高原

摘要：寫字樓作為商業(yè)房地產(chǎn)的前沿物業(yè)，是專門針對公司等機(jī)構(gòu)出租和銷售的建筑空間。與其它形式的商業(yè)房產(chǎn)（如購物中心）一樣，在項(xiàng)目開發(fā)前必須進(jìn)行可行性分析，準(zhǔn)確的市場定位。

關(guān)鍵詞：寫字樓 競爭力 走勢預(yù)測

0 引言

寫字樓作為商業(yè)房地產(chǎn)的前沿物業(yè)，是專門針對公司等機(jī)構(gòu)出租和銷售的建筑空間。與其它形式的商業(yè)房產(chǎn)（如購物中心）一樣，在項(xiàng)目開發(fā)前必須進(jìn)行可行性分析，準(zhǔn)確的市場定位。

1 項(xiàng)目概述

武漢CBD首發(fā)國際級寫字樓——泛海國際SOHO城，位于武漢CBD商務(wù)核心區(qū)的北部門戶位置，是集甲級辦公樓、時尚商業(yè)街區(qū)為一體的國際全能商務(wù)綜合體；項(xiàng)目由2棟150米，6棟100米，共8棟寫字樓組成，總建筑面積63萬方，是目前武漢市乃至整個華中地區(qū)最大的單體商務(wù)體項(xiàng)目。

2 項(xiàng)目競爭力分析（SWOT技術(shù)）

2.1 Strengths（優(yōu)勢分析）

①項(xiàng)目位于CBD核心區(qū)，毗鄰二環(huán)線、漢口火車站，地理位置非常優(yōu)越；

②交通便利，區(qū)域內(nèi)有多路公交車及地鐵經(jīng)過；

③市政規(guī)劃清晰，受周邊商業(yè)區(qū)及CBD輻射影響，地段潛力巨大；

④先進(jìn)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，功能規(guī)劃先進(jìn)，能提供多種服務(wù)；

⑤超過區(qū)域內(nèi)先期開發(fā)的寫字樓物業(yè)，在區(qū)域范圍內(nèi)具有優(yōu)勢；

⑥開發(fā)商擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與良好的社會資源。

2.2 Weakness（劣勢分析）

①土地成本高，如此高的土地價格把成本拉高，在產(chǎn)品定價的時候就不得不相應(yīng)提高，這樣就會擠掉一部分顧客；

②受地鐵施工及周邊建設(shè)影響，目前的環(huán)境及生活配套較差；

③缺少綠化及容積率過高；

④體量較大，招商難度及經(jīng)營風(fēng)險增加。

2.3 Opportunity（機(jī)會分析）

①區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，商務(wù)活動頻繁，帶來市場需求；

②城市區(qū)域建設(shè)進(jìn)程加快，使土地和物業(yè)價值不斷升值；

③合理準(zhǔn)確的市場及產(chǎn)品定位，擴(kuò)大了項(xiàng)目市場層面；

④隨著更多項(xiàng)目的入住，區(qū)域潛力巨大；

⑤區(qū)域內(nèi)人口多，提供較強(qiáng)的消費(fèi)支撐。

2.4 Threat（威脅分析）

①區(qū)域內(nèi)公寓類商住樓對純寫字樓市場沖擊大；

②受區(qū)域內(nèi)成熟的甲級寫字樓銷售競爭壓力；

③項(xiàng)目周邊區(qū)域發(fā)展還有待時日，使項(xiàng)目市場培育期增長。

2.5 分析結(jié)論綜述

①項(xiàng)目要面臨較長的銷售周期，前期回報率相對較低，隨區(qū)域和項(xiàng)目本身的價值提升，項(xiàng)目的價格會呈現(xiàn)低開高走的趨勢；

②賦予物業(yè)全新的理念與完善的功能配套，降低周邊環(huán)境及設(shè)施配套跟不上所產(chǎn)生的不良影響；

③從以上對項(xiàng)目自身的優(yōu)劣勢和外部競爭環(huán)境的機(jī)會、威脅的分析，不難發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢就是地理位置優(yōu)越，應(yīng)在推廣中充分利用這一點(diǎn)，著力渲染。運(yùn)用本項(xiàng)目所處區(qū)域交通優(yōu)勢的特點(diǎn)，提倡辦公文化理念，以在區(qū)域市場激烈的競爭中脫穎而出。

3 項(xiàng)目售價、租金走勢預(yù)測

3.1 項(xiàng)目售價走勢預(yù)測

表1

■

以目前市場在售或近期售罄的寫字樓價格作為可比案例，通過對影響寫字樓因素的比較，得出本項(xiàng)目銷售均價應(yīng)在14000元/平方米左右。按照市場比較法價格定位方法所得結(jié)果，結(jié)合本項(xiàng)目目前所處區(qū)域未來空間以及市場同類產(chǎn)品稀缺性，建議本項(xiàng)目銷售均價定于18000元/平方米比較合適。但項(xiàng)目初期因區(qū)域形象差、項(xiàng)目知名度不高等原因，為快速聚集人氣，建議入市價格均價在16000元/平方米，根據(jù)去化率逐步調(diào)整均價。

3.2 項(xiàng)目租金走勢預(yù)測（表2）

通過對比同類型寫字樓租金價格比分，為聚攏人氣提高寫字樓入駐率，得出本項(xiàng)目租金價格初期應(yīng)在45元/平方*月較為合適，隨著項(xiàng)目周邊配套逐步完善及后期企業(yè)入駐，根據(jù)市場行情適量提高租金價格。

4 綜合投資對策

4.1 經(jīng)濟(jì)測算及客戶構(gòu)成

單價：1.6萬元/平；分割面積：160-2000平方米；總價：499-3200萬元；首付：250-1600萬元；月供：2.9-20萬元；客戶構(gòu)成：投資兼具辦公型的企事業(yè)單位，行業(yè)集中在金融、保險、證券、貿(mào)易等。

通過泛海國際SOHO城寫字樓經(jīng)濟(jì)測算來看，個人購買行為基本較少，主流購買者應(yīng)為具備一定實(shí)力的企業(yè)法人，其具體資質(zhì)有：

①企業(yè)評估資產(chǎn)達(dá)2000萬以上；

②企業(yè)年運(yùn)營凈利潤達(dá)到400萬以上。

以上兩條為購買漢口中心高端寫字樓主力企業(yè)必備條件。

4.2 投資對策

①由于高端甲級寫字樓總價高，首期成本高以及月供壓力大，對個人來說代價過高，因此多為企業(yè)行為。

②高端甲級寫字樓靜態(tài)收益率大多處在6%-8%，鑒于其高投入的前提，其投資收益率并不高，因此純投資客較少，多數(shù)為有自用辦公需求企業(yè)。

③甲級寫字樓一般坐落于市內(nèi)黃金地段，有一定集群效應(yīng)和良好交通和配套條件，且外立面建筑用材高檔，內(nèi)部軟硬配套及物業(yè)服務(wù)優(yōu)越，有利于提升入駐企業(yè)形象檔次，因此購買高端甲級寫字樓物業(yè)企業(yè)對于企業(yè)形象要求較高。

綜上所述，本案核心客戶為：對辦公條件需求較高或有意向提高辦公需求的，在武漢CBD片區(qū)沒有購置物業(yè)，企業(yè)資產(chǎn)在2000萬以上，年凈利潤在400萬以上的中高端金融、貿(mào)易、證券、保險等服務(wù)型企業(yè)以及國內(nèi)外大型知名企業(yè)。

參考文獻(xiàn)：

[1]李淑琴，等.2013年漢口寫字樓市場報告[J].中原地產(chǎn)，2013，8.

[2]費(fèi)愛華.我國商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營策略比較分析[J].市場營銷導(dǎo)刊，2007（1）.

[3]黃安永.中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及其發(fā)展[J].建筑與文化，2004，（8）.

[4]蘇琪.商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營研究[D].重慶大學(xué)，2006.endprint

摘要：寫字樓作為商業(yè)房地產(chǎn)的前沿物業(yè)，是專門針對公司等機(jī)構(gòu)出租和銷售的建筑空間。與其它形式的商業(yè)房產(chǎn)（如購物中心）一樣，在項(xiàng)目開發(fā)前必須進(jìn)行可行性分析，準(zhǔn)確的市場定位。

關(guān)鍵詞：寫字樓 競爭力 走勢預(yù)測

0 引言

寫字樓作為商業(yè)房地產(chǎn)的前沿物業(yè)，是專門針對公司等機(jī)構(gòu)出租和銷售的建筑空間。與其它形式的商業(yè)房產(chǎn)（如購物中心）一樣，在項(xiàng)目開發(fā)前必須進(jìn)行可行性分析，準(zhǔn)確的市場定位。

1 項(xiàng)目概述

武漢CBD首發(fā)國際級寫字樓——泛海國際SOHO城，位于武漢CBD商務(wù)核心區(qū)的北部門戶位置，是集甲級辦公樓、時尚商業(yè)街區(qū)為一體的國際全能商務(wù)綜合體；項(xiàng)目由2棟150米，6棟100米，共8棟寫字樓組成，總建筑面積63萬方，是目前武漢市乃至整個華中地區(qū)最大的單體商務(wù)體項(xiàng)目。

2 項(xiàng)目競爭力分析（SWOT技術(shù)）

2.1 Strengths（優(yōu)勢分析）

①項(xiàng)目位于CBD核心區(qū)，毗鄰二環(huán)線、漢口火車站，地理位置非常優(yōu)越；

②交通便利，區(qū)域內(nèi)有多路公交車及地鐵經(jīng)過；

③市政規(guī)劃清晰，受周邊商業(yè)區(qū)及CBD輻射影響，地段潛力巨大；

④先進(jìn)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，功能規(guī)劃先進(jìn)，能提供多種服務(wù)；

⑤超過區(qū)域內(nèi)先期開發(fā)的寫字樓物業(yè)，在區(qū)域范圍內(nèi)具有優(yōu)勢；

⑥開發(fā)商擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與良好的社會資源。

2.2 Weakness（劣勢分析）

①土地成本高，如此高的土地價格把成本拉高，在產(chǎn)品定價的時候就不得不相應(yīng)提高，這樣就會擠掉一部分顧客；

②受地鐵施工及周邊建設(shè)影響，目前的環(huán)境及生活配套較差；

③缺少綠化及容積率過高；

④體量較大，招商難度及經(jīng)營風(fēng)險增加。

2.3 Opportunity（機(jī)會分析）

①區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，商務(wù)活動頻繁，帶來市場需求；

②城市區(qū)域建設(shè)進(jìn)程加快，使土地和物業(yè)價值不斷升值；

③合理準(zhǔn)確的市場及產(chǎn)品定位，擴(kuò)大了項(xiàng)目市場層面；

④隨著更多項(xiàng)目的入住，區(qū)域潛力巨大；

⑤區(qū)域內(nèi)人口多，提供較強(qiáng)的消費(fèi)支撐。

2.4 Threat（威脅分析）

①區(qū)域內(nèi)公寓類商住樓對純寫字樓市場沖擊大；

②受區(qū)域內(nèi)成熟的甲級寫字樓銷售競爭壓力；

③項(xiàng)目周邊區(qū)域發(fā)展還有待時日，使項(xiàng)目市場培育期增長。

2.5 分析結(jié)論綜述

①項(xiàng)目要面臨較長的銷售周期，前期回報率相對較低，隨區(qū)域和項(xiàng)目本身的價值提升，項(xiàng)目的價格會呈現(xiàn)低開高走的趨勢；

②賦予物業(yè)全新的理念與完善的功能配套，降低周邊環(huán)境及設(shè)施配套跟不上所產(chǎn)生的不良影響；

③從以上對項(xiàng)目自身的優(yōu)劣勢和外部競爭環(huán)境的機(jī)會、威脅的分析，不難發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢就是地理位置優(yōu)越，應(yīng)在推廣中充分利用這一點(diǎn)，著力渲染。運(yùn)用本項(xiàng)目所處區(qū)域交通優(yōu)勢的特點(diǎn)，提倡辦公文化理念，以在區(qū)域市場激烈的競爭中脫穎而出。

3 項(xiàng)目售價、租金走勢預(yù)測

3.1 項(xiàng)目售價走勢預(yù)測

表1

■

以目前市場在售或近期售罄的寫字樓價格作為可比案例，通過對影響寫字樓因素的比較，得出本項(xiàng)目銷售均價應(yīng)在14000元/平方米左右。按照市場比較法價格定位方法所得結(jié)果，結(jié)合本項(xiàng)目目前所處區(qū)域未來空間以及市場同類產(chǎn)品稀缺性，建議本項(xiàng)目銷售均價定于18000元/平方米比較合適。但項(xiàng)目初期因區(qū)域形象差、項(xiàng)目知名度不高等原因，為快速聚集人氣，建議入市價格均價在16000元/平方米，根據(jù)去化率逐步調(diào)整均價。

3.2 項(xiàng)目租金走勢預(yù)測（表2）

通過對比同類型寫字樓租金價格比分，為聚攏人氣提高寫字樓入駐率，得出本項(xiàng)目租金價格初期應(yīng)在45元/平方*月較為合適，隨著項(xiàng)目周邊配套逐步完善及后期企業(yè)入駐，根據(jù)市場行情適量提高租金價格。

4 綜合投資對策

4.1 經(jīng)濟(jì)測算及客戶構(gòu)成

單價：1.6萬元/平；分割面積：160-2000平方米；總價：499-3200萬元；首付：250-1600萬元；月供：2.9-20萬元；客戶構(gòu)成：投資兼具辦公型的企事業(yè)單位，行業(yè)集中在金融、保險、證券、貿(mào)易等。

通過泛海國際SOHO城寫字樓經(jīng)濟(jì)測算來看，個人購買行為基本較少，主流購買者應(yīng)為具備一定實(shí)力的企業(yè)法人，其具體資質(zhì)有：

①企業(yè)評估資產(chǎn)達(dá)2000萬以上；

②企業(yè)年運(yùn)營凈利潤達(dá)到400萬以上。

以上兩條為購買漢口中心高端寫字樓主力企業(yè)必備條件。

4.2 投資對策

①由于高端甲級寫字樓總價高，首期成本高以及月供壓力大，對個人來說代價過高，因此多為企業(yè)行為。

②高端甲級寫字樓靜態(tài)收益率大多處在6%-8%，鑒于其高投入的前提，其投資收益率并不高，因此純投資客較少，多數(shù)為有自用辦公需求企業(yè)。

③甲級寫字樓一般坐落于市內(nèi)黃金地段，有一定集群效應(yīng)和良好交通和配套條件，且外立面建筑用材高檔，內(nèi)部軟硬配套及物業(yè)服務(wù)優(yōu)越，有利于提升入駐企業(yè)形象檔次，因此購買高端甲級寫字樓物業(yè)企業(yè)對于企業(yè)形象要求較高。

綜上所述，本案核心客戶為：對辦公條件需求較高或有意向提高辦公需求的，在武漢CBD片區(qū)沒有購置物業(yè)，企業(yè)資產(chǎn)在2000萬以上，年凈利潤在400萬以上的中高端金融、貿(mào)易、證券、保險等服務(wù)型企業(yè)以及國內(nèi)外大型知名企業(yè)。

參考文獻(xiàn)：

[1]李淑琴，等.2013年漢口寫字樓市場報告[J].中原地產(chǎn)，2013，8.

[2]費(fèi)愛華.我國商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營策略比較分析[J].市場營銷導(dǎo)刊，2007（1）.

[3]黃安永.中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及其發(fā)展[J].建筑與文化，2004，（8）.

[4]蘇琪.商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營研究[D].重慶大學(xué)，2006.endprint

摘要：寫字樓作為商業(yè)房地產(chǎn)的前沿物業(yè)，是專門針對公司等機(jī)構(gòu)出租和銷售的建筑空間。與其它形式的商業(yè)房產(chǎn)（如購物中心）一樣，在項(xiàng)目開發(fā)前必須進(jìn)行可行性分析，準(zhǔn)確的市場定位。

關(guān)鍵詞：寫字樓 競爭力 走勢預(yù)測

0 引言

寫字樓作為商業(yè)房地產(chǎn)的前沿物業(yè)，是專門針對公司等機(jī)構(gòu)出租和銷售的建筑空間。與其它形式的商業(yè)房產(chǎn)（如購物中心）一樣，在項(xiàng)目開發(fā)前必須進(jìn)行可行性分析，準(zhǔn)確的市場定位。

1 項(xiàng)目概述

武漢CBD首發(fā)國際級寫字樓——泛海國際SOHO城，位于武漢CBD商務(wù)核心區(qū)的北部門戶位置，是集甲級辦公樓、時尚商業(yè)街區(qū)為一體的國際全能商務(wù)綜合體；項(xiàng)目由2棟150米，6棟100米，共8棟寫字樓組成，總建筑面積63萬方，是目前武漢市乃至整個華中地區(qū)最大的單體商務(wù)體項(xiàng)目。

2 項(xiàng)目競爭力分析（SWOT技術(shù)）

2.1 Strengths（優(yōu)勢分析）

①項(xiàng)目位于CBD核心區(qū)，毗鄰二環(huán)線、漢口火車站，地理位置非常優(yōu)越；

②交通便利，區(qū)域內(nèi)有多路公交車及地鐵經(jīng)過；

③市政規(guī)劃清晰，受周邊商業(yè)區(qū)及CBD輻射影響，地段潛力巨大；

④先進(jìn)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，功能規(guī)劃先進(jìn)，能提供多種服務(wù)；

⑤超過區(qū)域內(nèi)先期開發(fā)的寫字樓物業(yè)，在區(qū)域范圍內(nèi)具有優(yōu)勢；

⑥開發(fā)商擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與良好的社會資源。

2.2 Weakness（劣勢分析）

①土地成本高，如此高的土地價格把成本拉高，在產(chǎn)品定價的時候就不得不相應(yīng)提高，這樣就會擠掉一部分顧客；

②受地鐵施工及周邊建設(shè)影響，目前的環(huán)境及生活配套較差；

③缺少綠化及容積率過高；

④體量較大，招商難度及經(jīng)營風(fēng)險增加。

2.3 Opportunity（機(jī)會分析）

①區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，商務(wù)活動頻繁，帶來市場需求；

②城市區(qū)域建設(shè)進(jìn)程加快，使土地和物業(yè)價值不斷升值；

③合理準(zhǔn)確的市場及產(chǎn)品定位，擴(kuò)大了項(xiàng)目市場層面；

④隨著更多項(xiàng)目的入住，區(qū)域潛力巨大；

⑤區(qū)域內(nèi)人口多，提供較強(qiáng)的消費(fèi)支撐。

2.4 Threat（威脅分析）

①區(qū)域內(nèi)公寓類商住樓對純寫字樓市場沖擊大；

②受區(qū)域內(nèi)成熟的甲級寫字樓銷售競爭壓力；

③項(xiàng)目周邊區(qū)域發(fā)展還有待時日，使項(xiàng)目市場培育期增長。

2.5 分析結(jié)論綜述

①項(xiàng)目要面臨較長的銷售周期，前期回報率相對較低，隨區(qū)域和項(xiàng)目本身的價值提升，項(xiàng)目的價格會呈現(xiàn)低開高走的趨勢；

②賦予物業(yè)全新的理念與完善的功能配套，降低周邊環(huán)境及設(shè)施配套跟不上所產(chǎn)生的不良影響；

③從以上對項(xiàng)目自身的優(yōu)劣勢和外部競爭環(huán)境的機(jī)會、威脅的分析，不難發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢就是地理位置優(yōu)越，應(yīng)在推廣中充分利用這一點(diǎn)，著力渲染。運(yùn)用本項(xiàng)目所處區(qū)域交通優(yōu)勢的特點(diǎn)，提倡辦公文化理念，以在區(qū)域市場激烈的競爭中脫穎而出。

3 項(xiàng)目售價、租金走勢預(yù)測

3.1 項(xiàng)目售價走勢預(yù)測

表1

■

以目前市場在售或近期售罄的寫字樓價格作為可比案例，通過對影響寫字樓因素的比較，得出本項(xiàng)目銷售均價應(yīng)在14000元/平方米左右。按照市場比較法價格定位方法所得結(jié)果，結(jié)合本項(xiàng)目目前所處區(qū)域未來空間以及市場同類產(chǎn)品稀缺性，建議本項(xiàng)目銷售均價定于18000元/平方米比較合適。但項(xiàng)目初期因區(qū)域形象差、項(xiàng)目知名度不高等原因，為快速聚集人氣，建議入市價格均價在16000元/平方米，根據(jù)去化率逐步調(diào)整均價。

3.2 項(xiàng)目租金走勢預(yù)測（表2）

通過對比同類型寫字樓租金價格比分，為聚攏人氣提高寫字樓入駐率，得出本項(xiàng)目租金價格初期應(yīng)在45元/平方*月較為合適，隨著項(xiàng)目周邊配套逐步完善及后期企業(yè)入駐，根據(jù)市場行情適量提高租金價格。

4 綜合投資對策

4.1 經(jīng)濟(jì)測算及客戶構(gòu)成

單價：1.6萬元/平；分割面積：160-2000平方米；總價：499-3200萬元；首付：250-1600萬元；月供：2.9-20萬元；客戶構(gòu)成：投資兼具辦公型的企事業(yè)單位，行業(yè)集中在金融、保險、證券、貿(mào)易等。

通過泛海國際SOHO城寫字樓經(jīng)濟(jì)測算來看，個人購買行為基本較少，主流購買者應(yīng)為具備一定實(shí)力的企業(yè)法人，其具體資質(zhì)有：

①企業(yè)評估資產(chǎn)達(dá)2000萬以上；

②企業(yè)年運(yùn)營凈利潤達(dá)到400萬以上。

以上兩條為購買漢口中心高端寫字樓主力企業(yè)必備條件。

4.2 投資對策

①由于高端甲級寫字樓總價高，首期成本高以及月供壓力大，對個人來說代價過高，因此多為企業(yè)行為。

②高端甲級寫字樓靜態(tài)收益率大多處在6%-8%，鑒于其高投入的前提，其投資收益率并不高，因此純投資客較少，多數(shù)為有自用辦公需求企業(yè)。

③甲級寫字樓一般坐落于市內(nèi)黃金地段，有一定集群效應(yīng)和良好交通和配套條件，且外立面建筑用材高檔，內(nèi)部軟硬配套及物業(yè)服務(wù)優(yōu)越，有利于提升入駐企業(yè)形象檔次，因此購買高端甲級寫字樓物業(yè)企業(yè)對于企業(yè)形象要求較高。

綜上所述，本案核心客戶為：對辦公條件需求較高或有意向提高辦公需求的，在武漢CBD片區(qū)沒有購置物業(yè)，企業(yè)資產(chǎn)在2000萬以上，年凈利潤在400萬以上的中高端金融、貿(mào)易、證券、保險等服務(wù)型企業(yè)以及國內(nèi)外大型知名企業(yè)。

參考文獻(xiàn)：

[1]李淑琴，等.2013年漢口寫字樓市場報告[J].中原地產(chǎn)，2013，8.

[2]費(fèi)愛華.我國商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營策略比較分析[J].市場營銷導(dǎo)刊，2007（1）.

[3]黃安永.中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及其發(fā)展[J].建筑與文化，2004，（8）.

[4]蘇琪.商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營研究[D].重慶大學(xué)，2006.endprint