譚忭

與眾籌建房話題之熱度同步提升的，還有愈演愈烈的質(zhì)疑聲，這兩種力量的交鋒在10月達(dá)到了頂點。

10月10日，有消息稱一家南京股權(quán)投資基金管理公司高調(diào)推出了“眾籌建房”的項目。

根據(jù)該項目發(fā)起人袁長喜的設(shè)想，眾籌建房將先通過網(wǎng)絡(luò)向有意購房者募集資金，然后以代建的形式，委托房地產(chǎn)公司拍地、建房，從而剔除掉房地產(chǎn)公司的利潤，讓購房者以低于市場的價格買到房子。“私人訂制”和“比市場價便宜20%”是該項目的殺手锏，此招得到不少網(wǎng)友熱捧。

實際上在袁長喜之前，早有人嘗試過這一思路。

今年5月4日，南京高盛房地產(chǎn)有限公司董事長孫天元在個人微博上發(fā)布了一條招募啟事，正式招募青年粉絲共建第一套房，活動名為“青年置業(yè)行動”，“去除地產(chǎn)暴利，比周邊同等地段同等品質(zhì)樓盤低20%的價格銷售”成為該項目吸引眼球的最大亮點，其“邀請年輕客戶群參與產(chǎn)品設(shè)計”的理念更獲得了一大幫年輕人擁躉。

作為原南京榮盛房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理，孫天元擁有十多年開發(fā)及操盤經(jīng)驗，這個高舉互聯(lián)網(wǎng)思維、以成為房地產(chǎn)行業(yè)“小米”為使命的男人用充滿煽動性的計劃，讓年輕粉絲們的首套房夢想顯得觸手可及。

“在這個模式中，開發(fā)商更多像是一個代建方或者服務(wù)者的角色，如果拿地沒有成功，所有參與者的資金均悉數(shù)退回?！睂O天元向粉絲傳達(dá)，“同時為了保證資金的安全，在整個過程中，組織方都聘請律師和專業(yè)審計機(jī)構(gòu)和第三方銀行等機(jī)構(gòu)以保證參與者的利益?！庇捎谠撚媱澝撎ビ诨ヂ?lián)網(wǎng)思維，可在成本控制上為購房者節(jié)省15%-20%的支出。

聽起來似乎是個完美的計劃，但最終孫天元卻結(jié)束了這一烏托邦的建造。在他看來，先拿地，再籌款，才是項目繼續(xù)下去的關(guān)鍵。而“青年置業(yè)行動”就在這樣的問題上陷入了進(jìn)退兩難的境地。

但在西安天朗控股集團(tuán)總裁助理周強(qiáng)看來，通過眾籌建房達(dá)到20%的房款減免明顯過于理想化。

周強(qiáng)對《英才》記者表示，這種方式節(jié)省下來的主要是財務(wù)成本、管理成本和營銷成本，“就算通過一系列運作節(jié)省了差不多十幾個點，但還是需要給代建或者管理公司6%-8%的管理費，除此之外簽訂商品房買賣合同時的交易稅也是不可避免的。如果要找大開發(fā)商合作，比如萬科或者恒大，他們的融資成本原本就很低，這樣算下來和直接買萬科的房子就沒有區(qū)別了?！?/p>

另一家大型房企上市公司高管也向《英才》記者表達(dá)了類似的觀點，“開發(fā)商在這個過程里的角色并非僅僅代建商那么簡單。不是說建完房子就可以走人了，房子建好之后還有很多的后續(xù)管理和物業(yè)服務(wù)以及維修質(zhì)保的工作，而且更重要的一點，牽涉到多項委托和各項報建報批的法人認(rèn)同，房子的所有權(quán)雖然歸業(yè)主，但土地的使用權(quán)仍舊在拿地的開發(fā)商手上，辦產(chǎn)權(quán)證仍舊需要開發(fā)商出具相關(guān)證件和完稅證明，畢竟這是要承擔(dān)法律責(zé)任的?！?/p>

盛富資本總裁黃立沖向《英才》記者證實，當(dāng)前多數(shù)中小型開發(fā)商普遍抱怨，如果不是早年囤的地，基本上沒有什么開發(fā)的意義，寧可賣給大的開發(fā)商。在這種情路況下，他認(rèn)為眾籌建房能省下來的錢是有限的，同時購房者非專業(yè)的管理反而可能讓項目虧得更多。

對于眾籌建房，開發(fā)商們更多考慮的是數(shù)字，而專家學(xué)者們質(zhì)疑的是它的合法性問題。

學(xué)者余豐慧研究互聯(lián)網(wǎng)金融數(shù)年，他對《英才》記者表示，當(dāng)前的眾籌建房其本質(zhì)是打著眾籌旗號，穿著互聯(lián)網(wǎng)金融馬甲，吸收公眾資金而已?！笆紫人`背了眾籌的定義，眾籌四大特點：小額、創(chuàng)意創(chuàng)新項目、借助互聯(lián)網(wǎng)平臺、不以追求回報為唯一目的?！眅ndprint