葉檀

以英式方法根治房地產腐敗

2014年中央巡視組第一輪巡視地區(qū)為北京、天津、遼寧、福建等地區(qū)，上述地區(qū)均發(fā)現房地產腐敗問題。根據中央巡視組的反饋情況和各地方的整改通報，整體上看，在前三輪被巡視的21個省份中，有20個省份發(fā)現了房地產業(yè)腐敗，占比達95%。

事實證明，房地產是腐敗高發(fā)區(qū)。房地產是地方政府手中最大宗、最值錢的資產，地方政府可以進行土地交易，得到地方財政收入。房地產領域腐敗多，說明官員把在房地產領域尋租價格高、獲利厚。

找個土地貪腐犯容易，進行制度制約不容易。

最好的辦法是讓市場說話，把租金降到零，減少土地貪腐的內在動力。如果土地私有、市場自由交易，政府官員的手插不到市場，即使有租金，數額也會低得多，甚至可以忽略不計。

政府對市場的管制越少，租金就越低。

但用負面清單管理方式推進不很理想，在土地市場根本就無法推行，地方政府擁有土地事實上的所有權，所有的環(huán)節(jié)從規(guī)劃、審批、征地、生地變熟地，政府是土地市場最重要的審批者與交易者，除非中國土地所有制變革，否則，土地市場就是一個天然的尋租場。

既然如此，最好的辦法是讓尋租場透明，尋租場中有不同的利益集團相互制約，提高尋租成本。

內地土地政策基本來自香港地區(qū)，香港地區(qū)來自英國。

香港土地除了一塊圣公會土地外，在回歸之前均屬英王所有。香港賣地擴大貧富差距，卻未造成普遍貪腐。一則稅收對公共財政重要性高于賣地，最高的80年代初期1980/1981年度，賣地收入占比一度只占35.6%。因此，政府不會偏袒開發(fā)商，還要顧及其他企業(yè)的生存環(huán)境。二則香港有廉政公署作為鷹眼，盯著公職人員。三則香港有立法會，政府的貓膩有其他利益集團盯緊。

英國土地歸英王所有，個人和私人機構僅擁有土地使用權，但英國的土地使用權可以自由交易，使用權受到法律的嚴格保護，以至于國民常常忘記自己獲得的不過是使用權，而非所有權。如果政府或公共機構進行法定建設，需要通過強制購買來獲得土地使用權，這一交易透明公平，受到法律保護。

境內外的先進經驗，加上中國本土特色，中國改革思路大致如下：中國的土地管理部門屬于國土資源部，國土資源部付監(jiān)督之責；同時作為中式廉政公署的紀委負有全權督查之責；人大代表權力機構對政府有否決權；法律作為公平的救濟底線，捍衛(wèi)民眾完整的土地使用權。