文 / 羅瓊 劉丹丹

貪腐漩渦中的雅居樂(lè)

文 / 羅瓊 劉丹丹

陳卓林創(chuàng)辦的雅居樂(lè)是首家在港澳地區(qū)投放廣告的內(nèi)地地產(chǎn)商。

雅居樂(lè)總裁陳卓林陷入貪腐傳聞，或涉云南官員受賄案。

一則涉貪腐的傳聞出現(xiàn)沒(méi)幾天，雅居樂(lè)董事會(huì)主席兼總裁陳卓林就出事了。

2014年10月10日，雅居樂(lè)地產(chǎn)控股有限公司（03383.HK）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)雅居樂(lè)）公告稱(chēng)，9月30日起，陳卓林被昆明市人民檢察院批準(zhǔn)執(zhí)行指定居所監(jiān)視居住。國(guó)美電器前董事長(zhǎng)黃光裕、金螳螂實(shí)際控制人朱興良在被正式拘捕前，也曾經(jīng)歷了半年的“監(jiān)視居住”。10月13日，停牌10日之久的雅居樂(lè)開(kāi)盤(pán)當(dāng)日股價(jià)下跌了17.19%，市值蒸發(fā)34億港元。

52歲的陳卓林出身寒門(mén)，一向以低調(diào)而務(wù)實(shí)的形象示人。他于1990年代從廣東中山一個(gè)家具廠起家，20年后家具廠已將雅居樂(lè)打造成銷(xiāo)售額數(shù)百億的房企。

陳卓林上一次為輿論所關(guān)注是兩年前，他因非禮集團(tuán)市場(chǎng)推廣部女秘書(shū)而遭控告。

據(jù)財(cái)新網(wǎng)報(bào)道稱(chēng)，紀(jì)檢部門(mén)在對(duì)原云南省委常委、昆明市委書(shū)記張?zhí)镄肋M(jìn)行調(diào)查時(shí)，發(fā)現(xiàn)了雅居樂(lè)地產(chǎn)行賄云南省官員的線索。此次昆明市人民檢察院批準(zhǔn)對(duì)陳卓林執(zhí)行監(jiān)視居住，即與此相關(guān)。對(duì)此，雅居樂(lè)稱(chēng)，公司并未收到任何法律文件，公司正在了解。目前階段，除公告所述內(nèi)容外，未能亦不宜作任何評(píng)論。昆明市檢察院的相關(guān)電話(huà)始終處于無(wú)人接聽(tīng)的狀態(tài)。

賣(mài)店鋪解圍

雅居樂(lè)風(fēng)波，最早發(fā)端于10月3日。

當(dāng)天，香港商人陳浩唯以近萬(wàn)字長(zhǎng)文指控雅居樂(lè)，并列舉公司“官商勾結(jié)”。同一天，雅居樂(lè)突然宣布緊急停牌。

對(duì)雅居樂(lè)這家上市公司來(lái)說(shuō)，股價(jià)暴跌僅僅是第一步，更嚴(yán)重的資金困局接踵而至。陳卓林被監(jiān)視居住的消息一出，雅居樂(lè)就取消了9月22日發(fā)起的28億港元的供股融資計(jì)劃。這筆錢(qián)原本是要償還2014年12月到期的4.75億美元的定期貸款。

摩根大通的報(bào)告認(rèn)為，雅居樂(lè)8月份的銷(xiāo)售表現(xiàn)跑輸同業(yè)，供股集資顯示集團(tuán)急需資金。

截至2014年6月底，雅居樂(lè)約有147億元的債務(wù)將于一年內(nèi)到期，而截至2014年6月底，雅居樂(lè)手上現(xiàn)金約為76億，另外63億為限制性現(xiàn)金，尚不能覆蓋短期債務(wù)規(guī)模。

一旦取消供股融資計(jì)劃，則意味著雅居樂(lè)的資金鏈會(huì)更加緊張。于是，標(biāo)準(zhǔn)普爾和穆迪等評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，均將其列入負(fù)面信用觀察名單。

為了安撫機(jī)構(gòu)和投資者，雅居樂(lè)管理層在10月13日召開(kāi)電話(huà)會(huì)議，財(cái)務(wù)總監(jiān)張森稱(chēng)，陳氏家族會(huì)向集團(tuán)注資2億美元，這筆款項(xiàng)隨時(shí)可以在兩日內(nèi)全數(shù)抵達(dá)本港銀行賬戶(hù)。而且不排除出售手頭價(jià)值200億元人民幣的酒店及商業(yè)項(xiàng)目。

事實(shí)上，陳氏家族已經(jīng)開(kāi)始拋售在香港的物業(yè)，籌措資金。

據(jù)香港媒體報(bào)道，陳氏家族成員陳卓南等人，近日連環(huán)放售在港持有的鋪位物業(yè)。繼連賣(mài)四鋪套現(xiàn)約2.5億元港元后，再以3億港元低調(diào)急放銅鑼灣東角道鋪王，同時(shí)持有的尖沙咀百樂(lè)酒店地鋪現(xiàn)時(shí)亦以1.2億放盤(pán)，兩鋪叫價(jià)僅較購(gòu)入價(jià)高逾兩成。若悉數(shù)沽出，連同之前已拋售的鋪位，估計(jì)陳氏家族可套現(xiàn)逾6億港元。

但讓評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)擔(dān)憂(yōu)的還有雅居樂(lè)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。雅居樂(lè)已經(jīng)連續(xù)三年沒(méi)能達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)。雖然2014年各地項(xiàng)目頻繁降價(jià)促銷(xiāo)—2月下旬，旗下六大旅游地產(chǎn)項(xiàng)目全線七八折優(yōu)惠，但截至9月底，集團(tuán)的累計(jì)預(yù)售金額為285.9億元，僅占到全年銷(xiāo)售目標(biāo)480億元的59.56%。

崛起鴉崗村

陳卓林五兄弟草根出身，但在20年內(nèi)使雅居樂(lè)躋身華南地產(chǎn)五虎之列、銷(xiāo)售額達(dá)數(shù)百億之巨，堪稱(chēng)奇跡。

由中山市往南約30公里，便是陳卓林兄弟五人的老家—中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)鴉崗村。這里距離澳門(mén)20公里，據(jù)當(dāng)?shù)厝朔Q(chēng)，全鎮(zhèn)八成的家庭都有海外親戚。

雅居樂(lè)開(kāi)發(fā)的雅居樂(lè)中心城與鴉崗村一河之隔。河的一邊是綠樹(shù)環(huán)繞的高檔住宅，另一邊則是破敗的民宅和工廠。

陳卓林的父親，名叫陳戈平，出生于1930年前后，曾是坦洲小學(xué)、三鄉(xiāng)小學(xué)的語(yǔ)文教師。1980年代，陳卓林一家七口人，僅靠陳戈平每月二三十塊錢(qián)工資艱難度日。陳戈平在三鄉(xiāng)鎮(zhèn)教書(shū)，直到退休后才創(chuàng)辦了家具廠。

陳卓林的母親名叫陸金萍，小名“梳子”。陸金萍生下五個(gè)男孩，依次是陳卓雄、陳卓林、陳卓賢、陳卓喜、陳卓南。

在雅居樂(lè)最新公布的董事名單中，陳卓林繼續(xù)任主席兼總裁，陳卓賢任聯(lián)席主席兼聯(lián)席總裁，陳卓雄為執(zhí)行董事，陳卓喜、陳卓南為非執(zhí)行董事。

村民陸旺回憶說(shuō)，當(dāng)年陳一家七口住在一個(gè)兩層高的破房子里，一房一廳，陳戈平和陸金萍住在一樓，其他五個(gè)兒子住在二樓。陳家沒(méi)有錢(qián)的時(shí)候，還找他借了兩三百元。

陳卓林的大哥陳卓雄是初中文化。多位村民回憶說(shuō)，七八十年代的時(shí)候，他會(huì)穿著滿(mǎn)是補(bǔ)丁的衣服，穿著蓑衣，在雨中放牛。早年，陳家五個(gè)兄弟只有陳卓林一個(gè)人出去做木工，還和人合伙做裝修。

陳卓林娶了同村比自己大一歲的陸倩芳為妻。之前媒體廣泛報(bào)道，陸倩芳家族是中山一個(gè)比較有名望的家族。但據(jù)記者走訪了解到，陸倩芳來(lái)自三鄉(xiāng)鎮(zhèn)鴉崗村一個(gè)普通家庭，只是陸倩芳的姐姐陸瑞芬曾擔(dān)任三鄉(xiāng)鎮(zhèn)的鎮(zhèn)長(zhǎng)。除陳卓賢外，陳家4個(gè)兄弟的妻子都是鴉崗村人。鴉崗村村支書(shū)蔡炳惠說(shuō)，“陸倩芳是個(gè)在集團(tuán)很有掌控力的人，找朋友拿內(nèi)部?jī)r(jià)也要請(qǐng)示她”。

陳卓林五兄弟草根出身，但在20年內(nèi)使雅居樂(lè)躋身華南地產(chǎn)五虎之列、銷(xiāo)售額達(dá)數(shù)百億之巨，堪稱(chēng)奇跡。

她在雅居樂(lè)負(fù)責(zé)策劃、營(yíng)銷(xiāo)、銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)、行政及人力資源管理等，并兼管公司華南區(qū)域項(xiàng)目的整體運(yùn)作。每年大年初二，是村里的傳統(tǒng)文化節(jié)。雅居樂(lè)會(huì)請(qǐng)村里的老人在陳家祠堂吃飯，發(fā)紅包，能坐六七十桌。第二天，陳家人會(huì)被邀請(qǐng)看舞龍，一般待一個(gè)多小時(shí)就走。到了7月，陳家為陳母在鴉崗村對(duì)面的雅居樂(lè)中心城大辦壽宴。

至于陳家如何賺得第一桶金，在鴉崗村流傳著多個(gè)版本。有村民說(shuō)，1985年陳家五兄弟一起做豬籠和雞籠生意，還會(huì)賣(mài)甲板。五個(gè)兄弟上山砍竹，把竹條編成籠子，再拿出去賣(mài)。那時(shí)，五兄弟還沒(méi)有能力建家具廠，只不過(guò)有間二三十平方米的家具小作坊。也有一種說(shuō)法是，陳卓林家族于1988年左右，辦了兩個(gè)家具廠，一個(gè)是時(shí)代家具城，另一個(gè)是宇宙家具城。

到了1992年，陳氏家族突然進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)，在三鄉(xiāng)鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)了第一個(gè)樓盤(pán)—雅居樂(lè)花園，因此一舉成名。

“雅居樂(lè)的營(yíng)銷(xiāo)思路非常超前?！敝猩揭晃毁Y深地產(chǎn)人士如此評(píng)價(jià)。這家剛成立不久的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，就已經(jīng)想到去香港贊助“香港小姐選美大賽”，還聘請(qǐng)香港無(wú)線總監(jiān)陳錫年任職雅居樂(lè)。

當(dāng)時(shí)，廣東人喜歡看香港的電視劇，雅居樂(lè)就到香港去冠名電視劇、設(shè)外展。它是內(nèi)地首家在港澳地區(qū)投放廣告的地產(chǎn)商。于是，大批在香港只能買(mǎi)得起小洋房的港人，來(lái)三鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資雅居樂(lè)的別墅。中山雅居樂(lè)花園約95%的房源賣(mài)給港澳人士，是珠三角地區(qū)著名的外銷(xiāo)樓盤(pán)。三鄉(xiāng)鎮(zhèn)也從一個(gè)小農(nóng)村，變成了在中山匯聚港澳人士最多的地方。

進(jìn)軍珠三角

1980年代以后，陳氏兄弟取得了香港的身份證。與陳卓林有著幾面之緣的中山地產(chǎn)界人士黃峻說(shuō)，陳卓林舉手投足很像香港商人，衣著講究，總是西裝革履。

雅居樂(lè)內(nèi)部刊物曾刊登過(guò)一幅陳卓林視察工地的照片，即便是在塵土飛揚(yáng)的施工現(xiàn)場(chǎng)，陳卓林依舊身著西裝皮鞋，打著領(lǐng)帶。

雅居樂(lè)對(duì)業(yè)主一向出手闊綽。廣東一位地產(chǎn)界人士就曾參加雅居樂(lè)小區(qū)開(kāi)盤(pán)的萬(wàn)人聚餐活動(dòng)。邀請(qǐng)香港藝人、演藝團(tuán)體到雅居樂(lè)小區(qū)表演節(jié)目也是每年例行的。

中山市高德商房執(zhí)行董事談子信回憶說(shuō)，本地的開(kāi)發(fā)商是由城市周邊的村集體發(fā)展起來(lái)的，相對(duì)比較保守，做精不做大。雅居樂(lè)敢于拿下位置偏遠(yuǎn)的大幅地塊，從三鄉(xiāng)雅居樂(lè)新城開(kāi)始，就奠定了建城模式，很快占據(jù)了中山接近70%的份額。

那時(shí)，一家深圳的房地產(chǎn)企業(yè)想去中山開(kāi)發(fā)，參觀雅居樂(lè)的樓盤(pán)，3000塊/平方米的樓盤(pán)建得跟深圳每平方米萬(wàn)元的豪宅一樣，雅居樂(lè)的成本管理和品質(zhì)控制讓這位開(kāi)發(fā)商頗為震驚。

雅居樂(lè)跟地方政府的關(guān)系不一般，讓本地開(kāi)發(fā)商很是眼紅。中山一位地產(chǎn)人士稱(chēng)，雅居樂(lè)的樓盤(pán)，政府的批文和配套建設(shè)都落實(shí)得更快，在那個(gè)年代，對(duì)企業(yè)卡得少，就是最大的支持了。

但雅居樂(lè)對(duì)合作商的苛刻也是出了名的，“雅居樂(lè)的付款周期很長(zhǎng)，年底肯定收不到錢(qián)，頂多用房子抵?！鄙鲜龅禺a(chǎn)人士說(shuō)。

2008年，雅居樂(lè)在中山一地銷(xiāo)售額超過(guò)40億。對(duì)于大多數(shù)二線城市的大發(fā)展商而言，40億的銷(xiāo)售額已經(jīng)是難以企及的數(shù)字。此時(shí)的雅居樂(lè)已經(jīng)與合生、富力、碧桂園、恒大并稱(chēng)“華南五虎”。

此后雅居樂(lè)圍繞著珠三角展開(kāi)布局。2000年，雅居樂(lè)一舉拿下番禺、花都、白云等地塊。到2002年，雅居樂(lè)在廣州、佛山的四大項(xiàng)目同時(shí)動(dòng)工，開(kāi)發(fā)量之大為其他發(fā)展商所側(cè)目，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為廣州地產(chǎn)史上的一大壯舉。

2005年12月，雅居樂(lè)在香港聯(lián)交所上市，首發(fā)募集資金近31.52億港元，摩根士丹利作為其保薦人。雅居樂(lè)地產(chǎn)成為了繼富力地產(chǎn)后，第二家在港上市的民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)。

當(dāng)時(shí)，陳氏家族透過(guò)陳氏家族信托持有雅居樂(lè)71.25%的股權(quán)。雅居樂(lè)地產(chǎn)上市后，陳卓林夫婦首次進(jìn)入《福布斯》中國(guó)富豪榜，排名20位。

雅居樂(lè)做大之后，陳卓林開(kāi)始熱衷于慈善。2013年胡潤(rùn)慈善榜上，陳卓林以捐款1.04億排名14。

豪賭旅游地產(chǎn)

如果說(shuō)萬(wàn)達(dá)“豪賭”商業(yè)地產(chǎn)，那么雅居樂(lè)算得上旅游地產(chǎn)“激進(jìn)派”的代表。

2005年的海南還沒(méi)有走出房地產(chǎn)泡沫的陰影，雅居樂(lè)與海南省陵水黎族自治縣簽下了130億元的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大單，項(xiàng)目起名清水灣。

2006年到2009年年報(bào)顯示，雅居樂(lè)集團(tuán)毛利年平均增長(zhǎng)率僅為18%，但到2010年清水灣有結(jié)轉(zhuǎn)記錄之后，毛利一度達(dá)到53%以上。而雅居樂(lè)集團(tuán)總資產(chǎn)規(guī)模則由2006年的174億快速達(dá)到2010年的698億，翻了3倍。清水灣一個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售額占到整體銷(xiāo)售額的三分之一。2011年，陳卓林以同樣的手法進(jìn)軍云南。

雅居樂(lè)副總裁黃奉潮把海南團(tuán)隊(duì)搬到云南，他在接受《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》采訪時(shí)說(shuō)，陳卓林帶著高管幾乎把云南都走遍了。最后，陳卓林一眼就看中了騰沖高黎貢山地面的一大片平地，當(dāng)即與地方政府簽訂200億投資協(xié)議。

這一年，雅居樂(lè)先后與云南的西雙版納、德宏瑞麗、保山騰沖簽訂戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)協(xié)議，將在西雙版納、瑞麗及騰沖地區(qū)打造綜合旅游度假項(xiàng)目，占地面積6.4萬(wàn)畝，計(jì)劃總投資超過(guò)600億元。

在云南，雅居樂(lè)延續(xù)了在海南的低價(jià)拿地策略，在騰沖的10幅相連商住地塊，雅居樂(lè)2014年中報(bào)顯示，樓面地價(jià)約每平方米157元。記者咨詢(xún)當(dāng)?shù)厥蹣翘幜私獾?，現(xiàn)在的售價(jià)在每平方米6000元到1.3萬(wàn)元。雖然地很便宜，但能不能拿到是另一回事。2012年騰沖縣國(guó)土資源局的一份推進(jìn)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的報(bào)告指出，省下達(dá)市級(jí)新增建設(shè)用地指標(biāo)僅100余公頃，僅能解決農(nóng)戶(hù)建設(shè)及部分基礎(chǔ)設(shè)施用地，更別談保障重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)用地。

云南財(cái)經(jīng)大學(xué)國(guó)土資源與持續(xù)發(fā)展研究所曾撰文指出，云南省在全省范圍內(nèi)推廣“建設(shè)用地上山”工作，為了爭(zhēng)取更多的資金以及政策上的優(yōu)惠和扶持，各州（市）也會(huì)出現(xiàn)搶著、趕著“上山”的沖動(dòng)，從而出現(xiàn)“圈山”現(xiàn)象。

此前，雅居樂(lè)騰沖項(xiàng)目曾就“2個(gè)18洞高爾夫球場(chǎng)提供從田園到山地的高爾夫體驗(yàn)”、“每個(gè)房間都可欣賞原鄉(xiāng)高爾夫景觀”大肆宣傳，但這樣的高爾夫球場(chǎng)和別墅項(xiàng)目，2004年政府就明確規(guī)定不再報(bào)批。

在豪賭海南清水灣獲利頗豐后，雅居樂(lè)漸漸迷上了高毛利和長(zhǎng)周轉(zhuǎn)模式。但這種偏重旅游地產(chǎn)的模式，讓雅居樂(lè)在過(guò)去兩年被一線房企甩在后面。

早前在土地市場(chǎng)的失誤也困擾著雅居樂(lè)。摩根大通認(rèn)為，雅居樂(lè)于2009年及2010年購(gòu)入過(guò)多昂貴土地，因此被迫開(kāi)發(fā)高端項(xiàng)目，但目前的政策環(huán)境不利于該等項(xiàng)目，增長(zhǎng)緩慢。

面對(duì)業(yè)績(jī)的疲軟，雅居樂(lè)在2014年年初開(kāi)始了一系列改革。據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)道，雅居樂(lè)為此制定了一套時(shí)間表，要求項(xiàng)目公司拿地后5天內(nèi)進(jìn)場(chǎng)探察，15天內(nèi)定方案，30天內(nèi)申報(bào)，150天進(jìn)行開(kāi)工，240天內(nèi)涉及政府領(lǐng)域，320-420天內(nèi)開(kāi)售，開(kāi)售之后，3-6個(gè)月內(nèi)現(xiàn)金流要回正。

眼下，在不少機(jī)構(gòu)看來(lái)，陳卓林的出事很可能會(huì)影響到云南的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)幾無(wú)可能。

來(lái)源 / 《南方周末》，2014年10月17日，

原標(biāo)題為《雅居樂(lè)卷入貪腐漩渦？》