李輝冰

【摘要】層高是建筑規(guī)劃階段需確定的重要指標(biāo)之一，本文通過筆者近年參與的城市綜合體項(xiàng)目及類似案例作研究，分析總結(jié)出影響層高設(shè)計(jì)的因素，以便在城市綜合體規(guī)劃階段能夠根據(jù)項(xiàng)目情況進(jìn)行合理的層高設(shè)計(jì)。

【關(guān)鍵詞】城市綜合體；層高；規(guī)劃

引 言

由于地產(chǎn)商的推動(dòng)以及人們生活消費(fèi)方式的改變，近年城市綜合體建筑成為地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)，在我國大中城市得到了迅速的發(fā)展。由于城市綜合體功能眾多且規(guī)模龐大，層高設(shè)計(jì)也較為復(fù)雜，而且層高和主體結(jié)構(gòu)相關(guān)，一旦建筑竣工后難以改造，因此層高設(shè)計(jì)應(yīng)在規(guī)劃階段應(yīng)合理設(shè)計(jì)，避免后期導(dǎo)致積重難返的困局。通過筆者近年參與的城市綜合體項(xiàng)目及類似案例分析研究，總結(jié)得層高設(shè)計(jì)的因素主要有四個(gè)，分別為使用空間凈高、技術(shù)措施高度、建設(shè)成本控制和規(guī)劃管理限制。

使用空間凈高：

建筑空間主要目的是為人或物提供一個(gè)合適的三維使用空間，因此使用空間凈高是層高設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)。不同的功能空間需要一個(gè)與人或物活動(dòng)相適應(yīng)的高度，城市綜合體涵蓋諸多不同的功能，一般包括商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、休閑娛樂和交通等元素的三種或三種以上。這些功能又分為諸多次級的功能空間，因此進(jìn)行城市綜合體建筑設(shè)計(jì)需要協(xié)調(diào)眾多不同功能空間的層高要求。

從功能的開發(fā)角度分析，城市綜合體功能空間可分為目標(biāo)功能空間和附屬功能空間。目標(biāo)功能空間是指建筑開發(fā)目標(biāo)主要使用的功能，包括商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、休閑娛樂和交通等。城市綜合體建筑的商業(yè)、餐飲和大部分休閑娛樂使用空間凈高一般3.2～4米，層高一般不小于5米，對于定位高檔的綜合體會適當(dāng)增加層高，例如廣州太古匯商業(yè)、餐飲均采用4米凈高和6米層高設(shè)計(jì)。商業(yè)、餐飲和大部分休閑娛樂的層高設(shè)計(jì)基本一致，主要因?yàn)槌鞘芯C合體業(yè)態(tài)往往處于一個(gè)動(dòng)態(tài)調(diào)整過程，每兩至三年業(yè)態(tài)會根據(jù)市場進(jìn)行較大幅度調(diào)整，層高的統(tǒng)一有利于不同業(yè)態(tài)比例和位置在各樓層的重新規(guī)劃置換。對于休閑娛樂中的電影院和溜冰場等一些常規(guī)特殊空間，根據(jù)種類級別不同，層高要求也不同，應(yīng)由合作的專業(yè)公司確定。辦公、酒店和公寓層高設(shè)計(jì)相對較為穩(wěn)定。一般辦公部分主要分為SOHO辦公和大空間辦公，SOHO辦公凈高不小于2.4米，層高一般控制在3.6米，大空間辦公由于面積較大，為保證協(xié)調(diào)的空間感，凈高一般不小于3米，層高一般不小于4.2米。公寓部分層高和酒店相當(dāng)，設(shè)計(jì)層高一般采用3.6米，部分高端定位的公寓會適當(dāng)增加層高。附屬功能空間是非開發(fā)目標(biāo)功能但必須配套的空間，包括停車庫、人防區(qū)、設(shè)備房和避難層等。停車庫層高一般3.6米左右。地下底層附設(shè)大型人防區(qū)且采用梁柱結(jié)構(gòu)層高一般4.2米，無梁樓蓋一般層高3.8米，人防特殊設(shè)備房諸如人防發(fā)電機(jī)房還需局部下沉1米左右，以滿足設(shè)備尺寸的安裝要求。由于人防和車庫的凈高要求差別不大，一般與人防同層設(shè)計(jì)的停車庫按照人防的層高設(shè)計(jì)。城市綜合體設(shè)備房較多，一般要求3.6米至4.2米的凈高要求，層高一般不小于5米。避難層往往同時(shí)也是超高層的設(shè)備層，層高應(yīng)滿足設(shè)備的需要，層高通常設(shè)計(jì)為4.5～6米。

技術(shù)措施高度：

管線構(gòu)造的高度包括結(jié)構(gòu)、設(shè)備管線、裝修方面的凈高。其中，結(jié)構(gòu)高度分為板厚和梁高，對于無梁樓蓋一般考慮板厚，梁板結(jié)構(gòu)主要考慮梁高。設(shè)備管線主要考慮空調(diào)給排風(fēng)管，空調(diào)水管，給排水管，強(qiáng)弱電橋架，還應(yīng)考慮管線豎向安裝間距以及支架的厚度，管線交叉部位一般避開梁位置設(shè)置。一般商業(yè)餐飲及休閑娛樂部分鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)一般梁高為700mm，鋼結(jié)構(gòu)500mm，梁底下管線預(yù)留600mm高度，從技術(shù)措施高度出發(fā)，層高中一般應(yīng)預(yù)留1200mm～1500mm左右的空間作為結(jié)構(gòu)、管線和裝修的高度。酒店辦公一般設(shè)置于塔樓，通常技術(shù)措施預(yù)留高度1000mm左右。影院、溜冰場及展覽等大跨度空間需增加技術(shù)措施特別是結(jié)構(gòu)部分的高度。

建設(shè)成本控制：

建設(shè)成本控制是層高設(shè)計(jì)應(yīng)考慮的因素，層高過大會增加建設(shè)成本，例如材料使用量的增加，樓梯坡道額外水平空間的增加，電梯扶梯管線等設(shè)備設(shè)施長度的增加等，對于地下室而言層高增加還會增加基坑開挖等費(fèi)用，因此一般層高在滿足功能要求、開發(fā)定位和工程要求即可。但層高并不是越低越好，由于一般使用空間凈高有最低限制，降低層高往往從技術(shù)措施高度，降低該部分層高意味著使用非常規(guī)的技術(shù)措施，采用非常規(guī)技術(shù)措施一定程度會增加項(xiàng)目的綜合造價(jià)。

規(guī)劃管理限制：

規(guī)劃管理限制對層高影響主要有容積率面積計(jì)算方式和建筑限高這兩個(gè)因素。我國各地城市規(guī)劃管理通常對建筑層高有限制，如果層高超過一定高度需要雙倍或多倍計(jì)算容積，例如廣州城市規(guī)劃管理?xiàng)l例規(guī)定非展示大空間商業(yè)層高超過5米要計(jì)算雙倍計(jì)算容積率面積，辦公超過4.5米也要雙倍計(jì)算。如果層高非功能必要性，一般不宜超過規(guī)劃的要求，避免造成不必要的容積率計(jì)容面積損失。建筑限高主要是需要增加樓層面積又不能突破高度限制的情況，實(shí)際這種情況增加的樓層數(shù)量有限，而且會增加技術(shù)成本，一般不宜采用或視項(xiàng)目情況酌情而定。

展望及結(jié)語：

影響城市綜合體建筑層高設(shè)計(jì)的這四個(gè)因素呈現(xiàn)出總體穩(wěn)定和相對變化的特點(diǎn)，在設(shè)計(jì)時(shí)候可根據(jù)常規(guī)設(shè)計(jì)預(yù)定層高，再從這四個(gè)因素出發(fā)，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)對層高進(jìn)行調(diào)整。規(guī)劃管理受項(xiàng)目所在城市管理的限制，建設(shè)成本視開發(fā)商及設(shè)計(jì)需要而定。技術(shù)措施受到材料技術(shù)發(fā)展的影響，隨著材料技術(shù)的進(jìn)步，該影響因素占用的高度可進(jìn)一步降低。由于城市綜合體的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的增加，人們對空間的追求越來越高，不少使用凈高超越了實(shí)際功能需要，未來綜合體的使用空間凈高會根據(jù)特殊業(yè)態(tài)要求進(jìn)一步調(diào)整。

綜上所述，在城市綜合體的層高規(guī)劃中，應(yīng)盡可能從使用空間凈高、技術(shù)措施高度、建設(shè)成本控制和規(guī)劃管理限制四個(gè)角度進(jìn)行分析，并應(yīng)適當(dāng)考慮城市綜合體未來業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢，以合理設(shè)計(jì)層高及保證后期深化的正確方向。