作者簡介：杜晶晶（1992.07-），女，漢族，籍貫遼寧，學(xué)校：外交學(xué)院，學(xué)院：國際經(jīng)濟(jì)學(xué)院，金融專業(yè)。

摘要：任何國家，判斷房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)都是房價(jià)和收入比，綜合分析比較房價(jià)、GDP和CPI的增長速度之和的關(guān)系。目前，上海的房價(jià)和收入比例差不多達(dá)到了6：1，深圳5：1，在房價(jià)極其低的三四線城市，二者的比例也達(dá)到了2：1的水平。如此看來，中國的房地產(chǎn)的泡沫破裂似乎是必然趨勢。然而，中國講房地產(chǎn)的泡沫問題將近5年，期間，無數(shù)人預(yù)測房地產(chǎn)崩盤，在爭論中，房價(jià)不斷高升?，F(xiàn)實(shí)現(xiàn)象凸顯中國房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重性和復(fù)雜性。相比較于美國、香港和日本，中國的房地產(chǎn)泡沫本質(zhì)上與其不同。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；特征差異；泡沫可控

一. 中國房地產(chǎn)泡沫問題與美國、香港和日本的差異

中國房地產(chǎn)泡沫未破裂，究其原因是泡沫問題本質(zhì)特點(diǎn)的特殊性，然而，美國、香港和日本的房地產(chǎn)泡沫破裂都具備這樣的特征：

1、房地產(chǎn)的絕對(duì)泡沫。絕對(duì)泡沫就是指供需之間的矛盾導(dǎo)致的失衡問題。供給大于市場可以容納和吸收承受的合理需求，當(dāng)市場可承受和接受能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于市場供給時(shí)，市場不能有效地接納超出部分的供給，超出部分的供給變?yōu)闊o效需求。

2、房地產(chǎn)泡沫發(fā)生在城市化的完成階段。城市化是社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的獨(dú)特指標(biāo)，標(biāo)志著社會(huì)發(fā)展水平的提高，農(nóng)村人口向城市的轉(zhuǎn)移，增加了城市本身的住房需要。城市人口的劇增引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速升溫，城市人口的住房問題成為城市化進(jìn)程加快的首要難題。房地產(chǎn)價(jià)格迅速增長，當(dāng)城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)的過程中，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升，城市化完成階段，上升到房地產(chǎn)價(jià)格的頂端，即形成將房地產(chǎn)炒熱的泡沫趨勢。城市化完成時(shí)房地產(chǎn)市場的成熟期，排除掉城市未來的發(fā)展空間可能性，在城市房地產(chǎn)數(shù)量基本固定的前提下，房地產(chǎn)泡沫問題十分突出，并且在一定程度上造成房地產(chǎn)泡沫的破裂。

3、短時(shí)間房價(jià)上漲迅速，房價(jià)被炒熱，投機(jī)者出現(xiàn)。美國、香港和日本等發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)價(jià)格在較短時(shí)間內(nèi)急劇上升，速度驚人，在地區(qū)房地產(chǎn)總量相對(duì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)的價(jià)格不單僅僅手段需求因素的影響，而且受到價(jià)值量的決定性操作。房地產(chǎn)是高價(jià)值高收益性資本，占有大量資本的投機(jī)者借機(jī)試圖壟斷房地產(chǎn)價(jià)格，將現(xiàn)有的資金轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)的實(shí)際掌握者，在市場的調(diào)節(jié)之外，進(jìn)行主導(dǎo)性的自我操控，根據(jù)自己的意志掌控房地產(chǎn)價(jià)格。

4、國家宏觀經(jīng)濟(jì)問題暴露。80年代日本的經(jīng)濟(jì)處于大崩盤狀態(tài)，98年亞洲出現(xiàn)金融危機(jī)。如此，當(dāng)日本、香港等地房地產(chǎn)泡沫破裂時(shí)，地區(qū)經(jīng)濟(jì)都處于缺少政府扶持的孤立無援的境地，缺少國家政府強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控和國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)力支持，房地產(chǎn)總體的趨勢是沒有希望的，房地產(chǎn)泡沫的破裂也是必然的結(jié)果。

5、購房者資金欠缺，需要大量借貸，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場信貸資金的大量涌入。房地產(chǎn)市場需求高漲，城市人口中手持資金是有限的，且相對(duì)于已經(jīng)炒熱的高額房地產(chǎn)價(jià)格來說已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能支付，遠(yuǎn)超過了城市工作者的自身承受和支付范圍。這樣，購房強(qiáng)烈需求的引導(dǎo)下，越來越多的購房者將資金彌補(bǔ)方式擴(kuò)展到銀行借貸等方式，不考慮銀行借貸承擔(dān)的各種稅收和利率問題，只著眼于眼前購房難問題的解決。當(dāng)信貸資金大量涌入房地產(chǎn)市場后，購房者的償還能力是受到種種因素制約的，長時(shí)間的借貸資金使房地產(chǎn)市場不堪重負(fù)。

二、中國的房地產(chǎn)市場泡沫的特點(diǎn)

中國的房地產(chǎn)的泡沫，在整體上看具備的可控性，體現(xiàn)于泡沫的規(guī)模和數(shù)量的可控制。在我國的宏觀經(jīng)濟(jì)相對(duì)穩(wěn)定的大前提下，房地產(chǎn)泡沫基本上不存在破裂的危險(xiǎn)。例如在96年、08年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)的情勢下，房地產(chǎn)泡沫只是局部范圍內(nèi)的下降，而非整體性的完全破裂。另外在部分地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格下降到一定程度后的一段時(shí)間內(nèi)可以維持一個(gè)極低的增長速度，經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模和水平趨于上升和緩和時(shí)，房地產(chǎn)泡沫有可以不斷進(jìn)行自身的消化。宏觀經(jīng)濟(jì)大蕭條局面，不排除泡沫大范圍程度破裂的可能。泡沫的破裂將導(dǎo)致失業(yè)人口的增多，中小企業(yè)和地方政府的倒閉和破產(chǎn)。

中國房地產(chǎn)泡沫的可控性，歸于房地產(chǎn)泡沫以下本質(zhì)特點(diǎn)：

1、 中國城市化進(jìn)程迅速。

與日本和香港不同，我國城市化進(jìn)程是在政府操縱房地產(chǎn)為基礎(chǔ)和支撐的，投資房地產(chǎn)主要著眼于未來房地產(chǎn)可能帶來的價(jià)值回饋和預(yù)期，而非只看中與現(xiàn)有的有限數(shù)量的投資回報(bào)。我國房地產(chǎn)市場尚不完全成熟，存在很大的發(fā)展空間和潛力。

大周期和小周期論可以很好地闡釋房地產(chǎn)與城市化進(jìn)程之間的關(guān)系。一般來說，一二線城市的大周期（即一次城市化進(jìn)程所需時(shí)間）是20-30年，三四線城市需要30-40年，在周期范圍內(nèi)房地產(chǎn)將經(jīng)歷起步期、成長期、成熟期和衰退期不同發(fā)展階段，在不同的發(fā)展階段存在小周期（即每個(gè)不同時(shí)期城市化進(jìn)程所需時(shí)間）。

2、 中國人口基數(shù)大。14億人口的海量需求和有限的房地產(chǎn)供給之間的巨大差距，拉大了房價(jià)，然而高收入家庭承受能力很高，收入遠(yuǎn)高于社會(huì)平均收入，然而大部分收入者的收入無力支付住房。推測未來中國的房價(jià)與收入比例下降趨勢的必然，將達(dá)到收入者收入與房價(jià)支付能力趨于平衡的狀態(tài)。

3、中國的人口密度不一樣。中國地大人多，但是整體來說，人均可用土地非常少，而且目前土地的集約利用率很低。而美國等地方不一樣，地廣人稀，所有中國永遠(yuǎn)達(dá)不到他們的居住條件，中國的房價(jià)和收入比也達(dá)不到他們的水平。

4、付款方式?jīng)Q定我國房地產(chǎn)泡沫的可控性。相對(duì)于西方國家首付比例極低，僅僅依靠大量的信貸資金為資金來源的房地產(chǎn)付款模式，我國目前的情況是，首付付款3成，二套5成，3套以上首付款更多的方式。在國家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控前，房地產(chǎn)市場一次性付款的比例高達(dá)20%，調(diào)控后，上升到40%。（作者單位：外交學(xué)院國際經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

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