關(guān)勁嶠 高波

摘要：文章依據(jù)2006年～2011年長三角兩省一市的面板數(shù)據(jù)分析城市化、房地產(chǎn)需求及城市居民消費(fèi)之間的關(guān)系。結(jié)果表明，現(xiàn)階段城市化增加了房地產(chǎn)需求的同時(shí)，也促進(jìn)了城市居民消費(fèi)。城市居民消費(fèi)的提高對(duì)城市化具有推動(dòng)作用，房地產(chǎn)需求增加也有利于城市化進(jìn)程。但城市居民消費(fèi)與房地產(chǎn)需求呈倒U型關(guān)系，長三角地區(qū)的城市居民消費(fèi)促進(jìn)了房地產(chǎn)需求的增加。要拉動(dòng)內(nèi)需成為經(jīng)濟(jì)增長新引擎，就務(wù)必引導(dǎo)民間資本投資、樹立可持續(xù)的城市發(fā)展觀和加強(qiáng)文化產(chǎn)業(yè)建設(shè)。

關(guān)鍵詞：城市化；房地產(chǎn)需求；居民消費(fèi)；長三角

一、 文獻(xiàn)回顧

我國學(xué)者對(duì)城市化與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系進(jìn)行了大量的研究。陳石清和黃蔚認(rèn)為城市化水平的提高導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的上升。陳淑云和付振奇認(rèn)為城市化推動(dòng)了房地產(chǎn)投資的增加。自從曼昆系統(tǒng)研究了持久消費(fèi)以后，大量的文獻(xiàn)就開始運(yùn)用房地產(chǎn)需求和占有決策的結(jié)構(gòu)性家庭模型研究家庭消費(fèi)。李文麗和姚瑞研究了房價(jià)變化對(duì)不同年齡群體的房地產(chǎn)選擇和消費(fèi)者福利的影響。也有部分學(xué)者基于房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)，研究房價(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)的影響。鄔麗萍認(rèn)為房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)影響了居民的消費(fèi)決策、消費(fèi)支出總額及結(jié)構(gòu)，進(jìn)而影響到經(jīng)濟(jì)增長。高波和王輝龍通過構(gòu)建一個(gè)兩期模型，驗(yàn)證房價(jià)波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的影響機(jī)理，發(fā)現(xiàn)短期內(nèi)的房價(jià)上漲會(huì)導(dǎo)致恩格爾系數(shù)上升。基于拉動(dòng)內(nèi)需對(duì)我國的迫切性，不少學(xué)者對(duì)城市化與居民消費(fèi)的相互關(guān)系進(jìn)行了研究。劉藝容指出我國的城市化水平與消費(fèi)增長率之間呈長期的正相關(guān)關(guān)系。袁曉玲等認(rèn)為短期內(nèi)居民消費(fèi)增加導(dǎo)致城市化率的提高，而城市化率并不能引起居民消費(fèi)的增加。萬勇將城市化驅(qū)動(dòng)居民消費(fèi)需求的作用進(jìn)行分解，并認(rèn)為我國城市化的結(jié)構(gòu)效應(yīng)和保障效應(yīng)體現(xiàn)的并不明顯，但城市化卻增強(qiáng)了交易的可獲得性、交通的方便性。

回顧相關(guān)的研究文獻(xiàn)可以發(fā)現(xiàn)，既有的研究沒能考察房地產(chǎn)需求這個(gè)比較重要的變量，也未能從總體上進(jìn)行城市化、房地產(chǎn)需求與居民消費(fèi)的分析。而只有引入房地產(chǎn)需求這一變量，并通過將城市化、房地產(chǎn)需求及城市居民消費(fèi)納入同一個(gè)分析框架，通過研究才能理清新型城鎮(zhèn)化當(dāng)中可能存在的問題，這也是我們試圖進(jìn)一步做出的貢獻(xiàn)。

二、 理論分析與研究假說

在本文隨后的分析中，為具體分析城市化、房地產(chǎn)需求與城市居民消費(fèi)之間的關(guān)系，我們嘗試驗(yàn)證以下假說：

1. 城市化與房地產(chǎn)需求。城市化的過程也必然伴隨著舊城改造和拆遷，大量失去房產(chǎn)的城市居民被迫進(jìn)入房地產(chǎn)市場。此外，在城市化背景下，房價(jià)長期上漲也改變居民的預(yù)期，吸引了大量投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場，從而提高了房地產(chǎn)需求量。

反過來看，房地產(chǎn)需求的增加無疑會(huì)增加土地出讓金和房地產(chǎn)相關(guān)稅收，提高了地方政府的財(cái)政能力，從而加快城市建設(shè)和城市化進(jìn)程。同時(shí)，房地產(chǎn)需求在一定程度上也能夠反映出外來人口遷入城市數(shù)量，因此房地產(chǎn)需求的增加也就意味著城市化速度的加快。

假說1：城市化過程中會(huì)大幅度地增加由于遷移和拆遷帶來的房地產(chǎn)需求，而房價(jià)上漲又會(huì)改變居民預(yù)期從而進(jìn)一步增加房地產(chǎn)需求；房地產(chǎn)需求的增加提高了地方政府財(cái)政收入，從而有利于城市化的進(jìn)行。

2. 房地產(chǎn)需求與城市居民消費(fèi)。不同的房地產(chǎn)需求主體，其自身財(cái)富狀況不同對(duì)消費(fèi)的影響截然不同，從而使房地產(chǎn)需求與城市居民消費(fèi)呈現(xiàn)不同的關(guān)系。如果房地產(chǎn)需求來自相對(duì)貧困的外來人口，為了購買房地產(chǎn)居民被迫改變其消費(fèi)支出，降低了短期消費(fèi)支出，增加了長期的房地產(chǎn)投資消費(fèi)，這在很大程度上降低了城市居民消費(fèi)。如果房地產(chǎn)需求來自原城市居民、外來相對(duì)富裕人群或拆遷戶，由于近年來房地產(chǎn)升值和拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的提高，其獲取收益的能力大大提高，從而使得房地產(chǎn)需求增加與消費(fèi)支出增加相伴出現(xiàn)。

反過來看，居民消費(fèi)支出能夠反映了居民的經(jīng)濟(jì)狀況和購買力水平，居民消費(fèi)水平越高，越有能力進(jìn)行房地產(chǎn)投資獲利，從而增加房地產(chǎn)需求。但是當(dāng)居民的收入水平達(dá)到一定程度以后，居民消費(fèi)偏好會(huì)發(fā)生變化，這時(shí)的居民消費(fèi)水平也達(dá)到較高的水平，從而會(huì)降低房地產(chǎn)需求。此外，從降低投資風(fēng)險(xiǎn)角度出發(fā)，居民也會(huì)進(jìn)行投資的組合，從而降低房地產(chǎn)需求。

假說2：由于房地產(chǎn)需求主體不同，房地產(chǎn)需求與居民消費(fèi)間不存在明確相關(guān)關(guān)系；當(dāng)居民消費(fèi)水平較低時(shí)，房地產(chǎn)需求和消費(fèi)都會(huì)增加，當(dāng)居民消費(fèi)水平較高，消費(fèi)偏好和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的需要會(huì)降低房地產(chǎn)需求。

3. 城市化與城市居民消費(fèi)。城市化帶來了更多的工作機(jī)會(huì)，從而提高個(gè)人可支配收入水平和消費(fèi)水平。當(dāng)然城市化本身也帶來了更多的消費(fèi)機(jī)會(huì)，也帶動(dòng)了城市居民的消費(fèi)需求。生活環(huán)境的改變也直接影響了遷移人口的消費(fèi)習(xí)慣，從而增加了消費(fèi)支出。此外，城市中“示范效應(yīng)”比較嚴(yán)重，人們的消費(fèi)行為會(huì)彼此進(jìn)行“模仿”和攀比，也會(huì)增加其消費(fèi)支出。

此外，城市化過程中伴隨著財(cái)富的重新分配。市郊周邊的農(nóng)民在完成城市化身份轉(zhuǎn)換的同時(shí)，也伴隨著拆遷安置帶來的財(cái)富水平的變化。從長三角地區(qū)的城市化水平來看，當(dāng)?shù)氐牟疬w補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)處于相對(duì)較高的階段。因此城市化會(huì)提高城市居民的消費(fèi)水平。

反過來看，居民消費(fèi)能夠帶動(dòng)消費(fèi)行業(yè)的發(fā)展，通過稅收收入為城市化提供更多的資金支持。同時(shí)，居民消費(fèi)能夠帶動(dòng)城市二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而為遷入人口提供更多的工作機(jī)會(huì)，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，增加居民收入水平，從而推動(dòng)城市化的進(jìn)程。

假說3：城市化會(huì)帶來居民消費(fèi)的增加；居民消費(fèi)也能推動(dòng)城市化進(jìn)程。

三、 模型設(shè)定及數(shù)據(jù)說明

1. 模型設(shè)定。為了分析城市化、房地產(chǎn)需求以及城市居民消費(fèi)三者之間的相互影響，我們分別通過建立不同的模型考察它們之間的影響機(jī)制。首先考察了城市化以及房地產(chǎn)需求對(duì)于城市居民消費(fèi)的影響。模型形式如方程（1）：

consumptionit=αi+β1urbanit-1+β2housedemandit-1+γXit+εit （1）

其中，consumptionit為城市居民消費(fèi)支出，urbanit-1為城市化滯后一期項(xiàng)，housedemandit-1為房地產(chǎn)需求量滯后一期項(xiàng)，Xit為控制變量，包括人均可支配收入。這里在模型中加入城市化水平的一次滯后項(xiàng)，是為了反映新遷入居民在環(huán)境改變之后的消費(fèi)變化情況。另外考慮到房地產(chǎn)需求與消費(fèi)需求往往作為兩期模型來進(jìn)行分析，這里選擇了房地產(chǎn)需求的一次滯后項(xiàng)作為變量。

為考察城市化、居民消費(fèi)對(duì)于房地產(chǎn)需求的影響，我們建立模型（2）：

housedemandit=αi+β1urbanit+β2consumptionit+β3consumptionit2+γYit+εit（2）

其中，housedemandit為房地產(chǎn)需求量，urbanit為城市化程度，consumptionit，consumptionit2分別為城市居民消費(fèi)及其平方項(xiàng)，Yit為控制變量，包括通貨膨脹率。由于城市戶籍準(zhǔn)入制度的存在，房地產(chǎn)需求和城市化應(yīng)該是同期進(jìn)行的，因此這里不考慮城市化一次滯后項(xiàng)。而居民消費(fèi)水平的不同，對(duì)于房地產(chǎn)需求影響不同，這里加入了居民消費(fèi)的平方項(xiàng)作為變量，分析不同消費(fèi)層次對(duì)于房地產(chǎn)需求的影響。

為考察房地產(chǎn)需求、城市居民消費(fèi)對(duì)于城市化的影響，我們建立模型（3）：

urbanit=αi+β1housedemandit+β2consumptionit-1+γZit+εit （3）

其中，urbanit為城市化程度，housedemandit為房地產(chǎn)需求量，consumptionit-1為城市居民消費(fèi)的一次滯后項(xiàng)，Zit為控制變量。房地產(chǎn)需求與城市化往往發(fā)生在同期，因此這里不考慮房地產(chǎn)需求的一次滯后項(xiàng)；另外城市居民的消費(fèi)對(duì)外來人口具有一定的信號(hào)傳遞作用，消費(fèi)水平較高的城市對(duì)外來人口有比較強(qiáng)的吸引力。但信號(hào)的傳遞具有一定的時(shí)滯，因此這里加入城市居民消費(fèi)的一次滯后項(xiàng)。

2. 數(shù)據(jù)來源和說明。本文的樣本區(qū)間為上海市、江蘇省和浙江省6年（2006年～2011年）的面板數(shù)據(jù)。本文所有的原始數(shù)據(jù)均來自于《江蘇省統(tǒng)計(jì)年鑒》、《浙江省統(tǒng)計(jì)年鑒》、《上海市統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》、浙江省各市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，并經(jīng)作者整理得到。各變量的具體說明及數(shù)據(jù)來源如下：

（1）城市化率（URB）：采用城鎮(zhèn)居民數(shù)量占總?cè)丝跀?shù)量的的比值來衡量，該指標(biāo)數(shù)據(jù)來自《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》、《江蘇省統(tǒng)計(jì)年鑒》及《浙江省統(tǒng)計(jì)年鑒》（2006年～2011年）。

（2）房地產(chǎn)需求（HD）：采用房地產(chǎn)銷售面積來表示，用來衡量各城市的實(shí)際的房地產(chǎn)需求量，數(shù)據(jù)來自《上海統(tǒng)計(jì)年鑒》、《江蘇省統(tǒng)計(jì)年鑒》和《浙江省統(tǒng)計(jì)年鑒》（2006年～2011年）。

（3）居民消費(fèi)（CON）：這里用城市居民人均消費(fèi)支出來表示居民消費(fèi)量。江蘇省的數(shù)據(jù)來自《江蘇省統(tǒng)計(jì)年鑒》（2006年～2011年），上海市數(shù)據(jù)來自《上海統(tǒng)計(jì)年鑒》（2006年～2011年），浙江省數(shù)據(jù)來自浙江省各市2006年～2011年的國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)統(tǒng)計(jì)公報(bào)。

（4）影響城市化、房地產(chǎn)需求和居民消費(fèi)的外生變量。本文選擇以下外生變量：居民收入（INC），用城鎮(zhèn)居民可支配收入表示，用來控制居民收入對(duì)于其消費(fèi)水平的影響。通貨膨脹（CPI），采用城鎮(zhèn)居民消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)來衡量，用于控制通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)投資需求的影響；第二產(chǎn)業(yè)占比（IND），用第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占國內(nèi)生產(chǎn)總值比例來表示，用來控制第二產(chǎn)業(yè)吸引轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力對(duì)城市化水平的影響。第三產(chǎn)業(yè)占比（SER），用第三產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值比例表示，用來控制第三產(chǎn)業(yè)吸引勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移對(duì)城市化水平的影響。

四、 實(shí)證結(jié)果及檢驗(yàn)

表1報(bào)告了模型（1）的估計(jì)結(jié)果。從表1的結(jié)果中可以看出，上一期的城市化水平對(duì)居民需求有明顯的促進(jìn)作用。城市化水平越高說明遷入的人口越多，則更多的農(nóng)民受益于城市化帶來的收入上升，從而帶動(dòng)居民消費(fèi)的提高。而房地產(chǎn)需求的滯后一期項(xiàng)沒有通過檢驗(yàn)，這與我們前面的預(yù)想基本一致。由于城市居民及遷入人口的財(cái)富和收入水平參差不齊，房地產(chǎn)需求當(dāng)中既包含了自住性需求也包括了大量的投資性需求，由于群體的復(fù)雜性導(dǎo)致房地產(chǎn)需求對(duì)城市居民消費(fèi)的影響不一。同時(shí)，從控制變量來看，城市居民消費(fèi)很大程度上還是由居民可支配收入決定的，因此提高居民消費(fèi)關(guān)鍵還是不斷提升城市居民的可支配收入水平。

2. 變量符號(hào)中l(wèi)n表示取對(duì)數(shù)，L表示滯后一次項(xiàng)。表2報(bào)告了模型（2）的估計(jì)結(jié)果。從表2的結(jié)果中可以看出，城市居民消費(fèi)與房地產(chǎn)需求之間呈倒U型關(guān)系，說明當(dāng)城市居民處在低水平的消費(fèi)時(shí)，房地產(chǎn)需求和居民消費(fèi)同方向變化。隨著時(shí)代的發(fā)展和生活方式的變遷，原來非必要的消費(fèi)成為必要的消費(fèi)，這部分消費(fèi)不會(huì)因?yàn)橘彿慷艿接绊?。所以房地產(chǎn)需求增加的同時(shí)，必要的消費(fèi)支出也增加了。而一旦消費(fèi)水平超過17 381.68元這一拐點(diǎn)，則消費(fèi)增加的同時(shí)，房地產(chǎn)需求會(huì)呈下降的趨勢。從拐點(diǎn)來看，這一消費(fèi)水平超過了長三角地區(qū)大多數(shù)家庭可支配收入的一半甚至更多，而這也顯然超過了我國居民平均的邊際消費(fèi)傾向。因此，長三角每年大量增加的房地產(chǎn)需求正說明了該地區(qū)城市居民消費(fèi)水平的低下?，F(xiàn)階段長三角的大多數(shù)居民還主要是由于收入水平較低而借助房地產(chǎn)投資來增加家庭收入。

表3報(bào)告了模型（3）的估計(jì)結(jié)果。從表3的結(jié)果中可以看出，房地產(chǎn)需求推動(dòng)了城市化的提高。房地產(chǎn)需求為城市化進(jìn)程提供了大量的資金，從而推動(dòng)了城市化進(jìn)程。而居民消費(fèi)對(duì)城市化的促進(jìn)作用比房地產(chǎn)需求更強(qiáng)。房地產(chǎn)需求為城市化提供了大量的資金，但是這種資金的支持更多地發(fā)生在短期內(nèi)且一次性的。而居民消費(fèi)具有長期性且能帶動(dòng)更多的相關(guān)行業(yè)特別是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為城市化提供更多的動(dòng)力。同時(shí)，從表中也能看到第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)占比和城市化高度相關(guān)，說明現(xiàn)階段二產(chǎn)和三產(chǎn)的發(fā)展依舊是城市化的內(nèi)在動(dòng)力。

五、 結(jié)論與建議

本文通過理論和實(shí)證方法對(duì)城市化、房地產(chǎn)需求和居民消費(fèi)進(jìn)行分析，結(jié)果表明，城市化推動(dòng)了房地產(chǎn)需求的增長；城市化帶動(dòng)了居民消費(fèi)的提高；房地產(chǎn)需求對(duì)居民消費(fèi)的影響并不明確；居民消費(fèi)與房地產(chǎn)需求呈倒U型關(guān)系，現(xiàn)階段長三角地區(qū)居民消費(fèi)促進(jìn)了房地產(chǎn)需求。因此，為了繼續(xù)推進(jìn)城市化進(jìn)程并培養(yǎng)居民消費(fèi)成為經(jīng)濟(jì)增長的新動(dòng)力，同時(shí)也要穩(wěn)定房地產(chǎn)需求實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。應(yīng)采取以下措施：

（1）拓寬投資渠道，引導(dǎo)居民投資。從長三角地區(qū)來看，房地產(chǎn)需求過度增加有房地產(chǎn)泡沫化的風(fēng)險(xiǎn)，且隨著著城市化進(jìn)程逐漸接近完成，房地產(chǎn)需求會(huì)失去持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。在這種情況下，只有拓寬居民投資渠道，引導(dǎo)房地產(chǎn)投資性需求向城市公共事業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)移，才能保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的同時(shí)，也有利于城市化進(jìn)程的順利完成。

（2）轉(zhuǎn)變城市規(guī)劃理念，樹立可持續(xù)的城市發(fā)展觀。長三角很多城市建設(shè)過度依賴于房地產(chǎn)業(yè)，蘊(yùn)藏了大量的風(fēng)險(xiǎn)。因此，要以可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)，在城市化過程中要建設(shè)適應(yīng)居民需要的公共項(xiàng)目，建設(shè)生態(tài)友好的新城市。

（3）加強(qiáng)文化產(chǎn)業(yè)建設(shè)，培養(yǎng)居民全新消費(fèi)觀。進(jìn)行文化產(chǎn)業(yè)建設(shè)，生產(chǎn)高水平的文化產(chǎn)品，不但能夠提高居民的文化素質(zhì)水平，也能夠拉動(dòng)內(nèi)需的增加，改變居民房地產(chǎn)投資需求過于旺盛的局面，也有利于房地產(chǎn)業(yè)的去泡沫化。

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基金項(xiàng)目：教育部哲學(xué)社會(huì)科學(xué)研究重大課題攻關(guān)項(xiàng)目“我國城市住房制度改革研究”（項(xiàng)目號(hào)：10JZD0025）。

作者簡介：高波，南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師；關(guān)勁嶠，南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士生。

收稿日期：2014-08-12。