劉新科LIU Xin-ke

（中冶南方工程技術(shù)有限公司，武漢430223）

0 引言

作為房地產(chǎn)市場(chǎng)中的重要組成部分，商品住房市場(chǎng)的發(fā)展與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)。要保證商品住房市場(chǎng)有序、健康、穩(wěn)定地發(fā)展，必須不斷加深對(duì)商品住房市場(chǎng)內(nèi)在規(guī)律性的認(rèn)識(shí)，同時(shí)要求政府在不違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的前提下加強(qiáng)對(duì)商品住房市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。

商品住房市場(chǎng)可分為使用者市場(chǎng)、投資市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。商品住房使用者市場(chǎng)指由商品住房空間的供應(yīng)者及消費(fèi)者之間共同形成的商品住房的物業(yè)市場(chǎng)以及由此確定的市場(chǎng)變量，如商品住房?jī)r(jià)格、空置率等；商品住房投資市場(chǎng)是指商品住房作為一種投資工具而形成的整個(gè)投資市場(chǎng)的一個(gè)組成部分；商品住房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)是指由商品住房的使用需求和投資需求形成的商品住房物業(yè)的開(kāi)發(fā)市場(chǎng)[1]。

1 商品住房市場(chǎng)互動(dòng)關(guān)系模型

1.1 互動(dòng)關(guān)系原始模型概述 英國(guó)學(xué)者Geoffrey Keogh建立了商品住房使用者市場(chǎng)、投資市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的互動(dòng)關(guān)系模型[2]，如圖1所示。

圖1 商品住房市場(chǎng)互動(dòng)關(guān)系原始模型

該模型形象地說(shuō)明了上述三個(gè)市場(chǎng)的相互動(dòng)態(tài)作用，其核心思想為：

①商品住房使用者市場(chǎng)中的商品住房?jī)r(jià)格等信息反饋到投資市場(chǎng)，決定了商品住房作為一種投資工具的投資價(jià)值。

②使用者市場(chǎng)中的使用價(jià)值信息與投資市場(chǎng)中的投資價(jià)值信息共同影響開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中商品住房的開(kāi)發(fā)活動(dòng)，而商品住房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)則相應(yīng)為其他兩個(gè)市場(chǎng)提供長(zhǎng)期供給。

③使用者市場(chǎng)中的商品住房使用者與投資市場(chǎng)中的投資者之間還能發(fā)生短期的轉(zhuǎn)售行為，如當(dāng)使用者急需資金時(shí)就會(huì)有出售住房的可能，投資者的炒房也是為了獲得短期利潤(rùn)而進(jìn)行的商品住房的轉(zhuǎn)售活動(dòng)。

④投資市場(chǎng)還受更大的資本市場(chǎng)的影響，投資者會(huì)將商品住房與其他投資工具進(jìn)行權(quán)衡和比較，比較的結(jié)果最終反映在投資者所要求的投資回報(bào)率上。

1.2 互動(dòng)關(guān)系原始模型的現(xiàn)實(shí)意義 互動(dòng)關(guān)系原始模型以純市場(chǎng)為基礎(chǔ)，較好地反映了商品住房市場(chǎng)發(fā)展的客觀規(guī)律。依據(jù)這個(gè)模型，我們可以根據(jù)這些年來(lái)我國(guó)商品住房投資規(guī)模不斷迅速增長(zhǎng)的即成事實(shí)，推導(dǎo)出一些結(jié)論。推論如下：

①商品住房的使用價(jià)值得到了很大的拓展。商品住房使用者市場(chǎng)的商品住房的使用功能不再局限于僅僅提供一個(gè)供人簡(jiǎn)單居住的場(chǎng)所，其設(shè)計(jì)與布局越來(lái)越能滿足人性多方面的需求，如美感、舒適感等，這可以從商品住房戶型的不斷演變和住房空間越來(lái)越清晰的功能分區(qū)得到驗(yàn)證。由于商品住房使用者市場(chǎng)的商品住房的使用價(jià)值得到了很好的拓展，商品住房的投資價(jià)值才能得到投資者的認(rèn)同，商品住房投資規(guī)模才能得到不斷加大。

②商品住房投資市場(chǎng)的投資回報(bào)率較高。商品住房投資市場(chǎng)的商品住房作為一種投資工具，投資者對(duì)其進(jìn)行投資無(wú)非就是想獲得期望的投資收益水平，商品住房投資規(guī)模的迅速增長(zhǎng)，說(shuō)明了我國(guó)目前商品住房投資市場(chǎng)上商品住房的投資回報(bào)率高于社會(huì)平均投資回報(bào)率。同時(shí)資本不斷涌入商品住房投資市場(chǎng)，也可從側(cè)面反映出我國(guó)目前整個(gè)投資市場(chǎng)投資工具的回報(bào)率不太均衡，投資工具比較匱乏。

③土地控制不嚴(yán)格，土地儲(chǔ)備堪憂。商品住房的開(kāi)發(fā)必須以土地為依托，商品住房投資的不斷增長(zhǎng)與商品住房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上土地控制的不嚴(yán)格息息相關(guān)。依據(jù)我國(guó)的現(xiàn)行的財(cái)稅、政治體制，地方政府作為商品住房市場(chǎng)中的博弈一方，不光要獲得經(jīng)濟(jì)利益，地方政府的官員還需獲得政治上升遷的資本，作為地方財(cái)政收入主要來(lái)源的土地，自然會(huì)被加以充分利用。依照目前我國(guó)商品住房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上的這種發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，保證商品住房持續(xù)性發(fā)展的土地儲(chǔ)備的情況堪憂。

1.3 互動(dòng)關(guān)系原始模型對(duì)商品住房市場(chǎng)問(wèn)題研究的啟示 Geoffrey Keogh建立的商品住房使用者市場(chǎng)、投資市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的互動(dòng)關(guān)系模型，以純市場(chǎng)為基礎(chǔ)很好地反映了商品住房市場(chǎng)的周期性運(yùn)行規(guī)律，也能說(shuō)明商品住房市場(chǎng)上的很多問(wèn)題，如商品住房市場(chǎng)“泡沫”的形成原因是：由于商品住房使用者市場(chǎng)的價(jià)格與預(yù)期價(jià)格較高，引起了商品住房投資價(jià)值的攀升，這樣在商品住房投資市場(chǎng)就會(huì)引發(fā)投機(jī)者的非理性沖動(dòng)，最終導(dǎo)致商品住房市場(chǎng)“泡沫”的產(chǎn)生。

通過(guò)互動(dòng)關(guān)系原始模型對(duì)商品住房市場(chǎng)“泡沫”產(chǎn)生原因的分析，我們可以從中得到啟示：既然依據(jù)此模型能說(shuō)明問(wèn)題，那么依據(jù)此模型是否能找到解決商品住房市場(chǎng)中諸多問(wèn)題的方法。

1.4 互動(dòng)關(guān)系深化模型的建立 為了解決商品住房市場(chǎng)上存在的諸多問(wèn)題，保證商品住房市場(chǎng)健康穩(wěn)定地發(fā)展，以Geoffrey Keogh建立的模型為基礎(chǔ)，結(jié)合政府宏觀調(diào)控的相關(guān)職能，建立了商品住房市場(chǎng)互動(dòng)關(guān)系深化模型，如圖2所示深化模型的核心思想。

圖2 商品住房市場(chǎng)互動(dòng)關(guān)系深化模型

①引入了宏觀調(diào)控職能。當(dāng)商品住房市場(chǎng)上出現(xiàn)市場(chǎng)失靈的情況時(shí)，需要政府的干預(yù)，在原始模型的基礎(chǔ)上引入政府宏觀調(diào)控職能后，模型既能說(shuō)明問(wèn)題，又為解決問(wèn)題提供了可能。

②針對(duì)各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，采用相應(yīng)宏觀調(diào)控措施。當(dāng)商品住房市場(chǎng)需要政府的宏觀調(diào)控時(shí)，可采用以下對(duì)策：在商品住房使用者市場(chǎng)，主要調(diào)整商品住房的供給與需求結(jié)構(gòu)，具體手段有：公布準(zhǔn)確的市場(chǎng)供求信息、正確引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)預(yù)期等；在商品住房投資市場(chǎng)，主要調(diào)整其投資價(jià)值，具體手段有：稅費(fèi)手段、金融手段等；在商品住房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，主要調(diào)整土地的出讓活動(dòng)，具體手段有：控制舊城區(qū)的改造規(guī)模、建立完善的土地供應(yīng)計(jì)劃等。

③正確處理反饋信息，綜合運(yùn)用宏觀調(diào)控職能。當(dāng)商品住房市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，首先應(yīng)該充分收集各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的反饋信息，去偽存真，然后依據(jù)信息所反映的問(wèn)題實(shí)質(zhì)對(duì)癥下藥，進(jìn)行處理。又由于各個(gè)市場(chǎng)存在互動(dòng)關(guān)系，因此政府在進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，采取的調(diào)控措施必須顧及到商品住房市場(chǎng)的三個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，不可顧此失彼，才能有效地解決問(wèn)題。

1.5 互動(dòng)關(guān)系深化模型的現(xiàn)實(shí)意義 利用本文建立的商品住房市場(chǎng)互動(dòng)關(guān)系深化模型，為政府有效地進(jìn)行宏觀調(diào)控，保證商品住房市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供了一定的理論依據(jù)。如為了抑制商品住房市場(chǎng)投資規(guī)模的過(guò)度擴(kuò)張，防止商品住房“泡沫”的產(chǎn)生，可依據(jù)深化模型，采取如下對(duì)策：

①對(duì)多次或投資性購(gòu)房采取提高貸款利率和首付款比例的手段調(diào)整商品住房使用者市場(chǎng)的需求量，促使供求平衡，穩(wěn)定商品住房?jī)r(jià)格，從而影響投資者的預(yù)期，讓其不敢貿(mào)然對(duì)商品住房市場(chǎng)投入過(guò)量的資金。同時(shí)，建立完善的商品住房市場(chǎng)信息跟蹤機(jī)制，發(fā)布準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息，正確引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)預(yù)期，促使消費(fèi)者適時(shí)消費(fèi)，不至于導(dǎo)致扎堆購(gòu)房的非理性消費(fèi)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的虛高。

②利用提高稅費(fèi)的手段適當(dāng)降低商品住房投資市場(chǎng)的投資回報(bào)率。如對(duì)參與商品住房投資的投資者，扣以較高的所得稅，讓其所獲利潤(rùn)等于或低于社會(huì)平均收益水平，就有利于投資者從商品住房撤資，防止投資過(guò)度。

③提高金融機(jī)構(gòu)的貸款利率，以此來(lái)限制進(jìn)入商品住房投資市場(chǎng)的資金規(guī)模。投資者投資商品住房項(xiàng)目需要有大量的、長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金投入，而這筆投資依靠投資者自身是難以解決的，需要向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，提高貸款利率，意味著投資商品住房的成本在提高，這樣就會(huì)加大了投資者的風(fēng)險(xiǎn)，促使投資者不得不慎重考慮是否應(yīng)該對(duì)商品住房項(xiàng)目進(jìn)行投資，這明顯有利于抑制商品住房投資市場(chǎng)投資規(guī)模的過(guò)度擴(kuò)張。

④加強(qiáng)商品住房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)土地使用的審批管理，嚴(yán)格控制土地的開(kāi)發(fā)面積，穩(wěn)定商品住房的建設(shè)量，進(jìn)而控制投資規(guī)模，預(yù)防商品住房市場(chǎng)投資過(guò)度。

2 結(jié)束語(yǔ)

本文將商品住房市場(chǎng)上的價(jià)值規(guī)律與政府的宏觀調(diào)控進(jìn)行了有機(jī)的結(jié)合，為政府干預(yù)商品住房市場(chǎng)提供了一定的參考價(jià)值。然而在政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的過(guò)程中，互動(dòng)關(guān)系深化模型并沒(méi)有對(duì)調(diào)控的尺度做出限制性的規(guī)定，因此政府在干預(yù)商品住房市場(chǎng)的過(guò)程中，注意一定要以市場(chǎng)為主，宏觀調(diào)控為輔，避免過(guò)猶不及。

[1]張紅.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京:清華大學(xué)出版社,2005：232-233.

[2]Geoffrey Keogh.Use and Investment Markets in British Real Estate[J].Journal of Property Valuation&Investment，1994，12（4）：58.

[3]慈向陽(yáng)，宣國(guó)良.房?jī)r(jià)上漲的因素及風(fēng)險(xiǎn)研究─對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的再思考[J].價(jià)格理論與實(shí)踐，2005（3）：23-24.

[4]石澤文.當(dāng)前湖南房地產(chǎn)價(jià)格高位運(yùn)行的成因及治理對(duì)策[J].經(jīng)紀(jì)人學(xué)報(bào)，2006（1）：52-55.