記者_(dá)曹爾寅 編輯_王泓瀅 供圖_Getty

自2012年9月葡萄牙出臺(tái)新移民法以來(lái)，共有894個(gè)外國(guó)家庭通過(guò)“黃金居留證計(jì)劃”獲得葡萄牙黃金簽證，其中有732個(gè)家庭來(lái)自中國(guó)，占總數(shù)的80%。被中國(guó)人瘋狂掃蕩，葡萄牙的房子是不是已經(jīng)快被買空了？

日前，《留學(xué)》記者應(yīng)邀參加了一場(chǎng)在北京舉辦的葡萄牙購(gòu)房移民專題講座，葡萄牙駐華大使親臨現(xiàn)場(chǎng)站臺(tái)，由此可窺葡政府對(duì)本國(guó)投資移民計(jì)劃的推銷力度。而從國(guó)人對(duì)葡萄牙移民政策響應(yīng)的火熱場(chǎng)景，也不難看到中國(guó)投資者對(duì)葡國(guó)此項(xiàng)移民政策，特別是50萬(wàn)歐元購(gòu)置房產(chǎn)獲“黃金簽證（GoldenVisa）”方案的青睞。

購(gòu)房移民暗藏玄機(jī)

在歐盟國(guó)家，外籍人士通過(guò)投資獲得的居留權(quán)被稱為“黃金簽證”。以葡萄牙為例，獲得黃金簽證后不僅能夠享有在葡國(guó)居住的權(quán)利，還可以享受申根國(guó)間旅游免簽待遇，而且申請(qǐng)人的配偶及子女（未滿18歲）亦可獲得居留權(quán)，并舉家前往葡萄牙。

申請(qǐng)人在獲得葡萄牙居留權(quán)后，可以在葡萄牙工作，其子女亦可免費(fèi)入讀葡萄牙的公立學(xué)校，享有大學(xué)前共12年的免費(fèi)教育；待獲得永居身份后，可完全享受和當(dāng)?shù)厝艘粯拥母黜?xiàng)福利待遇，擁有葡萄牙國(guó)籍后還能享有同等的政治權(quán)利。

盡管黃金簽證優(yōu)勢(shì)不少，但將其等同于成功移民未免言之過(guò)早：獲得黃金簽證僅是移民過(guò)程的第一步。當(dāng)投資者花費(fèi)50萬(wàn)歐元在葡萄牙置產(chǎn)后，得到的只是在葡一年的臨時(shí)居留權(quán)。第一次申請(qǐng)到的臨時(shí)居留許可有效期為一年，一年后申請(qǐng)人可續(xù)簽，續(xù)簽通過(guò)后能獲得兩年期的居留簽證，兩年期滿后可再續(xù)簽兩年（簡(jiǎn)稱1+2+2）。置業(yè)者在獲得五年的臨時(shí)居留權(quán)以后，才有資格申請(qǐng)永久居留簽證，而到第六年才可以申請(qǐng)入籍。

當(dāng)然，要想五年后獲得永居許可，除了在續(xù)簽?zāi)晗奚蠞M足條件外，有許多附加條件，如申請(qǐng)人必須持有一定數(shù)額的固定存款，或保有所購(gòu)?fù)顿Y項(xiàng)目至少五年；申請(qǐng)人必須在取得投資簽證后第一年在葡萄牙居住至少7天，在接下來(lái)的每?jī)赡昀锞幼≈辽?4天等等。不容忽視的一點(diǎn)是，只有在取得永居或加入國(guó)籍后，在葡萄牙的房產(chǎn)才可以進(jìn)行自由買賣。

葡萄牙已現(xiàn)房產(chǎn)泡沫

葡萄牙移民局公布的數(shù)據(jù)顯示，自2012年9月出臺(tái)新移民法以來(lái)，共有894個(gè)外國(guó)家庭通過(guò)“黃金居留證計(jì)劃”獲得葡萄牙黃金簽證，其中包括732個(gè)中國(guó)家庭，占總數(shù)的80%。這一數(shù)據(jù)難免讓投資人疑慮“螃蟹”是不是越吃越少了？今天在葡國(guó)是否還能買到物美價(jià)廉的房產(chǎn)呢？好望角投資服務(wù)（香港）有限公司的總裁Jenny Zhan女士，就當(dāng)前葡萄牙房產(chǎn)的情況向《留學(xué)》做了一番分析。

Jenny說(shuō)，葡萄牙房產(chǎn)的銷售高峰集中在2013年底到2014年初，投資者絕大多數(shù)來(lái)自中國(guó)。葡萄牙部分地區(qū)，比如世博園、大學(xué)城附近已經(jīng)出現(xiàn)房產(chǎn)泡沫，甚至出現(xiàn)了針對(duì)中國(guó)移民的“國(guó)際價(jià)”。如果購(gòu)房者可以避開以上提到的兩個(gè)泡沫區(qū)，還有機(jī)會(huì)找到價(jià)廉物美的房子。

因政策原因，許多銀行正陸續(xù)釋放他們的存量房產(chǎn)，從而對(duì)房產(chǎn)供求起到一個(gè)平衡作用。目前，葡萄牙的可售房產(chǎn)數(shù)量也正處在從供過(guò)于求向供求平衡的轉(zhuǎn)換過(guò)程中。對(duì)目前去葡萄牙購(gòu)房時(shí)機(jī)已過(guò)的說(shuō)法，Jenny并不認(rèn)同，她認(rèn)為投資葡國(guó)房產(chǎn)的最佳時(shí)期將延續(xù)到2015年初。屆時(shí)現(xiàn)有房源將減少，而葡國(guó)新近批準(zhǔn)在建的房屋數(shù)量較少，不排除在需求增加的情況下，會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。

一個(gè)有趣的現(xiàn)象是，葡萄牙也有學(xué)區(qū)房的概念。Jenny告訴《留學(xué)》，一般中、小學(xué)附近的房子，價(jià)格會(huì)比同區(qū)其他房子高出不少。除了距離學(xué)校較近的優(yōu)勢(shì)，學(xué)區(qū)房大都地段上佳，自然而然會(huì)吸引有錢人的目光，反過(guò)來(lái)這些有錢人又會(huì)把房?jī)r(jià)推高。

此外，一些海濱旅游勝地也是中國(guó)富人購(gòu)房的興奮點(diǎn)，例如有著貴族氣息的海濱旅游勝地卡斯卡伊斯，在中國(guó)富人的助推下，該地的房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲不少。盡管如此，在葡國(guó)買房的中國(guó)人還是以移民目的為主，炒房投資者只是少數(shù)。

警惕：政策有變，房?jī)r(jià)虛高

總體看來(lái)，海外置業(yè)實(shí)際上存在一定的政策風(fēng)險(xiǎn)，一些國(guó)家或地區(qū)為了挽救本國(guó)衰退的經(jīng)濟(jì)而出臺(tái)“置業(yè)+移民”政策，實(shí)屬無(wú)奈之舉。早在2003年，香港為了走出國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)，就曾出臺(tái)650萬(wàn)港幣買房移民的政策，但隨著香港經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)，買房移民的政策已經(jīng)變更。而今，由于受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊，歐洲國(guó)家不斷出臺(tái)移民新政來(lái)吸引投資，但近期葡萄牙宣布退出金融救助計(jì)劃等種種動(dòng)向引發(fā)了新移民階層的擔(dān)憂：一旦葡萄牙經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，這項(xiàng)移民政策到底還能走多遠(yuǎn)。

就政策風(fēng)險(xiǎn)而言，Jenny認(rèn)為，早期一些非常優(yōu)惠的政策，隨著移民數(shù)量的增多必然會(huì)逐漸減少，如無(wú)需說(shuō)明收入來(lái)源、可攜直屬親人移民這類政策可能將不復(fù)存在。不過(guò)，她認(rèn)為這類風(fēng)險(xiǎn)只是一種趨勢(shì)上的風(fēng)險(xiǎn)，不是現(xiàn)階段正在辦理移民手續(xù)的人所需承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

除了政策的風(fēng)險(xiǎn)外，Jenny還提醒投資者注意兩點(diǎn)：一是產(chǎn)權(quán)不明的房產(chǎn)可能導(dǎo)致購(gòu)房者不能過(guò)戶、移民。投資者在購(gòu)房前需對(duì)此提高警惕，提前了解房屋產(chǎn)權(quán)相關(guān)的法律規(guī)則。二是警惕房產(chǎn)報(bào)價(jià)過(guò)高。在葡萄牙，不同地區(qū)的房?jī)r(jià)都不一樣，但價(jià)格普遍介于2000-5000歐元/平米之間。如果投資者獲得的房產(chǎn)報(bào)價(jià)超出此區(qū)間5%以上，最好要求房產(chǎn)公司提供一份獨(dú)立第三方的房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。

葡萄牙黃金居留證計(jì)劃

政策發(fā)布 2012.10.8實(shí)施

房產(chǎn)門檻 50萬(wàn)歐元

居留時(shí)限 5年

居留更新 每1年、2年、2年更新

申永居 5年后

申入籍 6年后

隨行家屬 配偶、未成年子女

移民監(jiān) 第1年：7天

第2-3年：14天

第4-5年：14天

房產(chǎn)出售 自購(gòu)房可在5年后出售

可出租房地產(chǎn)

收入按照28%的比例征稅

房產(chǎn)稅稅率 0.3%-0.5%（農(nóng)場(chǎng)或土地0.6%）

房產(chǎn)交易稅稅率 6.5%

自住型交易稅 6%

工作就業(yè) 可就業(yè)

醫(yī)療保險(xiǎn) 需交醫(yī)保，基礎(chǔ)醫(yī)保每月100-150歐元

子女教育 公立中小學(xué)免費(fèi)教育社會(huì)福利 可享受社保

擁有葡萄牙居留權(quán)

可以自由通行25個(gè)申根國(guó)（歐洲大陸的絕大部分國(guó)家）

擁有葡萄牙護(hù)照

享受全球158個(gè)國(guó)家自由免簽或落地簽