本刊記者 藍(lán)穎春

在多數(shù)人的印象中，房地產(chǎn)交易也就是最近二十幾年的事情，而售樓部、開發(fā)商、分期付款、貨幣購房、按揭、開盤、過戶，這些熱門詞匯都是近些年才出現(xiàn)的。其實(shí)，事情并不是我們想象的這樣。

根據(jù)考古實(shí)物和歷史文獻(xiàn)證明，中國(guó)在西周時(shí)就出現(xiàn)了土地交易，在戰(zhàn)國(guó)時(shí)就有房屋買賣。在一個(gè)名字叫的西周青銅器上，刻有一段關(guān)于地產(chǎn)交易的銘文，意思大致就是在公元前919年農(nóng)歷三月，一個(gè)叫矩伯的人分兩次把一千三百畝土地抵押給一個(gè)叫裘衛(wèi)的人，換來了價(jià)值一百串貝殼的幾件奢侈品，包括兩塊玉、一件鹿皮披肩、一條帶花的圍裙。這是目前發(fā)現(xiàn)的最早的一宗不動(dòng)產(chǎn)交易。

就在矩伯和裘衛(wèi)兩人完成土地抵押交易的93年后，又發(fā)生了一宗土地買賣,交易過程也被刻在青銅器上。這次記錄的是周厲王買地的事，周厲王為擴(kuò)建王宮，買下一個(gè)叫鬲從的人的地，沒有立即給錢。鬲從擔(dān)心周厲王賴賬，周厲王派人對(duì)鬲從說：“你別怕，我一定會(huì)照價(jià)付款的，如果我賴賬，就讓上天罰我被流放好了?！边@是個(gè)很毒的誓。周厲王買地花了多少錢，銘文上沒寫。不過，有人買地，有人賣地，說明當(dāng)時(shí)除了有土地抵押，還存在土地買賣，房地產(chǎn)市場(chǎng)已現(xiàn)雛形。

有土地買賣，就應(yīng)該有房產(chǎn)商開發(fā)。那么，最早的房地產(chǎn)商究竟出現(xiàn)在什么時(shí)候？是否那時(shí)候已經(jīng)有了從房地產(chǎn)中謀取暴利的商人呢？

古代房市以二手房為主

在古代，一套住房的第一代業(yè)主，一般都是自主建房。也就是說，這套住房最開始一般都不是從市場(chǎng)上買來的，而是第一代業(yè)主自己蓋的。房子蓋好后，因?yàn)榉N種原因，這套房子被賣掉，賣給第二代業(yè)主，然后再賣給第三代、第四代業(yè)主?？偟膩碚f，從戰(zhàn)國(guó)到明清，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上賣來賣去的主要是二手房，也不存在產(chǎn)權(quán)年限一說。

到隋唐時(shí)期，有人專門開發(fā)商鋪，蓋好之后，或租或賣。從某種意義上講，他們也可算是開發(fā)商。有個(gè)叫竇乂的人，就是其中的佼佼者。竇乂生在陜西，很小的時(shí)候就死了爹娘，無依無靠，跟著舅舅一塊生活。他舅舅是個(gè)“公務(wù)員”，住在長(zhǎng)安城。竇乂先通過賣鞋、賣樹等生意賺了一些錢，后來有了80萬錢的身家，于是開始進(jìn)軍房地產(chǎn)。當(dāng)時(shí)長(zhǎng)安西市有一個(gè)廢棄的化糞池，面積不小，有十幾畝，閑置七八年了，一直沒人買。竇乂把它買了下來，雇人填平，在上面蓋了20間店鋪，租給波斯胡人做生意，平均每天都收上來幾千錢的房租。

后來，竇乂聽說當(dāng)朝太尉李晟喜歡打馬球，于是斥資70萬錢買下一塊地，又花30萬錢把這塊地建成一片馬球場(chǎng)，送給了李晟。李晟很高興，從此跟竇乂結(jié)成死黨，有求必應(yīng)。有這種靠山保駕護(hù)航，竇乂發(fā)財(cái)更快了，不到40歲就成了長(zhǎng)安首富，人稱“竇半城”。

蓋房收租賺的是“癡錢”

為什么古代沒有純粹的開發(fā)商？首先，從漢朝開始，傳統(tǒng)中國(guó)一貫重農(nóng)抑商，單靠造房子賺錢，會(huì)被大伙瞧不起。北宋初年有個(gè)人叫陶轂，據(jù)他描述，當(dāng)時(shí)只要有人蓋房子往外出租，大伙就說這人是市井小人，掙來的錢就叫“癡錢”，就是呆傻的意思?？梢娫谀菚r(shí)候，連做房東都受歧視，更別說做開發(fā)商了。

其次，做開發(fā)商最需要的是錢。買地、買建材、雇人、擺平關(guān)系，哪個(gè)環(huán)節(jié)都得花錢。尤其買地，流動(dòng)資金不能少，錢不夠，就得找同行拆借，或者找銀行貸款。古代沒有銀行，但有錢莊，可是錢莊規(guī)模一般很小，即使有一些大型的全國(guó)連鎖錢莊，他們也不做開發(fā)商的生意，都把錢借給別的老板了。史料上有兩個(gè)辦理房地產(chǎn)抵押貸款的例子：一個(gè)是南北朝時(shí)候的梁朝郡王蕭宏，拿著房契去貸款，一張房契最多只貸給幾千錢；還有一個(gè)是明朝嘉慶年間山陰縣的一個(gè)富戶，名叫求仲，最多的一次才貸到了15000文。這點(diǎn)兒錢別說搞開發(fā)，吃一頓大餐都不夠。

直到民國(guó)時(shí)期，外國(guó)銀行紛紛到中國(guó)開展業(yè)務(wù)，開發(fā)商們才能貸到大筆的貸款，所以中國(guó)的職業(yè)開發(fā)商直到民國(guó)才出現(xiàn)。

買地有限額 超標(biāo)要挨揍

在中國(guó)古代，最不利于職業(yè)開發(fā)商生存的，還是政策因素。

具體來說，就是古代政府一般不允許商人購置大量土地。以唐朝為例，唐玄宗在位時(shí)，土地政策里有這么一條：“應(yīng)給園宅地者，良口三口以下給一畝，每三口加一畝，賤口五口給一畝，每五口加一畝……諸買地者不得過本制?！币馑季褪钦f，政府給老百姓劃撥宅基地的大小，取決于家庭等級(jí)和家庭人口，如果是平民家庭，每三口人給一畝宅基；如果是賤民家庭，每五口人給一畝宅基。另外老百姓也可以購買宅基，但是購買的面積有限，不能超過政府規(guī)定的指標(biāo)。

政府規(guī)定的指標(biāo)是多少呢？平民家庭買地，每三口人最多只能買一畝宅基；如果是賤民家庭買地，每五口人才能買一畝宅基。

在唐朝，商人也屬于賤民，再有錢的商人也是賤民。賤民老板去買地，即使是上百口人的大家庭，最多也只能購買20畝地，用這20畝地搞開發(fā)，一兩年就倒騰光了。如果超標(biāo)大量買地會(huì)怎么樣？唐朝法律規(guī)定：“諸占田過限者，一畝笞十。”意思是買地超過指標(biāo)的，得挨板子，每超出一畝指標(biāo)，挨10大板。

古人賣房子需鄰居同意

除了看房?jī)r(jià)，古代人買房也要考慮位置和周邊環(huán)境是否合適。古人跟我們一樣重視居住環(huán)境，最著名的例子就是孟母三遷。古代人買房考慮因素中，最有意思的一點(diǎn)，還在一個(gè)叫親鄰糾紛的問題上。

現(xiàn)代人買房之前，一般都是調(diào)查房子的權(quán)證是否齊全，質(zhì)量是否過關(guān)。而古代人買房之前，主要不是調(diào)查房子的權(quán)證和質(zhì)量，而是調(diào)查賣主，搞清楚他的家人、族人和鄰居是否同意他賣房。因?yàn)樵诠糯?，一所房子能不能出售，并不需要通過物價(jià)局、房管局的批準(zhǔn)，卻需要通過賣主家人、族人和鄰居的批準(zhǔn)。正規(guī)的做法是拿一個(gè)小本子，把親戚鄰居的名字都列在上面，然后從族長(zhǎng)老太爺?shù)礁舯诖髬?，讓他們挨個(gè)簽字。假如其中一個(gè)拒簽，這房就別打算賣了。

蘇東坡：“逃離北上廣”的資深房奴

古代的房?jī)r(jià)，也是有高有低。就說北宋，首都開封的房?jī)r(jià)不是普通人能承受得起的，連很多名人都買不起房子。比如蘇東坡一輩子買了好幾套房子，但沒有一套是在首都汴梁買的。后來他兒子在汴梁結(jié)婚，沒有新房，老蘇很著急，借了一個(gè)朋友的房子，才算把喜事辦了。

蘇東坡的父親蘇洵也做了十來年的官，在京城也沒能置上房子，后來他兩個(gè)兒子蘇轍、蘇軾的妻子和孩子也來到京城，加上丫環(huán)保姆，一家老小幾十口，公署里住不下，蘇洵才去租了一處宅院。

北宋嘉祐五年，蘇洵帶蘇軾移居河南杞縣，也是租的房子；嘉祐六年，蘇洵帶蘇軾回京閑居，還是租的房子；直到治平三年蘇洵病故。蘇洵過世后，蘇軾守孝3年，再來京城做官，已經(jīng)31歲，該自立門戶了。但他的運(yùn)氣似乎不太好，熙寧元年朝廷分房，他在家守孝，沒趕上；熙寧三年皇帝賜宅，他去了河南淮陽抓教育，還是沒趕上。眼瞅著朋友李遵度在洛陽買地建別墅，王鞏在揚(yáng)州擴(kuò)建住宅，蘇轍心里難過，在詩中感慨道：“恨無二頃田，伴公老蓬萊?！?/p>

其實(shí)，蘇軾也應(yīng)該看得明白，前人白居易就告誡知識(shí)分子們“京城居不易”，他的朋友李尊度和王鞏也都沒在汴梁買房置地，而是跑到外地實(shí)現(xiàn)了安家的理想。終于，當(dāng)蘇軾下放南京時(shí)，看到王安石也在南京并早已置地買房，“以為終老之計(jì)”，他免不了再次感慨一番。此時(shí)已經(jīng)56歲的蘇軾算是大徹大悟，這個(gè)類似于在北京畢業(yè)的大學(xué)生，就業(yè)在京城，買不起房子成了“北漂”，于是高呼“逃離北上廣”，奔向二線城市。

元符三年，蘇軾回河南許昌定居后，狠狠心拿出攢了大半生的工資，賣掉一批藏書，花了幾年時(shí)間，陸續(xù)買下“卞氏宅”、“東鄰園”、“南園竹”，又改建、擴(kuò)建了一處百余間的大院落，安頓下全家老小。然而，心愿滿足后，他一生的積蓄也耗盡了，“盎中粟將盡，橐中金亦殫”，于是又自責(zé)“我老不自量”，到了這把年紀(jì)還來做房奴。