摘要：最近，房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭激烈。隨著關于房地產(chǎn)的開發(fā)招標施工等制度的不斷健全，逐漸采用先進的管理理念，完善房地產(chǎn)開發(fā)的管理體系，提高房地產(chǎn)開發(fā)的水平，是房地產(chǎn)開發(fā)商有待于解決與研究的關鍵性問題。本文透徹的分析了當前市場房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中經(jīng)常出現(xiàn)的問題，同時就解決房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中會發(fā)生的事提出實際的建議。

關鍵詞：房地產(chǎn)項目;管理理念;開發(fā)問題;分析對策

曾經(jīng)對我國經(jīng)濟發(fā)展做出突出貢獻的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化了房地產(chǎn)開發(fā)商的資源配置，推進了房地產(chǎn)業(yè)，同時保障了自身的經(jīng)濟效益，成了新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)商的問題。面對這個問題，房地產(chǎn)開發(fā)商精確預測、根據(jù)市場的，根據(jù)現(xiàn)代化的房地產(chǎn)開發(fā)管理體系來管理房地產(chǎn)的開發(fā)項目，來提高他的綜合競爭力。

一、房地產(chǎn)項目

房地產(chǎn)開發(fā)項目的系統(tǒng)工程是復雜的，其特點是面臨風險多、投資金額大、開發(fā)周期長。通常劃分為項目實施階段、項目設計階段以及項目策劃階段。房地產(chǎn)項目開發(fā)商事管理主體，也即整個建設項目從策劃直到竣工驗收交付使用階段的整體組織者與實施者，對工程建設項目有責任與任務。本文主要探討房地產(chǎn)工程管理之間的協(xié)調(diào)與平衡的銜接問題。

二、管理理念

項目管理的概念就是指某個團隊或組織使用所有管理組織技術、方法以及知識為實現(xiàn)項目目標而對項目各項活動所進行的管理工作.項目管理通常有項目計劃、啟動、控制、執(zhí)行以及結(jié)束這五個現(xiàn)實的管理過程有關。項目管理的基本特征有：

l）普遍性：我們當前的所有文化物質(zhì)成果剛開始都是以項目為對象進行的，通常情況下是先有項目才進行日常運營.

2）目的性：項目管理一切活動都是為實現(xiàn)或超越項目利益相關者的要求與期望這一目標服務的.

3）獨特性：項目管理既不同于通常的生產(chǎn)服務的運營管理，更不同于日常的行政管理，這種管理活動是完全不同的.

4）整體性：項目管理要求務必充分強調(diào)管理的整體性，對于項目各組成部分的和項目各階段的綜合的管理等等.

5）創(chuàng)新性：項目管理是對管理的創(chuàng)新，項目管理該省需要創(chuàng)新，沒有統(tǒng)一的方法、模式。

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是指使用各種管理技術、方法以及知識為實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目目標而對項目各項活動所進行的管理工作。除具有通常的項目管理特性外，還具有風險性、長期性、復雜性等特點。房地產(chǎn)項目前期管理主要是指房地產(chǎn)項目的預先的決策分析、計劃準備、以及規(guī)劃設計階段的項目管理，大體包括項目預先的現(xiàn)實規(guī)劃設計、研究論證甚至是開工前的其它各項準備工作以及項目實施管理規(guī)劃的編制等。于此期間，進行項目規(guī)劃設計以及決策分析（也就是可行性研究論證）決定著整個項目開發(fā)建設全局控制的兩個重要階段的發(fā)展;項目實施管理的規(guī)劃決定著項目開發(fā)實施階段的成功進行。

三、開發(fā)問題

我國項目管理的發(fā)展基本主要包括兩個階段：80 年代之前被叫作傳統(tǒng)的項目管理階段，80 年代之后被叫作現(xiàn)代項目管理階段。以往的的項目管理理念主要為實現(xiàn)項目管理的控制以及實施，對項目管理的整體規(guī)劃的不足，淺談項目風險的主動控制，忽視學習、忽視資源整合與協(xié)調(diào)、以及忽視溝通與服務，僅僅是較小的范圍內(nèi)進行的一種項目管理方法，具有運營管理等特點。

現(xiàn)代項目管理是最近發(fā)展起來的一個管理學科的新領域，是隨著改革開放之后在我國發(fā)展起來的。這和以往的項目管理差異很大，現(xiàn)代項目管理的理念容入了預先的動態(tài)控制原理以及目標控制，為項目管理確立了清晰的方向以及目標，凸顯項目預先所進行的過程協(xié)調(diào)，規(guī)劃，可以有效整合資源組成合力，滿足利益相關者的要求，避免沖突，提高了企業(yè)業(yè)績。在現(xiàn)在信息化社會以及知識的經(jīng)濟之中，人們創(chuàng)造財富已經(jīng)從以往重復進行的生產(chǎn)活動為核心，漸漸變成了以項目實施以及項目開發(fā)活動為核心的模式。項目管理正成為當今社會中重要的管理領域，同時現(xiàn)代項目管理也會成為我國投資項目建設管理的主要工具以及方法。于此，我國2003 年開始在高等學校展開項目管理領域的工程碩士培養(yǎng)。

2004 年12 月，經(jīng)國家發(fā)展、人事部以及改革委員會研究決定，對投資建設項目高層專業(yè)管理人員進行職業(yè)水平人證的制度。這些措施為我國培養(yǎng)以及造就具有現(xiàn)代化開發(fā)建設項目管理的理念，掌握項目現(xiàn)代方法管理、和技術的開發(fā)建設項目管理高層專業(yè)管理人才，大大提高項目決策和管理、水平、項目投資的效益。

我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理在以往慢長的歲月里都是采用比較舊的項目管理模式，管理水平低。不能滿足信息時代大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理需求。這讓開發(fā)商務必轉(zhuǎn)變以往項目管理的理念，采用現(xiàn)代項目管理的理念，創(chuàng)新項目管理方法與理念。也是現(xiàn)代項目管理的特點所具有的，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)項當前受政策、資金、環(huán)境等各方面制約因素很復雜，不確定的因素也很多，投資的風險高。而房地產(chǎn)開發(fā)商又經(jīng)常不重視前期這些不好的因素，盲目地開發(fā)，給項目開發(fā)后期的管理造成的消極的影響，管理的難度大，開發(fā)風險增加，決定了項目開發(fā)的投資效益。

四、分析對策

對房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)而說，施工管理的模式可以用不同的形式，但是目的卻是一樣的：在適當?shù)某杀鞠?，用最快的速度達到高質(zhì)量的工程項目。為了實現(xiàn)這個理想，開發(fā)企業(yè)一定會在施工成本控制、進度控制以及質(zhì)量控制上發(fā)揮重要的作用，就是根據(jù)施工招投標、資質(zhì)驗證以及工程款的有序發(fā)放、監(jiān)理單位的督察、現(xiàn)場施工的檢查（主要是現(xiàn)場的施工技術、材料質(zhì)量、精確及安全、程序等）等等手段，開發(fā)商可以對工程項目建設的進度、質(zhì)量與成本采取掌控的措施。再者，施工管理也有和供貨商關系的融洽。

建筑工程的規(guī)劃設計管理、開發(fā)管理與促進房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理以及施工管理之間的相互協(xié)調(diào)與包括以上的施工管理協(xié)調(diào)、規(guī)劃的管理、開發(fā)的管理、這三個管理子集之間的聯(lián)系，相互促進和合作是開發(fā)企業(yè)的關鍵?，F(xiàn)實強調(diào)工程建設施工的可行性，比方說場地的大小、勞動成本、時間氣候、施工的設備等方面的制約在設計中不可以考慮，可施工性研究即對有關的設計內(nèi)容分析、討論并加以改進。再者，開發(fā)商與施工單位的工程管理部門沒有與設計單位溝通并得以協(xié)調(diào)，大多建筑規(guī)劃設計以及竣工后不相同。所以，現(xiàn)實中設計的正確施工與研究的實施都應該有下面幾個要素：作為投資者的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的支持，開發(fā)商要重視設計的研究與現(xiàn)實的研究，就是在規(guī)劃設計開始、規(guī)劃設計后與施工完成時召集相關專家、設計人員、本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員與施工人員定期召開研究型會議。有效的討論與交流、溝通，會專業(yè)化、系統(tǒng)化、集成化地實現(xiàn)工程項目。

在項目之處，項目決策的成本低，但這些決策卻可以對項目的總成本影響很大，現(xiàn)實的研究對工程造價的決定從規(guī)劃與設計階段到施工階段以及物業(yè)管理階段遞減，產(chǎn)生的效益也降低。工程的施工設計以及圖紙應正萬一提交要更改很難，所以施工單位與開發(fā)企業(yè)要提前參與到規(guī)劃設計的現(xiàn)實的研究，而開發(fā)商更要準備好前期的項目決策。在項目開發(fā)中現(xiàn)代項目的管理方法、理念以及措施要并用，事前控制與目標控制方法要有機結(jié)合，分析總結(jié)其中的經(jīng)驗，創(chuàng)新管理，一定會提高項目管理的效率、質(zhì)量、水平以及經(jīng)濟效益。加強房地產(chǎn)項目開發(fā)的研究工作。加強可研的財力、物力、人力以及時間的投入;建立并完善支持機構，整合決策資源，并利用“借腦”;來完善決策程序，提高決策效率與水平，來定位項目市場和定位產(chǎn)品系統(tǒng)化、科學化以及市場化。

總結(jié)：

從以上分析歸納來看，項目的研究是項目前期工作的關鍵，也是關鍵時期，決定著項目的決策實施。前期的市場調(diào)查分析是項目開發(fā)的理論依據(jù)，現(xiàn)實的研究是項目的核心，但進行的項目規(guī)劃設計才是工程建設之首，僅首中有“心”，才可以使項目工程建設、項目過程管理與設計有章可循。沒有圖紙就不能建設;有圖常變，不可行。、項目實施管理規(guī)劃、合同簽訂與招投標是項目實施的關鍵準備工作。因此，對上述房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期管理工作的分析來看，從它們對項目管理工作的決定，對項目開發(fā)成本控制的影響以及作用，同時對投資方案的決策與分析，印證了房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理工作的必要性。也就是房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理工作的質(zhì)量影響著項目開發(fā)。

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