■于 琦

在國(guó)外，“房產(chǎn)”常被稱為“物業(yè)”，因此房產(chǎn)稅也常被視為或定為物業(yè)稅，其是以不動(dòng)產(chǎn)為課稅對(duì)象的一個(gè)稅種，是設(shè)在保有環(huán)節(jié)的財(cái)產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)稅以及房地產(chǎn)稅的“同義詞”。其不僅是地方政府獲取土地增值收益、實(shí)現(xiàn)收入來(lái)源穩(wěn)定的重要手段之一，也是調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距、引導(dǎo)資源合理配置的重要措施。但就我國(guó)現(xiàn)階段而言，房產(chǎn)稅是指以房屋為征稅對(duì)象，依照房屋的計(jì)稅余值或租金收入，向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營(yíng)人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。同時(shí)，由于基本制度、社會(huì)認(rèn)同、外部環(huán)境以及發(fā)展歷程等的不同，我國(guó)房產(chǎn)稅與國(guó)外“物業(yè)稅”相比，不僅在內(nèi)涵及具體規(guī)定上有所異同，政策目標(biāo)及實(shí)施效果也存在明顯差異。

我國(guó)房產(chǎn)稅的現(xiàn)行制度框架及滬渝兩市試點(diǎn)方案的比較和分析

我國(guó)房產(chǎn)稅在建國(guó)初期便已誕生，其當(dāng)時(shí)與地產(chǎn)稅合稱為城市房地產(chǎn)稅。但在1973年簡(jiǎn)化稅制改革時(shí)，其將向工商企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅，而僅對(duì)房地產(chǎn)管理部門和個(gè)人的房屋以及外資企業(yè)、中外合資、中外合作企業(yè)進(jìn)行征收。1984年，在第二次利改稅改革中，房產(chǎn)稅又從城市房地產(chǎn)稅中剝離出來(lái)，成為了一個(gè)獨(dú)立的稅種，并依據(jù)1986年頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》進(jìn)行征收，同時(shí)在1994年稅制改革時(shí)，國(guó)務(wù)院又將向涉外企業(yè)和個(gè)人征收的城市房地產(chǎn)稅并入了房產(chǎn)稅。2008年底，原1951年頒布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》宣布廢止，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人，均依照《房地產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅，由此結(jié)束了我國(guó)內(nèi)外資企業(yè)在房產(chǎn)稅征繳上的不同，我國(guó)房產(chǎn)稅在制度層面上得以全面統(tǒng)一和規(guī)范。

但其后，隨著我國(guó)住房體制改革的推進(jìn)和國(guó)民財(cái)富收入結(jié)構(gòu)的變化，城鎮(zhèn)居民實(shí)際擁有住房狀況發(fā)生了巨大改變，數(shù)量和質(zhì)量的顯著提升使得相當(dāng)一部分人的住房需求從原先滿足基本需要向改善型、投資型過(guò)渡，并由此使得我國(guó)1986年版《城市房產(chǎn)稅暫行條例》下“對(duì)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅”條款的立法環(huán)境發(fā)生了相當(dāng)程度的改變，現(xiàn)行制度落后于時(shí)代發(fā)展。于是在2011年初，上海、重慶兩地從調(diào)整居民財(cái)富分配、健全地方稅收體系、引導(dǎo)住房合理消費(fèi)等角度出發(fā)實(shí)施了對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，并力圖為下一步的推廣提供經(jīng)驗(yàn)和借鑒。

（一）滬渝兩市方案的總體比較

從總體上看，上海和重慶兩市房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案都體現(xiàn)了“以新購(gòu)住房為主、執(zhí)行差別化稅率、免稅標(biāo)準(zhǔn)較為寬松以及控制外來(lái)投資需求”的四大基本內(nèi)容，發(fā)展方向和核心思想基本相同。但其中，因經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)等方面的差異，兩市的調(diào)控對(duì)象和具體措施有所不同和側(cè)重，進(jìn)而使得在征稅對(duì)象、稅率水平以減免標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容上呈現(xiàn)出明顯的差異。（見(jiàn)表1）

比較來(lái)看：

一是上海試點(diǎn)方案較為溫和。其沒(méi)有將存量房納入征稅范圍，降低了政策的干擾因素和社會(huì)阻力；根據(jù)房屋面積和交易價(jià)格確定應(yīng)稅金額，使得操作性較強(qiáng)；對(duì)于“買一賣一”的改善型需求者的退稅優(yōu)惠政策和采用以家庭人均為單位規(guī)定免征面積的方式，加大了對(duì)住房困難家庭的支持力度和減輕了改善型購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，這不僅使得房產(chǎn)稅的征稅起點(diǎn)大為降低，也弱化了其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊。從而凸顯了其“支持普通居民基本及改善型住房消費(fèi)需求、完善房地產(chǎn)行業(yè)稅收體制”的政策傾向。

表1 滬渝兩市房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案內(nèi)容比較

但其中我們也看到，由于該方案只針對(duì)新購(gòu)住房，并對(duì)首套房實(shí)施豁免，從而使得短期內(nèi)房?jī)r(jià)居高不下的狀況無(wú)法得到有效改善，同時(shí)也在一定程度上加重了普通居民的置業(yè)負(fù)擔(dān)，催生一步到位、“要買就買大房”的消費(fèi)觀念。

二是重慶試點(diǎn)方案則相對(duì)激進(jìn)。其通過(guò)對(duì)存量獨(dú)棟住房征稅、實(shí)行更為細(xì)化的差別化累計(jì)稅率，加大了對(duì)高端住房消費(fèi)的抑制力度；采用以戶為單位規(guī)定高檔住房免征面積的方法，適度降低了改善型購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)；對(duì)“限購(gòu)”政策下普通住房的免稅政策則使得剛性需求的購(gòu)房者得到了較大支持。從而凸顯了其力圖推動(dòng)形成“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的住房市場(chǎng)體系的政策取向。

但其中我們也發(fā)現(xiàn)，由于該方案存在調(diào)控面較窄（僅為主城九區(qū)且僅限于高檔住房）、計(jì)算麻煩（需要在落實(shí)商品房成交均價(jià)后方能確定繳稅檔次）等情況，從而使其對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)主體——普通住房的影響有限，進(jìn)而不僅不能對(duì)房?jī)r(jià)上漲形成有效壓力，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及普通居民的效應(yīng)也不強(qiáng)。

（二）滬渝兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案效果分析

滬渝兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案雖然實(shí)施時(shí)間較短，但在現(xiàn)有情況來(lái)看：

一是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果未能達(dá)到預(yù)期。雖然房產(chǎn)稅的征收可以在短期內(nèi)通過(guò)引導(dǎo)預(yù)期來(lái)抑制過(guò)度購(gòu)房需求、發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)控作用。但就當(dāng)前而言，“限購(gòu)限貸”政策的同期實(shí)施和實(shí)際征繳對(duì)象、范圍的狹窄，使得房產(chǎn)稅影響的廣度和深度都不夠，市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)未能發(fā)生轉(zhuǎn)變，房?jī)r(jià)依然處于高位運(yùn)行。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年5月新建商品住宅價(jià)格同比指數(shù)上海、重慶分別為112.2和106.3，房?jī)r(jià)居高不下明顯。同時(shí)從長(zhǎng)期來(lái)看，上海最高0.6%和重慶最高1.2%的稅率不僅低于近年來(lái)的通貨膨脹率和房?jī)r(jià)上漲幅度，相對(duì)于投資投機(jī)者的實(shí)力也微乎其微，由此顯出其平抑房?jī)r(jià)的作用和效果相當(dāng)有限。

二是對(duì)稅收制度和地方財(cái)政收入的影響有限。雖然此次試點(diǎn)方案的征收范圍較原房產(chǎn)稅征收范圍有所擴(kuò)大，但由于存量房和普通住房未能完全納入征繳范圍，且還提供了許多減免優(yōu)惠政策，使得實(shí)際征稅范圍比較狹窄、對(duì)稅收規(guī)模的影響也不大，進(jìn)而對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)也微乎其微。如2012年上海房產(chǎn)稅收入僅為24.6億元，重慶房產(chǎn)稅收入約為1億元，這使得房產(chǎn)稅在兩地公共財(cái)政收入中的占比極小、不足1%，與土地出讓金差距巨大。此外，由于以交易價(jià)格而不是市場(chǎng)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，從而使得房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的特征在實(shí)現(xiàn)過(guò)程中大為降低，其對(duì)稅收體制的完善作用也得不到充分發(fā)揮。

三是對(duì)社會(huì)收入分配的調(diào)節(jié)作用沒(méi)有得到實(shí)現(xiàn)。當(dāng)前滬渝兩地房產(chǎn)稅的征繳對(duì)象主要為高檔住房及多套房，不涉及存量住房，且稅率不高。這使得在目前房?jī)r(jià)上漲預(yù)期依然強(qiáng)勁的前提下，出現(xiàn)了或有投資者因較早進(jìn)入市場(chǎng)而雖擁有大量住房卻無(wú)需繳納房產(chǎn)稅；或有高收入家庭在面對(duì)較低的稅負(fù)與收益率之比時(shí)仍將住房作為個(gè)人財(cái)產(chǎn)保值增值的重要手段，從而使得房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案在實(shí)際推行過(guò)程中對(duì)現(xiàn)階段我國(guó)社會(huì)財(cái)富的再分配和調(diào)節(jié)作用很有限。

綜上可見(jiàn)，我國(guó)房產(chǎn)稅試點(diǎn)從對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控、稅制的完善和地方財(cái)政收入的增加以及收入分配的調(diào)節(jié)3個(gè)方面看，未能取得良好效果。而這主要是出于為避免改革步伐太大對(duì)社會(huì)造成較大沖擊，以及面對(duì)產(chǎn)權(quán)不明晰、征管體系不健全、評(píng)估能力較弱等現(xiàn)實(shí)困難的考慮，而選用了較為溫和、簡(jiǎn)便的實(shí)施方案所導(dǎo)致的結(jié)果。對(duì)此，在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，需要深入比較和分析我國(guó)與國(guó)外物業(yè)稅在實(shí)行環(huán)境、措施以及效果等方面的不同，進(jìn)而為房產(chǎn)稅作用的有效發(fā)揮和下一步改革的深入推進(jìn)提供借鑒和幫助。

當(dāng)前世界主要國(guó)家(地區(qū))的房產(chǎn)稅制度框架及其實(shí)施效果分析

當(dāng)前，各國(guó)房產(chǎn)稅制度在納稅主體、課稅對(duì)象、稅率水平、減免條款等方面因歷史發(fā)展、政治體制和土地制度等的不同而各具特色，并在不同時(shí)期對(duì)增加地方稅收、調(diào)節(jié)貧富差距、引導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展等方面產(chǎn)生著不同的影響，從而也為我國(guó)房產(chǎn)稅制度的改革和實(shí)行提供了多樣化的學(xué)習(xí)借鑒樣本。這其中：依據(jù)土地制度和征收方式的不同，大體可分為三大類：

（一）土地私有制下宅地統(tǒng)一征收的美國(guó)模式

在美國(guó)，其房產(chǎn)稅實(shí)際是物業(yè)稅的一部分，發(fā)端于殖民地時(shí)代，在經(jīng)歷了早期的各州巨大差異后，從1796年開(kāi)始逐步對(duì)征收對(duì)象、稅率等進(jìn)行統(tǒng)一。目前，“房產(chǎn)稅”是指由房屋所有者根據(jù)房屋評(píng)估機(jī)制以各地地方政府自行確定的稅率繳納的地方性稅收。其中，各地設(shè)置了不同的減免條款，且方式差異較大，有給予固定免稅額的、有給予一定比例免稅的、還有對(duì)物業(yè)稅超過(guò)家庭收入一定比例時(shí)超出部分可抵扣所得稅或返還的。

當(dāng)前，雖然美國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)將房產(chǎn)稅視為“聯(lián)邦、州和地方”三級(jí)政府收入的重要來(lái)源，但其在不同層級(jí)政府中的重要性則隨著各級(jí)政府財(cái)政收入結(jié)構(gòu)的變化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變則出現(xiàn)調(diào)整。其現(xiàn)階段仍是地方政府收入的主要來(lái)源，但對(duì)州政府的貢獻(xiàn)度則在減少。在1902年，物業(yè)稅占地方政府收入的73%、州政府收入的45%和三級(jí)政府全部收入的42%；但到了1992年，物業(yè)稅雖仍占到地方政府收入的40%，但在州政府和三級(jí)政府總收入中的占比則分別下降至1.2%和8%。此外，由于美國(guó)房產(chǎn)稅實(shí)行時(shí)間較久，因此難以判斷其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的影響。但多數(shù)研究表明，房產(chǎn)稅稅率的變化會(huì)對(duì)住房需求以及房?jī)r(jià)產(chǎn)生負(fù)面影響。Dennis R.Capozza（1998）的研究表明，移除房產(chǎn)稅減免將導(dǎo)致房?jī)r(jià)整體下降5%，且高房?jī)r(jià)地區(qū)的下降幅度將更大。

（二）土地私有制下宅地分開(kāi)征收的韓國(guó)模式

在韓國(guó)，其房產(chǎn)稅制度起源于二戰(zhàn)后，建立于20世紀(jì)60年代。石油危機(jī)前后，韓國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)以及物價(jià)的快速攀升，使得地價(jià)暴漲并進(jìn)而引起分配不公平現(xiàn)象。對(duì)此，為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，韓國(guó)于1988年制定實(shí)施了《關(guān)于宅地所有上限的法律》和《土地超過(guò)得利稅法》，并引入累進(jìn)制土地物業(yè)稅。其后，經(jīng)過(guò)多年調(diào)整發(fā)展，形成了目前的“地方征收土地和住宅物業(yè)稅、中央征繳綜合房地產(chǎn)稅，地宅分開(kāi)征收”的房產(chǎn)稅制度。

其中，“物業(yè)稅”是指由所有者根據(jù)所持物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值的一定比例（住宅為60%、土地和建筑物是70%。一般情況下標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值較市價(jià)低很多）以累計(jì)稅率向地方政府繳納的稅收。其間，因自然災(zāi)害或緊急財(cái)政需要等情況，地方政府首長(zhǎng)可對(duì)稅率進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整幅度不超過(guò)50%，并僅適用當(dāng)年；“綜合房地產(chǎn)稅”是指由擁有土地或住宅價(jià)值過(guò)高的主體根據(jù)所持有物業(yè)按照總評(píng)估值扣除一定額度后的凈值的80%以不同稅率向中央政府繳納的額外稅金，該稅收收入再被分配給各地方政府用于縮小地域差距。

近年來(lái)，韓國(guó)將房產(chǎn)稅多用作市場(chǎng)調(diào)控工具，而其增加地方財(cái)政收入和調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富分配的作用卻不顯著。（如，其1990年對(duì)征收方式和稅率所進(jìn)行的重大改革是為了解決5%的人口擁有62.5%的土地的問(wèn)題，而2005年推出的綜合房地產(chǎn)稅則是為了解決少數(shù)富人持有多套物業(yè)的問(wèn)題）但就政策效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響而言，房產(chǎn)稅在土地市場(chǎng)中的作用大于住宅市場(chǎng)。同時(shí)，市場(chǎng)形勢(shì)的快速調(diào)整以及趨勢(shì)性轉(zhuǎn)變更多的是需要其他政策相配套。

（三）土地公有制下宅地分開(kāi)征收的中國(guó)香港模式

在中國(guó)香港地區(qū)，其房產(chǎn)稅征收制度起源于1842年。在百年來(lái)的歷史發(fā)展中，根據(jù)土地租借而來(lái)的特殊背景和城市人口密度過(guò)高的具體情況，形成了“差餉為主、地租為輔、物業(yè)稅為補(bǔ)充”的房產(chǎn)稅制度。

其中，“差餉”是指以土地、建筑物及構(gòu)筑物為課稅對(duì)象，由租賃、持有或占用人根據(jù)出租市值按照5%的稅率繳納的稅款。其間，政府對(duì)每個(gè)物業(yè)單位設(shè)定了減免上限，目前住宅最多1250元、非住宅最多5000元；“地租”是指除土地出讓金外，土地契約業(yè)主每年根據(jù)應(yīng)課差餉租值以3%的稅率繳納的稅金；“物業(yè)稅”則是指對(duì)土地和建筑物的租金收入（如不出租無(wú)需繳納），由物業(yè)所有者以15%的稅率繳納的稅收。其間，不能追回的租金、物業(yè)所有人支付的差餉可予以扣除，同時(shí)政府對(duì)修葺及相關(guān)支出提供20%的標(biāo)準(zhǔn)免稅額。

現(xiàn)階段，雖然差餉稅在早期是香港政府公共服務(wù)支出的主要收入來(lái)源。但其后，隨著政府財(cái)政收支結(jié)構(gòu)的調(diào)整，其地位和作用發(fā)生了改變。目前，一是政府收入以土地出讓金及其他收入為主，房產(chǎn)稅占比不高。在2008年，香港差餉和地租總收入約為111億港幣，僅占政府可支配收入的2.5%。二是對(duì)居民財(cái)富收入分配影響有限。目前差餉稅率每年由立法會(huì)厘定，通常占家庭支出的2%左右。三是只能通過(guò)邊際效應(yīng)來(lái)影響房?jī)r(jià)走勢(shì)，促進(jìn)或減緩房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，但卻無(wú)法使房?jī)r(jià)變動(dòng)做方向上的改變。如1998-2000年間房地產(chǎn)市場(chǎng)下行時(shí)的差餉稅減免和投資過(guò)熱下的物業(yè)稅上調(diào)均對(duì)當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)變化影響有限。

對(duì)我國(guó)的啟示和借鑒

由上可見(jiàn)，當(dāng)前各國(guó)房產(chǎn)稅制度在課稅對(duì)象、征管模式、稅率計(jì)算以及減免方式等方面均存在一定差異，政策實(shí)施的初衷也不盡相同，進(jìn)而使得其在實(shí)現(xiàn)增加地方政府財(cái)政收入、調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距、引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的效果也多有不同。不過(guò)從多數(shù)國(guó)家的實(shí)踐上看，房產(chǎn)稅制度的合理制定和有效實(shí)施具有以下共同之處：

一是房產(chǎn)稅制度多作為地方政府公共服務(wù)的資金來(lái)源，且盡量減輕對(duì)居民生活質(zhì)量的影響，較少作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段。這主要表現(xiàn)為，一方面各國(guó)房產(chǎn)稅稅率一般不高，主流稅率僅為住宅價(jià)值的0.2%～1.4%，且提供減免政策。從而對(duì)居民家庭的支出負(fù)擔(dān)較低；另一方面“稅基”較寬，除對(duì)農(nóng)田、教育、宗教等的不動(dòng)產(chǎn)給予免稅外，其余均要納稅。從而為房產(chǎn)稅提供了穩(wěn)定、可靠的來(lái)源，使其多占到地方政府收入的25%～40%。

二是房產(chǎn)稅制度的具體設(shè)計(jì)受土地制度、社會(huì)環(huán)境以及政策目標(biāo)三大因素影響明顯，征收方式、稅基稅率等因地制宜。當(dāng)前，雖然多數(shù)國(guó)家在土地住宅私有制下選擇了比例稅率、地宅統(tǒng)一的征收方式；但其中也有少數(shù)國(guó)家或地區(qū)，如日本和韓國(guó)，其分別基于土地公有制、人多地少的高城市化社會(huì)背景以及將房產(chǎn)稅作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的考慮，而實(shí)行了與多數(shù)國(guó)家不同的土地、住宅分開(kāi)計(jì)算稅基或稅率的征收方式，特別是韓國(guó)還采用累進(jìn)稅率。

三是房產(chǎn)稅稅收收入主要用于地方政府的公共開(kāi)支，如公共基礎(chǔ)設(shè)施、公務(wù)人員薪金、教育文衛(wèi)建設(shè)等。在英國(guó)，住房財(cái)產(chǎn)稅的收入大體被用于各項(xiàng)公共服務(wù)支出；美國(guó)房產(chǎn)稅則多用于當(dāng)?shù)亟逃?、圖書(shū)館、公共設(shè)施以及支付本地公務(wù)員開(kāi)支等。

四是房產(chǎn)稅的征收需要良好的配套環(huán)境。這其中，一是需要一個(gè)規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)、可行的法律制度。使得房產(chǎn)稅作為地方性稅種，在授予地方政府較大管理權(quán)利的同時(shí)，也避免權(quán)力的不當(dāng)使用，并在爭(zhēng)議發(fā)生時(shí)能夠有一個(gè)有效的法律救濟(jì)途徑。二是需要一個(gè)比較完備的評(píng)估體系。使稅務(wù)部門能夠準(zhǔn)確、合理的確定征收主體的市場(chǎng)價(jià)值，并以此為稅基征繳。三是需要一個(gè)全面、動(dòng)態(tài)的被動(dòng)約束機(jī)制。通過(guò)建立稅收信用體系、個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)核查體系以及懲罰性舉措等，在審慎核實(shí)城鄉(xiāng)居民實(shí)際擁有收入及不動(dòng)產(chǎn)狀況、依法執(zhí)行稅收征收減免政策的同時(shí)，對(duì)偷逃稅款的行為給予適當(dāng)懲罰，提高房產(chǎn)稅制度的執(zhí)行效果。

由此，鑒于以上啟示并結(jié)合目前我們房產(chǎn)稅制度試點(diǎn)過(guò)程中顯現(xiàn)的問(wèn)題，我國(guó)房產(chǎn)稅制度的進(jìn)一步改革和完善需要：

一是應(yīng)建立健全房產(chǎn)稅法律法規(guī)體系，提高立法層次、做到有法可依。當(dāng)前，國(guó)務(wù)院應(yīng)對(duì)現(xiàn)行《房產(chǎn)稅暫行條例》進(jìn)行修訂，對(duì)征稅主體、征繳方式、稅率稅基以及減免原則等內(nèi)容進(jìn)行明確，并對(duì)中央及地方政府各自所擁有的權(quán)力范圍進(jìn)行界定，從而在加強(qiáng)法律治理的規(guī)范性的同時(shí)，進(jìn)一步為房產(chǎn)稅改革的有序推進(jìn)提供保障。

二是應(yīng)實(shí)行“地宅分離、寬稅基、低稅率”的房產(chǎn)稅制度，在提高房產(chǎn)稅對(duì)地方政府財(cái)政收入貢獻(xiàn)、發(fā)揮調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距作用的同時(shí)，盡量降低對(duì)普通居民生活的影響。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一方面基于我國(guó)土地國(guó)有、住宅私有的國(guó)情，應(yīng)采用宅地分開(kāi)的征收方式，并確定不同的稅率水平，從而在合理反映不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的同時(shí)，有效引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)資源分配；另一方面則應(yīng)考慮到地方政府在出讓土地時(shí)已獲取了大筆租金，過(guò)高的房產(chǎn)稅具有擠出效應(yīng)并影響社會(huì)穩(wěn)定，因此房產(chǎn)稅稅率制定不宜過(guò)高。僅應(yīng)作為政府財(cái)政收入的一個(gè)有益補(bǔ)充而不應(yīng)是主要來(lái)源。但可通過(guò)擴(kuò)大征繳范圍、引入累進(jìn)稅率等舉措，促進(jìn)其調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富和消費(fèi)結(jié)構(gòu)作用的發(fā)揮。

三是應(yīng)進(jìn)一步明確房產(chǎn)稅收入的用途，在“取之于民、用之于民”中要兼顧效率和公平。目前，滬渝兩市在試點(diǎn)中規(guī)定房產(chǎn)稅收入用于保障房建設(shè)，這在一定程度上違背了稅收的“受益性”原則，同時(shí)也不符合國(guó)際慣例。對(duì)此，我們一方面應(yīng)從制度上來(lái)保障房產(chǎn)稅稅款的“?？顚Ｓ谩保ㄟ^(guò)制定出臺(tái)具體的實(shí)施細(xì)則來(lái)進(jìn)行規(guī)范和管理；另一方面則應(yīng)在將部分資金用于保障房建設(shè)、維護(hù)社會(huì)公平的同時(shí)，更多的應(yīng)用于公共服務(wù)建設(shè)、提高繳稅主體的居住生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)權(quán)利與義務(wù)的統(tǒng)一。

四是應(yīng)完善相關(guān)配套體系建設(shè)，為房產(chǎn)稅制度的有效實(shí)施搭建堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。這其中，一方面應(yīng)充分利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)部門與房管、民政、公安以及金融等部門的聯(lián)網(wǎng)和信息共享，為全面征管、嚴(yán)格審查、依法減免、違法懲處提供幫助；另一方面，則應(yīng)成立專業(yè)、公正的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。對(duì)城鄉(xiāng)居民的房地產(chǎn)價(jià)值給予準(zhǔn)確評(píng)估，為房產(chǎn)稅計(jì)稅提供真實(shí)可靠、合理合法的依據(jù)，在保護(hù)納稅義務(wù)人合法權(quán)益的同時(shí)，也為房產(chǎn)稅的有效征繳提供支撐。

參考資料

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