土地增值稅清算時，不同項目的盈虧可否相互抵消

問：2012年我公司同時開發(fā)兩個房地產(chǎn)項目，并同時達到土地增值稅清算的條件，需要進行土地增值稅的清算。在清算時，A項目盈利，其中普通標準住宅增值額為負數(shù)，非普通標準住宅和其他類型的房產(chǎn)增值額為正數(shù)，而且增值率很高，需要交數(shù)額較大的土地增值稅。請問，不同類型房產(chǎn)之間增值額的正負可否相互抵消？

B項目總體上為虧損，但是，按分類清算的方法計算，其中唯有商鋪獲利，計算的增值額為正數(shù)，增值率很高，需要繳納土地增值稅。請問，我公司同時清算的兩個項目，盈虧可否相互抵消？

尚峰建設(shè)有限公司 婁吉科

答：企業(yè)所得稅的納稅以取得法人地位的企業(yè)為納稅人。一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)兩個項目（非獨立法人），企業(yè)所得稅匯算清繳時，不同項目之間的盈虧相抵后，有利潤的，即應納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅，沒有應納稅所得額不繳企業(yè)所得稅。

同一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時對兩個開發(fā)項目進行土地增值稅清算，應當分項目進行清算，增值額的正負不可以相互抵消。清算的同一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中，不同類型的房地產(chǎn)，計算增值額時有正有負，正負也不可以相互抵消，增值額為正數(shù)的依法納稅，增值額為負的不繳稅。普通標準住宅增值率不大于20%免稅是一項稅收優(yōu)惠政策，其他類型房產(chǎn)不能分享。

土地增值稅清算時，什么是清算項目？《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號，以下稱《規(guī)程》）有三項規(guī)定：

一、土地增值稅清算審核時，以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算。

根據(jù)此項規(guī)定可以看出，土地增值稅的清算有別于企業(yè)所得稅的匯算清繳，企業(yè)所得稅是以獨立法人的企業(yè)作為納稅人；而土地增值稅的清算一般是以國家有關(guān)部門審批的項目，一般稱為開發(fā)小區(qū)作為清算單位進行。

二、對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

考慮到有些規(guī)劃項目較大，出于企業(yè)經(jīng)營的需要和施工的要求，有可能分期開發(fā)，《規(guī)程》規(guī)定，分期開發(fā)的項目應分期清算。怎樣來確定一個項目是否分期開發(fā)，稅務(wù)機關(guān)一般從兩個方面掌握，一是開工許可證規(guī)定分期開發(fā)的，二是工程上分期開發(fā)、會計分期核算的。

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，應在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目開工許可后，根據(jù)稅務(wù)機關(guān)確定的時間，向主管稅務(wù)機關(guān)報送土地增值稅項目登記表，確定分期開發(fā)的時間和范圍。

三、對不同類型房地產(chǎn)應當分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

對不同類型的房地產(chǎn)分別進行土地增值稅的清算，符合土地增值稅的立法精神，國家稅務(wù)總局自2006年以來已經(jīng)多次發(fā)文要求必須分類清算。根據(jù)新法優(yōu)于舊法原則，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第十三條規(guī)定的“對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用免征土地增值稅”，各地在土地增值稅清算時已經(jīng)不再執(zhí)行。

趙冉冉