∷秋葉 評

最近漫步在城市街頭，?？吹竭@樣的房產廣告：“愛Ta就給Ta一個家?！币杉伊I(yè)就要先置辦房產，這在我們看來似乎是天經地義的事情。愛屬于“形而上”，必須要靠房產這種看得見、摸得著的“形而下”才算有磐石般的支撐。但房產在中華大地上，向來是昂貴的投入，尤其是近十余年來，在一些所謂的一二線城市，房產的價格已遠遠高出英美法等發(fā)達國家，而我們的平均收入，尚不足人家的幾分之一，非要打腫臉充胖子，這就頗有些像19世紀下半葉我們還用冷兵器對壘人家的戰(zhàn)船大炮了。不過，令人驚嘆的是，就像中華兒女善于赤手空拳迎著敵人的炮火前進那樣，我們似乎從未被高房價嚇倒，而是千方百計堅決地要給Ta一個家（當然，這里“要給Ta一個家”的主語往往是天下可憐的父母親）！中國人在舊社會一有錢就要買地，在新社會，尤其是房地產行業(yè)火爆的近十幾年，有錢沒錢都要設法買房，看來這個習慣是頗有些光榮傳統(tǒng)了。據(jù)說，這種買房的狂熱，就像在境外購買奢侈品或送孩子到西方讀書一樣，近年來已蔓延到國外去，越來越多的中國人開始在歐美一些發(fā)達國家購置房產。購房人自然會對房產的產權尤為關注，因此，如果有中國人在英國買房，看到這個“many British homeowners don’t actually own their homes at all (許多英國房主并不真正擁有其房屋)”的說法肯定會大吃一驚的。

關于“英國房主不擁有房屋產權”這種現(xiàn)象，原作者根據(jù)英國的土地法（England land law）作出了以下解釋：在英國，絕大部分公寓的購買者實際上購買的僅是承租權（lease / long-term tenancy），而非該公寓的房產，尤其是其所占土地的所有權（freeholding）。據(jù)說，這與英國的“封建（feudalism）”傳統(tǒng)有關：按11世紀開始的封建制度，享有市民權的人們（freemen）擁有土地，佃戶(tenant farmers)租用土地對其進行耕作。在18世紀，貴族把自己土地的長期承租權賣給開發(fā)商，開發(fā)商再把建好的公寓的居住權賣出去。在租賃協(xié)定期內，土地與房產的所有者（假定屬以上情況，就是freemen / aristocrats）有責任及義務對其所屬土地與房產進行管理。但在實際操作中，往往是開發(fā)商在所有權持有者的授權下把不動產權部分轉讓給管理公司，讓其實施日常管理。然而在英國，這種承租權基本上是一種終身的使用權，在任何情況下房客幾乎沒有被“攆出去”的可能。按英國的法律，一旦某人享有了兩年的承租權，就可以自然地將承租權再延長90年，開發(fā)商出售租賃權時其年限更會高達99年或125年，而且沒有人能剝奪承租人續(xù)租的權利。雖然本文未說明這種“承租權（right to be a tenant）”的市場價格或是否可以在市場上進行自由交易，但基本可以肯定的是，它具備極高的居住穩(wěn)定性及一定的對房屋的選擇空間。當然，英國的這種公寓房產制度也有其弊端：一、租賃期從不到期，倫敦租戶往往找不到不動產所有者，一些關于土地及房屋的全局性問題就無法進行商議從而得到解決。二、承租人無法對房屋進行改造，申請修理也是頗不容易。三、承租權的價格在不斷地提高，而新建公寓數(shù)量增長緩慢。四、不動產權部分轉讓給管理公司后，公司有時會借機向租戶收取高額的管理費用。

在我們“福利分房”的時代以及現(xiàn)如今政府的“保障房”、“廉租房”等房改措施，與英國的公寓制度有一定的可比性，但遠非一碼事，因為他們的承租權買賣幾乎覆蓋所有居民，甚至也包括外國人，而我們的那些房屋制度僅惠及少數(shù)人。其實，英國的公寓制度與我國的“商品房”在某些方面如出一轍：中國土地國有，租賃（或稱使用）期為70年，70年后的租賃政策尚未可知。因此，我國“商品房”購買者其實并不真正擁有該不動產，至少其下面的土地是承租而來的，而且土地的租賃期比英國還短不少，是否能自然延續(xù)至今尚未明確。我們商品房“房主”也不能輕易對房屋進行改造，尤其是其主體結構更是不能亂動，其管理也一般是由與開發(fā)商相關甚至由其組建的物業(yè)公司來承擔，由此帶來的優(yōu)缺點也一應俱全。因此，我國商品房的買賣說到底其實也是一種承租權的交易，只是這種承租權明確規(guī)定是可以買賣的。筆者手頭有一份關于2013年歐美國家“homeownership（房屋所有權）”的統(tǒng)計，英國名列第六，達66%，即66%的英國人居住在自己擁有其產權的房子里（owner-occupied housing），而上述的那些居住在公寓里的英國人恐怕不屬于此列。在英國，由于公寓居住并非英國人居住形式的主流，因此這個數(shù)據(jù)也應該是可信的。不過，在我們的統(tǒng)計數(shù)據(jù)里，肯定是要把公寓居住者及“所有”者——中國最廣大的市民階層、中國城鎮(zhèn)居民居住形式的主流——列入“有房一族”的。