文｜安世錦

2013，對于北京物業(yè)管理是破解難題的一年，是扎實工作的一年，是夯實基礎的一年。在這一年里，北京市物業(yè)管理行業(yè)主管部門針對多年難點問題下功夫，政策創(chuàng)新方面取得了突破性的進展。同時，相關部門積極配合，行業(yè)協(xié)會主動作為，企業(yè)努力進取，業(yè)委會自覺參與。在各方共同努力下，行業(yè)發(fā)展初步呈現(xiàn)齊抓共管的局面，服務質(zhì)量有所上升，糾紛數(shù)量有一定下降。2014年將在此基礎上推出一系列政策和措施，政策的落地必將帶來行業(yè)的有序發(fā)展，首都社會的更加和諧。

一、2013，北京的物業(yè)管理

2013年，北京的物業(yè)管理貌似波瀾不驚，僅在年底前推出了專項維修資金應急支取政策，但是在平靜的下面一系列工作正在扎實有序進行：

（一）針對眾多的難題，逐個破解。北京物業(yè)管理立法層次低，到目前為止，僅限于1995年市政府21號令和2010年的229號令兩個政府規(guī)章，至今尚未出臺地方性法規(guī)，與深圳、上海、廣州等已經(jīng)三度出臺或修訂地方法規(guī)的省市無法比擬，與新疆、西藏等地類似。這遠遠不能滿足首都近二十年來物業(yè)行業(yè)突飛猛進發(fā)展的現(xiàn)實需要。為此，2013年，加大力度推進物業(yè)管理立法，加強與市人大的匯報溝通，目前市人大已列入立法計劃，并建議率先進行政策嘗試，為立法做好準備。在此背景下，在2012年下半年廣泛調(diào)研和全面梳理法規(guī)的基礎上，針對北京物業(yè)管理存在的難題和影響行業(yè)長遠發(fā)展關鍵問題研究擬定多個政策文件及有關規(guī)定。一是針對維修資金體制不順、歸集不到位、支取不便、社會反映強烈的難題，擬定了《關于簡化程序方便應急情況下使用住宅專項維修資金有關問題的通知》，經(jīng)過多輪修改和反復征求意見，已于2013年11月28日由四部門聯(lián)合正式發(fā)布。按其規(guī)定，六種情形可申請應急使用維修資金，同時，申請的主體更明確，申請的材料大為減少，流程大大簡化。市住房資金管理中心或業(yè)主大會開戶銀行在接到同意使用的批復意見后必須在2個工作日內(nèi)辦理支付，特別緊急情況下，24小時內(nèi)可辦理支付；二是針對業(yè)主委員會成立難、運作不規(guī)范、監(jiān)管難的難題，擬定了《關于進一步加強和完善業(yè)主組織有關問題的通知》。從2012年下半年至今開展的調(diào)研情況來看，即便近幾年推進力度很大的情況下，全市的業(yè)主委員會平均每年也只能成立20家左右，存在成立難的難題。從反饋的情況來看，成立以后能真正履行職責的比例不高，業(yè)委會成員素質(zhì)低、運作不規(guī)范反倒為人詬病。究其根源，有認識、方法上的問題，也有發(fā)展環(huán)境的問題。目前對業(yè)委會的監(jiān)管幾近空白，監(jiān)管十分薄弱。香港《建筑物管理條例》中對業(yè)主組織有一定的制約，上海等地也在逐步規(guī)范業(yè)委會的行為。借鑒上海、深圳等地經(jīng)驗，今后將加強對首次業(yè)主大會召開工作以及業(yè)委會產(chǎn)生、運行的指導和管理，對業(yè)委會成員將有一定的資格限制，對業(yè)委會成立不起來的，可由物業(yè)所在地社區(qū)居委會代行業(yè)委會的職責。擬定的文件已數(shù)次修改和征求意見，擬于2014年年初網(wǎng)上公開征求意見；三是針對物業(yè)服務成本連年上漲，物業(yè)費調(diào)整困難，物業(yè)服務經(jīng)營難以為繼的難題，擬定了關于物業(yè)服務收費的相關文件，明確物業(yè)收費應明碼標價，建立合理調(diào)價機制。近年來，人工費、能源費、材料費等相關費用上漲導致物業(yè)服務成本不斷增加，而大部分物業(yè)項目的物業(yè)服務收費沒有調(diào)整，由于沒有統(tǒng)一的收費標準，很多老舊小區(qū)仍然參照執(zhí)行已經(jīng)廢止的1997年196號文件，導致了物業(yè)服務水平的持續(xù)下降，引發(fā)了業(yè)主不滿；又誘發(fā)了部分業(yè)主拒交物業(yè)服務費；一些物業(yè)企業(yè)出現(xiàn)虧損，就會撤出小區(qū)管理。這三個問題相互交織，形成了惡性循環(huán)，最終影響了業(yè)主的正常生活，制約著行業(yè)的良性發(fā)展；四是針對小區(qū)管理問題復雜、管理部門多、職責交叉不清的問題，糾正“進了小區(qū)的門，就是物業(yè)的事”的錯誤認識，梳理了各部門的職責，共包括26個政府部門和7個專業(yè)部門；五是針對物業(yè)區(qū)域劃分混亂、引發(fā)矛盾糾紛的問題，研究了物業(yè)區(qū)域的劃分。物業(yè)區(qū)域是實施物業(yè)管理的基本單元，決定著物業(yè)服務的管理邊界。對新建物業(yè)區(qū)域及已建成物業(yè)區(qū)域的劃分、調(diào)整、程序進行了研究和論證。

（二）加強與部門的溝通和合作，取得各部門的配合和支持。物業(yè)管理涉及部門多，要做好物業(yè)管理工作離不開各部門的支持協(xié)助，2013年與各部門進行了積極的合作互動，為物業(yè)行業(yè)提供了一個良好的發(fā)展環(huán)境：一是與發(fā)改委共同研究物業(yè)服務收費問題。10月31日，與國家發(fā)改委價格司環(huán)境和房地產(chǎn)處討論物業(yè)收費狀況及定價基礎。11月7日，與市發(fā)改委收費處研討物業(yè)收費政策調(diào)整思路。落實國家發(fā)改委關于調(diào)整銷售電價分類結(jié)構(gòu)政策，住宅小區(qū)公用附屬設施用電納入居民生活用電范圍；二是與市社會辦合作，共同推進老舊小區(qū)自我管理機制的建設。目前北京市有1582個1990年以前建設的老舊小區(qū)，居住人口100多萬戶。有些小區(qū)房屋及設施設備失修失管，環(huán)境臟亂差，朝陽區(qū)等區(qū)縣試點了有安全防范、有綠化保潔、有維修維護、有停車管理的“四有”準物業(yè)管理，以此為基礎，印發(fā)了《關于開展老舊小區(qū)自我服務管理試點工作的意見》，并于9月24日在朝陽區(qū)松榆西里小區(qū)召開了老舊小區(qū)試點現(xiàn)場推進會，擴大試點范圍，逐步推廣；三是針對電梯故障頻發(fā)現(xiàn)象，與市質(zhì)監(jiān)局共同會商加快電梯維修。加強對電梯維保單位的準入與退出的監(jiān)管，加強對電梯的年檢逐步推廣使用電梯物聯(lián)網(wǎng)，通過技術(shù)手段實現(xiàn)對電梯的實時監(jiān)控，防患于未然，確保電梯運行安全；四是與市水務局共同研究住宅小區(qū)二次供水管理。二次供水自建自管，責任主體比較多，管理水平參差不齊，出了問題不易分清責任。選擇部分物業(yè)管理小區(qū)開展典型調(diào)查；五是與市地稅局研究細化酬金制物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)稅的具體執(zhí)行問題。明確企業(yè)向基層稅務機構(gòu)報稅時，應提交合同以及物業(yè)項目備案證明，備案證明中應標明該企業(yè)實行酬金制物業(yè)服務收費。

（三）加強對物業(yè)企業(yè)的指導和監(jiān)管，行業(yè)水平進一步提升。當前物業(yè)服務企業(yè)總體表現(xiàn)為數(shù)量多、規(guī)模小、素質(zhì)低，管理服務能力較弱。截至2012年底，2919家企業(yè)中，一級企業(yè)不到5%，二級企業(yè)10%，三級企業(yè)占到了85%，長期的準入門檻過低造成了企業(yè)構(gòu)成結(jié)構(gòu)極為不合理，大量的三級企業(yè)也影響了物業(yè)服務總體水平的快速提升，尤其個別企業(yè)為了爭取項目，犧牲服務質(zhì)量，低價惡意競爭，嚴重干擾了物業(yè)市場的正常秩序?；诖?，近三年來嚴格審批新申請成立的企業(yè)，同時全面進行資質(zhì)核查，進一步清理規(guī)范企業(yè)行為，淘汰了一批小劣企業(yè)。2012年全市共有物業(yè)服務企業(yè)2919家，比2011年減少了166家。2013年9月，全市共有物業(yè)企業(yè)2803家，其中一級企業(yè)125家，二級337家，三級及暫定2341家。比2012年減少了116家。

（四）加強宣傳，引導輿論導向，發(fā)出積極正面的聲音，發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)正能量。近年來媒體報道物業(yè)糾紛頻繁，幾乎每天都能見諸各大媒體報端，物業(yè)企業(yè)形象負面，行業(yè)地位低下，社會評價不高。事實卻是，確實有一部分企業(yè)素質(zhì)低，服務差，但是大多數(shù)企業(yè)都在兢兢業(yè)業(yè)，盡心盡責，以實際行動贏得了業(yè)主的認可和肯定，甚至有過許多讓人感動的瞬間，如2012年“7.21”大雨期間，幾乎所有物業(yè)企業(yè)全力抗災，徹夜未眠。據(jù)2013年春節(jié)前夕和周星會長冒著大雪慰問走訪部分物業(yè)項目了解到，有半數(shù)以上員工會在節(jié)日值守，按此推算，全市春節(jié)期間至少有20萬物業(yè)人值守在工作崗位上，為首都節(jié)日的平安喜慶做出了貢獻。但是，物業(yè)所做的努力很少為媒體所關注，物業(yè)管理的重要性至今仍被忽視，物業(yè)管理的正面輿論導向尚未形成，標桿式的物業(yè)企業(yè)還是太少。針對這種形勢，重視物業(yè)管理宣傳，正面引導輿論導向已勢在必行。一是組織編印《北京物業(yè)管理》雜志，向更多企業(yè)、工作人員和社會宣傳物業(yè)管理，包括業(yè)內(nèi)動態(tài)、政策研究、爭議探討、案例分析、經(jīng)驗交流、行業(yè)示范等。目前已印發(fā)兩期，第三期即將在年底前發(fā)布?！侗本┪飿I(yè)管理》雜志得到了中國物業(yè)管理協(xié)會謝家瑾會長的高度評價；二是集中編印《北京物業(yè)管理調(diào)研》、《北京物業(yè)管理工作簡報》、《北京物業(yè)管理百問百答》、《北京物業(yè)管理政策法規(guī)匯編》和《北京物業(yè)管理相關政策法規(guī)匯編》等系列指導手冊；三是對于媒體報道的全部物業(yè)糾紛予以協(xié)調(diào)解決，如對2012年下半年媒體報道的79件物業(yè)糾紛，逐一解決，做到了件件有關注，件件都處理，件件有結(jié)果。

二、2014，行業(yè)發(fā)展展望

從2012年下半年起開展的調(diào)研活動為物業(yè)難題的破解和物業(yè)政策的完善打下了基礎，經(jīng)過2013年的思路形成、開門納言、起草論證、征求意見、反復修改，目前基本成熟，一系列政策和措施可望在2014年集中推出，包括物業(yè)收費、物業(yè)區(qū)域的劃分、業(yè)委會的建設和規(guī)范、物業(yè)服務成本發(fā)布、維修資金管理體制的完善、老舊小區(qū)自我管理的推進、各部門職責的明確等等，政策的落地必將帶來行業(yè)的有序發(fā)展，首都社會的更加和諧。

當然，目前行業(yè)存在的問題仍然很多，從長遠看，行業(yè)的地位和作用仍沒有普遍得到應有的重視，業(yè)委會的組織形式、職責權(quán)限、監(jiān)督管理仍需要進一步研究，甚至物業(yè)企業(yè)的管理服務內(nèi)容和邊界都可能需要進一步商榷；從當前看，建立企業(yè)進入退出機制、提升物業(yè)服務水準、加強精細化管理、建立全市統(tǒng)一物業(yè)服務平臺、增強對人才的吸引力等也都十分迫切。但是，不積跬步無以至千里，不積小流無以成江海，只要扎扎實實，一步一個腳印，逐步破解難題，逐步采取措施，則物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展前景可期，則中國夢之物業(yè)管理意義上的安居夢一定會實現(xiàn)。