郭東東

摘要：本文以某村的宅基地調(diào)查為例，針對農(nóng)村宅基地調(diào)查方法進(jìn)行了分析。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地；調(diào)查方法

中圖分類號：G812文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

一、農(nóng)村宅基地調(diào)查的概述

農(nóng)村宅基地調(diào)查是指依照國家規(guī)定的法律程序，通過權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，查清宗地的權(quán)屬、位置、界址線、面積、用途等情況，形成數(shù)據(jù)、圖件、表冊等調(diào)查資料，為土地注冊登記、核發(fā)證書提供依據(jù)的一項(xiàng)技術(shù)性工作。其意義首先在于土地登記工作中為確定土地權(quán)屬、明析產(chǎn)權(quán)，其成果資料是保護(hù)土地使用者合法權(quán)益、解決土地產(chǎn)權(quán)糾紛的重要憑據(jù)。其次，通過農(nóng)村宅基地調(diào)查，還可較為全面地掌握一個地區(qū)土地的類型、數(shù)量、分布和利用狀況，以及該地區(qū)土地在國民經(jīng)濟(jì)各部門之間、在各種經(jīng)濟(jì)成分之間的分配情況，從而為建立科學(xué)的土地管理體系，合理利用和保護(hù)土地，制定土地利用規(guī)劃及有關(guān)政策，實(shí)現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡，調(diào)控土地供需，規(guī)范土地市場等提供信息保障。

二、農(nóng)村宅基地調(diào)查方法分析

本文以某村的宅基地調(diào)查為例，該村的調(diào)查主要從權(quán)屬調(diào)查和地籍測量兩方面進(jìn)行了，具體表現(xiàn)在：

1、權(quán)屬調(diào)查

1.1 權(quán)屬調(diào)查及登記發(fā)證

首先收集宅基地權(quán)屬相關(guān)資料、土地權(quán)利人戶籍信息、權(quán)屬變更信息、已發(fā)證信息等。然后，調(diào)查人員根據(jù)收集的權(quán)屬材料、土地權(quán)利人出示的相關(guān)證明材料和勘測定界實(shí)測地形圖，結(jié)合土地權(quán)利人的指界情況，核實(shí)土地權(quán)利人的名稱、宗地界線、界址邊長、土地用途、人口數(shù)量、面積、共有宗情況等內(nèi)容。對于符合要求的宅基地，調(diào)查人員根據(jù)調(diào)查情況如實(shí)將調(diào)查的內(nèi)容填寫到地籍調(diào)查表上，土地權(quán)利人及四至權(quán)利人在現(xiàn)場指界后簽字蓋章。調(diào)查完成后，由土地權(quán)利人在調(diào)查表上簽章確認(rèn)調(diào)查結(jié)果。初審后由土地權(quán)利人填寫申請書。

在調(diào)查村小組組長、國土城建和相關(guān)工作人員、片區(qū)負(fù)責(zé)人和測繪單位組成的調(diào)查隊(duì)伍帶好儀器設(shè)備到每間宅基地前現(xiàn)場調(diào)查核實(shí)，根據(jù)審批狀態(tài)和建設(shè)狀態(tài)，現(xiàn)場調(diào)查時有以下三種情況：

一是已發(fā)證已建。在調(diào)查底圖上注記好調(diào)查編號，核實(shí)其證載信息及調(diào)查其使用情況。

二是已發(fā)證未建。如實(shí)客觀的在調(diào)查底圖上圈出該宅基地范圍線，并在已發(fā)證宅基地表中注記好調(diào)查編號，核實(shí)其證載信息及調(diào)查其使用情況。

三是未發(fā)證已建。調(diào)查其權(quán)利人名稱、實(shí)際門牌地址及在調(diào)查底圖上標(biāo)記宅基地范圍線。在現(xiàn)場調(diào)查過程中，務(wù)必將《鎮(zhèn)（街）村村小組農(nóng)村宅基地調(diào)查表》中的調(diào)查編號注記在調(diào)查底圖的宅基地范圍線內(nèi)，做到兩者一致，并逐個核實(shí)《xx村已發(fā)證農(nóng)村宅基地表》，防止漏調(diào)。若調(diào)查底圖中無范圍線的宅基地部分，在調(diào)查過程中需要補(bǔ)測地形圖。

農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證主要以縣（市、區(qū)）為基本單位，按照集體土地所有權(quán)的實(shí)際歸屬，查清宅基地宗地界址位置、界線走向、面積、權(quán)利人等狀況。調(diào)查成果經(jīng)縣級國土管理部門審查并出具審查意見，確認(rèn)符合條件的，以村名小組為單位制作公示圖、公示表，在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府所在地、行政村內(nèi)公示地籍調(diào)查結(jié)果。公示期間無異議的，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府確認(rèn)。有異議的，且異議被采納的，重新進(jìn)行地籍調(diào)查。最后完善審批表、歸戶卡等資料，經(jīng)人民政府最終確認(rèn)后，辦理農(nóng)村宅基地使用權(quán)證。

1.2 權(quán)屬調(diào)查結(jié)果

1.2.1 宗地劃分與編碼。宗地劃分在所有權(quán)宗地劃分的基礎(chǔ)上進(jìn)行，原所有權(quán)劃分為地籍區(qū)的仍劃分為地籍區(qū)，地籍子區(qū)在行政村和村小組界線上科學(xué)劃分，宗地以每宗村民宅基地為單位。

1.2.2 公告及通知指界。分區(qū)、片發(fā)布開展農(nóng)村集體土地地籍調(diào)查公告。作業(yè)隊(duì)與鎮(zhèn)政府、鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所積極配合，召集各行政村負(fù)責(zé)人召開農(nóng)村集體土地地籍調(diào)查工作大會，統(tǒng)籌安排好時間和指界人，并提前分別送達(dá)土地權(quán)屬界址調(diào)查通知書，通知土地所有者或使用者按規(guī)定時間到現(xiàn)場指界。送達(dá)的通知回執(zhí)留存歸檔。

1.2.3 界址調(diào)查。宗地使用權(quán)地籍調(diào)查必須由戶主出席指界，并出具身份證明和戶籍簿。兩個以上土地使用者共同使用的宗地，應(yīng)共同委托代表指界，并出具委托書及身份證明。界址認(rèn)定必須由本宗地和相鄰宗地使用權(quán)人到現(xiàn)場共同指界。經(jīng)雙方認(rèn)定的界址，必須由雙方指界人在地籍調(diào)查表上簽字蓋章。

1.2.4 界標(biāo)點(diǎn)標(biāo)繪。界址點(diǎn)一經(jīng)確認(rèn)，按規(guī)定實(shí)地設(shè)置界標(biāo)。宗地調(diào)查必須在地籍調(diào)查表中標(biāo)明界標(biāo)種類、界址線的類別、界址線的位置及界址點(diǎn)間距等。宗地界址點(diǎn)以地籍子區(qū)為單位，由上到下、由左到右按自然數(shù)順序編號。對于宗地套宗地的情況，界址點(diǎn)編號先編外圍，然后接外圍的順序號繼續(xù)編內(nèi)部宗地的界址點(diǎn)號。宗地界址點(diǎn)編號在一個地籍子區(qū)內(nèi)不得重復(fù)，但可漏號。界址變更后，新增界址點(diǎn)的編號在地籍子區(qū)內(nèi)最大界址點(diǎn)號后續(xù)編，廢棄的界址點(diǎn)編號不再使用。

1.2.5 繪制宗地草圖。宗地草圖要描述宗地位置、界址點(diǎn)、線和相鄰宗地關(guān)系的實(shí)地記錄，是處理土地權(quán)屬的原始資料，具有法律效力，應(yīng)在現(xiàn)場繪制，并丈量界址點(diǎn)距離，繪制宗地草圖。

1.2.6 填寫地籍調(diào)查表。把調(diào)查結(jié)果寫在現(xiàn)場記錄在地籍調(diào)查表上。每一欄認(rèn)真仔細(xì)填寫，不能空白，字跡工整，清晰，主要內(nèi)容界址點(diǎn)位置和主要權(quán)屬界線走向描述；圖幅號、宗地編號；雙方指界人簽字蓋章；宗地草圖；權(quán)屬調(diào)查記事及調(diào)查員意見。關(guān)于界址說明的重要欄不能劃改，界址線類別不能改動，界址線位置欄的“內(nèi)中外”不能改動，權(quán)屬界線走向說明方向及所依據(jù)的界線類別不能改，調(diào)查記事欄須說明是否有缺席指界情況，是否發(fā)生糾紛，經(jīng)過調(diào)解達(dá)成協(xié)議。

2、地籍測量

農(nóng)村宅基地測量主要是通過相關(guān)測量技術(shù)方法測定宅基地界址點(diǎn)位置和與之相關(guān)的其他地形、地物位置，并繪制成地籍圖．本文所用方法的基本思想是先利用GPS-ＲTK和全站儀精密測定宅基地的界址點(diǎn)，然后用所測界址點(diǎn)為控制點(diǎn)進(jìn)行遙感影像的正射校正，最后根據(jù)外業(yè)測繪的界址點(diǎn)和界址線，進(jìn)行遙感正射影像地物解譯，從而繪制所需地籍圖。

在該村的地籍測量過程如下：

2.1 控制測量。利用GPS-ＲTK技術(shù)對本村進(jìn)行圖根控制測量．做圖根控制時，必須使用三腳架架設(shè)儀器，嚴(yán)格對中整平，量取儀器高(取至0．001m)輸入觀測手薄，每個圖根點(diǎn)均應(yīng)有兩次獨(dú)立的觀測結(jié)果，兩次測量結(jié)果的平面坐標(biāo)較差不得大于±3cm、高程的較差不得大于±5cm，在限差內(nèi)取平均值作為圖根點(diǎn)的平面坐標(biāo)和高程，計(jì)算統(tǒng)一用“圖根點(diǎn)計(jì)算表”進(jìn)行。

2.2 界址點(diǎn)測量。界址點(diǎn)測量以街坊為單位在圖根GPS點(diǎn)或支站點(diǎn)上設(shè)站，采用全站儀極坐標(biāo)法進(jìn)行數(shù)據(jù)采集，嚴(yán)格對中整平、定向，并采集定向點(diǎn)坐標(biāo)進(jìn)行檢核．且至少采集上一站2個以上界址點(diǎn)，將兩次觀測數(shù)據(jù)填寫到“界址點(diǎn)平面坐標(biāo)檢查表”，作為檢核成果．對于一些空曠地區(qū)的界址點(diǎn)，可使用ＲTK進(jìn)行數(shù)據(jù)采集。

2.3 遙感影像地物解譯

一是遙感正射影像圖制作。在進(jìn)行遙感圖像正射校正前，首先對其進(jìn)行一些簡單的預(yù)處理，主要包括影像亮度調(diào)整、灰度調(diào)整、對比度調(diào)整以及去掉無用的斑點(diǎn)等，來提高遙感影像的清晰度。然后在測區(qū)內(nèi)均勻選取了10個界址點(diǎn)作為像控點(diǎn)，對遙感影像進(jìn)行圖像校正，最后生成所需要的正射影像圖，所有這些工作都是在EＲDAS軟件中進(jìn)行．

二是影像解譯。本項(xiàng)目影像解譯的內(nèi)容主要是項(xiàng)目區(qū)域的地物信息，為了提高解譯的準(zhǔn)確度和精度，將外業(yè)測繪的界址點(diǎn)、界址線和宗地疊加到遙感正射影像圖上，以此作為地物要素的解譯參照，進(jìn)而對測區(qū)的所有地物要素進(jìn)行室內(nèi)解譯．室內(nèi)解譯初步完成后，還要到野外進(jìn)行實(shí)地調(diào)繪，來解決解譯過程中判別不準(zhǔn)的情況和發(fā)生變化的地物，對于發(fā)生變化的地物要進(jìn)行實(shí)地補(bǔ)測。

2.4 地籍圖繪制

將實(shí)際測量得到的地籍要素和解譯的地物要素分別進(jìn)行疊加，經(jīng)過整飾以后就得到所需的農(nóng)村宅基地地籍圖。

2.5 注意事項(xiàng)

為提高精度，利用本方法進(jìn)行操作時，需要注意以下幾點(diǎn):

第一，野外用全站儀測定界址點(diǎn)時，一定要嚴(yán)格對中、整平，照準(zhǔn)后視以后，要測定后視點(diǎn)坐標(biāo)和已知值進(jìn)行比較，不要超過3cm，確保精度;

第二，要選取高分辨率(一般分辨率要大于1m)的遙感影像，影像范圍盡量小一點(diǎn)，一般不大于1km2;

第三，選擇用于校正的界址點(diǎn)時，要選擇野外實(shí)測位置良好的點(diǎn)，且這些點(diǎn)盡量均勻分布整個測區(qū);

第四，如果測區(qū)是山區(qū)時，在制作正射影像圖時要必須使用測區(qū)數(shù)字高程模型進(jìn)行校正，確保解譯精度;

第五，遙感影像判讀時，可把相關(guān)街坊的管理人員請來，遇到判讀不請的宗地給予現(xiàn)場指正，可以大大減小外業(yè)工作量。

結(jié)束語

農(nóng)村宅基地的調(diào)查方法對于農(nóng)村宅基地的規(guī)劃和建設(shè)有著重要的作用，在具體的工作中主要包括權(quán)屬調(diào)查與地籍測量，所以一定要加強(qiáng)這兩方面的調(diào)查，確保農(nóng)村宅基地的科學(xué)性和合理性。

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