吳兆艷

（深圳市地籍測繪大隊，廣東 深圳518000）

0 引言

地籍是以權(quán)屬為核心、宗地為單元，記載土地權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量和用途等基本狀況的圖件和簿冊。 地籍調(diào)查是對土地權(quán)屬及變化情況進行的調(diào)查、測量[1-2]。深圳市雖然開展過初始地籍調(diào)查， 但久遠的地籍調(diào)查和登記發(fā)證數(shù)據(jù)無法為土地管理和城市發(fā)展決策所利用， 同時地籍資料檔案和地籍?dāng)?shù)據(jù)丟失嚴重， 使得對土地空間資源“家底不清、數(shù)據(jù)不準、情況不明”，因此，本研究根據(jù)深圳市現(xiàn)有地籍管理情況， 針對開展地籍調(diào)查前期工作做技術(shù)梳理和理論研究。

1 技術(shù)路線

目前深圳市地籍資料類型較多，除法定宗地外，還存在儲備地、批地會等資料，根據(jù)權(quán)屬資料的效力高低，進行分層、有序清理。 有權(quán)屬資料的宗地清理之后，進行無權(quán)屬地塊的劃定，然后將圖斑劃歸到各種類型中，最終形成地籍調(diào)查一張圖，保證圖斑之間無縫隙、重疊。 詳情見圖1。

2 圖層劃分原則

為減少外業(yè)調(diào)查的工作量，提高工作效率，此次地籍調(diào)查采用劃分圖層方法，針對有無權(quán)屬資料，權(quán)屬是否明晰，將宗地歸屬到不同圖層中。本研究在深圳市土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)框架基礎(chǔ)上，對地籍信息在組織上做進一步優(yōu)化，簡化地籍信息數(shù)據(jù)項，結(jié)合業(yè)務(wù)實際管理需求，將土地權(quán)屬管理方式分為3 個層次共5 大類， 實現(xiàn)深圳地籍的全覆蓋[3]。具體類別如下：登記發(fā)證：登記機構(gòu)依申請登記，核發(fā)權(quán)利證書；登記造冊：登記機構(gòu)依法造冊處理，不核發(fā)權(quán)利證書；備案：未地籍調(diào)查，但有權(quán)屬來源文件；注記：未地籍調(diào)查，無權(quán)屬來源文件，但是公共用地；待處理：未地籍調(diào)查，無權(quán)屬來源文件的其他用地。

3 土地清理

3.1 宗地預(yù)處理

產(chǎn)權(quán)效力優(yōu)先原則。在劃分宗地的過程中，遵循產(chǎn)權(quán)效力優(yōu)先順序，產(chǎn)權(quán)效力從高到低依次為合約產(chǎn)權(quán)、合法兩規(guī)用地、基本農(nóng)田、征轉(zhuǎn)地、儲備地、非農(nóng)建設(shè)用地、自然村用地。上述宗地權(quán)屬證明文件與現(xiàn)狀一致的，直接采用權(quán)屬文件范圍；存在沖突的，按照產(chǎn)權(quán)效力級別優(yōu)先劃定，重疊范圍予以扣除，扣除后部分獨立分宗。

尊重現(xiàn)狀事實原則。權(quán)屬文件范圍與現(xiàn)狀不一致時，當(dāng)超占部分是永久性建筑的，按現(xiàn)狀進行分宗（現(xiàn)狀地塊范圍包括紅

圖1 地籍調(diào)查前期工作流程圖

線范圍及其超占的永久性建筑）；超占部分不是永久性建筑的，可直接采用權(quán)屬文件范圍劃定宗地，且超占部分應(yīng)獨立分宗。 沒有任何權(quán)屬來源的現(xiàn)狀地塊，需獨立分宗。

產(chǎn)權(quán)證明時間越近效力越高原則。當(dāng)宗地有多個產(chǎn)權(quán)證明文件的情況下，逐一核實產(chǎn)權(quán)證明的有效性，如果證明具有有效性，則遵循時間越近優(yōu)先級越高的原則予以保留，符合注銷條件的予以注銷。

自然村用地逐一扣除分宗原則。自然村用地與法定宗地、儲備地、征轉(zhuǎn)地、基本農(nóng)田等各類有明確權(quán)屬來源文件用地有重疊的，優(yōu)先其他用地，自然村用地范圍予以扣除。保留用地范圍屬未使用、未建設(shè)的土地時，需要獨立分宗；保留用地屬已使用、已建設(shè)的土地時，按現(xiàn)狀地塊分宗，權(quán)利人填寫現(xiàn)狀使用人。 自然村用地范圍內(nèi)包括未征未轉(zhuǎn)空地的（覆蓋地類均為林地或裸地），需按現(xiàn)狀獨立分宗，權(quán)利人填寫股份合作公司。

國有未建設(shè)空地獨立分宗原則。儲備地、征轉(zhuǎn)收地、基本農(nóng)田位于非建成區(qū)的，按照儲備地、征轉(zhuǎn)收地、基本農(nóng)田邊界進行獨立分宗；其范圍內(nèi)存在任何有有效權(quán)屬證明材料（包括合同、房地產(chǎn)證、用地批復(fù)等），則予以扣除相應(yīng)范圍后獨立分宗。 與已建市政道路、無權(quán)屬來源文件的永久性建筑沖突時，按現(xiàn)狀進行分宗。

3.2 內(nèi)業(yè)核減權(quán)屬宗地

為減少外業(yè)調(diào)查的工作量，根據(jù)現(xiàn)有的土地權(quán)屬資料，對土地權(quán)屬來源資料合法，界址明確的宗地進行逐宗判定。經(jīng)實地核實，權(quán)屬界址線沒有變化的，不再進行界址認定調(diào)查。

權(quán)屬合法。 宗地的土地權(quán)屬來源資料合法，即已經(jīng)辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記或已經(jīng)簽訂土地出讓合同協(xié)議或已核發(fā)行政劃撥批復(fù)。

界址清晰、面積準確。在測量允許誤差范圍內(nèi)，界址點圍合的面積與權(quán)屬證明文件中記錄的批準面積一致；權(quán)屬證明文件中一般應(yīng)包含實地測繪報告或查丈報告或曾測繪放樁的宗地圖。

沒有壓蓋永久建筑。 在測量允許誤差范圍內(nèi)，權(quán)屬界線上沒有壓蓋永久建筑。

3.3 現(xiàn)狀地塊劃定

現(xiàn)狀地塊是指權(quán)屬宗地以外通過現(xiàn)狀信息調(diào)查或地籍?dāng)?shù)據(jù)更新而產(chǎn)生的地塊。現(xiàn)狀地塊劃定依據(jù)實際利用現(xiàn)狀為準，兼顧規(guī)劃。由多個土地使用者共同使用某一土地， 且難以劃分各自的使用范圍者，可編為一宗，稱為混合宗（或共用宗）。 農(nóng)村私房按照管理最小單位原自然村（股份合作公司）的范圍劃成一宗地（組合宗）[4]。

現(xiàn)狀地塊劃分依據(jù)主要是根據(jù)圍墻、柵欄、地類界線以及陡坎等劃分宗地。 在對地塊進行劃分時要充分考慮實際情況，保證宗地劃分的合理性。 主要地物的劃分依據(jù)[5]：

——有權(quán)屬資料的市政道路

（1）在建的市政道路，實地未建成/施工時，用地范圍以規(guī)劃紅線為準。

（2）已建成的市政道路，若實地占用范圍與原道路紅線存在較大差別，以實際道路為準，原道路紅線作為參考依據(jù)。

（3）權(quán)屬宗地與道路紅線（道路紅線與實際現(xiàn)狀使用范圍一致）有較大縫隙時，縫隙最大寬度大于2 米時，縫隙地應(yīng)單獨分宗，縫隙最大寬度小于2 米時，縫隙地可歸并到道路宗地中。

——無權(quán)屬文件的工業(yè)區(qū)

（1）沒有權(quán)屬文件的工業(yè)區(qū)，如果有圍墻或柵欄等將其分隔成幾塊的情況，則按照圍墻或柵欄封閉的范圍分別單獨分宗；如果工業(yè)區(qū)自成一片，可劃分成一個宗地。

（2）沒有權(quán)屬文件的工業(yè)區(qū)，與市政道路相通且能夠通車的道路需要單獨分宗，其他巷道則與工業(yè)區(qū)中的廠房劃分為一個宗地。

（3）屬原村民所有且未經(jīng)兩規(guī)處理的私房不單獨分宗。

——無權(quán)屬文件的道路

（1）沒有權(quán)屬文件、與市政道路相通且隸屬于單一使用者的非市政道路，需單獨進行宗地預(yù)處理。

（2）對于市政道路和公路以外的道路，不隸屬于兩邊使用者的作為共有道路單獨分宗；屬兩邊共有的，按實際情況劃入兩邊宗地。

（3）高等級道路與低等級道路交叉時，高等級道路可以在交叉口形成多個宗地、但須保持連通性和圖形美觀；低等級道路在交叉口斷開，兩側(cè)不連通。

——無權(quán)屬文件的私房

無申報編號和有申報編號的兩規(guī)（私房），但沒有核發(fā)兩規(guī)處理決定書的，若與現(xiàn)狀一致，則直接根據(jù)申報范圍劃定，有申報編號的宗地，則在備注中加以說明；若與現(xiàn)狀不一致，根據(jù)實地現(xiàn)狀劃分宗地。

4 構(gòu)建地籍調(diào)查一張圖

將全域范圍內(nèi)有無權(quán)屬資料以及批、供、用、補、查地籍?dāng)?shù)據(jù)整合在一起，實現(xiàn)宗地和地塊之間無縫隙無重合的連接，形成權(quán)屬數(shù)據(jù)庫和現(xiàn)狀數(shù)據(jù)庫，將每一塊宗地歸屬到五大圖層，即登記發(fā)證層、登記造冊層、備案層、注記層、待處理層，以及與權(quán)屬宗地一致、與權(quán)屬宗地不一致、現(xiàn)狀地塊三大類，最終形成外業(yè)調(diào)查一張圖。外業(yè)調(diào)查員可根據(jù)宗地所在圖層進行外業(yè)調(diào)查，這樣減少工作量，大大提高外業(yè)工作效率。

5 結(jié)語

地籍調(diào)查目的是為了摸清全域范圍內(nèi)每一寸土地權(quán)屬，而前期土地權(quán)屬資料的清理和宗地劃分是地籍調(diào)查的重中之重，本研究根據(jù)深圳“房地合一”的產(chǎn)權(quán)登記管理模式和全市城市化轉(zhuǎn)地的特點，設(shè)計了符合深圳市特有的地籍調(diào)查模式， 實現(xiàn)全覆蓋無縫隙地籍信息整合，節(jié)省了地籍調(diào)查經(jīng)費，減少了內(nèi)外業(yè)人力、物力的浪費，為下一步開展外業(yè)調(diào)查和土地總登記提供土地基礎(chǔ)技術(shù)支撐。

［1］黃慶彬,王燕.淺議深圳市地籍管理[J].城市勘測,2009(02):19-21.

［2］譚峻.地籍管理的原理與方法[M].北京:中國人民大學(xué)出版社,2005（04）.

［3］劉玲,鐘波.深圳市城鄉(xiāng)一體化地籍信息整合應(yīng)用[J].地理空間信息,2013,11(03):15-16.

［4］TDT1014-2007 第二次全國土地調(diào)查技術(shù)規(guī)程[S].北京中華人民共和國國土資源部,2007.

［5］第二次全國土地調(diào)查總體方案[N].中國國土資源報,2007-06-11(02).