南文

“黃金時(shí)代”—這是很多房地產(chǎn)商或利益相關(guān)者對(duì)過去十多年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的描述。但在更多人眼里，這是一個(gè)“鍍金時(shí)代”，伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，金光閃閃的表象下，同時(shí)產(chǎn)生了投機(jī)盛行、暴發(fā)戶眾、官商勾結(jié)腐敗嚴(yán)重、人心恐慌諸多現(xiàn)象。無論如何，今天的房地產(chǎn)業(yè)正在發(fā)生變化：隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的推進(jìn)，更多的人開始看跌房地產(chǎn)業(yè)，房產(chǎn)大鱷馮侖退出了這個(gè)行業(yè)，萬科在不斷調(diào)整方向，大量房地產(chǎn)企業(yè)開始收縮，二三線的中小企業(yè)在冬寒中瑟瑟發(fā)抖，不斷地倒下。房地產(chǎn)業(yè)的全盛時(shí)期已成過去。

但是，正當(dāng)人們以為房地產(chǎn)業(yè)走向沉寂已成定局的時(shí)候，9月30日，政府又出手救市了：3套限貸令取消，2套房貸大放松，針對(duì)外地人的限貸令取消，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)定向投放房貸。這次央行的四大措施，被認(rèn)為力度之大超出預(yù)期。

在此之前，今年政府已多次釋放救市信號(hào)，各地更早已紛紛解除“限購令”以刺激樓市，在媒體報(bào)道中，甚至出現(xiàn)“北上廣深”成為限購孤島這樣令人啼笑皆非的說法。但并沒能扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的頹勢(shì)。這一次，同樣很難力挽狂瀾，更多的可能是為房地產(chǎn)的平穩(wěn)著陸，增加了穩(wěn)定系數(shù)。

從供求關(guān)系的根本性改變，中國(guó)城鎮(zhèn)化率的數(shù)據(jù)來看，預(yù)言中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的衰落還為時(shí)過早。但是，以今時(shí)今日房地產(chǎn)業(yè)所面臨的“低迷”態(tài)勢(shì)來看，轉(zhuǎn)折已然明顯。對(duì)鍍金時(shí)代的遠(yuǎn)去，肯定有人是會(huì)留戀無比，但再一次的刺激政策，改變不了整體走勢(shì)，不過是給房地產(chǎn)的鍍金時(shí)代，在結(jié)束的時(shí)候，留一條難看的長(zhǎng)尾。強(qiáng)大的剛需依然存在，只是，一部分人的暴富時(shí)代正在遠(yuǎn)去。

從投資低迷到購房心理預(yù)期的低迷，是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。投資下滑、庫存化壓力大、企業(yè)贏利水平下降，是三大特征。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的形象代言人王石說：“黃金時(shí)代已經(jīng)過去。”

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)，今年1至8月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資58975億元，同比名義增長(zhǎng)13.2%，增速比1月至7月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)7個(gè)月下滑。

1月至8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積20787萬平方米，同比下降3.2%；全國(guó)房屋新開工面積114382萬平方米，同比下降10.5%。

自2012年4月以來，商品房待售面積已經(jīng)連續(xù)29個(gè)月保持上漲。其中，與低點(diǎn)時(shí)（2012年3月全國(guó)商品房待售面積為30122萬平方米）相比，最近兩年多來，全國(guó)商品房待售面積增幅達(dá)到86.4%。

同時(shí)，截至8月底，全國(guó)35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為26931萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.3%，同比增長(zhǎng)22.6%。35個(gè)城市新房去化周期為17.5個(gè)月。其中，溫州新房去化周期達(dá)到47個(gè)月。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的口徑，“待售面積”是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已竣工商品房中至報(bào)告期尚未售出或出租的面積。該指標(biāo)通常被理解為房屋庫存。按照上述理解，過去兩年多，全國(guó)商品房庫存幾乎翻倍。與2010年年中相比，最近4年來，全國(guó)商品房庫存增加了約190%。

而在這些庫存化數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中，還沒有包括大量在建或建成仍沒有進(jìn)行分配的棚改區(qū)和經(jīng)適房。

在企業(yè)層面上，截至目前，滬深兩市148家上市房企已全部公布了2014年半年度財(cái)務(wù)報(bào)告。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年上半年?duì)I收合計(jì)2917億元，同比增長(zhǎng)6.8%；凈利潤(rùn)合計(jì)367億元，同比下降7.1%。特別是“招保萬金”四大地產(chǎn)龍頭企業(yè)中，除保利地產(chǎn)凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)12.19%，其余3家房企凈利潤(rùn)悉數(shù)下滑。

滬市146家上市房企中，有107家房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁禐樨?fù)數(shù)，房企現(xiàn)金流狀態(tài)呈進(jìn)一步惡化態(tài)勢(shì)。前些年，擴(kuò)大土地儲(chǔ)備是導(dǎo)致現(xiàn)金凈流出的主要原因，但今年的半年報(bào)顯示，相當(dāng)數(shù)量的房企都放緩了拿地節(jié)奏，這意味著資金壓力主要來源于回款難。

房地產(chǎn)企業(yè)的“轉(zhuǎn)型”成為一個(gè)讓人有些意外的新名詞，在過去的十多年中，從來只有其他行業(yè)企業(yè)“不務(wù)正業(yè)”地進(jìn)軍房地產(chǎn)，副業(yè)的利潤(rùn)甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于主業(yè)，在鍍金時(shí)代里，國(guó)企利用政策和資源優(yōu)勢(shì)不斷涌入地產(chǎn)業(yè)，并在國(guó)資委三令五申之下，也不愿退出地產(chǎn)業(yè)。何曾見過房地產(chǎn)企業(yè)談轉(zhuǎn)型？

現(xiàn)在，部分企業(yè)卻在撤出地產(chǎn)業(yè)，而更具有代表意義的是，房地產(chǎn)企業(yè)開始多元化，恒大在大賣糧油礦泉水，萬達(dá)開始做電商，綠地投資地鐵開發(fā)，還有一大波企業(yè)已經(jīng)不光賣房子，紛紛提出要做“城市運(yùn)營(yíng)商”、“城市服務(wù)商”，萬科則感慨“轉(zhuǎn)型難”。

轉(zhuǎn)型困難，意味著原有的模式需要改變。

打折促銷，降價(jià)沖量，棄房斷供，對(duì)于許多購房者來說，在2008年到2013年間，這樣的情景是幾乎絕跡的。

雖然城市的郊區(qū)盤打折促銷的情況在一線城市現(xiàn)在變得隨處可見，大部分城市已放開限購，不過，從目前情況來看，并非出現(xiàn)房地產(chǎn)商和地方政府所樂觀的需求“井噴”，限購政策對(duì)于地產(chǎn)業(yè)的刺激效應(yīng)已經(jīng)弱化。

原因主要在于，長(zhǎng)達(dá)近兩年的限購政策已經(jīng)在很大程度上改變了購房者的心理預(yù)期，而心理預(yù)期是影響房?jī)r(jià)的重要因素。

央行日前發(fā)布第三季度居民儲(chǔ)戶調(diào)查報(bào)告顯示，居民投資房地產(chǎn)的熱情繼續(xù)下降，未來3個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備出手購房的居民占比14.2%，較上季度下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。

那么，旺盛需求的時(shí)代真的過去了嗎？房地產(chǎn)會(huì)陷入“無水之源”嗎？從數(shù)據(jù)來看，并非如此。

2000～2013年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率從36.3%提高到53.7%，年均提高了1.3個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)人口由4.8億增長(zhǎng)到7.3億，其間城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)了2.5億，平均每年約有2000萬農(nóng)村人口進(jìn)城。雖然中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從兩位數(shù)下降到目前的7%～8%之間，但是城鎮(zhèn)化速度減緩的幅度還不十分明顯。

雖然統(tǒng)計(jì)上的城鎮(zhèn)化率2013年為53.7%，但戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅為36%，其間有17.7個(gè)百分點(diǎn)的差距，涉及2.5億非戶籍人口在城里就業(yè)，這部分人仍然是未來購房需求的主力軍。

在過去的十幾年中，房子毫無疑問是一種短缺品，支撐中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷紅火，價(jià)格不斷走高，有著堅(jiān)實(shí)的剛性需求。但急劇而不斷擴(kuò)大的需求，在高房?jī)r(jià)面前被壓抑了，支撐房?jī)r(jià)不斷飆高的是投資需求。也因此當(dāng)政府實(shí)施了史上最嚴(yán)格的限購令之后，地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，而去庫存壓力的增強(qiáng)，去化周期的加長(zhǎng)，來源于投資需求的被擠出。

旺盛的投資需求是推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲的主要推手，因此，現(xiàn)在的價(jià)格放緩實(shí)為題中之義。

只要恐慌性的心理一消失，回歸理性之后的市場(chǎng)就不可能再重現(xiàn)大起大落，在過去的多年中，政府和開發(fā)商，投資客聯(lián)系制造了一種恐慌：土地供應(yīng)緊張，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不斷。

這種恐慌的結(jié)果是，房奴大量出現(xiàn)，人人唯恐今天不買，明天就再也買不起了，“一房窮三代”，上一代支援下一代，農(nóng)村支援城市的購房現(xiàn)象大量存在。

當(dāng)購房者被掏空半生積蓄的同時(shí)，成就的正好是地方政府、官員和開發(fā)商、投資者的“鍍金時(shí)代”。

綜合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、財(cái)政部、國(guó)土資源部公告，2003～2013年，中國(guó)住宅均價(jià)漲幅145%，中心城市商品房?jī)r(jià)格平均漲幅更達(dá)220%；全國(guó)主要城市居住地價(jià)漲幅達(dá)332%，土地財(cái)政收入從0.54萬億增長(zhǎng)到2.85萬億，占地方財(cái)政收入的一半；僅針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)征收的五大稅種，其總收入從2003年的900多億元，漲至2012年的1.01萬億元，增幅高達(dá)10倍有余。

而據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院共同發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)10年來的營(yíng)業(yè)收入已增長(zhǎng)了近18倍，10年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到38.7%，凈利潤(rùn)均值則增長(zhǎng)了近26倍。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，關(guān)于取消限購的呼聲此起彼伏，事實(shí)上，到目前為止，全國(guó)已有42個(gè)城市陸續(xù)取消樓市限購，原來46個(gè)限購城市中目前僅剩北京、上海、廣州、深圳四個(gè)城市仍在堅(jiān)持限購。

也因此出現(xiàn)北上廣深成限購孤島的說法，但這幾個(gè)一線城市的房地產(chǎn)是成交量最大，房?jī)r(jià)最高的區(qū)域，不是孤島，而是主根據(jù)地。

但即使從目前取消限購的效果來看，并不能成為“拯救”的良方，心理預(yù)期已經(jīng)形成，泡沫削減的過程還在持續(xù)，處于預(yù)期下降通道中的房?jī)r(jià)，投資者不可能貿(mào)然進(jìn)入，賺錢的時(shí)候，都是狂熱的，不掙錢的時(shí)候，人的理性才顯現(xiàn)出來。

目前限購松綁可分為三類：一是，全面取消限購政策如杭州、蘭州等；二是，局部放松以及通過信貸政策微刺激；三是未作任何松動(dòng)，如北上廣深四個(gè)一線城市。整體來看，限購松綁僅在少數(shù)城市起到激發(fā)需求、帶動(dòng)成交的作用，多數(shù)城市的市場(chǎng)未有明顯波動(dòng)。

更為關(guān)鍵的是，銀行對(duì)房貸的謹(jǐn)慎，2008年之后的貨幣開閘政策帶來的產(chǎn)能過剩，地方政府債臺(tái)高筑，呆壞賬風(fēng)險(xiǎn)，讓銀行的信貸政策不可能再大幅增加，股市的低迷也不可能再為地產(chǎn)公司提供更多的資金輸血。更為重要的是，中央政府對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的思路轉(zhuǎn)變，讓市場(chǎng)回歸理性，重振實(shí)體經(jīng)濟(jì)的決心已形成。房地產(chǎn)市場(chǎng)今天的低迷，不是經(jīng)濟(jì)周期的起伏，而是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的結(jié)果，即使政府和銀行放開限購限貸，“救市”效果也將非常有限。

開發(fā)商利用很少的資金，就能撬動(dòng)開發(fā)貸款，炒房者利用很少的首付，就能夠完成房產(chǎn)投資，地方政府利用土地儲(chǔ)備，撬動(dòng)平臺(tái)貸款，上市公司利用股市里套來的錢，就可以坐收非主業(yè)盈利，金融高杠桿的運(yùn)作導(dǎo)致不斷的泡沫累積，這樣的時(shí)代過去了。

在這樣的大背景下，有人依然在呼吁政府要退出市場(chǎng)干預(yù)，放開限購限貸，但他們忽略了房地產(chǎn)業(yè)的鍍金時(shí)代里政府是如何深入介入其中的，限購限貸只不過是對(duì)過往的矯正。宏觀調(diào)控一不能任由市場(chǎng)投機(jī)者大行其道，二要堅(jiān)決扼制地方政府的公司化。如果放任市場(chǎng)利益者共同制造泡沫的沖動(dòng)，不僅是泡沫破滅后慘淡，更是社會(huì)心理和社會(huì)結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重撕裂。