摘要：基于省級(jí)數(shù)據(jù)，文章利用數(shù)據(jù)包絡(luò)方法（DEA）評(píng)估了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)效率。結(jié)果顯示：東部地區(qū)的技術(shù)效率和純技術(shù)效率明顯高于東北、中部及西部三地區(qū)；全國(guó)平均技術(shù)效率得分呈現(xiàn)出倒U型特征；各?。ㄊ小^(qū)）基本上都處于規(guī)模報(bào)酬遞減階段。這表明，近些年地方政府過度關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)效應(yīng)而忽略房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模效率這一基本事實(shí)并未因相繼出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)政策而改善，而當(dāng)務(wù)之急是設(shè)計(jì)更合理體制機(jī)制改變對(duì)地方政府行為的激勵(lì)與約束，以引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)有效發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)效率；DEA；地區(qū)差異

一、 引言

近些年來，房地產(chǎn)投資在促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、增加地方政府財(cái)政收入及加快城市化進(jìn)程中發(fā)揮了重要作用。然而，伴隨房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模膨脹，社會(huì)財(cái)富分配機(jī)制扭曲和資源配置與利用效率降低等問題也逐步加劇。從理論上講，其根本原因在于地方政府治理結(jié)構(gòu)的不合理性，即以GDP為核心的地方官員政治晉升機(jī)制和財(cái)權(quán)事權(quán)不匹配的地方財(cái)政體制。

房地產(chǎn)業(yè)效率問題已引起國(guó)內(nèi)一些學(xué)者的關(guān)注，但現(xiàn)有關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)績(jī)效研究的研究文獻(xiàn)較多關(guān)注涉房地產(chǎn)投資的微觀企業(yè)，且主要以上市公司為研究樣本評(píng)估企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效。比如，楊飛等（2012）選用托賓Q和資產(chǎn)利潤(rùn)率兩項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析限購(gòu)政策對(duì)房地產(chǎn)上市公司績(jī)效的影響；李斌等（2007）選取24家房地產(chǎn)企業(yè)分析了2005年績(jī)效水平，而唐曉華和邱煜（2013）僅僅以13家企業(yè)為研究樣本，分析西部房地產(chǎn)業(yè)效率。張水英（2013）借鑒AHP的思路，即通過專家判斷確定財(cái)務(wù)指標(biāo)權(quán)重的方法，評(píng)估宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效的影響。上述文獻(xiàn)從微觀數(shù)據(jù)出發(fā)，得到了一些有價(jià)值的結(jié)論，但由于樣本數(shù)目較少且僅考慮規(guī)模相對(duì)較大的上市公司，很難得出具有普遍性的結(jié)論。這無法幫助政策制定者和學(xué)者認(rèn)識(shí)和判斷整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)績(jī)效的基本狀況和地區(qū)間差異。

數(shù)據(jù)包絡(luò)分析方法（Data Envelopment Analysis，DEA）作為一種相對(duì)效率評(píng)估方法，在研究多種投入與多種產(chǎn)出系統(tǒng)時(shí)具有較多優(yōu)點(diǎn)，這為本文研究房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出效率提供了方法選擇。需要強(qiáng)調(diào)的是，DEA方法不需要設(shè)定具體的投入產(chǎn)出函數(shù)形式和主觀權(quán)重使得其在經(jīng)濟(jì)學(xué)實(shí)證分析中得到廣泛應(yīng)用（顏鵬飛、王兵，2004；姚樹潔等，2004；陳詩(shī)一、張軍，2008；Young，2003：Zheng & Hu，2004）。

考慮到DEA方法的眾多優(yōu)點(diǎn)及其在實(shí)證應(yīng)用中的有效性，本文擬選用省級(jí)數(shù)據(jù)研究各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)效率，并分析相關(guān)房地產(chǎn)政策效應(yīng)，以期從宏觀視角出發(fā)豐富現(xiàn)有研究和提出政策建議。

二、 研究方法設(shè)計(jì)

1. DEA方法。典型DEA模型為的CCR-DEA（Cha-rnes等，1978）。其在規(guī)模報(bào)酬不變（CRS）的假設(shè)條件下，建立輸入項(xiàng)目線性組合與輸出項(xiàng)目線性組合，并通過構(gòu)建這兩類線性組合的比值來評(píng)估決策單元的效率值。CCR-DEA模型的具體思路可簡(jiǎn)要概括如下：

假設(shè)有n個(gè)決策單元DMUj（j=1，2，…，n），而每個(gè)決策單元DMUj都有m個(gè)輸入項(xiàng)Xj=（Xj1，Xj2，…，Xjm）和s個(gè)輸出項(xiàng)Yj=（Yj1，Yj2，…，Yjs），則決策單元DMUj的投入產(chǎn)出比可以表示為，uTY0/vTX0。在限定u，v？叟0及uTYj/vTXj？燮1的情況下，經(jīng)過Charnes-Cooper變換與對(duì)偶變換可得如下線性規(guī)劃模型：

min？茲s.t■Xj？姿j？燮？茲X0，■Yj？姿j？叟Y0，？姿j？叟0，j=1，…，n

通過求解上述線性規(guī)劃模型，可以得到的第j個(gè)決策單位的相對(duì)效率得分？茲值。

由于上述模型假設(shè)規(guī)模報(bào)酬不變，所以其適用性取決于所有的決策單位是否都處于最優(yōu)規(guī)模（李再揚(yáng)、楊少華，2010），其適用范圍和效能也因此受限。然而，經(jīng)過眾多學(xué)者們不斷發(fā)展與完善，DEA方法也衍生出許多變體。比如，Banker等（1984）所提出的規(guī)模收益可變（VRS）的BCC-DEA模型，能夠很好地克服規(guī)模報(bào)酬不變假設(shè)的不足。與CCR-DEA模型不同，BCC-DEA模型在線性規(guī)劃方程中引入凸約束1`？姿=1，并且結(jié)合CCR-DEA模型可以將效率得分分解為規(guī)模效率與純技術(shù)效率（李再揚(yáng)和楊少華，2010）。

值得注意的是，在使用DEA模型估計(jì)投入產(chǎn)出系統(tǒng)的技術(shù)效率時(shí)，既可以選擇輸入導(dǎo)向型方法（Input-Oriented），也可以選擇輸出導(dǎo)向型方法（Output-Oriented）。本文在估算效率時(shí)則選擇后者，即在產(chǎn)出給定的情況下，根據(jù)投入要素成本來判斷決策單元的相對(duì)效率。

2. 決策單元與投入產(chǎn)出指標(biāo)選取。

（1）決策單元選取。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)效率研究的實(shí)證文獻(xiàn)基本上選擇了部分房地產(chǎn)業(yè)上市公司作為研究樣本（張紅、楊飛；丁琪等，2011；楊東進(jìn)、鄧吉，2013）。這使得其研究結(jié)論既缺乏普遍性，也無法比較區(qū)域間房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)效率的差異性。與現(xiàn)有文獻(xiàn)不同，本文擬選用省級(jí)房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來評(píng)估我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)效率，即以省級(jí)行政區(qū)域作為決策單位，借助DEA方法評(píng)估房地產(chǎn)業(yè)效率。這樣不僅有利于比較不同區(qū)域間房地產(chǎn)業(yè)效率的差異性，還能夠有效避免因僅選取小部分公司樣本作為研究對(duì)象而降低評(píng)估結(jié)果的代表性和可靠性。

（2）指標(biāo)選取。本文選取主營(yíng)業(yè)務(wù)收入作產(chǎn)出指標(biāo)，用于衡量房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)因從事主要的成產(chǎn)經(jīng)與營(yíng)活動(dòng)而取得的營(yíng)業(yè)收入。這是因?yàn)槠淠軌蚍从撤康禺a(chǎn)企業(yè)真實(shí)的運(yùn)營(yíng)狀況?？紤]到數(shù)據(jù)的可得性和各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的含義，我們選擇的投入指標(biāo)包括四項(xiàng)，即總資產(chǎn)、所有者權(quán)益（實(shí)收資本或股本+資本公積+盈余公積+未分配利潤(rùn)）、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本（原材料+人工成本+固定資產(chǎn)折舊等）與總費(fèi)用（銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用），這些指標(biāo)不僅能夠反映企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需要的機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)、各種消耗型材料及人工成本與各項(xiàng)費(fèi)用，還能夠在一定程度上間接反映企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。

三、 數(shù)據(jù)及實(shí)證結(jié)果

1. 數(shù)據(jù)來源與統(tǒng)計(jì)特征。本文所用數(shù)據(jù)為全國(guó)31個(gè)省級(jí)?。ㄊ?、區(qū)）2007年～2012年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源于CEIC全球統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)。表1給出了2007年～2012年全國(guó)31個(gè)省級(jí)區(qū)域各年份房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出指標(biāo)統(tǒng)計(jì)均值。2007年各省級(jí)區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的平均主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為662.8億元，此后連續(xù)三年增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率分別為7.75%、30.55%和20.28%，2008年增長(zhǎng)緩慢與2007年美國(guó)次貸爆發(fā)進(jìn)而引發(fā)的全球金融危機(jī)有較大關(guān)系，而此2008年之后又快速恢復(fù)增長(zhǎng)則得益于我國(guó)政府4萬(wàn)億積極財(cái)政刺激計(jì)劃；2011年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入停止增長(zhǎng)且略有下降與當(dāng)年實(shí)施的房地產(chǎn)限購(gòu)政策、緊縮性信貸政策及重慶、上海試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅及擴(kuò)圍預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與交易市場(chǎng)產(chǎn)生的負(fù)面影響密切相關(guān)。而2012年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入又恢復(fù)快速增長(zhǎng)。主營(yíng)業(yè)務(wù)成本也表現(xiàn)出類似規(guī)律。其余三個(gè)投入指標(biāo)的增長(zhǎng)率變化趨勢(shì)則近似表現(xiàn)出W形狀。

2. DEA實(shí)證結(jié)果及比較分析。本文實(shí)證分析的目的為比較分析我國(guó)東北、東部、中部及西部四大地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)效率的差異。因此，本文基于省級(jí)數(shù)據(jù)，分別借助CCR-DEA模型和BCC-DEA模型估計(jì)房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)效率（總效率）和純技術(shù)效率，并根據(jù)這兩個(gè)模型的估計(jì)結(jié)果分解出規(guī)模效率。

（1）規(guī)模報(bào)酬不變假設(shè)條件下的技術(shù)效率。表2給出了全國(guó)四大地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)效率得分。結(jié)果顯示：（1）2007年～2012年間東部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)效率得分一直最高，且呈現(xiàn)出先增后減變化趨勢(shì)，并在2010年達(dá)到峰值0.942 2；（2）2008年～2011年間，東北地區(qū)與中部地區(qū)技術(shù)效率得分大小和變化趨勢(shì)非常相似，即均呈現(xiàn)出倒U型，也均于2010年達(dá)到峰值。2012年中部地區(qū)的技術(shù)效率得分明顯上升，而東北地區(qū)則相反。后者技術(shù)效率得分比上年度下降了約1.6%；（3）西部地區(qū)在2007年之后也呈現(xiàn)出先增后降的趨勢(shì)，且在2010年的峰值超過了東北和中部?jī)傻貐^(qū)，其技術(shù)效率波動(dòng)性也較東北、中部地區(qū)劇烈。但就平均分而言，西部地區(qū)最低，東部地區(qū)最高；（4）2007年～2012年全國(guó)平均得分也呈現(xiàn)出倒U型特征說明，從2009年末開始逐步實(shí)施的房地產(chǎn)限貸、限購(gòu)、限價(jià)政策，緊縮性貨幣政策及開征房產(chǎn)稅等一系列措施，在有效遏制房?jī)r(jià)泡沫和打擊投機(jī)行為的同時(shí)，也給技術(shù)效率帶來負(fù)面沖擊。換言之，政府的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策損害了各地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)效率。

（2）規(guī)模報(bào)酬可變假設(shè)條件下的純技術(shù)效率與規(guī)模效率。純技術(shù)效率反映了在投出規(guī)模既定的情況下，各省（市、區(qū)）房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)及銷售等管理水平的高低與其對(duì)經(jīng)濟(jì)資源進(jìn)行有效配置和合理利用的程度。因此，純技術(shù)效率得分可以被用來衡量各省（市、區(qū)）房地產(chǎn)業(yè)無效率在多大程度上取決于純技術(shù)無效率。

表3左欄給出了全國(guó)四大地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的純技術(shù)效率得分。結(jié)果顯示：（1）東北、東部、中部及西部四大地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)純技術(shù)效率得分均值分別為0.878 5、0.942 8、0.894 0及0.880 5。其中，東部地區(qū)得分最高，而西部地區(qū)依舊得分最低；（2）2007年～2012年間四大地區(qū)純技術(shù)效率得分與表2中技術(shù)效率得分的變化趨勢(shì)表現(xiàn)出相似規(guī)律。這則表明各省（市、區(qū)）房地產(chǎn)無效率的主要原因在于純技術(shù)效率較低，即未達(dá)到技術(shù)生產(chǎn)邊界導(dǎo)致實(shí)際產(chǎn)量較低。

規(guī)模技術(shù)效率表示在一定的投入條件下，技術(shù)效率生產(chǎn)邊界的產(chǎn)量與最優(yōu)規(guī)模下的產(chǎn)量的比值，而規(guī)模效率越大，表示該省級(jí)決策單元房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模越接近最優(yōu)生產(chǎn)規(guī)模（韓華為、苗艷青，2010）。

表3右欄給出了全國(guó)四大地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模技術(shù)效率得分。結(jié)果顯示：（1）東北、東部、中部及西部四大地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)該項(xiàng)歷年得分均值分別為0.975 6、0.964 5、0.963 5及0.970 6。其中東北地區(qū)最高，而中部地區(qū)最低；（2）與其它三地區(qū)相比，東部地區(qū)規(guī)模技術(shù)效率在2007年、2008年兩年均較高，而2008年后東北與西部?jī)傻貐^(qū)得分幾乎相等，各年差值均小于0.003 5。2009年后四大區(qū)域的規(guī)模技術(shù)效率基本上都呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)。

此外，通過對(duì)比表2～表3中三類效率得分，可以看出：四大地區(qū)的規(guī)模技術(shù)效率分布相對(duì)集中且均在0.96以上，而技術(shù)效率與純技術(shù)效率分布相對(duì)分散且較低。這進(jìn)一步說明，各?。ㄊ?、區(qū)）房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)無效率的主要原因在于純技術(shù)效率較低。值得注意的是，規(guī)模報(bào)酬可變假設(shè)條件下的DEA模型還能夠判斷決策單元的規(guī)模報(bào)酬類型（韓華為、苗艷青，2010）。研究結(jié)果顯示，樣本期內(nèi)規(guī)模報(bào)酬遞減的?。ㄊ?、區(qū)）個(gè)數(shù)依次為：28、25、26、27、27及29個(gè)，規(guī)模報(bào)酬不變的省（市、區(qū)）個(gè)數(shù)依次為：2、1、1、3、1及0個(gè)，而規(guī)模報(bào)酬遞增的省（市、區(qū)）個(gè)數(shù)依次為：1、5、4、1、3及2個(gè)。也就是講，大多數(shù)省（市、區(qū)）房地產(chǎn)業(yè)基本上都處于規(guī)模報(bào)酬遞減生產(chǎn)階段。這一結(jié)果也說明，盡管近10年來房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模迅速擴(kuò)張，對(duì)拉動(dòng)我國(guó)GDP快速增長(zhǎng)和加快城市化進(jìn)程起到了舉足輕重的作用，但地方政府過度關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)效應(yīng)和財(cái)政收入效應(yīng)，也在一定程度上造成房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)效率不高和房地產(chǎn)項(xiàng)目良莠不齊。

四、 結(jié)論及建議

本文利用全國(guó)31個(gè)?。ㄊ?、區(qū)）2007年～2012年的房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，借助DEA方法評(píng)估了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)效率。研究結(jié)果顯示：

（1）就技術(shù)效率和純技術(shù)效率而言，東部地區(qū)明顯較高，而西部地區(qū)這兩項(xiàng)平均得分都較低。這說明區(qū)域間房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)差異較大。此外，2007年～2012年間全國(guó)平均技術(shù)效率得分呈現(xiàn)出倒U型特征。理論分析認(rèn)為，這與2009年后開始逐步實(shí)施的“三限”政策（限貸、限購(gòu)、限價(jià)）、試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅和緊縮性貨幣政策等有較大關(guān)系?！叭蕖闭邥?huì)通過限制購(gòu)房者的交易權(quán)利和心理預(yù)期抑制住房需求，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的銷售狀況，而后者則通過控制信貸資金規(guī)模和提高利率水平提高房地產(chǎn)商的開發(fā)成本，進(jìn)而降低其生產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)效率。換句話講，政府所采用的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策是一把“雙刃劍”，也損害了企業(yè)效率。

（2）就規(guī)模技術(shù)效率而言，全國(guó)31個(gè)?。ㄊ?、區(qū)）基本上都處于規(guī)模報(bào)酬遞減階段。這一重要結(jié)論對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展和地方政府進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整都具有指導(dǎo)意義。盡管房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展對(duì)拉動(dòng)我國(guó)GDP快速增長(zhǎng)和加快城市化進(jìn)程功不可沒，但受GDP晉升考核機(jī)制激勵(lì)，地方政府過度關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)效應(yīng)而忽略企業(yè)規(guī)模效率，已經(jīng)造成了過度開發(fā)投資的局面，這最終將不利于房地產(chǎn)業(yè)和整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行。

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基金項(xiàng)目：中國(guó)人民大學(xué)研究生科學(xué)研究基金項(xiàng)目資助（項(xiàng)目號(hào)：13XNH002）。

作者簡(jiǎn)介：方金金，中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院博士生。

收稿日期：2014-09-27。