何 楊（中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院 北京 100872）滿燕云（印第安納大學(xué)公共與環(huán)境事務(wù)學(xué)院 美國(guó) 印第安納州布魯明頓）劉 威（北京大學(xué)-林肯研究院城市發(fā)展與土地政策研究中心 北京 100871）

房地產(chǎn)稅國(guó)際比較文章（八）公有土地可以開征房地產(chǎn)稅嗎？

何 楊（中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院 北京 100872）滿燕云（印第安納大學(xué)公共與環(huán)境事務(wù)學(xué)院 美國(guó) 印第安納州布魯明頓）劉 威（北京大學(xué)-林肯研究院城市發(fā)展與土地政策研究中心 北京 100871）

土地公有制和房地產(chǎn)稅并不沖突，因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅主要是對(duì)地方政府公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施的付費(fèi)。但是，房地產(chǎn)稅作為政府獲得土地增值的工具，必須與其他土地價(jià)值捕獲機(jī)制相協(xié)調(diào)，包括地價(jià)、地租及收費(fèi)等。政府整個(gè)土地價(jià)值捕獲機(jī)制的運(yùn)行應(yīng)著眼于財(cái)政收入、城市發(fā)展、公共政策等多重目標(biāo)。

房地產(chǎn)稅 土地公有制 價(jià)值捕獲

在有關(guān)房地產(chǎn)稅的爭(zhēng)論中，普遍存在著這樣一種觀點(diǎn)，認(rèn)為房地產(chǎn)稅主要適用于土地私有制國(guó)家，因?yàn)橥恋毓兄葡峦恋貧w國(guó)家所有，國(guó)家通過土地出讓金等形式已經(jīng)獲得了土地租金，因此沒有必要再開征房地產(chǎn)稅了。實(shí)際上，房地產(chǎn)稅和土地私有制并沒有必然聯(lián)系，但是一個(gè)良好的房地產(chǎn)稅制度必然是與土地增值的分配機(jī)制密切聯(lián)系的。

一、公有土地下的土地價(jià)值捕獲機(jī)制

隨著人口的增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是工業(yè)化革命之后，土地價(jià)值以驚人的程度增長(zhǎng)。土地完全私有所帶來(lái)的貧富懸殊和社會(huì)不公，成為一系列社會(huì)動(dòng)蕩甚至暴力革命的根源。人類社會(huì)開始嘗試采取各種方式更加合理地進(jìn)行土地增值分配，公有制、稅收、收費(fèi)等都在不同的國(guó)家得到實(shí)踐。無(wú)論什么形式，都是政府作為公共部門獲得一部分土地增值，為公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施提供資金，防止個(gè)人完全壟斷土地增加價(jià)值。

各國(guó)土地價(jià)值捕獲方式各異，房地產(chǎn)稅只是其中之一，往往與其他土地價(jià)值捕獲方式同時(shí)存在。土地公有制下，政府一般通過租賃的方式將土地出讓給開發(fā)者，除房地產(chǎn)稅外，政府還有四種方式獲得土地增值：1.土地出讓價(jià)格；2.年度土地租金；3.租賃變更時(shí)改變租期的費(fèi)用；4.租賃到期時(shí)重新續(xù)租的費(fèi)用。這四個(gè)時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值獲得比例在不同國(guó)家具有較大的差異，英式房地產(chǎn)稅國(guó)家公有土地的最初土地出讓價(jià)格往往較低，主要通過后三項(xiàng)實(shí)現(xiàn)收益，并且區(qū)分不同的土地用途設(shè)定租金。而較高的預(yù)先支付的土地出讓收入，雖然不能取代房地產(chǎn)稅，但實(shí)質(zhì)上已經(jīng)收取了相當(dāng)部分的土地未來(lái)增值收益。

（一）土地出讓金收入

在50%以上，澳大利亞的堪培拉土地出讓收入約為40%①Hong, Yu-Hung. Myths and Realities of Public Land Leasing: Canberra and Hong Kong [J].Land Lines, March 1999, Volume 11, Number 2.。堪培拉較低的土地出讓金主要出于兩個(gè)原因：一是土地出讓中的尋租行為可能導(dǎo)致的腐敗。堪培拉在20世紀(jì)70年代甚至一度廢除了土地出讓金，而中國(guó)香港地區(qū)通過嚴(yán)格的土地租賃管理制度和廉政制度保障土地租賃的進(jìn)行。二是地方政府之間的競(jìng)爭(zhēng)，較高的土地出讓金會(huì)抬高土地的價(jià)格。中國(guó)香港地區(qū)擁有金融、法律、稅負(fù)等方面的優(yōu)勢(shì)，而堪培拉卻面臨周邊地區(qū)的土地使用價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。但是，對(duì)于承租人而言，可能更愿意一次性繳納土地出讓金。如荷蘭最初允許土地租賃時(shí)將租期內(nèi)的所有年租資本化，并在合同初期付清所有費(fèi)用，合同到期時(shí)才將土地出讓金修改到與當(dāng)時(shí)土地價(jià)值持平的水平。隨著土地價(jià)值在20世紀(jì)六七十年代的迅速上漲，一些城市開始實(shí)行浮動(dòng)地租，每5年按照通貨膨脹率進(jìn)行調(diào)整，為此大部分納稅人更愿意一次性付清合同的所有費(fèi)用，阿姆斯特丹有95%的承租人采取一次性付清的方式②巴里·尼達(dá)姆.荷蘭一百年的公有土地租賃制度[A]. [美]史蒂文·C布拉薩，康宇雄主編.公有土地租賃制度——國(guó)際經(jīng)驗(yàn)[C].北京：商務(wù)印書館，2007.。

（二）年度租金收入

年度租金收入即地租，一般針對(duì)土地在租賃期間產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)收入征收。其計(jì)算沒有明確的公式，比較通用的做法是將土地的價(jià)值乘以利息率得到每年需繳納的數(shù)額。

如荷蘭不是以拍賣的方式而是由政府設(shè)定土地出租合同的價(jià)格，開發(fā)商討價(jià)還價(jià)的空間很小。土地出租合同的價(jià)格是這樣確定的：A為（估計(jì)的）合同期限內(nèi)使用已開發(fā)土地的純收入，B為（估計(jì)的）建設(shè)土地的資本費(fèi)用，A-B就是合同期限內(nèi)土地使用權(quán)的資本價(jià)值。雖然開發(fā)商也可以選擇一次性支付，但更多地是采取按年繳納。在瑞典等國(guó)家，地租一旦確定，在整個(gè)租期內(nèi)都不會(huì)改變。

（三）土地增值的其他收費(fèi)

在租賃土地的用途變更或者租期改變時(shí)，通過收費(fèi)的方式獲得土地增值，也是采取公有土地租賃國(guó)家的普遍做法。其中，以色列有著世界上可能最為嚴(yán)格的土地增值的收費(fèi)制度。其中一種是同意費(fèi)，當(dāng)承租人出售或者饋贈(zèng)其土地租賃合同時(shí)向其收取③以色列雖90%以上的土地都是公有土地，但是土地租賃合同賦予承租人的權(quán)利已接近私有土地，承租人有權(quán)將其租賃土地轉(zhuǎn)售或贈(zèng)與他人。但是，以色列對(duì)房地產(chǎn)沒有征收遺產(chǎn)稅，最近引進(jìn)遺產(chǎn)稅的嘗試失敗。，為土地市價(jià)與最初購(gòu)買價(jià)值差額的40%；另一種是有關(guān)額外開發(fā)權(quán)利的允許費(fèi)④即允許承租人在原有土地用途之外進(jìn)行新的用途所收取的費(fèi)用。，2002年10月前為合同價(jià)款的50%，后來(lái)下降為31%。除此之外，還對(duì)由于修改、變更合同計(jì)劃及土地用途所產(chǎn)生的土地增值征收50%的改良費(fèi)，但現(xiàn)也降到了31%⑤雷切勒·奧爾特曼.土地租賃制：在以色列私有化時(shí)期廣泛的公有土地的所有制[A]. [美]史蒂文·C布拉薩，康宇雄主編.公有土地租賃制度——國(guó)際經(jīng)驗(yàn)[C].北京：商務(wù)印書館，2007.。

二、土地公有和房地產(chǎn)稅為什么可以并存

要理解為什么房地產(chǎn)稅與土地公有并不沖突，需要弄清地價(jià)、地租和房地產(chǎn)稅之間的區(qū)別。地價(jià)是指土地在自由市場(chǎng)中交易的價(jià)格，一般指的是土地所有權(quán)的交易價(jià)格，在公有制下往往是一次性支付的土地租賃價(jià)格，即上文提到的土地出讓金。地租是農(nóng)業(yè)或其他產(chǎn)業(yè)直接生產(chǎn)者所創(chuàng)造的剩余價(jià)值被土地所有者占有的部分，是與土地所有權(quán)同時(shí)產(chǎn)生的，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式，公有制下的租賃土地按照獲得的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，也可以每年征收租金。房地產(chǎn)稅本質(zhì)上是公共物品的價(jià)格，接近于納稅人從地方政府獲得的公共服務(wù)的價(jià)值，且通常被資本化進(jìn)入房地產(chǎn)的價(jià)值。因此，地價(jià)和地租的設(shè)定所依據(jù)的原則與房地產(chǎn)稅不同。地價(jià)和地租主要考慮土地的未來(lái)價(jià)值、開發(fā)的資本費(fèi)用、土地用途等因素，而房地產(chǎn)稅在西方國(guó)家，尤其是地方政府采取以支定收方式的英式房地產(chǎn)稅國(guó)家，主要是與政府提供的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施直接相聯(lián)系。

按照西方房地產(chǎn)稅理論，房地產(chǎn)稅稅基是土地和地上改良物的市場(chǎng)綜合價(jià)格。由于政府提供的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施，房屋和土地的市場(chǎng)價(jià)值將會(huì)增加。房屋所有者是基礎(chǔ)設(shè)施改良的受益者，通過繳納房地產(chǎn)稅為這種受益付費(fèi)，即所謂的“受益稅”理論。這使得租賃公有土地也和私有土地一樣，需要繳納房地產(chǎn)

5.學(xué)校教育過程存在問題。部分學(xué)校的酒店專業(yè)課程安排不合理，過于注重學(xué)生的專業(yè)技能培養(yǎng)，忽視了學(xué)生的職業(yè)道德和心理適應(yīng)能力的培養(yǎng)，導(dǎo)致頂崗實(shí)習(xí)期間，實(shí)習(xí)生無(wú)法順利處理工作中的問題，為酒店帶來(lái)?yè)p失的同時(shí)又打擊了學(xué)生的積極性，不利于學(xué)生的就業(yè)。

稅為使用公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施付費(fèi)。

中國(guó)香港地區(qū)是一個(gè)典型的地價(jià)、地租、房地產(chǎn)稅并存的例子。香港的土地為政府所有，政府采用“批租”的方式出讓一定年期的土地使用權(quán)。土地批租由地政總署負(fù)責(zé)，采用公開拍賣或者招標(biāo)的方式，成交價(jià)就是土地出讓金。1997年之前，批租的年期有75年，99年和999年三種，1997年之后新批租的土地使用年期一律為50年。除了土地批租時(shí)的土地價(jià)格，土地使用過程中，土地使用者還需要繳納地稅。從本質(zhì)上講，地稅就是地租。地稅按照評(píng)估價(jià)值征收，稅率由《中英聯(lián)合聲明》確定，并在地契中有明確記載，目前為應(yīng)課差餉值的3%。差餉作為香港地區(qū)的房地產(chǎn)稅，法律規(guī)定物業(yè)的擁有者或者占用者都有義務(wù)繳納。稅基是差餉物業(yè)估價(jià)署每年對(duì)全部物業(yè)的評(píng)估價(jià)值。稅率不固定，每年由立法會(huì)根據(jù)政府預(yù)算確定，目前為5%。征收方式是以年為單位按季度繳納。2014-2015財(cái)年①香港財(cái)政年度由上年4月1日起至次年3月31日止。，香港政府財(cái)政收入4 553億元，其中土地出讓金占13.4%，差餉收入占3.2%，地租占4.4%②香港2015-2016財(cái)政年度政府財(cái)政預(yù)算案[EB/OL]. http://www.budget.gov.hk/2015/sim/speech.html.。

三、不同土地公有狀態(tài)下的房地產(chǎn)稅

在所研究的國(guó)家（地區(qū)）中，土地公有狀態(tài)大致可以分為三種類型。第一種是在私有土地占主導(dǎo)基礎(chǔ)上的特定土地公有制度，如美國(guó)、加拿大的自然保護(hù)區(qū)用地、軍事用地等。第二種是具有地方自我選擇性質(zhì)的土地公有制度，如澳大利亞的堪培拉、荷蘭、瑞典、以色列等。第三種是從公有制向私有制轉(zhuǎn)變過程中仍然保留的公有土地，如烏克蘭、波蘭等。除了歷史原因，這些國(guó)家或地區(qū)之所以選擇土地公有，一個(gè)很重要的原因是政府為保留土地所有權(quán)，以決定特定土地的用途，便于更好地實(shí)施城市規(guī)劃。

（一）特定土地公有制度與房地產(chǎn)稅

典型英式房地產(chǎn)稅國(guó)家，如英國(guó)、法國(guó)、美國(guó)等，一直是以私有財(cái)產(chǎn)制度為基礎(chǔ)的國(guó)家，包括土地的私有。這些國(guó)家存在極少部分的公有土地，且通常是一些特定類型的土地。如在加拿大，國(guó)家公園、自然保護(hù)區(qū)等土地是國(guó)有的。聯(lián)邦政府與省政府擁有的這類特定土地，被稱作“皇冠土地”，如出讓給個(gè)人和公司使用，需要簽訂租約，并支付給相關(guān)政府租賃費(fèi)或租金。美國(guó)公有土地也主要存在于一些特定的土地上，租賃期限一般至少50年，最長(zhǎng)可以達(dá)到99年，超過99年的土地租約在稅收上則視為出售。并且這種租賃類似于給予政府一個(gè)買入期權(quán)，給予租賃者一個(gè)賣出期權(quán)。到了第一個(gè)10年或20年，租賃者可以選擇是否續(xù)租。在美國(guó)的巴爾的摩和雪城等城市，一些住宅也可以通過租賃的方式獲得土地。

盡管這些特定土地屬于公有土地，但這并不妨礙對(duì)其征稅。在上述國(guó)家，這些公有土地都必須同時(shí)繳納房地產(chǎn)稅，并且土地租期的長(zhǎng)短不影響房地產(chǎn)稅的評(píng)估價(jià)值和納稅義務(wù)。

（二）地方自治的土地公有制度與房地產(chǎn)稅

還有一些國(guó)家或地區(qū)實(shí)行地方自治的土地公有制度，如中國(guó)香港地區(qū)、以色列、澳大利亞的堪培拉以及瑞典、荷蘭、芬蘭的部分城市。

澳大利亞首都堪培拉利用公有土地制度進(jìn)行城市建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)一直被大家所稱道。1788年，英國(guó)人在澳大利亞建立殖民地后曾宣布土地歸英國(guó)皇室所有，一直到1830年，土地都是按照租賃合同進(jìn)行分配的。從1831年開始，土地買賣成為當(dāng)?shù)刂趁裾囊豁?xiàng)重要財(cái)政收入，土地集中現(xiàn)象也日趨嚴(yán)重。為此，澳大利亞在土地政策上采取了一些較為激進(jìn)的改革。一是實(shí)行單一土地稅，在新南威爾士、昆士蘭等很多州得到了推行。到1901年成立聯(lián)邦政府時(shí)，經(jīng)過多方博弈，澳大利亞在憲法中確立了“聯(lián)邦政府的所有皇室土地不得以任何理由出售或分配給任何私人個(gè)體”的規(guī)定?？芭嗬_立為國(guó)家首都后，也一直實(shí)行公有土地租賃制度。但是，由于續(xù)租只需要支付名義上的管理費(fèi)，這種土地租賃可以看成是永久性的。并且堪培拉沒有征收土地稅，而是根據(jù)租賃合同的原始價(jià)值征收市政財(cái)產(chǎn)稅即房地產(chǎn)稅。

以色列是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家中惟一一個(gè)由國(guó)家擁有大部分土地的國(guó)家，國(guó)有土地租賃制度在以色列土地制度中占主導(dǎo)地位?；跉v史原因，以色列國(guó)有土地占到93%，包括三個(gè)部分：以色列國(guó)家所有、猶太人國(guó)家基金所有和國(guó)家發(fā)展事務(wù)局所有。但是土地租賃合

同賦予承租人的權(quán)利卻越來(lái)越接近于私有土地，以色列的房地產(chǎn)稅也是平等地適用于公有土地租賃合同①雷切勒·奧爾特曼.土地租賃制：在以色列私有化時(shí)期廣泛的公有土地的所有制[A].[美]史蒂文·C布拉薩，康宇雄主編.公有土地租賃制度——國(guó)際經(jīng)驗(yàn)[C].北京：商務(wù)印書館，2007.。

大約從19世紀(jì)開始，荷蘭一些大城市的政府部門就可以買賣和分配土地。到現(xiàn)在為止，阿姆斯特丹、海牙等城市的大部分土地還是歸市政府所有，阿姆斯特丹占80%，海牙占65%②巴里·尼達(dá)姆.荷蘭一百年的公有土地租賃制度[A]. [美]史蒂文·C布拉薩，康宇雄主編.公有土地租賃制度——國(guó)際經(jīng)驗(yàn)[C].北京：商務(wù)印書館，2007.。

瑞典公有土地租賃方法于1907年開始采用，最初只有首都斯德哥爾摩使用，到了三四十年代，其他一些城市也開始采用。承租人按照租賃合同規(guī)定使用土地，并且不能向市政府要求廢除租賃合同，但是市政府在住宅合同租期滿60年或其他土地租賃合同滿20年后，可以廢除合同③漢斯·馬特森.瑞典土地租賃制度——獲得土地價(jià)值的方法[A].[美]史蒂文·C布拉薩，康宇雄主編.公有土地租賃制度——國(guó)際經(jīng)驗(yàn)[C].北京：商務(wù)印書館，2007.。

在上述國(guó)家，租用公有土地的承租人需要一次性繳納土地出讓金或每年繳納土地租金，同時(shí)完全與私有土地一樣，還需要繳納房地產(chǎn)稅④康宇雄，黃國(guó)平.向非私有土地征收房地產(chǎn)稅的幾個(gè)有關(guān)問題[A].謝伏瞻.中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅收政策研究[C].北京：中國(guó)大地出版社, 2005.。并且這些國(guó)家的房地產(chǎn)稅大多是在部分城市實(shí)施土地公有之前或者幾乎同時(shí)形成的，因此也不存在二者沖突問題。

（三）轉(zhuǎn)型中的土地公有制度與房地產(chǎn)稅

東歐轉(zhuǎn)型國(guó)家，如俄羅斯、烏克蘭、波蘭等，大多正在進(jìn)行土地私有化和市場(chǎng)化改革，也開始逐步引入房地產(chǎn)稅制度。

烏克蘭在蘇聯(lián)解體之后開始了土地私有化改革，但是允許各城市自主選擇使用租賃權(quán)還是土地私有權(quán)。到1999年，基輔是惟一一個(gè)只使用公有土地租賃的城市，其他城市都是兩種制度并存。同時(shí)，烏克蘭開始對(duì)土地和房屋征收房地產(chǎn)稅。

波蘭轉(zhuǎn)型之后，幾乎所有非城市土地都是私人所有，只有部分城市土地以公有租賃的形式被使用。公有土地的租賃期限是40～99年，長(zhǎng)期租賃者擁有土地的永久使用權(quán)。同樣，波蘭也于1985年開始對(duì)農(nóng)業(yè)企業(yè)和國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)的土地征收農(nóng)地稅，于1991年開始對(duì)城市房地產(chǎn)征收城市房地產(chǎn)稅。⑤戴維·戴爾.波蘭的長(zhǎng)期公有租賃制度：鼓勵(lì)性契約的含義[A].[美]史蒂文·C布拉薩，康宇雄主編.公有土地租賃制度——國(guó)際經(jīng)驗(yàn)[C].北京：商務(wù)印書館，2007.其他東歐轉(zhuǎn)型國(guó)家也大多經(jīng)歷了類似的土地私有化及房地產(chǎn)稅逐步建立的過程。

四、小結(jié)

通過國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的分析可以發(fā)現(xiàn)，土地是否公有與開征房地產(chǎn)稅并沒有直接聯(lián)系，但是房地產(chǎn)稅改革必須與整個(gè)土地增值的捕獲機(jī)制相協(xié)調(diào)。政府土地收入主要來(lái)源于土地首次出讓收入、基于土地和房屋的收費(fèi)還是房地產(chǎn)稅，體現(xiàn)了各個(gè)國(guó)家或地區(qū)采取的不同土地價(jià)值捕獲方式。土地出讓收入獲取方便，但是可能導(dǎo)致政府行為的短期化；基于土地和房屋的收費(fèi)針對(duì)性強(qiáng)，不具有稅收的無(wú)償性特征，只適用于可以私人化的服務(wù)提供；房地產(chǎn)稅對(duì)于基層地方政府可持續(xù)性的公共服務(wù)和公共產(chǎn)品的提供具有重要意義，有助于引導(dǎo)和改善地方政府行為，使其更加關(guān)注公共服務(wù)和公共產(chǎn)品的質(zhì)量。因此在土地公有制下，政府仍然需要通過多種機(jī)制來(lái)獲得土地增值，同時(shí)還需要兼顧保證土地規(guī)劃、控制土地價(jià)格、防止土地投機(jī)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等目標(biāo)。

（本系列文章至本期全部結(jié)束）

[1] Brueckner, Jan. A Modern Analysis of the Effects of Site Value Taxation [J]. National Tax Journal, 1986, 39, (1):49-58.

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責(zé)任編輯：賈蘭霞

編后語(yǔ)

今天,還沒有哪個(gè)稅種像房地產(chǎn)稅這般牽動(dòng)廣大民眾及輿論的神經(jīng)。十八屆三中全會(huì)明確指出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，2014年7月，中共中央政治局審議通過的《深化財(cái)稅體制改革總體方案》又明確將房地產(chǎn)稅鎖定為六大重點(diǎn)改革稅種之一。為了給中國(guó)房地產(chǎn)稅改革提供國(guó)際借鑒，本刊自去年10期開始，連續(xù)刊登了“房地產(chǎn)稅國(guó)際比較系列文章”，從宏觀層面——房地產(chǎn)稅的功能定位，到具體的房地產(chǎn)稅稅制設(shè)計(jì)與征管機(jī)制建設(shè)——稅基選擇、計(jì)稅與評(píng)估、征管權(quán)限與機(jī)構(gòu)設(shè)置、信息共享與爭(zhēng)議解決等，再到典型國(guó)家的做法，一一做了詳細(xì)的介紹、分析與點(diǎn)評(píng)。

該系列文章刊登以后，讀者反響強(qiáng)烈。也許爭(zhēng)議還將繼續(xù)，但努力構(gòu)建并用好保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅收這一調(diào)節(jié)手段，是中國(guó)社會(huì)發(fā)展的必然。繼上海、重慶個(gè)人保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)之后，我國(guó)亟需繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)稅改革破冰前行。

Is It Possible to Impose Real Estate Tax on the State-owned Land?

Yang He, Yanyun Man & Wei Liu

Real estate tax does not essentially conflict with the state-owned land system, because the main function of real estate tax is to finance the local public service and infrastructure. However, as one of the land value capture tools, the design of real estate tax should coordinate with land lease price, land rent and fees. The operation of the overall land value capture mechanism of government should focus on multiple goals, such as fiscal revenue, city development and public policies.

Real estate tax State-owned land system Value capture

F810.42

A

2095-6126(2015)05-0042-05