若星

房子哪兒去了？房產(chǎn)證有時(shí)候說了不算。購二手房時(shí)，一定要多了解房產(chǎn)證背后的情況，多向房子左鄰右舍打聽清楚房主的情況，以免產(chǎn)生類似于文中的糾紛。

【案例】2001年6月，陳維下定決心沖出圍城，與妻子黃琳幾次協(xié)商未果后，走上法庭提起離婚訴訟。在法官主持下，黃琳和陳維出于對(duì)女兒秀秀的愛，最終達(dá)成一致意見，女兒隨陳維生活，房子歸女兒所有。

根據(jù)調(diào)解書，房子歸秀秀所有，這相當(dāng)于黃琳和陳維將房子贈(zèng)與女兒。離婚之后，黃琳和陳維應(yīng)當(dāng)將房子過戶到女兒名下，只有這樣，才算是完完全全地履行了贈(zèng)與程序。但是，這最后一道手續(xù)，一直沒有辦理。當(dāng)初買房子時(shí)，購房、付款等由陳維一手操辦，房產(chǎn)證上便只寫有陳維一個(gè)人的名字。離婚之后，黃琳從未向陳維提出要求，而陳維因女兒由他撫養(yǎng)，房屋由他控制，就更不急著將房屋過戶到女兒名下了。

2009年7月的一天傍晚，秀秀在街上行走時(shí)被汽車撞倒，等陳維和黃琳得到消息趕到醫(yī)院，秀秀已經(jīng)永遠(yuǎn)地閉上了眼睛。

秀秀走了，黃琳和陳維唯一的感情紐帶也斷了，她覺得從此之后與前夫再無瓜葛。至于離婚時(shí)贈(zèng)與女兒的房子，這么多年了，她都淡忘了。

3年后，陳維生病住院，治療和后續(xù)費(fèi)用需要10萬元以上。陳維手頭的積蓄不過3萬元，面對(duì)醫(yī)療費(fèi)的巨大缺口，他手足無措。

“何不將房子賣掉？”突然，陳維眼前一亮。于是他委托好友老鄧幫忙尋找買家，把房子盡快轉(zhuǎn)讓。第二天買房人劉青聞?dòng)嵣祥T。獲悉事情原委后，他想只要付款收房，及時(shí)過戶，就不會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)。兩人很快簽訂了房屋買賣合同，并進(jìn)行了合同公證。隨后，劉青支付了15萬元購房款，第二天，與陳維辦理了產(chǎn)權(quán)過戶。

房子賣了，陳維事先沒有同前妻商量，事后也沒告之，黃琳完全被蒙在鼓里。2014年初，黃琳突然想起女兒去世，當(dāng)年贈(zèng)與女兒的房子她應(yīng)當(dāng)有份，遂找陳維協(xié)商，才發(fā)現(xiàn)這一切。

要錢，沒有。陳維剛剛大病一場(chǎng)，房款不是成了醫(yī)療費(fèi)，就是成了生活費(fèi)。黃琳覺得，要回房子方為上策，可房主已換作他人，要回又談何容易。

找回房子的產(chǎn)權(quán)，必須推翻陳維與劉青簽訂的房屋買賣合同，咨詢律師后，黃琳很快明確了維權(quán)路線圖。2014年3月，她一紙?jiān)V狀將陳維與劉青告上法院，請(qǐng)求判決二人之間的房屋買賣合同無效。

【法官說法】2014年8月下旬，湘中法院受理了這起民事糾紛案。法院認(rèn)為，要認(rèn)定陳維與劉青之間的房屋買賣合同的效力，首先要厘清合同簽訂之前房屋的權(quán)屬。

2001年，陳維與黃琳離婚之時(shí)，離婚協(xié)議約定將房子贈(zèng)與秀秀，該協(xié)議對(duì)二人具有約束力。但是，房子是不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與的完成以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為標(biāo)志，由于房子未過戶秀秀已去世，故秀秀始終不曾取得房子的所有權(quán)，其去世后，贈(zèng)與法定解除，房子不是秀秀的遺產(chǎn)。該房系陳維與黃琳婚姻存續(xù)期間購置，為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，贈(zèng)與解除后，回歸共有狀態(tài)，相當(dāng)于夫妻共同財(cái)產(chǎn)離婚時(shí)未進(jìn)行分割。根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共有人一致同意，但共有人之間另有約定的除外。

但是，房子畢竟登記在陳維一人名下，如果劉青購買符合善意取得，同樣能夠獲得房子的產(chǎn)權(quán)。所謂善意取得，是指無權(quán)處分人在不法將其占有的財(cái)物轉(zhuǎn)讓給第三人的，如受讓人在取得該財(cái)產(chǎn)時(shí)出于善意，且支付了合理價(jià)格，則受讓人取得該財(cái)物的所有權(quán)。善意，通俗地講，就是不知情，但本案中，劉青對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)情況是知曉的，知情仍然購買，盡管價(jià)格合理，仍不能歸入善意取得。據(jù)此，法院依法判決陳維與劉青簽訂的房屋買賣合同無效。

（編輯 李婉莉 njlwl@163.com）