實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展，不僅關(guān)系著宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)、快速、高質(zhì)量增長(zhǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，還也關(guān)系到千家萬戶的切身利益。發(fā)展好房地產(chǎn)業(yè)，是改進(jìn)民生、加快發(fā)展的一項(xiàng)重要的國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控工作。本文通過對(duì)與房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)的各種數(shù)據(jù)的搜集、整理和分析，試圖揭示我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，并根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的問題，提出改進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控工作的若干建設(shè)性意見。

改革開放以來我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程回顧

改革開放為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了前所未有的黃金機(jī)遇期。由于一方面我國(guó)龐大且年輕的人口規(guī)?？梢栽谳^長(zhǎng)的歷史時(shí)期內(nèi)產(chǎn)生巨大市場(chǎng)需求，另一方面國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展不斷增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)能力，加之政府房地產(chǎn)政策的細(xì)心呵護(hù)和金融業(yè)大力支持，相對(duì)穩(wěn)定的宏觀環(huán)境對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展起到了極大的促進(jìn)作用。盡管影響房地產(chǎn)價(jià)格因素有許多方面，如環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、國(guó)際因素等，但起決定作用的是供求關(guān)系。房地產(chǎn)價(jià)格是維系房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系動(dòng)態(tài)平衡的關(guān)鍵因素。

改革開放以后，我國(guó)福利分房制度逐步退出，取而代之的是住宅商品化政策。人們逐漸摒棄了“等、靠、要”的做法，從原先不認(rèn)可個(gè)人買房，到十分關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，再到積極參與房地產(chǎn)市場(chǎng)。這從一個(gè)側(cè)面體現(xiàn)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從量變到質(zhì)變的發(fā)展過程，也體現(xiàn)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)者從觀念轉(zhuǎn)變到消費(fèi)行動(dòng)的飛躍。經(jīng)過30年的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要“引擎”，為實(shí)現(xiàn)我國(guó)舉世矚目的經(jīng)濟(jì)騰飛做出了的巨大貢獻(xiàn)。

改革初期我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要矛盾是人們住房條件的普遍低下，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。上世紀(jì)80年代初商品房開始出現(xiàn)；1988年，《中華人民共和國(guó)憲法修正案》允許土地使用權(quán)依照規(guī)定轉(zhuǎn)讓；1998年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》；2003年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“18號(hào)文”，房地產(chǎn)正式被確立為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。為了應(yīng)對(duì)2008年世界金融危機(jī)，國(guó)家出臺(tái)了“四萬億投資計(jì)劃”等一攬子經(jīng)濟(jì)刺激方案，并制定了3年建造1000萬套保障性住房的計(jì)劃。此外，中央政府針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快等問題，出臺(tái)了一系列調(diào)控措施。實(shí)踐證明，國(guó)家調(diào)控政策取得了十分顯著的成效。今年，住建部又安排了470萬套棚戶區(qū)改造任務(wù)。經(jīng)過30多年的探索和實(shí)踐，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正逐步走上一條中國(guó)特色的發(fā)展之路，呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展并持續(xù)繁榮的良好局面。

2013年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)狀況分析及特征總結(jié)

房地產(chǎn)業(yè)具有市場(chǎng)價(jià)值高、建設(shè)周期長(zhǎng)的特性。由于長(zhǎng)期持續(xù)的旺盛市場(chǎng)需求，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)形成巨大的發(fā)展慣性。分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)2013年的發(fā)展?fàn)顩r并總結(jié)其中呈現(xiàn)出來的市場(chǎng)特征，是科學(xué)分析2014年及以后一段時(shí)間內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的基礎(chǔ)和前提。通過對(duì)與房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)的各種數(shù)據(jù)的搜集、整理和分析，筆者認(rèn)為2013年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)以下6個(gè)特點(diǎn)：

（一）房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)較快

2013年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比上年名義增長(zhǎng)19.8%；其中住宅投資58951億元，增長(zhǎng)19.4%。投資增速提高，說明房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)開發(fā)意愿強(qiáng)烈，對(duì)今后一段時(shí)期內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)能力的改善有著正向拉動(dòng)作用。

（二）房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)規(guī)模巨大

2013年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積665572 萬平方米，比上年增長(zhǎng)16.1%；其中住宅施工面積486347平方米，增長(zhǎng)13.4%。說明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一直保持著較大的建設(shè)規(guī)模，可在今后一段時(shí)期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)量的平穩(wěn)增加產(chǎn)生一定的保障作用。

（三）房地產(chǎn)業(yè)新開工項(xiàng)目繁多

2013年我國(guó)房屋新開工面積201208萬平方米，增長(zhǎng)了13.5%，增速提高2個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開工面積145845萬平方米增長(zhǎng)11.6%。房屋新開工面積的快速增長(zhǎng)，說明房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模將繼續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)后市持樂觀積極態(tài)度。

（三）房地產(chǎn)業(yè)竣工面積保持穩(wěn)定

房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工方面，2013年房屋竣工面積101435 萬平方米，增長(zhǎng)2.0%，增速回落0.5百分點(diǎn)；其中，住宅竣工面積78741萬平方米下降0.4%。房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工量維持微量的增長(zhǎng)，有利于房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)執(zhí)行去庫(kù)存化操作，對(duì)于消除房地產(chǎn)庫(kù)存堆積有很大的好處。

（四）與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的土地市場(chǎng)交易活躍

2013年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積38814 萬平方米，比上年增長(zhǎng)8.8%；土地成交款9918億元，增 長(zhǎng)33.9%。說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍在積極增加土地儲(chǔ)備，為今后房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)做好了必要準(zhǔn)備。

（五）商品房銷售態(tài)勢(shì)喜人

2013年商品房銷售面積達(dá)130551萬平方米，比上年增長(zhǎng)17.3%，其中住宅銷售面積增長(zhǎng)17.5%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)27.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積增長(zhǎng)9.1%，商品房銷售額81428億元增長(zhǎng)26.3%。說明商品房銷售形勢(shì)喜人，貨幣回籠大幅增長(zhǎng)，特別是商品房銷售面積遠(yuǎn)大于竣工面積，有效完成了商品房去庫(kù)存化任務(wù)。

（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金供應(yīng)充足

2013年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金122122億元，增長(zhǎng)26.5%；其中國(guó)內(nèi)貸款19673億元，增長(zhǎng)33.1%；自籌資金47425億元，增長(zhǎng)21.3%；其他資金54491億元，增長(zhǎng)28.9%；訂金及預(yù)收款34499億元，增長(zhǎng)29.9%；個(gè)人按揭貸款14033億元，增長(zhǎng)33.3%。說明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)“不差錢”，個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)迅猛。

綜上所述，2013年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)總體表現(xiàn)為開發(fā)景氣指數(shù)上升，并保持一定發(fā)展后勁和良好勢(shì)頭。

2014年我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展離不開項(xiàng)目建設(shè)和商品房銷售。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，決定購(gòu)買力的兩個(gè)重要因素是購(gòu)買意愿和購(gòu)買能力。各種條件的疊加作用使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上消費(fèi)者的購(gòu)買意愿與購(gòu)買能力同步提升。投資房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)為房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)銷兩旺局面的形成創(chuàng)造了極為有利的環(huán)境。

（一）居民以保值增值為目的的住房需求短時(shí)間內(nèi)不會(huì)消失

自從我國(guó)推行住宅商品化政策以來，中央以增加居民家庭財(cái)產(chǎn)性收入為主旨，在銀行業(yè)維持較低利率水平、通貨膨脹率保持溫和上漲水平以及居民收入不斷增長(zhǎng)等現(xiàn)實(shí)條件的共同作用下，房地產(chǎn)的保值增值特性顯著增強(qiáng)，成為居民消費(fèi)和投資的首選。從表1列舉了近30年數(shù)據(jù)可以看出，由于銀行利率一直處于較低水平，考慮物價(jià)變動(dòng)因素，居民儲(chǔ)蓄在銀行的存款所享受的利率實(shí)際為負(fù)利率。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)長(zhǎng)期持續(xù)的價(jià)格走高局面時(shí)，居民很自然的將購(gòu)買房產(chǎn)作為一種有效的投資渠道，由此形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)烈的保值需求。2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的保值增值需求不會(huì)迅速消失。

表1 銀行存款利率與通貨膨脹率比較

（二）居民家庭收入水平持續(xù)快速增長(zhǎng)增強(qiáng)居民房產(chǎn)購(gòu)買能力

由圖1可以看出，自上世紀(jì)90年代以來，城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入增長(zhǎng)迅速，城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入的增長(zhǎng)速度要高于商品房?jī)r(jià)格上漲，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買能力持續(xù)不斷增強(qiáng)。在可以預(yù)期的未來一段時(shí)期內(nèi)，我國(guó)居民收入水平還將保持較快增長(zhǎng)的勢(shì)頭，這就意味著未來一段時(shí)期內(nèi)我國(guó)居民房產(chǎn)購(gòu)買能力還會(huì)增強(qiáng)。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺為企業(yè)消化庫(kù)存創(chuàng)造了良好條件

圖1 房?jī)r(jià)上漲與居民家庭收入增長(zhǎng)比較

圖2 房地產(chǎn)竣工面積與銷售面積

圖3 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額趨勢(shì)圖

特別是近9年來商品房銷售量持續(xù)大于竣工量，消化了大量庫(kù)存并且回籠大量資金，為房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展積累了后勁，并且形成良好的發(fā)展格局。根據(jù)圖2可以看出，2000年以來我國(guó)房地產(chǎn)竣工面積與商品房銷售面積數(shù)量比例關(guān)系的變化越來越有利于執(zhí)行去庫(kù)存化操作。從2005年開始，連續(xù)9年商品房銷售面積超過房屋竣工面積，持續(xù)有效的消化了商品房庫(kù)存并回籠了建設(shè)資金。由此形成的良性循環(huán)有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，從圖3可以看出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)該投資規(guī)模逐年增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)。

通過分析，結(jié)合居民收入穩(wěn)步提高、金融業(yè)積極支持、房地產(chǎn)發(fā)展景氣指數(shù)上升等因素，筆者預(yù)測(cè)2014年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還將保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢(shì)。

對(duì)改進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的幾點(diǎn)建議

由于我國(guó)是一個(gè)幅員遼闊、人口眾多但生產(chǎn)力發(fā)展很不平衡的發(fā)展中大國(guó)，所以我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)滿足綜合性、針對(duì)性、精準(zhǔn)性的要求。筆者認(rèn)為，未來的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控要在以下幾個(gè)方面有所突破：

一是及時(shí)進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的詳細(xì)、全面的房地產(chǎn)普查和清查工作，摸清房地產(chǎn)存量、用途、土地利用現(xiàn)狀、房地產(chǎn)在建情況等基本信息。這是制定合理的房地產(chǎn)調(diào)控政策的依據(jù)。

二是繼續(xù)加大銀行按揭對(duì)居民購(gòu)房的支持力度。在國(guó)家的財(cái)稅政策方面，提高居民個(gè)人收入所得稅起征點(diǎn)，增加人們的工資收入，繼續(xù)提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)，研究制定對(duì)保有房屋征稅的政策。

三是增加廉租房建設(shè)投入。新增的廉租房應(yīng)面向進(jìn)城務(wù)工人員，并配合外來務(wù)工人員解決好子女入學(xué)、入托、落戶等難題，切實(shí)推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)。這是解決好低收入者住房和推進(jìn)城鎮(zhèn)化最重要舉措。今后廉租房的分配應(yīng)向低收入人群傾斜，各級(jí)政府積極承擔(dān)好解決好低收入人群的住房問題的責(zé)任。