的洗白提供了渠道機(jī)會(huì)。一方面由于開發(fā)商缺少資金而不法人員擁有大量非法資產(chǎn)急需隱藏、掩飾或清洗，洗錢者可以與開發(fā)商通過合伙、入股或高息借款等形式進(jìn)行合作，在滿足雙方不同需求的同時(shí)清洗資金；另一方面，某些開發(fā)商為了獲取項(xiàng)目和開發(fā)資金，會(huì)與政府官員或特定機(jī)構(gòu)的工作人員勾結(jié)，為了回報(bào)相關(guān)人員以入股、暗股、干股等形式進(jìn)行賄賂，達(dá)到賄賂與洗錢的同步完成。

2. 房地產(chǎn)交易過程中的洗錢行為分析。（1）房地產(chǎn)炒作的洗錢行為分析。如圖2所示，這種環(huán)節(jié)的洗錢途徑，不法分子常常與開發(fā)商、媒體進(jìn)行合作，直接或委托代理人購(gòu)買有潛力和炒作空間的街道或商業(yè)街的商鋪的手法，將黑錢輸入房地產(chǎn)行業(yè)中，再通過如廣告、活動(dòng)、特色品牌的炒作來(lái)刺激這一地區(qū)發(fā)展，從而在升值后估價(jià)租售，這樣既可以隨時(shí)變現(xiàn)，又可以通過實(shí)物來(lái)進(jìn)行非法的交易，逃避反洗錢的監(jiān)督和有關(guān)部門的追查。同時(shí)這種洗錢手法也是造成中國(guó)樓市居高不下的原因之一。（2）房地產(chǎn)個(gè)人買賣的洗錢行為分析。如圖3所示，該洗錢手段不僅可以在國(guó)內(nèi)進(jìn)行、也可以跨國(guó)實(shí)行，時(shí)空跨度大，涉及對(duì)象亦比較廣泛，包含單位、個(gè)人（家庭成員、親屬、利益相關(guān)人等），難以監(jiān)管，是目前不法公職人員洗錢的常用手段。單位購(gòu)房者利用偽造文件、證明，私人購(gòu)房者借助偽造身份證或假借他人名義，經(jīng)常采用經(jīng)紀(jì)人購(gòu)買的形式全款支付或采取分期付款、提前還款，快速將非法資產(chǎn)投資到房產(chǎn)、商鋪或其他房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，待時(shí)機(jī)成熟，進(jìn)行轉(zhuǎn)租或高價(jià)再出售，順利漂白不法所得并成功轉(zhuǎn)移。

三、房地產(chǎn)行業(yè)洗錢兩大主體的行為對(duì)比及原因分析

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者根據(jù)公開信息統(tǒng)計(jì)，自2000年以來(lái)省部級(jí)高官貪腐案半數(shù)涉房地產(chǎn)。指出高官涉房地產(chǎn)有兩種形態(tài)：一是背后有房地產(chǎn)利益鏈條，或直接間接倒騰土地，或縱容支持親屬開發(fā)房地產(chǎn)，或與開發(fā)商結(jié)成利益同盟，或用非法收入買房倒手等；二是買房置業(yè)。中國(guó)人民銀行反洗錢局反洗錢專家曹作義2013年1月撰文認(rèn)為，從最近披露的多起腐敗大案可以看出，房地產(chǎn)業(yè)其實(shí)早已成為部分腐敗高官的“洗錢天堂”和“重災(zāi)區(qū)”。以民營(yíng)企業(yè)家為主要代表的非公職人員逃稅、涉黑、非法集資等上游犯罪產(chǎn)生巨額的“灰黑”資產(chǎn)也大量投資房地產(chǎn)行業(yè)。據(jù)本文統(tǒng)計(jì)近年來(lái)不法非公職人員的典型案例顯示，超過60%的不法非公職人員在房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)、裝修及買賣過程中涉嫌洗錢犯罪?？梢?，利用房地產(chǎn)行業(yè)洗錢主要有兩大群體，即：腐敗的公職人員和以民營(yíng)企業(yè)家為代表的非公職人員的經(jīng)濟(jì)犯罪。因此，本文將根據(jù)該分類對(duì)公職與非公職人員在房地產(chǎn)行業(yè)的洗錢行為進(jìn)行分析和總結(jié)。

（一）公職與非公職人員利用房地產(chǎn)洗錢的主要表現(xiàn)

1. 公職人員在房地產(chǎn)行業(yè)洗錢的主要表現(xiàn)。隨著我國(guó)對(duì)不法公職人員的持續(xù)高壓和堅(jiān)決打壓，洗錢成為掩蓋不法所得的主要手段，而投資房地產(chǎn)是貪官們洗錢的最好方法。歐陽(yáng)偉民曾指出，近年來(lái)，中國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為貪污分子洗黑錢首選目標(biāo)，每年3 000億～4 000億元人民幣洗黑錢的規(guī)模中，有不少是通過房地產(chǎn)將黑錢洗白，房地產(chǎn)等行業(yè)逐漸成為洗錢的主要渠道。

2. 非公職人員在房地產(chǎn)行業(yè)洗錢的主要表現(xiàn)。不法非公職人員通過偷漏稅、非法經(jīng)營(yíng)等違法活動(dòng)獲取非法資產(chǎn)后，為了避免監(jiān)管和檢察部門的查處，往往建立自己的房地產(chǎn)企業(yè)，虛報(bào)會(huì)計(jì)報(bào)表，將違法資金源源不斷地注入清洗；或投入到利益相關(guān)人員的企業(yè)；甚至將不法資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為境外投資或境內(nèi)專業(yè)機(jī)構(gòu)資金等形式，隨后再進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。

（二）公職與非公職人員在房地產(chǎn)行業(yè)洗錢的特征

房地產(chǎn)行業(yè)洗錢資金量大、投資回報(bào)高、中間環(huán)節(jié)多，并且洗錢渠道眾多、轉(zhuǎn)移資金迅速，能迅速將不法現(xiàn)金資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)投資，容易逃脫法律制裁。除以上共同特點(diǎn)之外，公職與非公職人員利用房地產(chǎn)洗錢還存在較大差異，根據(jù)表1、表2，我們可以總結(jié)得出公職與非公職人員在房地產(chǎn)行業(yè)洗錢的特征。

1. 公職人員進(jìn)行房地產(chǎn)洗錢的主要載體是房產(chǎn)，并且均可以在短時(shí)間內(nèi)完成洗錢。首先，公職人員屬于社會(huì)公眾人物，成為很多人關(guān)注的對(duì)象，因此他們迫切希望在短時(shí)間內(nèi)將非法資產(chǎn)轉(zhuǎn)移或隱藏，降低被查處概率；其次，會(huì)在房地產(chǎn)行業(yè)洗錢的公職人員大多位高權(quán)重，容易利用關(guān)系獲得審批或多個(gè)身份信息，購(gòu)買多套房產(chǎn)；最后，由于掌握審批和決定權(quán)，有很多開發(fā)商主動(dòng)上門提供能在房地產(chǎn)行業(yè)洗錢的機(jī)會(huì)。

2. 公職人員進(jìn)行房地產(chǎn)洗錢多借用他人名義，方式多樣，過程復(fù)雜，具有較強(qiáng)的隱蔽性。公職人員利用職務(wù)便利，容易使用虛假信息或借用他人名義用現(xiàn)金多地區(qū)甚至境外購(gòu)買多處房產(chǎn)，并且可以降低被查處的風(fēng)險(xiǎn)；或者直接收受房地產(chǎn)企業(yè)不記名干股或秘密合股等手段洗錢?？傊?，作案手段多樣，作案過程復(fù)雜，具有一定的時(shí)空跨度，隱蔽性較強(qiáng)。

3. 非公職人員主要通過第三方機(jī)構(gòu)或企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)洗錢，洗錢額度大。由于國(guó)家重視并鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展，并且在注冊(cè)企業(yè)過程中的審查制度不夠完善，導(dǎo)致非公職人員愿意建立房地產(chǎn)企業(yè)，不僅提高社會(huì)地位滿足虛榮心，又便于自行洗錢；其次，為了能將不法資金源源不斷地輸入企業(yè)，常常會(huì)通過第三方機(jī)構(gòu)、空殼公司或利益相關(guān)者企業(yè)進(jìn)行，可以進(jìn)行大額資金的轉(zhuǎn)移。

4. 進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)洗錢，非公職人員比公職人員更具有欺騙性。在利用房地產(chǎn)行業(yè)洗錢的過程中，非公職人員虛報(bào)會(huì)計(jì)報(bào)表、注冊(cè)多個(gè)空殼公司甚至利用媒體造勢(shì)惡意抬高房產(chǎn)價(jià)格等手段。并且大量案例表明，多數(shù)不法非公職人員具有一定的政治地位。政治地位在為不法非公職人員取得了相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也可以成為他們掩蓋不法行為的“保護(hù)傘”。

（三）公職與非公職人員在房地產(chǎn)行業(yè)的不同洗錢行為原因分析

不法人員將非法資產(chǎn)投入房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行洗白的過程中，必然會(huì)有成本的付出和收益的回報(bào)，最后為其帶來(lái)效用的增加。因此說(shuō)洗錢行為類似于消費(fèi)者的購(gòu)買行為。洗錢作為一種特殊的商品購(gòu)買活動(dòng)，除了要付出相應(yīng)的貨幣成本之外，時(shí)間成本也是一項(xiàng)重要的影響因素。

1. 理性經(jīng)濟(jì)人在時(shí)間成本約束下的消費(fèi)行為。為了簡(jiǎn)化分析過程，根據(jù)以上公職與非公職人員的房地產(chǎn)洗錢特征，假設(shè)房地產(chǎn)洗錢量是商品的價(jià)格，為了便于分析，將房地產(chǎn)洗錢行為分為兩種商品，T型商品和M型商品：T型商品指房地產(chǎn)洗錢過程中時(shí)間成本所占比重較大短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行的房地產(chǎn)洗錢行為；M型商品指在房地產(chǎn)洗錢過程中貨幣成本所占比重較大，能較大程度清洗大量非法資金的房地產(chǎn)洗錢行為，數(shù)量分別為X1，X2。根據(jù)黃友等[9]的研究成果，在理性經(jīng)濟(jì)人效用最大化的條件下，雙重預(yù)算約束下的消費(fèi)者的充分預(yù)算約束是消費(fèi)的充分成本必須等于消費(fèi)者的充分收入，在其他條件不變的情況下，消費(fèi)者的最優(yōu)選擇應(yīng)該是如圖4所示的X0點(diǎn)（X01，X02）。（M、M1貨幣成本預(yù)算線，T、T1為時(shí)間成本預(yù)算線，E為充分預(yù)算線，L為無(wú)差異曲線，X0點(diǎn)為充分預(yù)算約束下最大效用的商品組合。）

2. 有限理性下公職與非公職人員在時(shí)間成本約束下的房地產(chǎn)洗錢行為?，F(xiàn)實(shí)情況下，不法人員在洗錢的過程中，除了要考慮時(shí)間和貨幣因素外，還強(qiáng)烈地受到主觀效用的影響，主觀效用除了包含對(duì)商品客觀效用的主觀評(píng)價(jià)之外，還包括對(duì)行為風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)偏好的態(tài)度等。有限理性的消費(fèi)者不能保證得到全局最優(yōu)，也不會(huì)將所有的預(yù)算完全消費(fèi)，通常會(huì)選擇次優(yōu)解[10]。因此，我們可以得出公職與非公職人員在不同的效用目標(biāo)引導(dǎo)下的房地產(chǎn)洗錢行為。

公職人員作為政府官員，在進(jìn)行非法資產(chǎn)處理的過程中，考慮的因素較多，不僅要保障資金安全轉(zhuǎn)移，還要考慮自身的安全，因此對(duì)于公職人員而言，最注重安全效用，時(shí)間成本在其洗錢過程中有重要作用，在短時(shí)間內(nèi)將非法資產(chǎn)進(jìn)行清洗是保障安全效用的有效途徑；非公職人員則不然，他們更注重收益最大化，貨幣成本直接影響收益，他們?cè)谙村X過程中盡可能地減少財(cái)富流失，選擇更多的M商品，能最大限度洗錢的方式。在圖4中，由于各種因素限制，不能達(dá)到理想情況下的最優(yōu)解，假設(shè)不法人員通過降低最優(yōu)效用，以L為例，在充分預(yù)算約束下，當(dāng)達(dá)到同樣大小的效用時(shí)，公職人員的次優(yōu)解為XT（XT1，XT2），非公職人員的次優(yōu)解為XM（XM1，XM2），由此，引起XT1>X01>XT2，XM2>XM0>XM1。

綜上所述，由于公職與非公職人員所處環(huán)境、社會(huì)地位等不同，具有不同的效用目標(biāo)。在有限理性條件下，公職人員會(huì)更多選擇能在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)洗錢的T商品。而非公職人員則注重財(cái)富的增加，收益最大化是其主要的主觀效用，因此，會(huì)選擇能較大程度清洗大量非法資金的房地產(chǎn)洗錢行為，選擇更多的M商品。

四、針對(duì)公職與非公職人員房地產(chǎn)行業(yè)洗錢行為的監(jiān)測(cè)思路

（一）公職人員利用房地產(chǎn)行業(yè)洗錢的監(jiān)測(cè)思路

以上分析結(jié)果顯示，不法公職人員在利用房地產(chǎn)行業(yè)洗錢的過程中，大多數(shù)情況下會(huì)利用他人名義，這些人員大多是不法公職人員的近親屬、其他親屬、情婦（夫），利益相關(guān)者（企業(yè)主），并且親屬、情婦是其主要利用的對(duì)象。根據(jù)《最高人民法院最高人民檢察院關(guān)于辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》，“特定關(guān)系人”是指與國(guó)家工作人員有近親屬、情婦（夫）以及其他共同利益關(guān)系的人?；诖?，提出以“公職人員及其特定關(guān)系人”為監(jiān)測(cè)主體的監(jiān)測(cè)思路，監(jiān)測(cè)其名下房產(chǎn)、股票（房地產(chǎn)企業(yè)類型）、銀行賬戶的資產(chǎn)信息是否與其收入相匹配。

1. 基于收入的監(jiān)測(cè)思路?！吨腥A人民共和國(guó)公務(wù)員法》第五十三條規(guī)定：公務(wù)員須遵守紀(jì)律，不得從事或參與營(yíng)利性活動(dòng)，在企業(yè)或者其他營(yíng)利性組織中兼任職務(wù)?！吨袊?guó)共產(chǎn)黨黨員領(lǐng)導(dǎo)干部廉潔從政若干準(zhǔn)則》中也規(guī)定禁止私自從事營(yíng)利性活動(dòng)，不準(zhǔn)以個(gè)人或借他人名義經(jīng)商、辦企業(yè)。對(duì)于官員及其親屬經(jīng)商現(xiàn)象，2010年施行的《中國(guó)共產(chǎn)黨黨員領(lǐng)導(dǎo)干部廉潔從政若干準(zhǔn)則》對(duì)公職人員親屬管理提出規(guī)定，不得默許縱容親屬以本人名義牟取私利、為親屬經(jīng)商創(chuàng)造條件、親屬不得在本人管轄范圍內(nèi)經(jīng)商。因此，從法律約束和一般收入水平來(lái)看，無(wú)論是公職人員還是其親屬的收入中都不應(yīng)存在頻繁或大額收入。所以，一旦不法公職人員腐敗或其親屬利用其影響力獲利，必然呈現(xiàn)頻率增大或金額突然增加的收入特征，如果通過金融機(jī)構(gòu)，則不難發(fā)現(xiàn)異常收入的來(lái)源。基于這些特點(diǎn)不難從賬戶層面發(fā)現(xiàn)異常公職人員，但是由于賬戶交易容易受到反洗錢監(jiān)測(cè)，不法公職人員往往采用現(xiàn)金交易和實(shí)物交易。因此，同時(shí)還需借助消費(fèi)監(jiān)測(cè)手段。

2. 基于消費(fèi)的監(jiān)測(cè)思路。相對(duì)收入消費(fèi)理論認(rèn)為，消費(fèi)者的消費(fèi)受到周圍人們消費(fèi)水平的影響，特別是低收入者因攀比心理、提高社會(huì)相對(duì)地位的愿望等因素而使自身的消費(fèi)處于和收入不相稱的較高水平。公職人員受到有較高經(jīng)濟(jì)地位的人群影響產(chǎn)生較高等級(jí)的消費(fèi)愿望，在自身合法收入有限的條件下，為滿足較高等級(jí)的消費(fèi)，公職人員就會(huì)尋求通過經(jīng)濟(jì)犯罪來(lái)獲得收入，從而產(chǎn)生了與正常收入不相匹配的消費(fèi)行為，購(gòu)買高檔小區(qū)住房甚至別墅。隨著國(guó)內(nèi)反腐力度的不斷加大，近年來(lái)出現(xiàn)越來(lái)越多的不法公職人員擁有境外房產(chǎn)的現(xiàn)象。因此，通過監(jiān)測(cè)公職人員及特定關(guān)系人在住房方面的消費(fèi)判定其是否存在房地產(chǎn)洗錢的行為是可行的。

（二）非公職人員利用房地產(chǎn)行業(yè)洗錢的監(jiān)測(cè)思路

非公職人員利用房地產(chǎn)洗錢常常通過建立房地產(chǎn)企業(yè)，通過各種途徑將非法資金不斷混入正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并通過會(huì)計(jì)舞弊等財(cái)務(wù)作假方式清洗非法所得。因此，該過程必然存在頻繁的交易活動(dòng)或大量的交易金額，與行業(yè)內(nèi)相似發(fā)展水平和規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況不相符。因此，可以從企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中的多個(gè)角度進(jìn)行監(jiān)測(cè)。

1. 相同行業(yè)中的企業(yè)一般都會(huì)涉及到相同或相似的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，這意味著同一行業(yè)中企業(yè)的資金鏈條和資金流向應(yīng)該相對(duì)一致。因此，可以對(duì)企業(yè)的交易資金額度和交易頻率的企業(yè)交易發(fā)生量進(jìn)行檢測(cè)。利用基于離群點(diǎn)的客戶行為模式識(shí)別的監(jiān)測(cè)方式進(jìn)行：以正常行為模式企業(yè)的銀行基本存款賬戶歷史年度交易數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，然后將待檢測(cè)企業(yè)的交易金額記錄和交易頻率記錄分別與正常數(shù)據(jù)進(jìn)行設(shè)定時(shí)期內(nèi)比較性檢測(cè)，判別是否存在異常情況。

2. 每個(gè)行業(yè)的企業(yè)都有特定的經(jīng)營(yíng)范圍，其賬戶的資金流動(dòng)必定是在其所屬行業(yè)的相關(guān)行業(yè)范圍之內(nèi)。當(dāng)某行業(yè)某企業(yè)的銀行賬戶突然出現(xiàn)與其主要業(yè)務(wù)或產(chǎn)品供求關(guān)系無(wú)直接聯(lián)系的企業(yè)的轉(zhuǎn)賬或現(xiàn)金收付，則可以懷疑這家企業(yè)的交易可疑，存在洗錢嫌疑[11]。楊勝剛等構(gòu)建了一個(gè)簡(jiǎn)化的行業(yè)相關(guān)系數(shù)矩陣，可以對(duì)企業(yè)與其交易往來(lái)的賬戶之間的基于客戶行為模式識(shí)別的行業(yè)相關(guān)性進(jìn)行檢測(cè)[12]。

3. 針對(duì)企業(yè)本身財(cái)務(wù)審計(jì)對(duì)假帳的檢測(cè)。企業(yè)涉嫌做“假賬”的一般目的是為了夸大經(jīng)營(yíng)狀況而粉飾其經(jīng)濟(jì)效益或是偷稅漏稅以此降低運(yùn)營(yíng)成本。由于洗錢是以將非法資金混入合法資金為目的，其過程必定涉及到對(duì)相關(guān)的企業(yè)財(cái)務(wù)記錄根據(jù)非法資金總量做出類似于夸大其經(jīng)營(yíng)和賦稅情況的更改行為。因此，可以通過企業(yè)本身財(cái)務(wù)審計(jì)對(duì)假賬的檢測(cè)，判別企業(yè)是否存在非法經(jīng)營(yíng)的行為。

五、結(jié)論及建議

房地產(chǎn)洗錢具有較強(qiáng)的欺騙性和隱蔽性，不僅造成了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，更擾亂了社會(huì)正常的經(jīng)濟(jì)秩序。通過對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)洗錢行為及房地產(chǎn)行業(yè)主要的洗錢主體的行為分析和對(duì)比，提出以下建議，希望可以規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的不法行為，預(yù)防和減少經(jīng)濟(jì)犯罪的發(fā)生。

1. 應(yīng)盡快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)反洗錢法律法規(guī)。借鑒現(xiàn)有金融業(yè)反洗錢成功做法以及國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)反洗錢先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況，盡快出臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)客戶身份識(shí)別、大額和可疑交易報(bào)告、現(xiàn)金交易制度、客戶身份及交易記錄保存等方面的規(guī)章制度，指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)開展反洗錢工作。

2. 針對(duì)公職人員房地產(chǎn)洗錢行為，可以從以下兩個(gè)方面進(jìn)行。首先，應(yīng)加速建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)全國(guó)各地區(qū)房地產(chǎn)登記信息的共享，便于掌握異地購(gòu)房、多次購(gòu)房、購(gòu)置豪華住宅信息，為房地產(chǎn)可疑交易的識(shí)別提供信息支持。其次，密切關(guān)注公職人員及其特定關(guān)系人的房產(chǎn)及資產(chǎn)情況，加強(qiáng)民主監(jiān)督及國(guó)際合作，查處境內(nèi)外不法資產(chǎn)，增加公職人員購(gòu)房洗錢成本，降低房地產(chǎn)洗錢的效用，減少洗錢行為。

3. 針對(duì)非公職人員房地產(chǎn)業(yè)洗錢行為，應(yīng)盡快將其納入洗錢義務(wù)主體，完善公司審查制度，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管。將房地產(chǎn)業(yè)納入反洗錢監(jiān)管的范圍，是開展反洗錢工作的前提和基礎(chǔ)。要有效預(yù)防和遏制房地產(chǎn)業(yè)的洗錢行為，應(yīng)當(dāng)從管住源頭和堵住出口兩方面入手。完善公司審查制度，清楚房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、裝修、裝飾機(jī)構(gòu)等股東資金來(lái)源和性質(zhì)及其實(shí)際控制人的背景信息，以保障資金來(lái)源、公司運(yùn)營(yíng)合法。建立行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)，了解購(gòu)房者資金來(lái)源和性質(zhì)，購(gòu)房情況及交易頻率，發(fā)現(xiàn)大額可疑交易立即上報(bào)。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳莉.國(guó)外房地產(chǎn)也反洗錢的主要做法[J].西南金融，2009，（3）.

[2]左運(yùn)光.建立房地產(chǎn)行業(yè)反洗錢監(jiān)測(cè)和管理機(jī)制的實(shí)務(wù)性研究[J].南方金融，2011，（9）.

[3]吳航.房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)犯罪現(xiàn)狀透析[J].公安研究，2008，（8）.

[4]謝端純.房地產(chǎn)行業(yè)反洗錢可以資金監(jiān)測(cè)模型研究[J].南方金融，2010，（1）.

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[6]房產(chǎn)灰色資本暗撐高房?jī)r(jià)[EB/OL].http：//house.people.com.cn/n/2012/1110/c164220-19537138.html.

[7]張超.房地產(chǎn)業(yè)反洗錢現(xiàn)狀：一項(xiàng)問卷調(diào)查的啟示[J].金融發(fā)展評(píng)論，2013，（1）.

[8]佚名.中紀(jì)委向中央通報(bào)“反腐敗斗爭(zhēng)工作的新動(dòng)向”[EB/OL].http：//sc.sina.com.cn/news/z/2013-01-19/114461128.html.

[9]黃友，張騰文.雙重預(yù)算約束下的消費(fèi)者行為選擇[J].財(cái)政研究，2007，（8）.

[10]宋波，徐飛.有限理性下消費(fèi)者的貪心選擇行為分析[J]上海管理科學(xué)，2010，（8）.

[11]魏萊.反洗錢監(jiān)管體系與監(jiān)測(cè)方法研究[D].長(zhǎng)沙：湖南大學(xué)，2011.

[12]楊勝剛，王鵬，賀學(xué)會(huì).決策樹算法在反洗錢領(lǐng)域中的應(yīng)用研究[J].湖南大學(xué)學(xué)報(bào)，2006，（1）.

責(zé)任編輯、校對(duì)：關(guān) 華

五、結(jié)論及建議

房地產(chǎn)洗錢具有較強(qiáng)的欺騙性和隱蔽性，不僅造成了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，更擾亂了社會(huì)正常的經(jīng)濟(jì)秩序。通過對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)洗錢行為及房地產(chǎn)行業(yè)主要的洗錢主體的行為分析和對(duì)比，提出以下建議，希望可以規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的不法行為，預(yù)防和減少經(jīng)濟(jì)犯罪的發(fā)生。

1. 應(yīng)盡快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)反洗錢法律法規(guī)。借鑒現(xiàn)有金融業(yè)反洗錢成功做法以及國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)反洗錢先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況，盡快出臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)客戶身份識(shí)別、大額和可疑交易報(bào)告、現(xiàn)金交易制度、客戶身份及交易記錄保存等方面的規(guī)章制度，指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)開展反洗錢工作。

2. 針對(duì)公職人員房地產(chǎn)洗錢行為，可以從以下兩個(gè)方面進(jìn)行。首先，應(yīng)加速建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)全國(guó)各地區(qū)房地產(chǎn)登記信息的共享，便于掌握異地購(gòu)房、多次購(gòu)房、購(gòu)置豪華住宅信息，為房地產(chǎn)可疑交易的識(shí)別提供信息支持。其次，密切關(guān)注公職人員及其特定關(guān)系人的房產(chǎn)及資產(chǎn)情況，加強(qiáng)民主監(jiān)督及國(guó)際合作，查處境內(nèi)外不法資產(chǎn)，增加公職人員購(gòu)房洗錢成本，降低房地產(chǎn)洗錢的效用，減少洗錢行為。

3. 針對(duì)非公職人員房地產(chǎn)業(yè)洗錢行為，應(yīng)盡快將其納入洗錢義務(wù)主體，完善公司審查制度，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管。將房地產(chǎn)業(yè)納入反洗錢監(jiān)管的范圍，是開展反洗錢工作的前提和基礎(chǔ)。要有效預(yù)防和遏制房地產(chǎn)業(yè)的洗錢行為，應(yīng)當(dāng)從管住源頭和堵住出口兩方面入手。完善公司審查制度，清楚房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、裝修、裝飾機(jī)構(gòu)等股東資金來(lái)源和性質(zhì)及其實(shí)際控制人的背景信息，以保障資金來(lái)源、公司運(yùn)營(yíng)合法。建立行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)，了解購(gòu)房者資金來(lái)源和性質(zhì)，購(gòu)房情況及交易頻率，發(fā)現(xiàn)大額可疑交易立即上報(bào)。

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[3]吳航.房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)犯罪現(xiàn)狀透析[J].公安研究，2008，（8）.

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[7]張超.房地產(chǎn)業(yè)反洗錢現(xiàn)狀：一項(xiàng)問卷調(diào)查的啟示[J].金融發(fā)展評(píng)論，2013，（1）.

[8]佚名.中紀(jì)委向中央通報(bào)“反腐敗斗爭(zhēng)工作的新動(dòng)向”[EB/OL].http：//sc.sina.com.cn/news/z/2013-01-19/114461128.html.

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[11]魏萊.反洗錢監(jiān)管體系與監(jiān)測(cè)方法研究[D].長(zhǎng)沙：湖南大學(xué)，2011.

[12]楊勝剛，王鵬，賀學(xué)會(huì).決策樹算法在反洗錢領(lǐng)域中的應(yīng)用研究[J].湖南大學(xué)學(xué)報(bào)，2006，（1）.

責(zé)任編輯、校對(duì)：關(guān) 華

五、結(jié)論及建議

房地產(chǎn)洗錢具有較強(qiáng)的欺騙性和隱蔽性，不僅造成了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，更擾亂了社會(huì)正常的經(jīng)濟(jì)秩序。通過對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)洗錢行為及房地產(chǎn)行業(yè)主要的洗錢主體的行為分析和對(duì)比，提出以下建議，希望可以規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的不法行為，預(yù)防和減少經(jīng)濟(jì)犯罪的發(fā)生。

1. 應(yīng)盡快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)反洗錢法律法規(guī)。借鑒現(xiàn)有金融業(yè)反洗錢成功做法以及國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)反洗錢先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況，盡快出臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)客戶身份識(shí)別、大額和可疑交易報(bào)告、現(xiàn)金交易制度、客戶身份及交易記錄保存等方面的規(guī)章制度，指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)開展反洗錢工作。

2. 針對(duì)公職人員房地產(chǎn)洗錢行為，可以從以下兩個(gè)方面進(jìn)行。首先，應(yīng)加速建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)全國(guó)各地區(qū)房地產(chǎn)登記信息的共享，便于掌握異地購(gòu)房、多次購(gòu)房、購(gòu)置豪華住宅信息，為房地產(chǎn)可疑交易的識(shí)別提供信息支持。其次，密切關(guān)注公職人員及其特定關(guān)系人的房產(chǎn)及資產(chǎn)情況，加強(qiáng)民主監(jiān)督及國(guó)際合作，查處境內(nèi)外不法資產(chǎn)，增加公職人員購(gòu)房洗錢成本，降低房地產(chǎn)洗錢的效用，減少洗錢行為。

3. 針對(duì)非公職人員房地產(chǎn)業(yè)洗錢行為，應(yīng)盡快將其納入洗錢義務(wù)主體，完善公司審查制度，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管。將房地產(chǎn)業(yè)納入反洗錢監(jiān)管的范圍，是開展反洗錢工作的前提和基礎(chǔ)。要有效預(yù)防和遏制房地產(chǎn)業(yè)的洗錢行為，應(yīng)當(dāng)從管住源頭和堵住出口兩方面入手。完善公司審查制度，清楚房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、裝修、裝飾機(jī)構(gòu)等股東資金來(lái)源和性質(zhì)及其實(shí)際控制人的背景信息，以保障資金來(lái)源、公司運(yùn)營(yíng)合法。建立行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)，了解購(gòu)房者資金來(lái)源和性質(zhì)，購(gòu)房情況及交易頻率，發(fā)現(xiàn)大額可疑交易立即上報(bào)。

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[3]吳航.房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)犯罪現(xiàn)狀透析[J].公安研究，2008，（8）.

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[11]魏萊.反洗錢監(jiān)管體系與監(jiān)測(cè)方法研究[D].長(zhǎng)沙：湖南大學(xué)，2011.

[12]楊勝剛，王鵬，賀學(xué)會(huì).決策樹算法在反洗錢領(lǐng)域中的應(yīng)用研究[J].湖南大學(xué)學(xué)報(bào)，2006，（1）.

責(zé)任編輯、校對(duì)：關(guān) 華