簡貴來

對(duì)當(dāng)前樓市形勢(shì)的準(zhǔn)確判斷，不僅是房地產(chǎn)問題、金融問題，還是中國發(fā)展特定條件下的社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)的治理、效率和發(fā)展的集合問題。

目前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注不應(yīng)該只注意房地產(chǎn)本身的問題，而是要以高度的社會(huì)責(zé)任感理性地研究現(xiàn)在的局面?；谥袊幵谏鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初級(jí)階段，過去和今后很長一段時(shí)間內(nèi)，樓市與經(jīng)濟(jì)仍然會(huì)緊密關(guān)聯(lián)。

理性地認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)自身危機(jī)和“危機(jī)關(guān)聯(lián)”是宏觀政策的當(dāng)務(wù)之急?！胺康禺a(chǎn)危機(jī)關(guān)聯(lián)”的概念是強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)自身危機(jī)之外的危機(jī)，指由于房地產(chǎn)危機(jī)觸發(fā)的更大范圍的危機(jī)連鎖反應(yīng)，涉及縱橫社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)的各個(gè)層面，微觀上牽連著40多個(gè)行業(yè)和四分之一的GDP。

“房地產(chǎn)危機(jī)關(guān)聯(lián)”的提出，旨在跳出微觀房地產(chǎn)的拐點(diǎn)或衰敗論的狹義視野，從國家治理層面的高度觀察評(píng)估房地產(chǎn)的危機(jī)危害，在學(xué)術(shù)層面上建立房地產(chǎn)頂層設(shè)計(jì)的理論界面，為政策制定提供另一種思路;在微觀層面上評(píng)估危機(jī)關(guān)聯(lián)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響程度，找到化解當(dāng)前樓市危機(jī)的有效政策，進(jìn)而將房地產(chǎn)周期性調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)及成本降到最低限度。

規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制必須先解決如何看待房地產(chǎn)危機(jī)的危害程度和“危機(jī)關(guān)聯(lián)”的影響，清晰把控目前問題的性質(zhì)和危害才能在規(guī)范房地產(chǎn)發(fā)展過程中不再顧此失彼，才能判斷房地產(chǎn)模式的演化趨勢(shì)及其社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性的表現(xiàn)形式，才能解決好房地產(chǎn)發(fā)展的自身規(guī)律與社會(huì)經(jīng)濟(jì)治理的邏輯關(guān)系。

控制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)引擎。房地產(chǎn)行業(yè)是否存在泡沫一直是一個(gè)熱議的話題。房地產(chǎn)有泡沫，就像啤酒一樣。房地產(chǎn)不僅僅具有居住價(jià)值，也具有典型的投資價(jià)值。捅破泡沫和放大泡沫同樣危險(xiǎn)，放大泡沫是經(jīng)濟(jì)規(guī)律的“外部性”原理決定的，是人類可以克服的負(fù)面清單。而捅破泡沫則是主觀行為，具有破壞性。世界經(jīng)濟(jì)史上還沒有明顯的由政府主導(dǎo)捅破泡沫的極端行為，但無心為之的事還是時(shí)有出現(xiàn)。

風(fēng)險(xiǎn)時(shí)刻存在，就像啤酒的泡沫和股市的投機(jī)。但控制風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展方向和規(guī)模是政府治理方向的重點(diǎn)。積極的、有引導(dǎo)的消化目前高庫存的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)正確的導(dǎo)向，把中低收入人群的住房問題攬?jiān)谡膽牙?，讓市?chǎng)化的高端項(xiàng)目自由調(diào)節(jié)，分類滿足各類人群的需要，迅速回歸市場(chǎng)化資源配置機(jī)制 。

社會(huì)經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)正在積累。房地產(chǎn)危機(jī)特征業(yè)已形成。由此引發(fā)的金融、經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)正在快速影響著各個(gè)行業(yè)，危及國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。房地產(chǎn)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)下行不同于其他產(chǎn)業(yè)，它會(huì)嚴(yán)重導(dǎo)致規(guī)?；纳嫌萎a(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩，投資收益和投資回籠發(fā)生顛覆性改變;開發(fā)進(jìn)程的停滯引發(fā)規(guī)?；刨J風(fēng)險(xiǎn)和施工企業(yè)大規(guī)模勞務(wù)糾紛;土地財(cái)政累及政府運(yùn)行和企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用上升;市場(chǎng)運(yùn)行不暢導(dǎo)致企業(yè)以價(jià)格戰(zhàn)方式惡性競(jìng)爭(zhēng)，民間資金緊張和高利貸繃緊了社會(huì)矛盾的弦;整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體系的紊亂局面形成。

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)杠桿被延長。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈較長，資金流的不均勻萎縮使得行業(yè)發(fā)展冷熱不均，區(qū)間性風(fēng)險(xiǎn)跳躍式被放大，傳導(dǎo)給關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，在資金流和市場(chǎng)信心的推動(dòng)下形成浪涌式風(fēng)險(xiǎn)。

上游工業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)能過剩嚴(yán)重，投資收益風(fēng)險(xiǎn)放大，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)劇增;房地產(chǎn)開發(fā)貸規(guī)模龐大，違約風(fēng)險(xiǎn)激增;銀行信貸的大半江山風(fēng)險(xiǎn)高懸。中國超過6成的農(nóng)民工陷入勞務(wù)糾紛怪圈，社會(huì)不穩(wěn)定問題突出。購房人資金去向空沌，開發(fā)商外流的海外投資每年不低于150億美元。每一個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)在其他環(huán)節(jié)中傳導(dǎo)并放大、變異，相互關(guān)聯(lián)中向社會(huì)經(jīng)濟(jì)的核心領(lǐng)域積聚，引發(fā)社會(huì)紊亂和金融危機(jī)。

風(fēng)險(xiǎn)危害需理性判斷。房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)源自泡沫論和政策長期干預(yù)。房價(jià)與人均收入比、空置率、投資性購房等作為泡沫的評(píng)價(jià)體系。在屬于社會(huì)公共政策管理的為中低收入人群的保障房建設(shè)缺項(xiàng)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不平衡就會(huì)成為社會(huì)性問題而放大政治關(guān)注，讓充分市場(chǎng)化的經(jīng)濟(jì)成分背負(fù)起社會(huì)責(zé)任。

房地產(chǎn)的問題長期被負(fù)面化，導(dǎo)致判斷相關(guān)問題時(shí)出發(fā)點(diǎn)和理論體系嚴(yán)重扭曲。理性的判斷是建立在社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)的大框架基礎(chǔ)上的宏觀關(guān)系上。以限貸限購為主的房地產(chǎn)調(diào)控沒有退去，市場(chǎng)業(yè)態(tài)已完全表現(xiàn)出量價(jià)齊跌的惡性萎縮。

由此引起的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)大規(guī)模傳導(dǎo)和發(fā)散性外溢與經(jīng)濟(jì)體系的強(qiáng)關(guān)聯(lián)性需要得到更多關(guān)注。僅中國房地產(chǎn)的上游產(chǎn)業(yè)的鋼鐵、水泥、玻璃等等行業(yè)的產(chǎn)能過剩的投資價(jià)值規(guī)模約10—20萬億，強(qiáng)化了無效投資的形成，嚴(yán)重拖累國民經(jīng)濟(jì)效率和運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

樓市處在調(diào)整窗口期。房地產(chǎn)已陷入不相信“狼來了”的群體非理性困境。改變?nèi)藗儗?duì)房地產(chǎn)存在問題的認(rèn)識(shí)和改變市場(chǎng)行為同樣困難。

房地產(chǎn)行業(yè)的危機(jī)和危機(jī)外溢是中國目前經(jīng)濟(jì)下滑主要推手，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、調(diào)結(jié)構(gòu)是國策，針對(duì)泛房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)目前的局面，在適宜調(diào)控的關(guān)鍵期理性應(yīng)對(duì)，形成高屋建瓴的房地產(chǎn)頂層設(shè)計(jì)制度，改變房地產(chǎn)行政治理的模式，不僅能改變危機(jī)規(guī)模和走向，還能夠利用調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)擠出落后產(chǎn)能，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，把風(fēng)險(xiǎn)控制成本降到最低。

政策的窗口期是多個(gè)關(guān)聯(lián)因素的復(fù)雜組合。矛盾和風(fēng)險(xiǎn)積聚期也是解決問題的窗口期，調(diào)整成為現(xiàn)實(shí)的需求。它不是流行的拐點(diǎn)論能夠表達(dá)的，拐點(diǎn)更多看到了量價(jià)齊跌的現(xiàn)象，但量價(jià)齊跌這個(gè)局面是市場(chǎng)不能接受的，且不可持續(xù)。從宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角看，房地產(chǎn)的調(diào)整是一個(gè)震蕩上行的過程，曲線斜率受市場(chǎng)供求關(guān)系影響。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)完全市場(chǎng)化是改變長期受社會(huì)政策困擾的現(xiàn)狀的關(guān)鍵所在。確立房地產(chǎn)的投資屬性是房地產(chǎn)頂層設(shè)計(jì)的突破口，分開市場(chǎng)化的房地產(chǎn)開發(fā)和政策性的保障房建設(shè)是房地產(chǎn)制度建設(shè)的基礎(chǔ)。在鼓勵(lì)高端項(xiàng)目建設(shè)滿足長遠(yuǎn)規(guī)劃的前提下，不斷提高人們的居住和生活品質(zhì)是政策應(yīng)有的導(dǎo)向，同時(shí)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)化增加政府的稅費(fèi)收入，合理優(yōu)化資源配置，減少“規(guī)劃型浪費(fèi)”，讓市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用是符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，是有中國特色的社會(huì)主義建設(shè)的發(fā)展方向。

綜上，讓房地產(chǎn)退出對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)地位需要長期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。維持一定的泡沫是促進(jìn)發(fā)展的手段，泡沫放大和捅破泡沫同樣具有破壞性。

（作者系內(nèi)蒙古置業(yè)晟基有限公司總經(jīng)理）

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