易憲容

9月30日，央行及銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做住房金融服務(wù)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》或房貸新政）。我已經(jīng)多次指出，房貸新政的核心一是對(duì)住房消費(fèi)的全面泛化，二是希望用住房信貸過度優(yōu)惠政策引誘住房的投資投機(jī)者再次涌入市場(chǎng)，從而救起正在下沉的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

由于房貸新政出臺(tái)是在假期，國內(nèi)銀行還來不及出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，從而使得各城市住房銷售也沒有隨著房貸新政的出臺(tái)而火爆，甚至于一線城市住房銷售更是急劇下降?？梢娒癖妼?duì)房貸新政到底有多大影響仍然還在觀望之中。

不過，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，則認(rèn)為央行的房貸新政出臺(tái)，是國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大利好，它將會(huì)掀起國內(nèi)又一輪炒房的熱潮。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛取消了在房貸新政出臺(tái)之前住房銷售中的各種優(yōu)惠，甚至于也讓房?jī)r(jià)馬上上漲。因?yàn)?，在房地產(chǎn)企業(yè)看來，這次出臺(tái)的房貸新政遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場(chǎng)預(yù)期，它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響與沖擊可能會(huì)更大。

不過，這次房貸新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)到底會(huì)造成多大的影響？是否能夠讓正在周期性調(diào)整中的房地產(chǎn)市場(chǎng)中斷？是否能否完全改變房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，并讓住房投機(jī)投資的需求全面地釋放出來？是否會(huì)將正在退出的住房投機(jī)投資者重新引誘涌入市場(chǎng)？應(yīng)該是相當(dāng)不確定的。

因?yàn)椋瑥?0月8日各家商業(yè)銀行出臺(tái)房貸新政細(xì)則來看，銀行更認(rèn)同的是《通知》所泛化的住房消費(fèi)，即認(rèn)貸不認(rèn)房，許多銀行的細(xì)則明確規(guī)定，只要沒有銀行貸款，個(gè)人或家庭持有多少住房都沒有關(guān)系，進(jìn)入市場(chǎng)購買住房都可享受首套住房貸款優(yōu)惠。但住房按揭利率水平與房貸新政前只有些許差別，變化不大。按揭貸款利率最低的是有條件下的85折，多數(shù)按揭貸款利率都在基準(zhǔn)利率水平。二套房按揭貸款利率都在基準(zhǔn)利率上浮10%以上。那么在這樣的一個(gè)條件下，會(huì)不會(huì)吸引國內(nèi)住房投機(jī)投資者再涌入市場(chǎng)？在目前這種房?jī)r(jià)水平下，只有這些人才有能力進(jìn)入市場(chǎng)，房貸新政優(yōu)惠的對(duì)象也是這些購買住房者。對(duì)此的答案應(yīng)該是相當(dāng)不確定的。

對(duì)于住房的投機(jī)投資者來說，進(jìn)入住房市場(chǎng)的目的十分明確，買了之后能夠以更高的價(jià)格賣出去，或自己購買之后有人來接手。對(duì)此沒有一個(gè)人有水晶球，能夠?qū)ξ磥硗顿Y看得很清楚，否則它的投資一定會(huì)一本萬利。因此，我們只能從房地產(chǎn)的大勢(shì)與政策來分析。

首先，從當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)來看，無論是從房?jī)r(jià)還是住房供求關(guān)系來看，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是不可持續(xù)的。我們可以看到，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過十幾年快速增長，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的危機(jī)的與風(fēng)險(xiǎn)正在逐漸顯示出來。比如當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫巨大及房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重的供過于求。即當(dāng)前中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成了有史以來最大房地產(chǎn)泡沫。

其表現(xiàn)為一是中國房?jī)r(jià)早已處于絕對(duì)高位。如一線城市，如按中原地產(chǎn)的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)，2004年5月至2014年3月，北京、上海、廣州、深圳二手房的價(jià)格分別上漲了374%、346%、505%、420%。如果按2013年中國居民的收入和房?jī)r(jià)測(cè)算，北京等一線城市的房?jī)r(jià)收比達(dá)到30倍水平，而發(fā)達(dá)國家的房?jī)r(jià)收入比一般為6-7倍，美國只有3倍，即使世界最高的香港也只有14.7倍。再從租金回報(bào)率來看，目前一線城市的租金回報(bào)率為2-2.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家4-5%平均水平，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國內(nèi)銀行的一年期利率。再從房地產(chǎn)供應(yīng)情況來看，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾十分顯著。比如，房地產(chǎn)施工面積從2007年的23.63億平米上升到2013年的66.56億平米，如果按每年銷售10-12億平米的速度，當(dāng)前中國住房市場(chǎng)去庫存化至少要持續(xù)5-6年。

也就是說，當(dāng)前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成了一個(gè)巨大的泡沫，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。可以說無論政府采取什么救市政策，泡沫破滅只是時(shí)間問題。只要房地產(chǎn)泡沫破滅，房地產(chǎn)價(jià)格快速下跌，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期一定會(huì)轉(zhuǎn)變，從而使得住房投機(jī)投資者不會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)。如果再?zèng)]有住房投資投機(jī)者進(jìn)入市場(chǎng)，住房市場(chǎng)沒有人接盤，那么現(xiàn)在進(jìn)入的投資者就可能是接房地產(chǎn)投機(jī)投資的最后一棒，其風(fēng)險(xiǎn)之高是無法想象的。如果這些這樣思考，他們敢進(jìn)入市場(chǎng)嗎？

其次，對(duì)于房貸新政來說，看上去按揭貸款政策十分優(yōu)惠，但是《通知》僅是引導(dǎo)性的下限規(guī)定，至于利率及杠桿比多少，實(shí)際具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。也就是說，住房信貸優(yōu)惠有多高，完全取決于銀行的行為選擇，取決于銀行對(duì)當(dāng)前金融市場(chǎng)形勢(shì)的判斷。從當(dāng)前各銀行的房貸新政的實(shí)施細(xì)則來看，其利率優(yōu)惠與房貸新政出臺(tái)前沒有多少差別。也就是說，其優(yōu)惠條件不多。更是重要的，目前還只是處于觀察期，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有救起，那么還可能出現(xiàn)銀行按揭貸款利率上升，其信貸規(guī)模收緊。在這種情況下，更是會(huì)讓未來接盤者不敢也不能進(jìn)入市場(chǎng)，從而更是會(huì)增加已經(jīng)進(jìn)入住房投機(jī)投資者的風(fēng)險(xiǎn)。

可見，房貸新政試圖對(duì)住房消費(fèi)的全面泛化，然后通過住房信貸過度優(yōu)惠的政策引誘住房投機(jī)投資者涌入市場(chǎng)，改變市場(chǎng)預(yù)期，但實(shí)際上就當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)及房貸新政的動(dòng)力來說，要達(dá)到該目標(biāo)并非易事。