劉曉虹

摘要：文章從模擬交易方式入手，分析界定不同交易方式下不同成本構成，并對成本逼近法中各參數(shù)的確定提出評估方法。

關鍵詞：成本逼近法；交易方式；地價內涵；參數(shù)取值

中圖分類號：F293文獻標識碼：A文章編號：1006-8937（2014）17-0130-02

成本逼近法是大家比較熟悉且認為較為簡單的一種評估方法，但在交易方式、地價內涵、個別因素修正等方面還不為人們所熟知。通過評估實踐，對上述方面提出自己的意見。

1成本交易方式界定

成本逼近法模擬的是一定交易方式下的成本再組。

成本法模擬的交易方式，主要有征地模式、買賣模式、抵押模式（不交易的模式）。

1.1征地模式

征地模式是指政府征收集體土地，并進行開發(fā)、出讓過程。

1.2買賣模式

買賣模式是指土地使用者買入賣出的過程。

1.3抵押模式

抵押模式是指土地使用者買入抵押的過程。

2三種模式下的地價內涵

不同的模式下，成本法中地價內涵不同，主要區(qū)別在于取得費的界定、開發(fā)費的內涵、增值收益率的確定。具體見表1。

3參數(shù)的確定

在明確了交易模式及地價內涵后，成本法的重點是相關參數(shù)的確定。

3.1征地模式下的重要參數(shù)

重點應確定代征比例、耕地比例、利息、個別因素修正，這四方面參數(shù)容易被忽略。

3.1.1 代征比例

根據(jù)征地實際情況，用地一般征到路中。道路、綠地及其他基礎設施占地是無法出讓的，因此，這些地價要攤到可出讓宗地地價中。

代征比例=（代征地面積÷總征地面積）

土地實際取得費=取得費÷（1-代征比例）

3.1.2耕地比例

由于在征地過程中土地類型多樣，并不是完全是耕地。

耕地比例=耕地面積÷總征地面積

稅費主要包括耕地占用稅、耕地開墾費、新菜地開發(fā)建設基金，只針對占用的耕地征收，一般按占用耕地的面積計算。

耕地占用稅=稅費標準×耕地比例÷（1-代征比例）

3.1.3開發(fā)費

一般為生地到熟地的開發(fā)。評估實踐中，直接套用基準地價體系中開發(fā)費，成本標準是基準地價級別范圍內的平均成本，與成本法中征地范圍內的開發(fā)費是有區(qū)別的?？筛鶕?jù)成本法界定的范圍內的基礎設施的狀況、標準、維護程度進行分析調整。

3.1.4利息

征地過程中，各費用投入的環(huán)節(jié)及時間具體見表2。

從表2看出：

①報批環(huán)節(jié)：社?；稹⑿略鼋ㄔO用地有償使用費是屬于土地增值的范疇，雖不在征地成本中，但在報批環(huán)節(jié)政府就投入了，因此該兩項費用不計成本，但應計利息、利潤，計息期1年。

②補償環(huán)節(jié)：該環(huán)節(jié)的費用，計息期9個月。

③供地環(huán)節(jié)：對于新菜地開發(fā)基金、耕地占用稅是在供地后繳納，因此只計成本，不計利息、利潤。

3.1.5個別因素修正

①必要性。估價規(guī)程規(guī)定，運用成本逼近法時，根據(jù)待估宗地在區(qū)域內的位置和宗地條件，進行個別因素修正。

由于土地取得費、增值收益等均以區(qū)域平均狀況為依據(jù)計算，較少考慮估價對象的個別性、特殊性，需要進行個別因素修正。

實際評估實踐中，對于個別因素修正的處理，多數(shù)直接采用基準地價所處級別區(qū)域和個別因素修正系數(shù)作為該方法中區(qū)位修正系數(shù)。但是區(qū)域范圍是不一致的，直接采用是不合適的。

②修正實質。個別因素修是要得到宗地價格。積算價格是區(qū)域平均價格，沒有體現(xiàn)地價的個別性。

③修正方向。區(qū)域地價向宗地價格修正或者區(qū)域標準宗地價格向個別宗地價格修正。

④修正方法。通過綜合分析成本逼近法所界定區(qū)域范圍及影響地價的因素，采用多因素綜合評價法制定了個別因素修正體系。

多因素綜合評價法是全面考慮各種與土地價格直接相關的個別因素，構建針對城市土地個別因素修正的指標體系，利用德爾菲專家打分法來確定各因素因子權重及計算修正系數(shù)。

⑤影響土地價格的因素指標體系及因子的選擇。綜合分析界定的范圍及影響地價的因素，主要以“成本”為角度，選擇了臨路狀況、臨路類型等因素因子指標體系。

⑥影響土地成本的因素分析。

基礎設施條件：宗地內基礎設施條件完善，成本越高。

臨路情況：臨道路數(shù)越多，代征比例越高，成本越高。

臨路類型：道路類型等別越高，路寬越寬，代征面積越大，成本越高。

坡度：坡度大，開發(fā)成本增加。

土地平整狀況：宗地內部微觀地貌復雜，土石挖填工程量大，開發(fā)成本高。

面積：土地面積大，單方土地成本小。

形狀：形狀不規(guī)則，成本高。

⑦影響土地價格的因素指標體系。

個別因素修正說明見表3。

3.2買賣模式下的重要參數(shù)

在買賣模式下，主要參數(shù)是買入價的界定、暗補、開發(fā)費的界定的確定。

3.2.1買入價

買入價不能按照企業(yè)實際投入計算。應調整為評估期日的重置成本?？烧{查周邊案例，運用市場比較法確定買入價。

對于契稅筆者認為不應包含在取得費中，因為契稅為價外稅。

3.2.2暗補

暗補主要是指征地模式下標準外需另外付出的指標費。這部分費用是實際客觀存在，買賣雙方不可回避的。

3.2.3開發(fā)費

開發(fā)費=現(xiàn)狀所需成本-原有開發(fā)程度所需成本。

3.2.4利息

以買入價及再開發(fā)費計息，尤其征地模式中新菜地開發(fā)基金、耕地占用稅不計利息、利潤的，在該模式下是要計息、計利潤的。

3.3抵押模式下的重要參數(shù)

在抵押模式下，主要參數(shù)的確定與買賣模式相同。不同的是抵押模式需要考慮優(yōu)先受償款。

抵押價格=市場價格-優(yōu)先受償款。

4結語

實踐證明，通過對傳統(tǒng)成本逼近法的重新思考，只有關注價格形成模式的變化，合理確定地價內涵及參數(shù)，得出的評估結果才能反應宗地的真實價格。

參考文獻：

[1] 鄒曉云.土地估價基礎[M].北京：地質出版社，2010，

[2] GB/T 18508—2001，城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程[S].