曾潔等

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)作為我國人民生活的物質(zhì)基礎(chǔ)，其質(zhì)量直接關(guān)系到生命安全和人民利益的問題，因?yàn)樗鼈冇袕?fù)雜性，提高的潛力等特點(diǎn)，在項(xiàng)目存在質(zhì)量問題方面是一個(gè)相當(dāng)令人擔(dān)憂的問題。房地產(chǎn)開發(fā)成本高，因此，其項(xiàng)目的質(zhì)量問題要求嚴(yán)格。一般來說，優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要做出詳細(xì)的說明。因此，目前在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)階段質(zhì)量方面的問題都是存在的。同時(shí)，本文也對這些問題提出了一些合理化的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項(xiàng)目 質(zhì)量問題 對策

1 加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的重要性和必要性

1.1 貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，需要增加執(zhí)政管理功能

近年來，國家大力發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目，城市建設(shè)的快速發(fā)展，大量房屋竣工并投入使用。由于發(fā)展規(guī)模的迅速擴(kuò)張，大量企業(yè)的迅速增加，不可避免地混入一些不合格企業(yè)，很容易導(dǎo)致房屋質(zhì)量問題不斷涌現(xiàn)。因此，如何加強(qiáng)對這些企業(yè)行為和市場行為的管理，最大限度地減少和消除質(zhì)量問題是我們貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，提高政府部門監(jiān)管的管理能力的實(shí)際需要。

1.2 關(guān)注民生，盡職服務(wù)民生

房屋施工質(zhì)量直接關(guān)系到日常生活和業(yè)主的生命和財(cái)產(chǎn)安全。很多普通家庭花費(fèi)他們所有的積蓄，才能夠買房子。如果你住在這樣的存在質(zhì)量問題的房屋，家里不僅難以安穩(wěn)，更難以樂業(yè)。人民的事非同小可，建造商必須樹立全心全意為人民服務(wù)的意識，在引進(jìn)管理系統(tǒng)、處理投訴的質(zhì)量的同時(shí)，更重要的要考慮人民的利益。開展監(jiān)測工作，全面實(shí)施質(zhì)量管理措施，以提高工程質(zhì)量，確保人們能買一套住的舒適房子，努力構(gòu)建和諧社會。

2 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在的質(zhì)量問題

眾所周知，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，必須有三個(gè)過程：首先施工前項(xiàng)目的準(zhǔn)備階段；二是該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段；三是建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的驗(yàn)收階段。在這三個(gè)方面，有哪些問題將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量呢？下面筆者就從這三個(gè)方面說說可能存在的質(zhì)量問題。

2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段存在的質(zhì)量問題

在準(zhǔn)備過程中的早期階段房地產(chǎn)項(xiàng)目，也有一些質(zhì)量問題。首先，在該項(xiàng)目的初步審計(jì)過程中，設(shè)計(jì)的質(zhì)量不盡人意，使得該項(xiàng)目的建設(shè)過程中，相互之間制約，同時(shí)使施工變得困難；其次，施工圖紙為工程設(shè)計(jì)，由于沒有嚴(yán)格按照特定的設(shè)計(jì)流程，或者因?yàn)樵O(shè)計(jì)太過膚淺，使得設(shè)計(jì)和施工圖紙失去了它的實(shí)際意義；最后，在建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方面，因?yàn)槲覀儑椰F(xiàn)在缺乏必要的管理和控制環(huán)節(jié)，對工程質(zhì)量帶來了嚴(yán)重的影響。

2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量問題

在施工階段的房地產(chǎn)，包括招標(biāo)程序、項(xiàng)目和施工的具體方面。首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目的招標(biāo)沒有做到公正、公平、公開和透明，這不可避免地會出現(xiàn)一些消極現(xiàn)象暗箱操作，并最終導(dǎo)致了該項(xiàng)目的招標(biāo)缺陷；其次，特別是施工過程中，施工沒有采取其他的設(shè)備，原材料審查的技術(shù)，致使施工的結(jié)果不能令人滿意；最后，相關(guān)負(fù)責(zé)人在施工過程中進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，但他們?nèi)狈εc專業(yè)相關(guān)的素養(yǎng)。

2.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目在驗(yàn)收階段的質(zhì)量問題

在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的后半部，檢驗(yàn)工作是十分必要和重要的。首先，在整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)過程中，項(xiàng)目經(jīng)理不關(guān)心建設(shè)的各個(gè)方面，但僅僅依靠最后的驗(yàn)收環(huán)節(jié)，這是相當(dāng)不可取的；其次，對部分項(xiàng)目的最后評估，因?yàn)槠髽I(yè)沒有特別邀請有關(guān)單位必要的分析和總結(jié)，甚至沒有報(bào)告相關(guān)的工作，沒有具體的反饋系統(tǒng)；第三，與此相關(guān)的客服人員，缺乏相應(yīng)的房地產(chǎn)專業(yè)知識，給房地產(chǎn)開發(fā)工作帶來了一定的困難。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的對策問題

3.1 對房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備工作項(xiàng)目對策

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，最關(guān)鍵的是準(zhǔn)備工作。許多人選擇的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以內(nèi)容規(guī)模，規(guī)劃方案，單位等構(gòu)成了潛在的目標(biāo)客戶分析，客戶購買心理分析，設(shè)施層面分析，技術(shù)內(nèi)容開發(fā)的項(xiàng)目分析，風(fēng)險(xiǎn)分析，金融，經(jīng)濟(jì)和社會方面，如在深入且全面的數(shù)據(jù)中，直接決定了擬發(fā)展的前途和命運(yùn)。

制定質(zhì)量計(jì)劃，發(fā)展該項(xiàng)目。對人員、設(shè)備加強(qiáng)組織管理，在材料質(zhì)量、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等方面明確管理要求。對于多源采購的鋼材、水泥等材料，通過多渠道對每一批鋼材進(jìn)行全面的了解，對水泥原材料的質(zhì)量實(shí)施雙控，未經(jīng)檢驗(yàn)的材料不允許用于工程設(shè)計(jì)；焊接鋼作為半成品，是檢驗(yàn)工作檢驗(yàn)的重點(diǎn)所在。此外，參與項(xiàng)目審查的監(jiān)理工程師必須是懂經(jīng)濟(jì)、懂技術(shù)、懂管理、懂法律且有一定實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人員。人員素質(zhì)到位是保證工程質(zhì)量的首要前提。

3.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量問題對策

在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段，作為一個(gè)房地產(chǎn)投資者，他在開發(fā)項(xiàng)目投資的根本目的是為了獲取利益，因此，作為一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商，最好咨詢一個(gè)能全程策劃的公司。在科學(xué)的咨詢公司得出項(xiàng)目開發(fā)后的產(chǎn)品定位后，再參與方案設(shè)計(jì)的規(guī)劃。

開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制方法。擬建項(xiàng)目決策后，設(shè)計(jì)已成為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)主要階段，其工作質(zhì)量的好壞直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，投資回報(bào)和收益質(zhì)量。設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)根據(jù)市場需求為目標(biāo)的基礎(chǔ)上，技術(shù)定位，充分權(quán)衡安全性，功能，標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)方面，充分考慮土地、房子、面積、建筑風(fēng)格、環(huán)境、建議銷售價(jià)格、單套住房銷售總價(jià)、項(xiàng)目定位的目標(biāo)客戶承受能力等因素的特點(diǎn)，確定合理的設(shè)計(jì)。一方面，要加強(qiáng)和設(shè)計(jì)單位溝通。在整個(gè)設(shè)計(jì)過程中，項(xiàng)目經(jīng)理和設(shè)計(jì)單位應(yīng)進(jìn)行深入的合作；另一方面，關(guān)注設(shè)計(jì)上的投資控制的影響。在投資控制設(shè)計(jì)階段的實(shí)質(zhì)影響，對概算的設(shè)計(jì)相圖的項(xiàng)目管理和建設(shè)，需要全面準(zhǔn)確的預(yù)算，盡量不遺漏，不留空白，考慮各種浮動因素。

3.3 驗(yàn)收階段的質(zhì)量控制

建設(shè)和發(fā)展項(xiàng)目實(shí)體的形成，同時(shí)也是產(chǎn)品質(zhì)量的最后關(guān)鍵階段，為了提高項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量，必須嚴(yán)抓施工階段的質(zhì)量控制。

房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的施工質(zhì)量管理。由于建設(shè)監(jiān)理制度的實(shí)施，建設(shè)質(zhì)量改善顯著，持續(xù)時(shí)間和投資得到保障。為確保項(xiàng)目順利實(shí)施，有效地控制監(jiān)督工程質(zhì)量，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序和監(jiān)理合同的要求，并給予監(jiān)理工程師適當(dāng)?shù)臋?quán)限，使監(jiān)理工程師能夠更好地履行合同的監(jiān)督職責(zé)，以控制工程質(zhì)量目標(biāo)。此外，通過現(xiàn)場質(zhì)量檢驗(yàn)，落實(shí)檢驗(yàn)方法，參與隱蔽驗(yàn)收等措施，控制施工質(zhì)量工程的分布。通過參與建設(shè)工程質(zhì)量各方參加的定期或不定期的聯(lián)合檢查，發(fā)現(xiàn)問題并及時(shí)處理。

總之，在社會主義市場經(jīng)濟(jì)的背景下，作為房地產(chǎn)開發(fā)商，為了獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益，他們應(yīng)該建立和實(shí)施質(zhì)量管理體系，在開發(fā)建設(shè)階段提高早期階段的管理和控制質(zhì)量，確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行，使每個(gè)進(jìn)程及時(shí)、高效地運(yùn)行，減少返工成本和索賠成本，從而提高工作質(zhì)量，降低那些不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，發(fā)現(xiàn)、消除所有的質(zhì)量控制問題。只有在這種房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)人員才能有足夠的流動性，進(jìn)行良性循環(huán)，以滿足市場經(jīng)濟(jì)的需要，使經(jīng)濟(jì)趨于平穩(wěn)，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)市場的穩(wěn)定與繁榮。

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