上海漕河涇開發(fā)區(qū)高科技園發(fā)展有限公司 張永玲

園區(qū)開發(fā)企業(yè)資金特點及管理探索

上海漕河涇開發(fā)區(qū)高科技園發(fā)展有限公司 張永玲

園區(qū)開發(fā)投資規(guī)模大、周期長，作為融資平臺，使得園區(qū)開發(fā)企業(yè)的資金需求量巨大，資金籌措一直是園區(qū)開發(fā)企業(yè)所關(guān)注的問題。筆者所在園區(qū)開發(fā)企業(yè)，發(fā)資金的來源一直高度依賴于銀行貸款，融資渠道較為狹窄，外部環(huán)境的變化將直接影響園區(qū)開發(fā)資金的供給和成本。同時，公司經(jīng)營模式由開發(fā)初期的滾動開發(fā)、良性循環(huán)模式轉(zhuǎn)為以出租為主，逐步提高租售比，以尋求未來穩(wěn)定回報的模式，使公司對資金的需求量增大，因此，尋求長期資金的支持，加強資金管理是企業(yè)持續(xù)經(jīng)營和生存發(fā)展的重要保證。

一、園區(qū)開發(fā)企業(yè)資金來源與特點

公司開發(fā)和運營資金的來源主要有自有資金、銀行貸款、出租及出售收入和經(jīng)營性欠款，由于園區(qū)開發(fā)的前期和開發(fā)投入巨大，自有資金的占比不高，債務資金尤其是銀行貸款的比例要占到整個資金來源的70%以上。

（1）融資渠道相對狹窄。公司目前的融資方式主要是債務性的銀行貸款，基于貸款成本和靈活性考慮，公司的融資中70%以上是短期貸款，融資渠道較為單一、對銀行貸款的高度依賴加大了園區(qū)開發(fā)的經(jīng)營風險，不斷到期的還款壓力，影響園區(qū)開發(fā)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

（2）資金周轉(zhuǎn)周期較長。公司開發(fā)項目從征地、拆遷、安置補償?shù)揭?guī)劃設(shè)計、可行性研究、施工建設(shè)、竣工驗收，所經(jīng)過的開發(fā)周期較長，一般為三年以上，有別于一般房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營模式，園區(qū)開發(fā)主要建造工業(yè)廠房，物流倉庫、研發(fā)辦公樓宇以及為之配套的設(shè)施，如果公司經(jīng)營采用以租為主、租售結(jié)合的管理模式，靠收取租金是回收資金的主要方式，因此決定了企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)周期在10年以上。

（3）資金需求量巨大。公司作為園區(qū)開發(fā)企業(yè)一般是對工業(yè)用地和工業(yè)房產(chǎn)項目進行投資建設(shè)，整個園區(qū)的開發(fā)需要分階段分項目滾動開發(fā)，實施時間較長，而每個項目的開發(fā)需要投入上億甚至更多的資金，并且在招商、管理運營等方面的投入也較高，因此，需要長期持續(xù)的資金支撐其開發(fā)運營，因此，企業(yè)的融資能力面臨著巨大的考驗。

二、園區(qū)開發(fā)企業(yè)資金的影響因素

（1）外部環(huán)境對開發(fā)資金影響。外部環(huán)境包括國內(nèi)和國際政治經(jīng)濟環(huán)境，國家貨幣緊縮和抑制經(jīng)濟過熱政策等都會對園區(qū)開發(fā)企業(yè)資金鏈產(chǎn)生不良影響,這種影響導致各商業(yè)銀行收緊了對企業(yè)的貸款投放額度，加大了貸前審批和貸后檢查的力度，并且取消了貸款利率優(yōu)惠政策，增大了企業(yè)在銀行的融資難度，增加了企業(yè)的融資成本，增大企業(yè)開發(fā)資金的籌集難度。

（2）融資渠道對資金的影響。目前企業(yè)開發(fā)資金的融資存在結(jié)構(gòu)性缺陷，短期貸款占企業(yè)整體融資額的70%以上，且融資渠道較為狹窄，融資來源僅限于銀行，這種對銀行貸款的高度依賴加大了園區(qū)開發(fā)的經(jīng)營風險，當外部環(huán)境和金融政策調(diào)整時，如果銀行收縮貸款就會使企業(yè)毫無退路，直接影響企業(yè)資金的來源，不利于園區(qū)開發(fā)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

（3）企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略對資金的影響。園區(qū)開發(fā)企業(yè)初期一般采用滾動開發(fā)的經(jīng)營戰(zhàn)略，前期投入帶動后期開發(fā)項目，這樣有利于拓展經(jīng)營空間，減少資金成本壓力，降低經(jīng)營風險。經(jīng)過將近20年的開發(fā)，企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略從初期的滾動開發(fā)轉(zhuǎn)為以出租為主，尋求長期穩(wěn)定的回報上來，這種模式固然保證了企業(yè)未來的盈利能力，但會增加長期資金的投入，使企業(yè)資金回收期更長，因此，需要提供更多長期資金投入，以滿足企業(yè)的運營需求，這樣對企業(yè)的融資能力是一個較大的考驗。

（4）資金管理模式對資金的影響。作為園區(qū)開發(fā)企業(yè)，除本身進行園區(qū)開發(fā)管理外，還投資有開發(fā)建設(shè)公司和各種功能配套公司，企業(yè)對下屬公司采用資金分散管理的模式，各公司資金分散占用、分散開戶，這樣一方面使得一些下屬公司的資金閑置，另一方面增加了整個園區(qū)集團的銀行貸款，造成整個企業(yè)內(nèi)部資金配置不合理，增加了集團利息成本的支出。

三、園區(qū)開發(fā)企業(yè)資金管理優(yōu)化探索

（1）建立與優(yōu)化企業(yè)財務戰(zhàn)略。財務戰(zhàn)略服從于企業(yè)戰(zhàn)略，隨著外部環(huán)境的變化和企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的調(diào)整，企業(yè)在深入分析其對企業(yè)資金流的影響后，對企業(yè)資金進行全局性、長期性和創(chuàng)造性的謀劃，在充分考慮公司發(fā)展戰(zhàn)略和現(xiàn)有財務資源的基礎(chǔ)上，結(jié)合未來幾年不同情況下的經(jīng)營預測，編制了公司未來五年公司的投融資計劃和財務預算，在此基礎(chǔ)上建立與園區(qū)開發(fā)總體戰(zhàn)略相匹配的財務戰(zhàn)略，并考慮特殊情況下資金風險防范和處理解決方法，公司財務戰(zhàn)略的重點是為企業(yè)籌集到適度的資金并進行有效的投放，合理使用和及時回籠，使公司能夠長期、可持續(xù)、平穩(wěn)發(fā)展，以實現(xiàn)園區(qū)開發(fā)的整體戰(zhàn)略。

（2）拓寬與創(chuàng)新融資渠道。園區(qū)開發(fā)企業(yè)應不斷開拓資金來源，尋求多元化融資以拓寬融資渠道，完善融資結(jié)構(gòu)，以滿足園區(qū)開發(fā)所需要的資金。一是開拓不同品種貸款、擴大融資范圍。依靠傳統(tǒng)的銀行信貸融資已不能滿足園區(qū)開發(fā)資金的需求，公司根據(jù)自身開發(fā)經(jīng)營的特性，開拓新的融資品種，在原有流動資金貸款的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新融資手段，啟動以股權(quán)資源進行股權(quán)抵押的信托融資和以工程項目進行工程款保貼結(jié)算和項目貸款等融資手段，為園區(qū)開發(fā)提供充足的、長期和短期相結(jié)合的資金，滿足園區(qū)發(fā)展的需要。二是結(jié)合開發(fā)經(jīng)營模式、靈活運用融資手段。公司經(jīng)營戰(zhàn)略調(diào)整后，租售比逐步增加拉長了從項目開發(fā)到資金回收的過程，為保證項目從開發(fā)到經(jīng)營全過程的資金供應，公司將運用項目貸款結(jié)合經(jīng)營物業(yè)貸款的融資模式，對同一項目開發(fā)和經(jīng)營的不同階段采取不同的融資方式，這樣不僅可以降低融資成本、滿足企業(yè)開發(fā)經(jīng)營資金需求，還能滿足銀行對貸出資金用途的監(jiān)管要求。三是尋求新的融資渠道，實現(xiàn)多元化融資。園區(qū)開發(fā)企業(yè)應減少企業(yè)對銀行貸款資金的過度依賴，積極探索從不同金融市場來籌集資金，運用企業(yè)債券、房地產(chǎn)信托、資產(chǎn)證券化等多種渠道獲得長期資金來源。從目前來看，房地產(chǎn)信托、資產(chǎn)證券化等作為一種新的投資工具和融資方式，尚需政府盡快制定相應的政策措施，為這種方式上市和發(fā)展創(chuàng)造良好的政策和制度環(huán)境。而企業(yè)債券投資具有融資量大、期限長的特點，且總體成本要低于銀行貸款利率，公司在資產(chǎn)，盈利能力和可持續(xù)發(fā)展能力方面均符合發(fā)行企業(yè)債券的條件，因此，探索發(fā)行企業(yè)債券能為園區(qū)提供長期穩(wěn)定成本低且充裕的現(xiàn)金流，分散和降低企業(yè)運營風險。

（3）完善與加強資金管理。在面對外部環(huán)境變化和企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略調(diào)整的情況下，通過提升企業(yè)現(xiàn)金流的管理水平，才可以合理的控制營運風險，提升企業(yè)整體資金的利用效率，從而滿足企業(yè)發(fā)展的需要。一是加強資金預測、合理規(guī)劃資金。對園區(qū)管理企業(yè)來說，資金籌集并不是越多越好，而是如何適度。公司通過系統(tǒng)資金規(guī)劃來保障園區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略的落實，合理分配現(xiàn)有資源。具體為：配合公司戰(zhàn)略規(guī)劃，結(jié)合公司經(jīng)營預測，進行5年現(xiàn)金流量滾動預測，合理規(guī)劃未來期間企業(yè)資金的配置，協(xié)調(diào)現(xiàn)金收支和企業(yè)經(jīng)營、投資、融資的關(guān)系；建立年度資金預算體系，將其作為系統(tǒng)規(guī)劃和動態(tài)控制企業(yè)資金的一種管理手段，來體現(xiàn)對項目投資節(jié)奏及重大經(jīng)營活動的導向性，保障企業(yè)重點投資項目、重要經(jīng)營活動的資金需要，并通過預算流程來控制不必要的支出，通過預算分析和考核體系，實現(xiàn)資金的有序管理；建立經(jīng)濟形勢和金融政策收集研究機制，及時收集相關(guān)政策，對宏觀經(jīng)濟形勢、行業(yè)環(huán)境和相關(guān)政策進行深入的分析和研究，及時評估企業(yè)的投融資項目，并在企業(yè)資金規(guī)劃中進行調(diào)整，形成應對機制，以控制外部環(huán)境變化帶來的風險和影響。二是實行資金集中管理、提高資金使用效率。園區(qū)開發(fā)企業(yè)發(fā)揮集團優(yōu)勢，加強對整個園區(qū)及下屬企業(yè)的資金管理，建立園區(qū)資金集中管理平臺，對下屬企業(yè)資金進行集中管理，通過集中調(diào)配資金來減少資金閑置，控制園區(qū)整體融資規(guī)模，提高企業(yè)的整體協(xié)同效應和資金使用效率。三是加強收入合同管理、減少企業(yè)資金占用。園區(qū)開發(fā)企業(yè)的收入主要是房屋出租和出售收入，是企業(yè)資金的主要來源，企業(yè)通過加強收入合同管理來及時回籠經(jīng)營資金：用信息化手段建立收入合同管理系統(tǒng)，及時生成和更新應收賬款管理信息；提前一個月發(fā)放收款通知，對應收客戶款項進行提示，給予客戶辦理付款手續(xù)的時間；未收到款項時及時發(fā)放催收通知，督促客戶盡快付款；加強對招商人員回籠資金的考核，嚴格執(zhí)行合同條款，對未按合同付款客戶收取滯納金，促使客戶按時付款，減少資金占用，降低資金成本。四是建立價格分析體系、合理制定租售價格。租售價格關(guān)系到企業(yè)資金的回籠和利潤的實現(xiàn)，它容易受外部市場環(huán)境的影響，企業(yè)應密切關(guān)注招商價格走勢，從財務成本角度進行項目投資回收期測算，并綜合考慮周邊區(qū)域樓盤價格等因素進行價格和形勢分析，尋找價格增長空間，制定符合市場供需關(guān)系的價格體系，并不斷跟蹤宏觀經(jīng)濟和周邊市場價格走勢，及時作出調(diào)整和修訂，使企業(yè)租售價格既有利于優(yōu)秀項目落地，又能滿足企業(yè)快速回籠資金、實現(xiàn)預期收益的要求。

（4）提升營運能力、從運營中釋放現(xiàn)金。一是做好前期規(guī)劃、提升項目的吸引力。園區(qū)開發(fā)企業(yè)的資金回籠主要來自于園區(qū)的后續(xù)經(jīng)營，因此，企業(yè)以前瞻性的眼光做好園區(qū)長遠規(guī)劃，一方面對區(qū)內(nèi)土地進行深加工，構(gòu)建良好的生態(tài)環(huán)境，并在信息化和無線網(wǎng)絡方面形成覆蓋，打造生態(tài)園區(qū)和智慧園區(qū)建設(shè)，實現(xiàn)在土地和區(qū)域環(huán)境上的升值，另一方面不斷開發(fā)出功能豐富的升級產(chǎn)品，從傳統(tǒng)園區(qū)轉(zhuǎn)向國際園區(qū)，增強項目的市場吸引力，提升整個園區(qū)的品質(zhì)和招商能力。二是提高項目開發(fā)效率、加速資金轉(zhuǎn)化過程。園區(qū)開發(fā)企業(yè)應抓好項目開發(fā)實施工作，做好項目的前期規(guī)劃、開發(fā)步驟、投融資方案、開發(fā)進度安排等，使項目在各個環(huán)節(jié)按計劃節(jié)點完成，使得開發(fā)項目啟動快、銜接緊密，減少資金在項目開發(fā)階段的停留，縮短開發(fā)周期，盡快完成從項目向資金的轉(zhuǎn)化過程。三是加強項目成本管理、減少項目投資支出。園區(qū)開發(fā)企業(yè)要加強項目投資成本管理，通過各種管理手段來提高成本費用的控制水平，引入投資監(jiān)理對項目開發(fā)全過程進行投資控制。具體為：控制設(shè)計階段的工程造價，合理審核施工圖預算、減少施工變更和由此產(chǎn)生的費用；控制建設(shè)階段的成本，在招投標、合同簽署、工程變更等方面加強監(jiān)控；竣工階段對項目進行審價，使項目造價從事后審核變?yōu)槭虑昂蛯嵤┻^程監(jiān)控?？刂祈椖康目傮w投資成本。

（編輯 杜 昌）