文 | 金 徽

鐵路系統(tǒng)龐大的土地資產(chǎn)和附屬公司資產(chǎn)將迎來(lái)評(píng)估。

日前，中國(guó)鐵路總公司發(fā)布了《中國(guó)鐵路總公司土地評(píng)估和土地授權(quán)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)處置項(xiàng)目評(píng)估機(jī)構(gòu)選聘招標(biāo)公告》和《資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目招標(biāo)公告》，分別涉及土地資產(chǎn)的評(píng)估和路局及其附屬公司的資產(chǎn)評(píng)估。

之前，國(guó)務(wù)院對(duì)鐵路投融資體制改革已明確“鐵總依法盤(pán)活利用原鐵路生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性劃撥土地。”有鐵路系統(tǒng)人士向記者表示，在鐵路高負(fù)債、建設(shè)任務(wù)重壓的背景下，這項(xiàng)計(jì)劃有利于準(zhǔn)確評(píng)估鐵路資產(chǎn)以確定經(jīng)營(yíng)模式，同時(shí)盤(pán)活資產(chǎn)有利于緩解鐵總債務(wù)和建設(shè)壓力。待評(píng)估結(jié)束后，鐵路資產(chǎn)的變賣(mài)與經(jīng)營(yíng)將成為現(xiàn)實(shí)。

更有行業(yè)分析人士指出，土地和資產(chǎn)評(píng)估招標(biāo)的開(kāi)啟是一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)，原先閑置的鐵路沿線土地將開(kāi)始產(chǎn)生價(jià)值，不排除大規(guī)模用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

鐵路土地閑置量大

本次招標(biāo)范圍包括全國(guó)18個(gè)鐵路局、3個(gè)直屬專(zhuān)業(yè)運(yùn)輸公司，包括中鐵快運(yùn)股份有限公司、中鐵特貨運(yùn)輸有限責(zé)任公司、中鐵集裝箱運(yùn)輸有限責(zé)任公司和鐵道科學(xué)研究院。

本次招標(biāo)對(duì)投標(biāo)人資格進(jìn)行了嚴(yán)格要求，要求土地評(píng)估機(jī)構(gòu)具有獨(dú)立法人資格，具備中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)認(rèn)證的全國(guó)范圍內(nèi)A級(jí)資信；在冊(cè)的土地估價(jià)師人數(shù)須在10名及以上，正常執(zhí)業(yè)3年以上，并具有大型中央企業(yè)改制土地評(píng)估經(jīng)驗(yàn)等。

有地方鐵路系統(tǒng)人士向記者表示，鐵路的土地除了線路、站點(diǎn)使用外，還包括各系統(tǒng)的生產(chǎn)和管理用地、員工生活居住用地、后勤保障用地等。“鐵路有大量的地產(chǎn)，其中不排除有些閑置、待開(kāi)發(fā)與調(diào)節(jié)的部分。”

公開(kāi)資料顯示，像廣深鐵路、大秦鐵路、*ST國(guó)恒都有大量土地儲(chǔ)備。宏源證券研報(bào)稱(chēng)，廣深鐵路土地所有權(quán)總面積約1200萬(wàn)平方米，廣深沿線站段所占面積大約400萬(wàn)平方米?！皬V深沿線腹地經(jīng)濟(jì)較好，沿線部分站點(diǎn)利用率低，開(kāi)發(fā)空間大，根據(jù)初步估算，沿線站段土地增值空間超100億元。”

有業(yè)內(nèi)人士表示，目前很多鐵路沿線及站點(diǎn)土地處于閑置狀態(tài)，在部分省份的地鐵、城軌建設(shè)中曾寄望借助“以地養(yǎng)鐵”的模式，但遭遇推廣難題，主要是涉及部門(mén)較多，制度和法規(guī)上存在障礙。

鐵路資產(chǎn)盤(pán)活開(kāi)啟

去年8月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于改革鐵路投融資體制加快推進(jìn)鐵路建設(shè)的意見(jiàn)》，明確指出，“加大力度盤(pán)活鐵路用地資源，鼓勵(lì)土地綜合開(kāi)發(fā)利用。支持鐵路車(chē)站及線路用地綜合開(kāi)發(fā)。中國(guó)鐵路總公司作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)，其原鐵路生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性劃撥土地，可采取授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式配置，由中國(guó)鐵路總公司依法盤(pán)活利用。”

新一輪的土地改革也為鐵路土地盤(pán)活提供了契機(jī)。十八屆三中全會(huì)強(qiáng)調(diào)建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有土地同等入市等。

另?yè)?jù)媒體報(bào)道，截至2013年9月30日，中國(guó)鐵路總公司總資產(chǎn)為4.84萬(wàn)億元，負(fù)債3.06萬(wàn)億元，巨額負(fù)債已嚴(yán)重拖累鐵路發(fā)展。

一方面鐵總負(fù)債累累，另一方面又有大量的資產(chǎn)被閑置。無(wú)論是債務(wù)壓力還是建設(shè)形勢(shì)，盤(pán)活資產(chǎn)、籌集資金都將成為鐵總工作的重中之重。

上述鐵路系統(tǒng)人士稱(chēng)，重新對(duì)鐵路進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估是進(jìn)一步深化改革，而這次的資產(chǎn)評(píng)估包括地產(chǎn)部門(mén)是一大進(jìn)步?！凹热昏F總實(shí)行公司制，就應(yīng)按現(xiàn)代公司制的法則與規(guī)律運(yùn)行，清晰的資產(chǎn)評(píng)估不僅應(yīng)該進(jìn)行，而且應(yīng)比較準(zhǔn)確地評(píng)估所有資產(chǎn)，也好確定資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式。”

有行業(yè)分析人士也指出，土地和資產(chǎn)評(píng)估招標(biāo)的開(kāi)啟是一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)，這意味著政策終于開(kāi)始松動(dòng)，原先閑置的鐵路沿線土地將開(kāi)始產(chǎn)生價(jià)值，不排除大規(guī)模用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

在今年召開(kāi)的全國(guó)鐵路工作會(huì)議上，鐵路沿線土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)也被列為2014年鐵路改革的重點(diǎn)任務(wù)之一。有消息人士稱(chēng)，鐵總正在研究鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)問(wèn)題，由國(guó)土部等部門(mén)聯(lián)合規(guī)劃制定政策，但最終好處歸鐵總。

上述鐵路系統(tǒng)人士也表示，既然是資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，就不會(huì)存在交通用地不可開(kāi)發(fā)的道理，相關(guān)的法規(guī)障礙可以解決，“鐵路的一些好地段應(yīng)該在資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中發(fā)揮作用?！?/p>