董曉寒 郁風(fēng)

銷售下滑、融資收緊，持續(xù)低迷的樓市已令一些城市的中小開發(fā)商資金鏈緊繃，甚至出現(xiàn)因資金斷流而面臨樓盤“爛尾”的危機(jī)。

“本來是為了結(jié)婚買的房子，結(jié)果交房期限現(xiàn)在都過去半年多了，房子依然遙遙無期?！比涨?，上海嘉定悅合國(guó)際廣場(chǎng)的一位業(yè)主憤怒地告訴《中國(guó)經(jīng)貿(mào)聚焦》記者，“我看了新聞才知道，樓盤不僅停工了，還已經(jīng)被法院查封。”

地處上海嘉定區(qū)曹安商圈的悅合國(guó)際廣場(chǎng)，由1幢甲級(jí)寫字樓、3幢LOFT公寓和1幢綜合商業(yè)樓構(gòu)成，總建筑面積達(dá) 22萬平方米。上述業(yè)主購(gòu)買的便是其中的LOFT公寓。原定2013年12月31日交房，但包括他在內(nèi)的四五百戶購(gòu)房者等到的卻是延期交房通知函。非但如此，該項(xiàng)目還已于今年6月1日停工，更因與浦發(fā)銀行等多家金融機(jī)構(gòu)的債務(wù)糾紛，而在去年9月22日就被申請(qǐng)查封。

本刊記者經(jīng)查閱上海工商局資料發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商上海悅合置業(yè)有限公司（下稱悅合置業(yè)）法人代表相迪龍實(shí)際控制的關(guān)聯(lián)公司多達(dá)十余家，這些公司之間存在大量相互擔(dān)保、相互借貸關(guān)系，并涉及部分房地產(chǎn)基金、信托項(xiàng)目。除悅合國(guó)際被查封之外，相迪龍本人也在去年年底被法院限制出境。

目前，悅合置業(yè)與部分業(yè)主協(xié)商訂立的《預(yù)售合同補(bǔ)充協(xié)議書》中約定，將于今年12月31日前交房。同時(shí)，悅合置業(yè)趙姓副總表示，“公司資金鏈斷掉后，我們正在和一家央企談并購(gòu)事宜，虹口區(qū)有兩個(gè)項(xiàng)目也準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓，公司杭州項(xiàng)目如果有回款也會(huì)及時(shí)支援這個(gè)項(xiàng)目?！?/p>

但業(yè)主普遍擔(dān)憂，悅合國(guó)際尚拖欠施工方大筆款項(xiàng)，樓市又不景氣，央企并購(gòu)等事宜也存在較大變數(shù)?！爸竿衲甑捉环靠峙轮皇前V人說夢(mèng)?！?/p>

安家上海夢(mèng)碎

悅合國(guó)際業(yè)主提供給《中國(guó)經(jīng)貿(mào)聚焦》記者的一份申訴書中稱，2012年 6月，上海商品房限購(gòu)政策收緊，規(guī)定非滬籍單身人士不得購(gòu)買普通商品房。當(dāng)年年底推出的悅合國(guó)際LOFT公寓打出“不受限購(gòu)、限貸影響”字樣，吸引了多數(shù)外地人的目光。

屬于商住兩用的該樓盤地理位置甚佳，“附近有地鐵13號(hào)線和在建的14號(hào)線?！变N售人員表示，“LOFT戶型也很受年輕人青睞，4.5米挑高，買50平方米相當(dāng)于買100平方米，很劃算。上面住人，下面活動(dòng)、休閑，非常方便。”

本刊記者查閱上海房地產(chǎn)交易中心官網(wǎng)也發(fā)現(xiàn)，該地塊屬商辦地塊，自2009年11月2日起，產(chǎn)權(quán)只有50年。

“商住兩用的樓盤雖然不限購(gòu)、不限貸，但不能使用公積金貸款，只能商業(yè)貸款，所以我們背負(fù)了很大壓力?！庇袠I(yè)主對(duì)本刊記者稱。據(jù)了解，商住兩用房的貸款期限一般不超過10年，貸款利率為普通住宅的1.1倍，首付也遠(yuǎn)高于普通住宅的30%，在50%左右。稅費(fèi)、水電煤、物業(yè)費(fèi)用等都是適用商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)?！昂芏嗉彝A其所有、東拼西湊，才湊夠了大幾十萬元的首付，一些人還是全額付款的?！睋?jù)悉，悅合國(guó)際LOFT公寓房型多在五六十平方米左右，每平米價(jià)格超過2萬元。

饒是如此，他們的上海居所夢(mèng)還是遭遇了當(dāng)頭冷水。

7月17日，《中國(guó)經(jīng)貿(mào)聚焦》記者來到悅合國(guó)際項(xiàng)目所在地，在這處號(hào)稱“西上海首席城市綜合體”的項(xiàng)目周邊林立著數(shù)家超大型批發(fā)商場(chǎng)，來往車輛絡(luò)繹不絕。但招商營(yíng)銷中心牌下的售樓大廳卻大門緊閉，里面空無一人。

在一旁的施工現(xiàn)場(chǎng)記者看到，規(guī)劃中的幾幢大樓已經(jīng)完成了框架建設(shè)，但是外墻還沒有鋪設(shè)，僅LOFT公寓部分外立面的玻璃幕墻已經(jīng)安裝好。印有“上海隆盛”字樣的塔吊矗立在建筑空地上，現(xiàn)場(chǎng)到處堆放了各種施工機(jī)器和建材，垃圾污水遍地。

“施工隊(duì)6月份就撤走了，現(xiàn)在還沒有接到上面通知要復(fù)工的消息。”在工地值班的施工總包方上海隆盛建筑工程有限公司（下稱隆盛建筑）周師傅稱，“水電煤和通風(fēng)、消防、空調(diào)等管道都沒有鋪設(shè)，電梯也沒有運(yùn)進(jìn)來，樓梯還沒有建?！?/p>

他告訴記者，“現(xiàn)在施工方都是帶資建設(shè)，開發(fā)商至今已經(jīng)欠了隆盛好幾億。今年春節(jié)前后，隆盛就聽說對(duì)方資金鏈可能有問題，當(dāng)時(shí)開發(fā)商答應(yīng)隆盛今年3月份還錢，不過后來沒還，又承諾6月份給，但還是沒給，隆盛只好停工了?！?/p>

據(jù)查，隆盛建筑是上海隆盛投資（集團(tuán)）有限公司旗下的企業(yè)，集團(tuán)公司總資產(chǎn)近10億元。該公司官網(wǎng)顯示，除悅合國(guó)際之外，其在上海還有多處承建物業(yè)。

“隆盛有很多個(gè)施工總包項(xiàng)目，這邊一下子就欠了幾個(gè)億，壓力也很大。”周師傅透露，開發(fā)商不給錢，施工方也沒錢付給材料方，因此土方供貨商還曾經(jīng)找上門來，堵門討債。

“公司正和一家央企談判，希望它能夠接盤。原定7月16日央企來做盡職調(diào)查，但現(xiàn)在時(shí)間又推遲了，具體還需要問領(lǐng)導(dǎo)。”當(dāng)記者來到位于金沙江西路 1555弄367號(hào)的悅合置業(yè)辦公樓時(shí)，該公司營(yíng)銷部袁經(jīng)理如是說道。公司趙姓副總則拒絕向記者透露任何該項(xiàng)目的進(jìn)展情況。此前，他曾表示，“只需3億-4億的資金進(jìn)來，工程就能夠完工?！?/p>

在接受本刊記者電話采訪時(shí)，隆盛建筑市場(chǎng)部相關(guān)人士表示，悅合國(guó)際拖欠多少工程款、還差多少資金可以完工都不便透露，但如果資金能夠到位，最快2個(gè)月就能完工。

“假網(wǎng)簽真融資”

去年底收到延期交房通知后，悅合國(guó)際的諸多業(yè)主已經(jīng)深感不妙。他們仔細(xì)翻看預(yù)售合同“賠償說明”一項(xiàng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，延期賠償利率竟然僅為所支付購(gòu)房款的日萬分之零點(diǎn)一，而一般而言，該數(shù)字至少在日萬分之二以上。

經(jīng)協(xié)商，雙方協(xié)定了一份補(bǔ)充協(xié)議，交房日期延至2014年12月31日，在此之前，按日萬分之一點(diǎn)五的利率標(biāo)準(zhǔn)作補(bǔ)償。自2015年1月1日起，按日萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)息補(bǔ)償。同時(shí)，購(gòu)房者可以單方面解除預(yù)售合同，但要給予開發(fā)商6個(gè)月的款項(xiàng)返還寬限期。

隨著項(xiàng)目于今年6月突然停工，業(yè)主再次群情激憤。

讓他們無法接受的還有，悅合國(guó)際因與浦發(fā)銀行的債務(wù)糾紛，已經(jīng)被申請(qǐng)由閔行區(qū)人民法院以財(cái)產(chǎn)保全的名義正式查封，同時(shí)，也被徐匯區(qū)人民法院以執(zhí)行需要的名義輪候查封。這意味著，在開發(fā)商將資金窟窿補(bǔ)上之前，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)不允許繼續(xù)銷售。

更糟糕的是，“由于開發(fā)商的不負(fù)責(zé)任，大部分業(yè)主在簽完預(yù)售合同之后并沒做‘預(yù)告登記，封盤之后，第一債權(quán)人成了浦發(fā)銀行等?！睒I(yè)主們?cè)谇笆錾暝V書中寫道。

“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示，悅合國(guó)際于2012年10月取得首張預(yù)售證，總套數(shù)為1177套，已售套數(shù)為1077套。已登記總套數(shù)僅為60套，占已售套數(shù)的5.57%，合同撤銷總次數(shù)則高達(dá)261次。

事實(shí)上，該已售套數(shù)和合同撤銷次數(shù)都暗藏玄機(jī)。據(jù)媒體報(bào)道，這個(gè)表面上基本售罄的項(xiàng)目實(shí)際上仍有大量房源未售出。在一次購(gòu)房者與開發(fā)商的溝通會(huì)上，該項(xiàng)目銷售公司的一位負(fù)責(zé)人表示：“網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)是不準(zhǔn)確的。這個(gè)項(xiàng)目的可售面積為15.6萬平方米，5萬平方米的LOFT還剩下2.4萬平方米未售，辦公樓還有2.5萬平方米未售；商業(yè)一共是8萬多平方米，出售了一部分并有2.2萬平方米打算租給沃爾瑪，現(xiàn)在還有約4.6萬平方米未售?！?/p>

有知情人士透露，這個(gè)項(xiàng)目中存在大量“假網(wǎng)簽真融資”現(xiàn)象，即網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示房源已經(jīng)簽約，但實(shí)際上這些房源正是變相抵押給了債權(quán)人，開發(fā)商有義務(wù)在約定時(shí)間贖回房源。

而由于項(xiàng)目被抵押，目前只有抵押權(quán)人把抵押都撤掉，房源才能辦理預(yù)售登記。且工程被查封，也沒辦法進(jìn)行預(yù)售登記，或是撤銷合同。

上海恒隆律師事務(wù)所律師王衛(wèi)東向本刊記者解釋：“開發(fā)商可能將部分未網(wǎng)簽已銷售的商住樓，或是還未銷售的商住樓、商鋪等，抵押給銀行。前者相當(dāng)于二次銷售，既賣給了業(yè)主，又抵押給了銀行，這是違規(guī)的。網(wǎng)簽的目的其實(shí)就是房管局為了防止以前出現(xiàn)的一房?jī)少u的現(xiàn)象（尤其在房?jī)r(jià)不斷上漲時(shí)）?！?/p>

王衛(wèi)東表示，有關(guān)部門如果核實(shí)確實(shí)存在這種問題，可以給予開發(fā)商行政處罰。但業(yè)主要追究的是開發(fā)商的違約民事責(zé)任，與這個(gè)行政違規(guī)問題無關(guān)，還是需根據(jù)雙方之前簽訂的購(gòu)房合同的相關(guān)條款。

上海君和律師事務(wù)所律師張穎佩則告訴記者，“如果沒有進(jìn)行預(yù)售登記，那么在法律意義上，購(gòu)房者并不擁有該房的產(chǎn)權(quán)，在后期維權(quán)時(shí)非常被動(dòng)。即便公司申請(qǐng)破產(chǎn)清償，也必須在償還了欠下的員工工資和福利，稅務(wù)局、海關(guān)等國(guó)家機(jī)關(guān)的稅費(fèi)，和作為特殊債權(quán)的銀行抵押債權(quán)，以及工程款項(xiàng)后，才能輪到一般債權(quán)人包括業(yè)主等獲賠?！?/p>

嘉定區(qū)房產(chǎn)登記處出具的資料顯示，悅合國(guó)際部分在建工程的抵押權(quán)人為浦發(fā)銀行閔行支行，債權(quán)數(shù)額為2.4億元。浦發(fā)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“針對(duì)該項(xiàng)目，我行已及時(shí)通過法律措施，進(jìn)行資產(chǎn)保全，目前抵押物足值有效?！?/p>

寧波銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)本刊記者回應(yīng)稱：“我行與悅合置業(yè)有委托貸款合作業(yè)務(wù)，該項(xiàng)目的變化對(duì)我行沒有影響?！?/p>

同樣與悅合置業(yè)有委托貸款關(guān)系的新華傳媒也被曝，2013年年報(bào)“非金融類公司委托理財(cái)及衍生品投資情況”列表里，“上海悅合置業(yè)有限公司”赫然在列。新華傳媒委托貸款金額為5.74億元，貸款期限為2年。抵押物為在建工程抵押及借款方股東連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

新華傳媒7月7日臨時(shí)停牌一天，隨后公告稱：上述委托貸款的到期日為2014年8月14日。截至目前，2013年底之前公司應(yīng)收悅合置業(yè)的利息款項(xiàng)均已收到。2014年上半年的利息尚未收到。目前其正在辦理申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的相關(guān)手續(xù)，同時(shí)，正與擔(dān)保方悅合置業(yè)及其股東以及其他相關(guān)債權(quán)人進(jìn)一步細(xì)化該筆貸款清償?shù)木唧w辦法。

混亂的關(guān)聯(lián)公司與相互擔(dān)保

悅合國(guó)際的資金鏈問題遠(yuǎn)不止于此。

6月12日，心急如焚的業(yè)主曾到嘉定區(qū)信訪辦反映情況，一個(gè)月后得到回復(fù)稱：嘉定區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)獲悉此事，相當(dāng)重視這件事情？？由于此開發(fā)商投資的項(xiàng)目涉及閘北、虹口等區(qū)，因此，可能不是嘉定區(qū)一個(gè)區(qū)政府可以協(xié)調(diào)完成的。

回復(fù)中提及的虹口項(xiàng)目是指其在上海虹口四川北路的81街坊B地塊拆遷及新建商辦綜合樓項(xiàng)目。拆遷方是上海賽虹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱賽虹房產(chǎn)），悅合置業(yè)正是賽虹房產(chǎn)的股東之一。

根據(jù)上海工商局出具的檔案資料，悅合置業(yè)的股東結(jié)構(gòu)為上海合鯨投資管理有限公司持有76%股權(quán)，上海寧佰投資管理有限公司（下稱寧佰投資）持有剩余24%股權(quán)。寧佰投資的法定代表人與悅合置業(yè)一樣，同為相迪龍。

據(jù)虹口區(qū)住房保障和房屋管理局公示，該地塊早在2005年已經(jīng)由賽虹房產(chǎn)獲得拆遷許可證，但是十年來多次申請(qǐng)拆遷期延長(zhǎng)，最近的一起延期是自2014年4月1日至2015年3月31日止。

虹口項(xiàng)目還涉及一項(xiàng)房地產(chǎn)基金。據(jù)查，2013年8月，上海乾盛譽(yù)曦資產(chǎn)管理有限公司發(fā)行了“乾盛-上海虹口四川北路舊城改造項(xiàng)目”基金，項(xiàng)目介紹書中提到，“寧佰投資、悅合置業(yè)、上海金麗華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱金麗華房產(chǎn)）為此項(xiàng)目承擔(dān)連帶責(zé)任；寧佰投資將賽虹房產(chǎn)應(yīng)付寧佰投資的2.4億應(yīng)付賬款（股東借款）為此項(xiàng)目擔(dān)保，賽虹房產(chǎn)實(shí)際控制人相迪龍為此項(xiàng)目投資人本金及收益承擔(dān)個(gè)人無限連帶責(zé)任?！?/p>

賽虹房產(chǎn)相關(guān)人士對(duì)《中國(guó)經(jīng)貿(mào)聚焦》記者稱，“公司與悅合置業(yè)是關(guān)聯(lián)企業(yè)，但只是公司股東之間的關(guān)聯(lián)，與悅合置業(yè)并無直接業(yè)務(wù)聯(lián)系。賽虹房產(chǎn)和寧佰投資沒有什么應(yīng)付賬款，而是和金麗華房產(chǎn)有關(guān)，虹口動(dòng)遷的部分居民安置到江橋，那里正是金麗華房產(chǎn)旗下的房子，所以有資金往來。”

值得注意的是，寧佰投資亦是金麗華房產(chǎn)的股東之一。后者的法人代表吳建元與相迪龍?jiān)谌ツ昴甑?，都?jīng)浦發(fā)銀行閔行分行申請(qǐng)，被上海閔行區(qū)人民法院限制出境。

虹口項(xiàng)目基金還列明，其還款來源包括：悅合國(guó)際地上1-3層商鋪和地下1層商鋪所有銷售款項(xiàng)優(yōu)先償還本投資項(xiàng)目；本項(xiàng)目隸屬舊城改造項(xiàng)目，政府將分批返還土地出讓金，共計(jì)5000萬元。

賽虹房產(chǎn)上述人士表示：“悅合置業(yè)當(dāng)初確實(shí)承諾以悅合國(guó)際的部分銷售收入作為擔(dān)保，但現(xiàn)在看來，悅合置業(yè)都自身難保，我們也不指望它能夠進(jìn)行擔(dān)保了。基金發(fā)行方對(duì)此頗有意見。而賽虹房產(chǎn)的虹口動(dòng)遷項(xiàng)目目前只進(jìn)行到一半，也不可能拿資金填到那邊去。”

受到牽連的不僅有上海的地產(chǎn)項(xiàng)目，還有2014年4月開盤的杭州昊元之江時(shí)代中心。

這一項(xiàng)目的打造者為杭州昊元置業(yè)有限公司（下稱昊元置業(yè)），寧佰投資占25%股份，上海從騰實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（下稱從騰實(shí)業(yè)）、嘉興久珠投資管理有限公司分別持有50%、25%股份。盡管開發(fā)商試圖用杭州項(xiàng)目的銷售回款為上海嘉定項(xiàng)目“補(bǔ)血”，但事實(shí)上，杭州項(xiàng)目的銷售并不理想。

杭州透明售房網(wǎng)顯示，截至7月22日，之江時(shí)代中心納入網(wǎng)上預(yù)售總套數(shù)為1134套，已預(yù)售套數(shù)為347套。有知情人士向媒體透露，這個(gè)項(xiàng)目同樣存在“假網(wǎng)簽真融資”情況。悅合置業(yè)趙姓副總亦承認(rèn)，杭州項(xiàng)目的真實(shí)銷售情況比網(wǎng)上數(shù)據(jù)反映出來的要差。

記者還注意到，2012年10月30日，之江時(shí)代中心項(xiàng)目引入中航信托，中航信托-天啟308號(hào)昊元置業(yè)結(jié)構(gòu)化集合資金信托計(jì)劃正式成立，悅合置業(yè)、寧佰投資等為該項(xiàng)目提供擔(dān)保。

中航信托最新發(fā)布的資金管理報(bào)告顯示，該信托計(jì)劃實(shí)收信托資金6.9億元，受托人將1.8億元用于收購(gòu)從騰實(shí)業(yè)所持有的昊元置業(yè)50%股權(quán)；1000萬元用于向從騰實(shí)業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款；5億元用于向昊元置業(yè)發(fā)放信托貸款，用于昊元之江時(shí)代項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)資金支持。

此外，有工商資料顯示，中航信托還曾出資1.3億元，持有寧佰投資約54%的股權(quán)。

某房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱：“公司間大量相互擔(dān)保、相互借貸，一旦出事，所有相關(guān)公司或都難逃?！?/p>

中小房企危局

對(duì)于上述錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)聯(lián)公司及房地產(chǎn)基金、信托項(xiàng)目之間可能存在的資金騰挪，悅合國(guó)際業(yè)主也表示了強(qiáng)烈不滿。他們?cè)?月12日與悅合置業(yè)代表會(huì)談時(shí)明確提出，要求對(duì)方除了說明悅合國(guó)際項(xiàng)目的真實(shí)銷售數(shù)字、已銷售房屋預(yù)告登記情況之外，還須披露項(xiàng)目公司真實(shí)的債權(quán)債務(wù)狀況，并對(duì)傳言的項(xiàng)目資金非法挪用予以正面回復(fù)。不過，至今開發(fā)商并未作出回應(yīng)。

“開發(fā)商到底怎么使用預(yù)售資金這筆錢，我作為購(gòu)房者完全不知情?！币晃粯I(yè)主對(duì)記者抱怨稱。

根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的商品房預(yù)售款，應(yīng)當(dāng)委托監(jiān)管銀行監(jiān)管，專項(xiàng)用于所預(yù)售的商品房的建設(shè)。監(jiān)管銀行對(duì)預(yù)售款監(jiān)管不當(dāng)，給預(yù)購(gòu)人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。也就是說上海早就建立了“預(yù)售資金監(jiān)管制度”，但相關(guān)細(xì)則卻遲遲沒有出臺(tái)。

“如果真的開始對(duì)預(yù)售制度進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，在眼下樓市低迷的情況下，對(duì)房企來說恐怕更是釜底抽薪了?！蹦撤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。

有業(yè)內(nèi)人士還稱，此前過度擴(kuò)張、融資杠桿較高的開發(fā)商正迎來“寒冬”，尤其是那些中小開發(fā)商，它們相比實(shí)力雄厚的大型開發(fā)商，更易陷入資金鏈斷裂，樓盤爛尾的局面。今年3月，寧波奉化最大房企興潤(rùn)置業(yè)就出現(xiàn)資金鏈斷裂，資不抵債?？傌?fù)債35億多元，企業(yè)資產(chǎn)總額在27億至30億元，實(shí)際虧空5億至8億元。此外，從今年三季度開始至明年，信貸還款趨增，尤其是信托集中到期，地產(chǎn)商資金鏈將愈發(fā)緊張，巨額兌付風(fēng)險(xiǎn)正在積聚。

之前，有些悅合國(guó)際業(yè)主已經(jīng)提出退房申請(qǐng)，但近日部分人又要回了這些申請(qǐng)。在業(yè)主自建QQ群里，還有鼓噪說咨詢律師后去起訴開發(fā)商的。而更多的人則仍在觀望。

“開發(fā)商都沒錢建房了，還會(huì)有錢退房？起訴的話，我們的清償順序也排在后面。還是希望政府能夠出面，與各方協(xié)調(diào)，阻止樓盤出現(xiàn)爛尾?！币晃粯I(yè)主頗為無奈地對(duì)《中國(guó)經(jīng)貿(mào)聚焦》記者說。