林潔++楊景海

摘要：在我國城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)中，住房資產(chǎn)占有巨大比重。因此對房地產(chǎn)的損害所造成的財產(chǎn)損失進行索賠，對損害后房地產(chǎn)剩余價值的評估需求增加了。文章結(jié)合我國實際情況及房地產(chǎn)損害賠償?shù)奶厥庑再|(zhì)，對成本法在房地產(chǎn)損害賠償中的選擇與應(yīng)用進行了綜合分析。

關(guān)鍵詞：成本法；房地產(chǎn)評估；損害賠償

中圖分類號：F293文獻標(biāo)識碼：A文章編號：1006-8937（2014）20-0125-03

1房地產(chǎn)損害賠償評估的必然性

1.1經(jīng)濟因素

近年來隨著中國經(jīng)濟發(fā)展水平的提高，中國人積累了大量的財富。而房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，憑借它的穩(wěn)定性成為中國城鎮(zhèn)居民積累財富的主要途徑。據(jù)世界銀行調(diào)查顯示中國城鎮(zhèn)居民住房資產(chǎn)占家庭資產(chǎn)總額超過50%。然而，正是因為房地產(chǎn)的不可移動性質(zhì)使其受周圍環(huán)境等相關(guān)因素的影響較為明顯。如城市改造、火災(zāi)等不可預(yù)計的突發(fā)狀況都會對房地產(chǎn)本身造成無法避免的損害，使房地產(chǎn)所有者承受財產(chǎn)損失。隨著人們財產(chǎn)保護意識的增強，在資產(chǎn)遭受損失的情況下，所有者往往會提出賠償訴求。這樣就產(chǎn)生了對房地產(chǎn)損害進行評估的需要。

1.2社會因素

由于對房地產(chǎn)價值的估價標(biāo)準(zhǔn)不同，當(dāng)事人雙方對賠償價格的確定往往容易產(chǎn)生分歧。為了解決當(dāng)事人在提出賠償訴求過程中產(chǎn)生的爭議，需要第三方對損害程度進行專業(yè)、系統(tǒng)的評估。隨著我國資產(chǎn)評估領(lǐng)域的發(fā)展及國家相關(guān)制度的引導(dǎo)，資產(chǎn)評估師逐漸樹立起科學(xué)、公正、具有公信力的職業(yè)形象。因此房地產(chǎn)估價師進行房地產(chǎn)估價就成為解決賠償糾紛的一種強有力的方法。房地產(chǎn)損害賠償估價制度標(biāo)準(zhǔn)的確定也成為中國房地產(chǎn)評估需要加強研究的領(lǐng)域。因此，1999年6月1日起我國開始執(zhí)行《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范》，并在房地產(chǎn)評估項目的其他項目中列出房地產(chǎn)損害賠償項目。該規(guī)范雖然沒有對房地產(chǎn)損害賠償?shù)木唧w方法做出明確說明，但對其業(yè)務(wù)領(lǐng)域與范圍的認(rèn)定已經(jīng)表明我國房地產(chǎn)評估領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)損害賠償研究方向的確定。

由此可見，由房地產(chǎn)評估師針對房地產(chǎn)遭受的意外損失進行具體的系統(tǒng)的評估，為資產(chǎn)所有者在提出賠償訴求的過程中提供科學(xué)的價值依據(jù)，具有現(xiàn)實與理論的必然性。

2房地產(chǎn)損害賠償評估的特殊性

2.1委托主體的特殊性

委托主體在損害賠償委托過程中主要分為：受損害房地產(chǎn)的所有者提出委托、造成房地產(chǎn)損害的責(zé)任人提出委托或第三方提出委托；在資產(chǎn)評估過程中，資產(chǎn)評估師作為中間人接受委托方的委托對委托資產(chǎn)進行價值評估，并將評估結(jié)果提供給報告使用人作為價值參考。在一般的資產(chǎn)評估工作中，委托方往往只有一個主體，而在房地產(chǎn)損害賠償?shù)脑u估過程中，由于賠償價值涉及到雙方的利益，所以不論是資產(chǎn)受損方還是實施損害方都很關(guān)注最終的賠償價格。因此，在房地產(chǎn)損害賠償過程中，往往由資產(chǎn)受損方和實施損害方共同提出評估委托。這種委托方式也對評估工作提供了更好的工作環(huán)境，由于是雙方共同委托，雙方當(dāng)事人都會積極配合評估工作人員的相關(guān)工作，使工作更加深入，同時很大程度增強了評估人員工作的效率。

2.2前置程序的特殊性

損害賠償評估的形成原因多種多樣，對損害程度的影響受多方面因素的影響，雖然損害的起因大多是由于外部人為原因引起的，可是對其最終的損害程度卻可能受到周圍環(huán)境因素、施工質(zhì)量等內(nèi)部因素的影響。在進行具體的評估工作之前，一定要先對損害建筑本身情況進行深入的了解。因此，在開展評估工作之前，需要委托方提供相關(guān)部門開具的專業(yè)鑒定報告書，其中包括質(zhì)量檢測報告書、環(huán)境質(zhì)量報告書等。

2.3損害賠償估價的特點

損害賠償評估與一般的價值評估有所不同，不僅包括價值評估還包括評估負(fù)價值和相關(guān)的經(jīng)濟損失，又因為進行損害賠償?shù)呢敭a(chǎn)損害程度和損害形式等都具有一定的獨特性，很難找到類似的案例，所以對評估師的專業(yè)知識要求更高，同時對評估人員多方面知識的綜合運用能力提出了更高的要求。評估人員不僅要熟練掌握房地產(chǎn)方面的知識，還要掌握數(shù)學(xué)、經(jīng)濟學(xué)等多方面知識，才能給出更加精確，更具說服力的評估結(jié)果。

3房地產(chǎn)損害賠償?shù)姆N類

①因為所在地的城鎮(zhèn)規(guī)劃發(fā)生改變，使房地產(chǎn)所有人的合法權(quán)益受到損害的。由于城鄉(xiāng)規(guī)劃等原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利人造成損害的應(yīng)當(dāng)依法給予合理的補償。②房地產(chǎn)的所有者在自有土地上建造新建筑，或?qū)υ薪ㄖM行改造，使其周圍的其他房地產(chǎn)價值受損的?！睹穹ㄍ▌t》中指出，為避免不必要的損失，相鄰房地產(chǎn)的權(quán)利人應(yīng)保持公正團結(jié)的精神，合理的進行新建或改造工程，避免對相鄰房地產(chǎn)造成妨礙或損害。③對其他人的房地產(chǎn)造成污染的，損害他人合法權(quán)益的。其中不僅包括物質(zhì)形態(tài)的污染還包括無形的污染，比如道路擴建，修筑高架橋，使房地產(chǎn)周圍環(huán)境惡化，土壤、空氣質(zhì)量下降，增加了噪聲污染。④因施工過程中不慎對臨近建筑物的地基造成損害產(chǎn)生價值損失的。如修筑地鐵，使臨近房屋地基不穩(wěn)并受到震動的影響等。⑤因工程質(zhì)量原因使房地產(chǎn)價值貶值的。⑥因違約如未能按照合同約定的時間提供相應(yīng)貨物或款項， 使他人施工進度受阻，造成他人經(jīng)濟損失的。⑦因工作失誤對房地產(chǎn)權(quán)利的行使進行錯誤的限制，使房地產(chǎn)權(quán)利人的相關(guān)權(quán)益受損的。⑧因登記不當(dāng)或產(chǎn)生異議，對房地產(chǎn)權(quán)利人造成損害的。《物權(quán)法》中規(guī)定在這種情況下使房地產(chǎn)所有者產(chǎn)生損失的，房地產(chǎn)所有者可以提出賠償請求。⑨由于非法征用土地,對各方權(quán)益人造成的損失。⑩其他房地產(chǎn)損害賠償。譬如，對自有房地產(chǎn)進行管道路線的調(diào)整影響到相鄰不動產(chǎn)的，理應(yīng)盡可能的防止對相鄰的不動產(chǎn)產(chǎn)生侵害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。

4成本法的應(yīng)用

4.1基本思路

依據(jù)重建成本或重置成本對估價對象現(xiàn)值進行評定的方法即為成本法，表現(xiàn)在對房地產(chǎn)進行損害賠償估價的過程中，一般認(rèn)定為以預(yù)計修復(fù)被損房屋至損害發(fā)生前狀態(tài)所需要的費用為依據(jù)進行估價的方法。所以可以用重新置辦一座可以和原有房地產(chǎn)達到相同效用的房地產(chǎn)，期間投入的各種費用再加上應(yīng)有的利潤和稅金來確定被估房地產(chǎn)價值。

4.2應(yīng)用范圍

對于無法找到類似案例所以不能使用市場法，又不產(chǎn)生經(jīng)濟效益甚至沒有產(chǎn)生收入的潛力而不能使用收益法的房地產(chǎn)進行估價。因保險事故和其他危害，若房地產(chǎn)部分損壞，需將其恢復(fù)到原狀；若房地產(chǎn)全部損毀時，也需要采取重建方式解決。在對房地產(chǎn)進行投?；?qū)Ψ康禺a(chǎn)損害進行理賠時，也可采用成本法。此外，房地產(chǎn)市場不活躍或無法找到類似的房地產(chǎn)交易的地區(qū)是很難用對比市場實例的方法，通常使用成本估價法。

4.3基本公式

估計已使用房地產(chǎn)的價值公式為：房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)重新構(gòu)建后的價格-建筑物的折舊損失。

在房地產(chǎn)損害賠償評估過程中體現(xiàn)為：房地產(chǎn)損害評估值=修復(fù)受損房地產(chǎn)成本-被拆除建筑物的殘值。

又因為房地產(chǎn)損害賠償是對正價值與負(fù)價值的共同評估。所以還要評估房地所遭受的相關(guān)經(jīng)濟損失。房地產(chǎn)損害評估值=修復(fù)受損房地產(chǎn)成本+相關(guān)經(jīng)濟損失-拆毀的建筑物殘值。

5成本法在房地產(chǎn)損害賠償評估中的應(yīng)用案例

案例介紹：由某保險公司承保的一輛解放牌貨車在一次運輸行駛途中從公路沖出，在慣性的作用下撞上路邊的農(nóng)用房屋，與該房屋表層的非承重墻體產(chǎn)生正面接觸，使建筑物第一層外墻（非承重墻）產(chǎn)生穿洞，洞口橫向最大直徑1.2 m，豎向最大直徑1.0 m，洞口底部距離地面的高度是0.2 m；樓梯的外墻倒塌，形成一個橫徑寬2.86 m，最大垂直徑寬2.1 m的洞；部分墻體產(chǎn)生細(xì)微裂痕；樓梯踏步臺階和樓梯間的轉(zhuǎn)角板完好無損，陽臺護欄板和陽臺地面各損壞一塊；臥室中的一面非承重隔斷墻輕微偏離，部分門窗損壞。

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評估目的：該業(yè)務(wù)是確定損傷的修復(fù)費用的估價，為承擔(dān)事故賠償責(zé)任的保險公司提供賠償?shù)膮⒖純r格。

5.1評估值的確定

5.1.1拆除工程

拆除工程的各項費用指標(biāo)見表1。

5.1.2腳手架及支架保護措施

單項腳手架及構(gòu)件支護費的標(biāo)準(zhǔn)見表2。

5.1.3砌筑工程

磚砌體的費用標(biāo)準(zhǔn)見表3。

5.1.4預(yù)制混凝土構(gòu)件

空心板，預(yù)制鋼筋以及空心板安裝、灌裝費用標(biāo)準(zhǔn)見表4。

5.1.5木門窗工程

木門窗工程相關(guān)費用標(biāo)準(zhǔn)見表5。

5.1.6定額直接費

定額直接費=明確的項目工程造價成本

=241.33+429.61+2 356.72+1 087.31+526.54=4 641.51（元）

5.1.7評估價值

①基價直接費=4 641.51元。②項目綜合費用=4 641.51×15.73%=730.11元。③勞動保險費=4 641.51×3.15%=146.21元。④利潤=4 641.51×6.64%=308.20元。⑤按實際價格計算的費用與材料的預(yù)計價格之間的差異=1 000.00元。⑥定額編制及定額測定費=（①+②+③+④+⑤）×1.8‰=12.29元。⑦稅金=（4 641.51

+730.11+146.21+308.20+1 000.00+12.29）×3.56%=243.44元。⑧評估價值=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=7 081.76元，取整為7 080元。

5.2評估步驟分析

5.2.1 獲取相關(guān)檢測報告書

為了解房屋損害情況，確定房屋修復(fù)程序，以便得出更具公正性的評估結(jié)果，應(yīng)向相關(guān)部門提出申請獲得專業(yè)的鑒定報告。在上述案例中，評估師未給予評估價值參考之前，受損農(nóng)房業(yè)主認(rèn)為房屋受損嚴(yán)重需要整體拆除重建，并提出5萬元賠償要求，但是根據(jù)專業(yè)房屋安全鑒定人員的現(xiàn)場勘查，認(rèn)定房屋只是局部受損，并出具了專業(yè)的修復(fù)方案和評估范圍。

5.2.2確定評估方法

當(dāng)事人雙方閱讀并認(rèn)可了鑒定報告給予的參考意見，這例案件中的受損房屋價值可以得到修復(fù)屬于可修復(fù)價值的損害評估，應(yīng)先拆除已經(jīng)損壞的部分，再按照房屋原本的構(gòu)造進行修復(fù)。

根據(jù)《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定，計算其修復(fù)所需費用確定賠償價值。因此應(yīng)選用成本法進行評估。

5.2.3確定損害評估價值

房屋的損害評估值=拆除工程費用+修繕工程費用+恢復(fù)工程費用+相關(guān)經(jīng)濟損失-被拆除物殘值。上述案例中，根據(jù)檢驗部門所提供的修復(fù)方案，可計算出修復(fù)工程的直接費用。因為案例中的房屋修復(fù)工程是要彌補該房屋受到的損害，所以進行賠償修復(fù)時不考慮房屋受損前的使用保養(yǎng)狀況，在測算修復(fù)費用時，要將房屋修繕到全新的狀態(tài)，而不是恢復(fù)到事故前的狀態(tài)，因此不考慮扣減房屋的折舊。因此，此案例最終損害評估值的計算公式為：房屋損害評估值=拆除工程費用+修繕工程費用+恢復(fù)工程費用+相關(guān)經(jīng)濟損失。

5.3評估過程中的注意事項

5.3.1損害性質(zhì)的鑒定

在上述案例中，業(yè)主自認(rèn)為房屋需要整體拆除重建，但是根據(jù)現(xiàn)場勘查發(fā)現(xiàn)房屋損害屬于可修復(fù)損害并不需要整體重建，因此，對于損害性質(zhì)損害程度的鑒定對評估結(jié)果有直接影響，一定要實事求是，其實公正地確定其損害性質(zhì)。同時，本案例因為特殊情況其修復(fù)工程需要做到“修壞如新”而不是“修壞如舊”，因此，以房地產(chǎn)損害前與損害后的價值差異不能代表其損失價值，即不能使用損失前后差價法。所以，修復(fù)方案的確定、評估方法的選擇以及最終評估值的計算都應(yīng)根據(jù)案例的實際情況進行適當(dāng)?shù)淖兺ā＿@就要求評估人員熟練掌握專業(yè)技能，活學(xué)活用。

5.3.2評估細(xì)節(jié)的影響

一些細(xì)節(jié)的差異也會對最后的評定結(jié)果造成影響。比如，同一修復(fù)工程若采用不同的修復(fù)材料，其費用價值會存在差異。其中一些較小的項目，其價格往往相對穩(wěn)定且差異較小。而一些大型的項目材料的選擇卻會對最終價值造成較大的影響。

因此，評估工作也不是一成不變的，往往需要根據(jù)實際情況進項適當(dāng)?shù)淖兺ǎ热缭u估一些較小的項目時，由于其對結(jié)果產(chǎn)生的影響較小，為了節(jié)約評估工作中的人力及時間成本，可以適當(dāng)放寬工作量，直接使用相關(guān)材料的市場平均值進行計算。而在一些大型的項目中，由于其對結(jié)果的影響較大，則需要計算的更加嚴(yán)謹(jǐn)，應(yīng)邀請相關(guān)權(quán)威機構(gòu)對修復(fù)方案進行鑒定審核，并明確相關(guān)材料費用。

5.3.3委托人的主觀因素

評估報告所給出的評估結(jié)果屬于評估價值，只是為委托人最后確定損害賠償價值提供參考依據(jù)。而有時候最后的賠償金額與評估金額之間存在很大的差異。而這些差異的產(chǎn)生往往與委托人的個人素質(zhì)、心理價位、信息掌握度密切相關(guān)。因此，現(xiàn)有的評估方法還應(yīng)進一步完善，適當(dāng)考慮委托人的主觀因素，使最終的評估結(jié)果更具實用性。

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