董亞瓊

[提要] 制定合理的經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)價(jià)和上市補(bǔ)價(jià)方法，對(duì)嚴(yán)把退出關(guān)，控制經(jīng)濟(jì)適用房投機(jī)謀利行為具有重要現(xiàn)實(shí)意義。本文在我國(guó)現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法框架下，參考國(guó)外典型國(guó)家、地區(qū)和城市經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)、上市定價(jià)方法，并結(jié)合我國(guó)實(shí)際，提出經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)價(jià)和上市補(bǔ)價(jià)參考定價(jià)方法，供政府相關(guān)部門(mén)決策參考。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用住房；回購(gòu)；上市；定價(jià)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2014年7月20日

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，經(jīng)濟(jì)適用房在5年有限產(chǎn)權(quán)期限內(nèi)及期限滿后有條件地實(shí)行回購(gòu)和上市制度。政府回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素確定回購(gòu)價(jià)；購(gòu)房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，或按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后取得完全產(chǎn)權(quán)。具體回購(gòu)價(jià)和上市補(bǔ)交土地收益等價(jià)款比例由地方政府確定。梳理國(guó)內(nèi)實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房政策較早的北京、上海、深圳、杭州、武漢、寧波等代表城市現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法和有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房回購(gòu)、上市管理實(shí)施意見(jiàn)，發(fā)現(xiàn)對(duì)回購(gòu)價(jià)和上市補(bǔ)交土地收益等價(jià)款的確定，絕大多數(shù)者尚未明確或有待細(xì)化。而隨著國(guó)內(nèi)許多城市內(nèi)符合上市、回購(gòu)條件的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目逐漸增多，回購(gòu)價(jià)和上市補(bǔ)價(jià)如何確定成為越來(lái)越多的經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)主普遍關(guān)心的問(wèn)題。由此，盡快制定和出臺(tái)包含經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)價(jià)和上市補(bǔ)價(jià)方法等內(nèi)容的實(shí)施辦法，成為時(shí)下眾多地方政府房管部門(mén)當(dāng)務(wù)之急。

目前，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)、上市定價(jià)方法問(wèn)題的研究，國(guó)內(nèi)學(xué)者鮮有涉及?，F(xiàn)有相關(guān)代表性研究主要集中在經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)制度設(shè)立及共有產(chǎn)權(quán)比例和收益分配等方面。本文擬通過(guò)梳理國(guó)內(nèi)外典型國(guó)家、地區(qū)和城市經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)、上市定價(jià)方法，并結(jié)合我國(guó)實(shí)際，研究提出適用不同條件下經(jīng)濟(jì)適用住房回購(gòu)、上市定價(jià)方法，供地方政府制定當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房回購(gòu)價(jià)和上市補(bǔ)價(jià)方法作參考。

一、國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)、上市定價(jià)方法分析

（一）香港。香港對(duì)置業(yè)資助計(jì)劃下出售的居屋單位有轉(zhuǎn)讓限制。業(yè)主可以根據(jù)居屋單位由首次售出日起計(jì)算年限，滿足相應(yīng)條件下出售居屋單位：

1、首2年。居屋計(jì)劃第24期甲或以前售出的居屋單位的業(yè)主以單位原來(lái)售價(jià)售回給房委會(huì)；對(duì)由2007年起出售的剩余居屋單位，房委會(huì)不予回購(gòu)，業(yè)主必須先繳付補(bǔ)價(jià)給房委會(huì)，然后才可把單位在公開(kāi)市場(chǎng)出售、出租或以其他方式轉(zhuǎn)讓。該期限下政府回購(gòu)價(jià)、業(yè)主補(bǔ)價(jià)計(jì)算方法為：回購(gòu)價(jià)=原售價(jià)，補(bǔ)價(jià)=補(bǔ)價(jià)時(shí)市值×（購(gòu)入時(shí)市值-原購(gòu)買(mǎi)價(jià)）/購(gòu)入時(shí)市值。

2、第3～5年。居屋計(jì)劃第24期甲或以前售出的居屋單位的業(yè)主可申請(qǐng)將單位回售給房委會(huì)，房委會(huì)若接受回售申請(qǐng)，則以單位回售申請(qǐng)時(shí)評(píng)定的市值扣除該單位購(gòu)買(mǎi)時(shí)獲得的折扣作為回購(gòu)價(jià)。若房委會(huì)不接納該單位的回售申請(qǐng)，業(yè)主可先繳付補(bǔ)價(jià)給房委會(huì)，然后把單位在公開(kāi)市場(chǎng)出售、出租或以其他方式轉(zhuǎn)讓；對(duì)由2007年起出售的剩余居屋單位，房委會(huì)不予回購(gòu)，業(yè)主必須先繳付補(bǔ)價(jià)給房委會(huì)，然后才可把單位在公開(kāi)市場(chǎng)出售、出租或以其他方式轉(zhuǎn)讓。該期限下政府回購(gòu)價(jià)、業(yè)主補(bǔ)價(jià)計(jì)算方法為：回購(gòu)價(jià)=補(bǔ)價(jià)時(shí)市值×原購(gòu)買(mǎi)價(jià)/購(gòu)入時(shí)市值，補(bǔ)價(jià)=補(bǔ)價(jià)時(shí)市值×（購(gòu)入時(shí)市值-原購(gòu)買(mǎi)價(jià)）/購(gòu)入時(shí)市值。

3、屆滿5年后。居屋業(yè)主可先繳付補(bǔ)價(jià)給房委會(huì)，然后把單位在公開(kāi)市場(chǎng)出售、出租或以其他方式轉(zhuǎn)讓。該期限下業(yè)主補(bǔ)價(jià)計(jì)算方法為：補(bǔ)價(jià)=補(bǔ)價(jià)時(shí)市值×（購(gòu)入時(shí)市值-原購(gòu)買(mǎi)價(jià)）/購(gòu)入時(shí)市值。

（二）新加坡。為解決老年退休屋主退休金不夠用的問(wèn)題，新加坡建屋局于2009年3月2日正式推行“屋契回購(gòu)計(jì)劃（LBS）”，并于次月1日起開(kāi)始接受公民LBS申請(qǐng)。該計(jì)劃讓年長(zhǎng)屋主在保留30年屋契后，把剩余年限的屋契賣(mài)回給建屋局，以得到一筆5，000元現(xiàn)金及每月領(lǐng)取的養(yǎng)老金，彌補(bǔ)每月所缺的養(yǎng)老金額。建屋局回購(gòu)組屋價(jià)格為屋主剩余屋契的市場(chǎng)價(jià)值，該價(jià)款由建屋局直接撥入公積金終生入息計(jì)劃，每月支付給屋主固定養(yǎng)老金。

屋主如需上市出售組屋，經(jīng)建屋局資格審核合格后可與買(mǎi)方自由議定交易價(jià)格，買(mǎi)賣(mài)雙方在向建屋局繳納相關(guān)交易稅費(fèi)后簽署買(mǎi)賣(mài)合同，建屋局予以產(chǎn)權(quán)變更確認(rèn)，組屋上市交易完成。

（三）英國(guó)。英國(guó)住房保障工作由國(guó)會(huì)和住房協(xié)會(huì)主導(dǎo)。國(guó)會(huì)或住房協(xié)會(huì)對(duì)于在公開(kāi)市場(chǎng)上買(mǎi)不起或租不起恰當(dāng)滿足其需求的住房（稱之為可承受性住房）的人（稱為國(guó)會(huì)或住房協(xié)會(huì)住房登記者）提供多種形式的資助。

在政府“低價(jià)住房所有權(quán)資助計(jì)劃”下，住房登記者在公開(kāi)市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)一手或二手可承受住房時(shí)（通常為二手房），政府資助25%房?jī)r(jià)，受助者支付剩余75%房?jī)r(jià)即可擁有所購(gòu)可承受性住房100%產(chǎn)權(quán)。政府所資助的25%房款受法律押記保護(hù)，無(wú)論受助者日后何時(shí)出售該可承受性住房，所售房款的25%部分必須歸還給政府，政府將其作為Homebuy資助金用來(lái)資助其他購(gòu)房者。

國(guó)會(huì)或住房協(xié)會(huì)住房登記者，在租住國(guó)會(huì)或住房協(xié)會(huì)可承受性住房二年后，即可行使其所承租可承受性住房的購(gòu)買(mǎi)權(quán)或獲得權(quán)（國(guó)會(huì)登記者的為RTB，住房協(xié)會(huì)登記者的為RTA），即在購(gòu)買(mǎi)或獲得所承租可承受性住房時(shí)，其將享受?chē)?guó)會(huì)給予的最多30，000英鎊或住房協(xié)會(huì)給予的16，000英鎊的購(gòu)房折扣，平均折扣約為房?jī)r(jià)的50%。住房登記者通過(guò)RTB或RTA購(gòu)買(mǎi)的可承受性住房可上市出售，購(gòu)買(mǎi)期未滿5年的，出售時(shí)必須退還部分或全部折價(jià)款。具體規(guī)定是：購(gòu)房當(dāng)年出售須補(bǔ)繳100%的折扣款，以后每推遲1年出售可少補(bǔ)繳20%的折扣款，到第6年后出售收入全部歸原購(gòu)房者所有。

（四）美國(guó)。在美國(guó)，住房“可承受”通常被定義為一個(gè)家庭將不超過(guò)年收入的30%用于住房支出，超過(guò)30%的被認(rèn)為是負(fù)擔(dān)過(guò)重。為住房負(fù)擔(dān)過(guò)重的低收入家庭擴(kuò)大可承受住房供給是美國(guó)住房和城市發(fā)展部（HUD）的核心任務(wù)，其提出的可承受住房計(jì)劃（AHP），如HOME計(jì)劃、SHOP計(jì)劃以及HOZ計(jì)劃，都是為提高低收入家庭的可承受住房存量而設(shè)計(jì)的。AHP資助對(duì)象是收入不超過(guò)該地區(qū)收入中位數(shù)（AMI）80%的個(gè)人或家庭自住住房，和20%以上戶數(shù)出租給收入在AMI50%及以下的家庭出租房。

HOME計(jì)劃通過(guò)給參與管轄區(qū)（PJS）和地方政府提供補(bǔ)助金來(lái)幫助低收入家庭擴(kuò)大合適的可承受住房的供給。PJS在地方HOME項(xiàng)目計(jì)劃的制定和實(shí)施上具有很大的靈活性，其通過(guò)設(shè)置不同的HOME資助條件對(duì)租房者、新購(gòu)房者和已購(gòu)房者實(shí)行不同的補(bǔ)助。HOME計(jì)劃對(duì)愿意持有可承受住房不同最低年限的資助對(duì)象給予不同的資助補(bǔ)貼，具體標(biāo)準(zhǔn)是：最低持有5年的補(bǔ)貼15，000美元，10年的補(bǔ)貼15，000～40，000美元，15年以上的補(bǔ)貼不低于40，000美元。在最低持有期內(nèi)，可承受住房資產(chǎn)受HOME計(jì)劃限制，其上市出售時(shí)，增值凈收益需按PJS確定比例進(jìn)行分成，直至PJS所得分成達(dá)到其提供的資助額，此后該住房不再受HOME計(jì)劃任何限制。

（五）國(guó)內(nèi)主要城市。梳理北京、上海、深圳、杭州、武漢、寧波等國(guó)內(nèi)較早實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房政策代表城市現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法和有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房回購(gòu)、上市管理實(shí)施意見(jiàn)，其對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)、上市定價(jià)方法規(guī)定總結(jié)如下：

回購(gòu)價(jià)定價(jià)方法：一是購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，因各種原因確需轉(zhuǎn)讓的，向政府申請(qǐng)回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素確定，或按原購(gòu)房?jī)r(jià)格及同期銀行存款利息確定，或按原購(gòu)房?jī)r(jià)格確定；二是購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，上市出售的，政府優(yōu)先回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)待定；三是另購(gòu)其他住房的，政府回購(gòu)原經(jīng)濟(jì)適用住房，回購(gòu)價(jià)為原購(gòu)房?jī)r(jià)。

上市補(bǔ)價(jià)定價(jià)方法：一是北京按原購(gòu)房?jī)r(jià)格和上市出售價(jià)格價(jià)差的70%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款；二是上海從轉(zhuǎn)讓總價(jià)款中按原購(gòu)房時(shí)享受的折扣比例繳納土地收益等價(jià)款；三是武漢上市補(bǔ)價(jià)待定；四是杭州按上市銷(xiāo)售價(jià)與原購(gòu)房?jī)r(jià)差價(jià)的55%交納土地收益等價(jià)款；五是寧波按上市計(jì)稅售價(jià)與原購(gòu)房?jī)r(jià)差價(jià)的50%繳納土地收益等價(jià)款。

二、經(jīng)濟(jì)適用住房回購(gòu)、上市參考定價(jià)方法

在我國(guó)現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法框架下，參考以上國(guó)內(nèi)外典型國(guó)家、地區(qū)、城市經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)、上市定價(jià)方法，結(jié)合我國(guó)實(shí)際，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)、上市定價(jià)提出以下參考方法：

（一）回購(gòu)價(jià)參考定價(jià)方法

1、對(duì)于購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，因各種原因確需轉(zhuǎn)讓的，向政府申請(qǐng)回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)可考慮按原購(gòu)房?jī)r(jià)格、回購(gòu)時(shí)市值扣除原購(gòu)房時(shí)獲得的折扣、原購(gòu)房?jī)r(jià)格及同期銀行存款利息、原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素確定。

2、對(duì)于購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，上市出售的，政府優(yōu)先回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)=現(xiàn)市價(jià)×（原市價(jià)-原購(gòu)買(mǎi)價(jià)）/原市價(jià)。

3、對(duì)于另購(gòu)其他住房的，政府回購(gòu)原經(jīng)濟(jì)適用住房，回購(gòu)價(jià)=原購(gòu)買(mǎi)價(jià)。

（二）上市補(bǔ)價(jià)參考定價(jià)方法。購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，申請(qǐng)上市轉(zhuǎn)讓或取得經(jīng)濟(jì)適用房完全產(chǎn)權(quán)的，須向政府交納一定比例的土地收益等價(jià)款。政府相關(guān)部門(mén)可參考以下幾種補(bǔ)價(jià)方法收繳土地收益等價(jià)款：

1、土地收益等價(jià)款=現(xiàn)市價(jià)×（原市價(jià)-原購(gòu)買(mǎi)價(jià)）/原市價(jià)。

2、土地收益等價(jià)款=（現(xiàn)市價(jià)-原購(gòu)買(mǎi)價(jià)）×（原市價(jià)-原購(gòu)買(mǎi)價(jià)）/原市價(jià)。

3、土地收益等價(jià)款=（現(xiàn)市價(jià)-原市價(jià)）×（原市價(jià)-原購(gòu)買(mǎi)價(jià)）/原市價(jià)。

說(shuō)明：第一，以上三種補(bǔ)價(jià)方法的差異在于補(bǔ)價(jià)基數(shù)的選取不同，政府可酌情考慮選用其中一種算法；第二，經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易價(jià)格低于政府有關(guān)部門(mén)公布的同地段房屋狀況基本相似的普通商品住房?jī)r(jià)格（以下簡(jiǎn)稱指導(dǎo)價(jià)格）的，應(yīng)按指導(dǎo)價(jià)格計(jì)算差價(jià)。買(mǎi)賣(mài)雙房對(duì)指導(dǎo)價(jià)格有異議的，可委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，所需評(píng)估費(fèi)用由委托方承擔(dān)。

三、結(jié)語(yǔ)

經(jīng)濟(jì)適用房是我國(guó)住房保障體系的一個(gè)重要組成部分，其實(shí)施效果的好壞直接關(guān)系到我國(guó)住房保障工作的成效。完善經(jīng)濟(jì)適用房退出機(jī)制，制定合理的回購(gòu)價(jià)和上市補(bǔ)價(jià)方法，對(duì)嚴(yán)把退出關(guān)，控制經(jīng)濟(jì)適用房投機(jī)謀利行為具有重要現(xiàn)實(shí)意義。本文在我國(guó)現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法框架下，參考國(guó)內(nèi)外典型國(guó)家、地區(qū)和城市經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)、上市定價(jià)方法，并結(jié)合我國(guó)實(shí)際，提出經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)價(jià)和上市補(bǔ)價(jià)參考定價(jià)方法，供相關(guān)政府部門(mén)決策參考。

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