由曦

9月22日，一則央行敦促四大行放松房地產(chǎn)限貸政策的傳言不脛而走。

《財經(jīng)》記者了解到，央行副行長劉士余的確于9月19日召集四大行相關(guān)負責人座談，央行開會的目的是想了解一下房地產(chǎn)市場目前情況，并提前做好政策儲備。作為宏觀調(diào)控部門，央行對于房地產(chǎn)市場一向非常敏感，在中國這樣一個重投資的經(jīng)濟體中，房地產(chǎn)的走勢與銀行資產(chǎn)質(zhì)量和整體經(jīng)濟形勢密切相關(guān)。

2008年國際金融危機的教訓(xùn)之一就是資產(chǎn)價格對于整體宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定有著重要的影響。

一位熟悉政策制定的人士指出，為了應(yīng)對經(jīng)濟運行可能發(fā)生的各種極端情況，包括央行在內(nèi)的各個部委均會提前做一些政策儲備，這樣就可以有備無患。實際上不僅央行，比如發(fā)改委也會做一些項目儲備，但從醞釀到真正的政策落實，一要看經(jīng)濟環(huán)境，二要走批準程序。涉及重大金融政策的調(diào)整，要經(jīng)過銀監(jiān)會、發(fā)改委等部門會簽，并報國務(wù)院批準?！按蠹乙呀?jīng)意識到，下半年宏觀經(jīng)濟政策，房地產(chǎn)是關(guān)鍵的變量，所以要來討論一下?！?/p>

討論是事實，但央行也希望通過這次會議向四大行進行“窗口指導(dǎo)”。熟悉政策制定的人都清楚，一項政策從醞釀到出臺需要很長時間，這時監(jiān)管部門通過面談的方式吹吹風，不失為具有中國特色的監(jiān)管方式。

在央行9月19日開完會后的一周，四大行就相繼發(fā)表了支持按揭貸款投放的表態(tài)。

社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛說，此前的調(diào)控是為了防止房地產(chǎn)泡沫，從需求端進行了控制，現(xiàn)在房價開始下跌，退出也是正常。

但市場對央行窗口指導(dǎo)的效果并不樂觀。某國有大行權(quán)威人士指出，中國銀行業(yè)的不良率已經(jīng)連續(xù)12個季度在上升，這時銀行的整體風險偏好肯定要收緊，要找放心的項目去做，不放心的都會收縮。

銀行審慎表態(tài)

2013年，中央政府為了抑制過快上漲的房價，曾經(jīng)祭出新版“國十條”。各部委和各地又紛紛出臺嚴厲的限購和限貸政策。

以北京為例，限購體現(xiàn)在外地戶籍在北京不準購房。限貸政策體現(xiàn)在本地戶籍首套房首付比例30%，二套房有房貸首付70%，無房有貸款首付60%。而利率折扣優(yōu)惠在銀行資金成本上升的情況下也一度絕跡。

2014年9月，隨著8月宏觀經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)的公布，市場對于中國經(jīng)濟下行的擔憂不斷加劇。

9月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月份70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比下降的城市個數(shù)分別為68個和67個。房價全面下跌趨勢已經(jīng)確立。央行近期公布的《2014年第三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》也顯示，目前房產(chǎn)投資已經(jīng)跌出了居民投資意愿的前三甲。市場“穩(wěn)增長”的預(yù)期驟然升溫。

關(guān)于放松限貸政策的具體內(nèi)容，市場流傳頗多的是“二套房貸還清可視同首套，三套房以上自行定價”。此前，監(jiān)管層規(guī)定的首套房認定標準是“認房又認貸”，即是否是首套房，既要看家庭名下是否有房產(chǎn)，也要看是否有過房貸記錄，兩個條件有其中任何一項即不能算作首套房。

2014年9月22日下午，福州市政府網(wǎng)站發(fā)布房地產(chǎn)新政策，房貸余額還清算首套房。但在四大行的對外口徑中，卻并未看見對此的表述。

中行在9月24日晚表示，總行已授權(quán)當?shù)胤中锌梢园凑帐袌鲂枨蠛驼咦兓m時調(diào)整相關(guān)政策，對不同的購房需求采取差異化策略，提高審批效率，提升服務(wù)能力，積極支持居民合力購房需求。

農(nóng)行在同日發(fā)表聲明稱，農(nóng)行將順應(yīng)市場需求變化，進一步加大房地產(chǎn)信貸投放力度，有限滿足居民家庭首套和改善型住房消費需求，加快貸款審批和發(fā)放速度，提高服務(wù)效率。

稍早表態(tài)的工行稱，其正密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化和相關(guān)政策的調(diào)整，并將及時做好相關(guān)信貸政策的銜接，不斷完善相應(yīng)的金融服務(wù)。

建行則認為，住房信貸政策的出發(fā)點是支持自住、抑制投資投機，具體執(zhí)行時應(yīng)從實際出發(fā)，考慮合理需求，建議應(yīng)將完善差別化住房政策提上日程，進一步明確和規(guī)范首套房貸支持的范圍、條件和標準。

盡管宣誓支持，但從“有限滿足”、“市場化導(dǎo)向”、“從實際出發(fā)”等字眼來看，四大行支持的背后透著審慎。

對于按揭貸款，在房價上漲的時候，其不良率是銀行各種貸款中最低的，但如果房價一旦持續(xù)下行，其壞賬率就會快速上升。從國外的經(jīng)驗來看，如果出現(xiàn)價格大幅下滑的話，就會有大量購房人棄房，給銀行資產(chǎn)質(zhì)量造成重大影響。

事實上，受經(jīng)濟增速下行的影響，目前商業(yè)銀行包括銀行卡在內(nèi)的個人金融條線貸款不良率正在上升。從個體理性角度看，市場越不好銀行放貸就越謹慎，而放貸越謹慎房地產(chǎn)的需求就越弱。2014年上半年，全國范圍內(nèi)可以提供優(yōu)惠利率的銀行數(shù)量一路減少，這與樓市下行趨勢呈現(xiàn)高度的一致性。

地方政府先行放松

相對于中央政府的審慎，習(xí)慣于“土地財政”的地方政府早就等不及了。在限貸政策放松前，以松綁限購為特征的第一輪房地產(chǎn)救市，已經(jīng)歷時近三個月，目前僅剩北京、上海、廣州、深圳、珠海和三亞等六城市仍在堅守，但從市場數(shù)據(jù)來看，該輪救市基本失效。

有分析人士指出，松綁限購已不是影響樓市發(fā)展的關(guān)鍵政策，市場已把更多的希望寄托于松綁限貸之上。圍繞限貸等政策，地方政府正在展開第二輪救市。

比如，一些地方政府通過地方性銀行來引導(dǎo)大中型商行下調(diào)利率。一些地方性銀行的決策權(quán)在于地方政府，因此只要政府有需要，就會配合，比如此前青島銀行、溫州銀行分別推出8.8折、9折優(yōu)惠利率并安排專項房貸資金。

另外，還有一些地方通過放寬公積金貸款政策來擴大信貸規(guī)模，南昌首套房公積金貸款首付比例降至兩成，湖北省要求提高公積金貸款額度、準許公積金異地購房。

上述國有大行資深人士表示，在中央部委出臺措施之前，各地方政府早就想辦法刺激了，它們采取了要求銀行配合、要求房地產(chǎn)商不能隨便降價等措施。但問題是如果靠政策抬，總有一天會跌得更嚴重。這就需要一個權(quán)衡，是只顧眼前，還是允許階段性的波動。endprint

湖南一位三線城市房地產(chǎn)開發(fā)商對《財經(jīng)》記者說，其所在城市房地產(chǎn)問題主要出現(xiàn)在開發(fā)區(qū)，那里新建住宅入住率很低，老城區(qū)的住宅價格則相對穩(wěn)定，但即便如此，也采取了內(nèi)部員工購房優(yōu)惠等變相降價措施。

出于救市的目的，在今年7月、8月間，地方政府紛紛松綁限購令，并試圖對銀行房貸政策進行干預(yù)。而銀行與政府博弈的結(jié)果是8月、9月間優(yōu)惠利率占比有所反彈，但背后卻附加了種種苛刻的限制條件，使得看似存在的優(yōu)惠利率實際上遙不可及。

金融搜索平臺融360在《2014年中國房貸市場9月報告》中舉了民生銀行的例子。該行上海分行規(guī)定近三個月內(nèi)金融資產(chǎn)超過500萬元的客戶，首套房可以享受8.5折利率。這500萬元并非完全是存款，還包括客戶購買的理財產(chǎn)品，而且期限要保證在六個月以上。發(fā)放貸款后六個月之內(nèi)，民生銀行會嚴格監(jiān)控客戶在該行的金融資產(chǎn)，一旦發(fā)現(xiàn)不符合優(yōu)惠要求，將調(diào)整相應(yīng)貸款利率。條件苛刻，可見一斑。

放松效果幾何？

在今年5月份時，央行副行長劉士余就曾召集部分商業(yè)銀行召開以住房金融服務(wù)為主題的座談會，在是次會議上，劉士余曾要求參會的商業(yè)銀行提高個人按揭貸款發(fā)放效率，并合理定價。但幾個月的實踐表明，市場的力量遠大于領(lǐng)導(dǎo)表態(tài)。

一位工行內(nèi)部熟悉房貸政策的人士稱，銀行是否放松按揭貸款政策取決于兩個條件：一是行內(nèi)有沒有貸款額度，二是按揭貸款是否掙錢。今年以來，銀行個金條線的個人經(jīng)營貸款不良率上升很快，授信會相對謹慎，因此個人經(jīng)營貸款騰出的額度可以轉(zhuǎn)到按揭上。另一位股份制銀行知情人士也證實，小微貸款不良率在今年以來上升很快，該行放貸政策已經(jīng)更趨審慎。

即使有額度騰挪出來，銀行對按揭貸款也會非常審慎。

“真做出不良的時候誰來負責？如果不是政府負責，銀行的行為就會打折扣?！鄙鲜鰢写笮袡?quán)威人士說，在市場形勢不明朗之際，銀行放貸政策肯定會審慎。

事實上，銀行在具體操作上肯定不會不顧監(jiān)管機構(gòu)的意見，會采取一些行動，但也會想各種辦法規(guī)避。比如即便放開，也會實施各種限制條件。這樣給客戶的印象是，不是銀行不做，而是你達不到銀行的條件。

人們擔心的是，即使限貸政策放松，也很難改變市場的基本面。曾剛表示，松綁限貸政策短期內(nèi)會影響市場預(yù)期，但是并不會對基本的供求關(guān)系產(chǎn)生影響。

一位中國金融界資深人士說，監(jiān)管部門、社會公眾和媒體對于房地產(chǎn)市場看法都要辯證和理性一些。高的時候認為會有問題，出臺了很多政策，現(xiàn)在剛剛出現(xiàn)環(huán)比同比幅度不大的變動，又覺得不行。在他看來，在房價這個問題上各界也要保持定力。對于央行喊話的效果，他表示，任何一個模式如果不符合可持續(xù)發(fā)展的原理的話，都難以真正持續(xù)下去，這是市場經(jīng)濟必須遵循的規(guī)律。

“原來采取那么多行政措施或者準行政措施來調(diào)控房價，事后并沒有達到既定調(diào)控目標，現(xiàn)在沒有采取很多行政措施，反而達到了前些年希望達到的效果，這是否更好地說明了要發(fā)揮市場對資源配置的決定性作用。”上述銀行界資深人士說，“通過目前房地產(chǎn)市場的起伏，正好可以總結(jié)一下如何更好擺正市場和政府的關(guān)系?！眅ndprint