【摘要】隨著我國社會經(jīng)濟(jì)和居民收入的不斷增長，貸款需求也在不斷增大。但是在個人住房抵押貸款規(guī)模不斷擴(kuò)大的形勢下，相應(yīng)的違約風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制卻沒有健全完善，導(dǎo)致了個人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大化。因此本文以西雙版納為例，通過對個人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況的分析，提出了防范違約風(fēng)險(xiǎn)的具體策略，以期在和廣大同行交流的同時(shí)，促進(jìn)個人住房抵押貸款市場的良好發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】個人住房抵押貸款 違約風(fēng)險(xiǎn) 防范

一、前言

目前我國的個人住房抵押貸款市場還不夠成熟完善，相關(guān)的法律法規(guī)也沒有健全，整個行業(yè)正處于快速發(fā)展的階段，因此在貸款規(guī)模不斷增大的形勢下，出現(xiàn)了不少虛假按揭房貸、降低貸款準(zhǔn)入門檻的違法違規(guī)問題，進(jìn)而導(dǎo)致了個人住房抵押貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)不斷增高，不良貸款比重增大的問題出現(xiàn)，嚴(yán)重影響了我國的金融安全。本文結(jié)合西雙版納個人住房抵押貸款市場的發(fā)展?fàn)顩r，通過對個人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況的分析，提出了防范違約風(fēng)險(xiǎn)的具體策略，以期促進(jìn)個人住房抵押貸款市場的良好發(fā)展。

二、導(dǎo)致個人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析

西雙版納是云南省所管轄的一個少數(shù)民族自治州，總體上處于我國陸地的最南端。一方面，該地氣候獨(dú)特，人文和自然景觀具有特殊魅力，成為云南省一個重要的旅游景點(diǎn)。另一方面，該地處于邊境交接地區(qū)，來往貿(mào)易頻繁，在對外貿(mào)易上也具有重要的地位。由于旅游開發(fā)以及經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的對于資金的大量需求，該地區(qū)貸款市場不斷擴(kuò)大，進(jìn)而導(dǎo)致個人住房抵押貸款市場也在迅速發(fā)展。但是在個人住房抵押貸款市場不斷擴(kuò)大的同時(shí)，由于內(nèi)外部因素的共同影響，發(fā)生了嚴(yán)重的不良貸款違約風(fēng)險(xiǎn)，威脅著商業(yè)銀行的信貸安全。為了有效地解決西雙版納個人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)問題，首先要對導(dǎo)致違約風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析。

（一）商業(yè)銀行管理制度的缺陷

目前該地區(qū)的不少商業(yè)銀行由于激烈的市場競爭，降低了個人住房抵押貸款的準(zhǔn)入門檻，沒有嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)的管理制度。更為關(guān)鍵的是該地區(qū)個人住房抵押貸款市場發(fā)展的不充分，造成商業(yè)銀行的管理制度存在很多落后和不適應(yīng)的情況，這種管理制度上的缺陷自然不能控制個人住房抵押貸款的質(zhì)量。尤其是商業(yè)銀行沒有嚴(yán)格的個人住房抵押貸款審核制度，或者只是宏觀的制度，沒有能細(xì)化到商業(yè)銀行員工的操作中，那么個人住房抵押貸款的規(guī)模越增大，違約危險(xiǎn)也會相應(yīng)的提高。

（二）個人信用體系發(fā)展落后

個人信用情況是商業(yè)銀行進(jìn)行個人住房抵押貸款的重要的參考指標(biāo)，個人信用體系發(fā)展落后會導(dǎo)致商業(yè)銀行無法獲取到充分真實(shí)的個人信用情況，不利于個人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制。在全國個人信用體系的建設(shè)過程中，西雙版納由于經(jīng)濟(jì)、地理方面的原因，在個人信用體系發(fā)展上仍處于落后階段，個人信用體系建設(shè)無法滿足商業(yè)銀行進(jìn)行個人住房抵押貸款的需要。尤其是個人信用水平以及支付能力的可信度不高，個人信息不透明等問題，造成商業(yè)銀行無法準(zhǔn)確判斷貸款人的個人信用狀況。

（三）抵押物價(jià)值的變化風(fēng)險(xiǎn)

抵押物是銀行決定發(fā)放個人住房抵押貸款的基礎(chǔ)，抵押物的價(jià)值更是決定著具體的貸款額度。但是由于諸多因素的影響，會造成抵押物價(jià)值出現(xiàn)變化的風(fēng)險(xiǎn)。首先就是房價(jià)的虛高，導(dǎo)致抵押物價(jià)值的相對貶值。因?yàn)楹芏喾康禺a(chǎn)開發(fā)商為了獲得更多的商業(yè)銀行貸款，所售的房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場合理價(jià)格，這時(shí)候雖然銀行有抵押物，但是相對于過高房價(jià)帶來的信貸額度，抵押物價(jià)值相對偏低了很多。另外由于整個房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定，房價(jià)也會出現(xiàn)起伏波動的情況，一旦房價(jià)大幅下跌，那么抵押物的價(jià)值就會迅速縮水，給商業(yè)銀行個人住房抵押貸款帶來嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）個人住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)制的不完善

該地區(qū)的個人住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)制由于發(fā)展時(shí)間短、缺乏有關(guān)部門監(jiān)督的原因，相對來說更加的不完善健全。在個人住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)制中，沒有發(fā)揮政府性擔(dān)保的重要作用。因?yàn)橐粋€健全完善的個人住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)制中，政府性擔(dān)?？梢猿袚?dān)著改善中低收入家庭住房條件的作用，同時(shí)可以有效減輕商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。政府性擔(dān)保還可以對商業(yè)銀行的個人住房抵押貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)審查評估，通過長效的監(jiān)督來促進(jìn)商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的正規(guī)化。但是在西雙版納地區(qū)，由于政府性擔(dān)保也就是保險(xiǎn)公司沒有充分發(fā)展，不能從總體上對商業(yè)銀行的個人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，所以必須加強(qiáng)個人住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)制的健全完善進(jìn)度。

（五）沒有對個人住房抵押貸款質(zhì)量實(shí)行動態(tài)監(jiān)管

由于西雙版納正處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的時(shí)期，近幾年的經(jīng)濟(jì)增長率可以達(dá)到13%左右，遠(yuǎn)高于周邊地區(qū)。但是經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，也面臨著經(jīng)濟(jì)過熱和金融安全的問題。在這種情況下，商業(yè)銀行沒有對個人住房抵押貸款質(zhì)量實(shí)行動態(tài)管理的話，很容易由于利率、房價(jià)等因素的變化，造成貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，影響商業(yè)銀行的信貸安全。不過由于商業(yè)銀行相關(guān)監(jiān)督制度缺乏貫徹和執(zhí)行，無論是制度還是人員上都難以實(shí)現(xiàn)對個人住房抵押貸款質(zhì)量進(jìn)行動態(tài)監(jiān)管，進(jìn)而導(dǎo)致商業(yè)銀行不能及時(shí)了解個人住房抵押貸款的質(zhì)量，也就無法做出及時(shí)的應(yīng)對策略。

三、防范個人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的對策

（一）加大相關(guān)法律法規(guī)定的制定

針對西雙版納個人住房抵押貸款市場的現(xiàn)狀，以及違約風(fēng)險(xiǎn)的泛濫化趨勢。國家和該地區(qū)的政府部門都應(yīng)當(dāng)加大相關(guān)法律法規(guī)的制定。具體而言，相關(guān)部門要對當(dāng)前的個人住房抵押市場風(fēng)險(xiǎn)狀況以及發(fā)展趨勢進(jìn)行深入了解，在綜合國內(nèi)外的個人住房抵押貸款管理的實(shí)踐上，制定出符合實(shí)際需要的個人住房抵押貸款法律法規(guī)，不給投機(jī)分子鉆法律制度漏洞的機(jī)會。同時(shí)針對一些法律法規(guī)內(nèi)容籠統(tǒng)、不方便操作執(zhí)行的情況，要通過制定法律解釋，細(xì)化法律條文的方式增強(qiáng)個人住房抵押貸款法律法規(guī)的執(zhí)行力。通過相關(guān)法律法規(guī)的有效貫徹執(zhí)行，凈化該地區(qū)個人住房抵押貸款的市場環(huán)境，促進(jìn)個人住房抵押貸款市場的正規(guī)化和專業(yè)化發(fā)展。

（二）健全完善相關(guān)的個人信用評級制度

根據(jù)目前國內(nèi)外的實(shí)際情況，個人住房抵押貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)有50%左右是因?yàn)閭€人信用問題導(dǎo)致的，因此健全完善相關(guān)的個人信用評級制度，是防范個人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵措施。針對當(dāng)前個人信息不透明、信息不對稱、可信度低的狀況，相關(guān)執(zhí)法部門要對個人信用評級中違規(guī)違法行為進(jìn)行嚴(yán)厲的處罰，通過加大處罰力度來增大違規(guī)更改個人信用評級的成本，促使個人信用評級的真實(shí)可靠。對于商業(yè)銀行和貸款者之間的信息不對稱的問題，政府有關(guān)部門和社會公益組織要加強(qiáng)個人信用評級公共平臺的建設(shè)，力爭通過一個透明公平的公共平臺，促使貸款雙方可以真實(shí)詳細(xì)的獲取有關(guān)信息，增強(qiáng)個人住房抵押貸款的透明化，防止個人住房抵押貸款中的暗箱操作的問題出現(xiàn)?？偠灾?，通過健全完善相關(guān)的個人信用評級制度，對于商業(yè)銀行和貸款者大有裨益，該制度有助于商業(yè)銀行降低個人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，更有助于個人信用良好的居民可以快捷迅速的獲得個人住房抵押貸款，推動個人住房抵押貸款市場的良好發(fā)展。

（三）發(fā)揮政府性擔(dān)保機(jī)構(gòu)的重要作用

防范個人住房抵押貸款中的違約風(fēng)險(xiǎn)，最直接的辦法就是分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，也就是通過發(fā)揮政府性擔(dān)保機(jī)構(gòu)在個人住房抵押貸款市場中的重要作用，緩解商業(yè)銀行承擔(dān)的違約風(fēng)險(xiǎn)壓力。西雙版納有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在個人住房抵押貸款市場中促進(jìn)商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的發(fā)展，通過一系列政策優(yōu)惠，發(fā)揮這些政府性擔(dān)保機(jī)構(gòu)減輕低收入家庭購房壓力的作用，同時(shí)作為商業(yè)銀行和貸款方之外的第三者，政府性擔(dān)保機(jī)構(gòu)要起到公正監(jiān)督的作用，尤其要對商業(yè)銀行違規(guī)發(fā)放個人住房抵押貸款的行為進(jìn)行約束，在和商業(yè)銀行和貸款方的合作中，促進(jìn)信息資源的共享利用，推動個人住房抵押貸款市場的誠信化發(fā)展。

（四）推動個人住房抵押貸款的證券化

綜合國內(nèi)外的個人住房抵押貸款市場情況來看，個人住房抵押貸款證券化以及是大勢所趨，并且通過證券市場來轉(zhuǎn)移和降低商業(yè)銀行個人住房抵押貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)。目前個人住房抵押貸款證券化的模式主要有兩種，分為表外證券化和表內(nèi)證券化。具體而言，表內(nèi)證券化下商業(yè)銀行要用最初貸款人的身份來進(jìn)行證券的發(fā)放，這個銀行的負(fù)債可以說是發(fā)行的債券，但是貸款仍然是發(fā)行銀行的資產(chǎn)，銀行的資產(chǎn)負(fù)債表會包含以上兩個方面的內(nèi)容。另外一種就是表外證券化，在該模式需要通過一些中介機(jī)構(gòu)來承銷商業(yè)銀行的抵押貸款，并且是以中介機(jī)構(gòu)自己的身份來發(fā)放相關(guān)證券，但是銀行的資產(chǎn)負(fù)債表不會記錄抵押貸款以及發(fā)行過的證券。至于西雙版納地區(qū)，由于當(dāng)?shù)刈C券市場發(fā)展不完善，專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)也不多，所以在初期應(yīng)通過表內(nèi)化的方式來進(jìn)行個人住房抵押貸款的證券化，也就是通過當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)銀行自己來發(fā)行抵押貸款轉(zhuǎn)換成的證券，在整個證券市場成熟以后，進(jìn)行表外式的個人住房抵押貸款證券化，發(fā)揮表外證券發(fā)行模式適合大規(guī)模市場以及商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)小的優(yōu)點(diǎn)?？偠灾?，在個人住房抵押貸款的證券化中，商業(yè)銀行要積極利用二級市場來完善一級市場信息發(fā)布與管理形式，在合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的過程中，降低個人住房抵押貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語

綜上所述，以西雙版納為例，我國的個人住房抵押貸款市場還處于初級階段，因此防范違約風(fēng)險(xiǎn)是影響個人住房抵押貸款市場發(fā)展的重要因素，只有有效控制了違約風(fēng)險(xiǎn)，個人住房抵押貸款市場才可以高質(zhì)量和正規(guī)化的成熟壯大，才可以為我國的金融發(fā)展貢獻(xiàn)巨大的動力。因此，通過個人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的防范——以西雙版納為例的分析，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)學(xué)習(xí)國內(nèi)外的成熟經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，深入分析我國個人住房抵押貸款的實(shí)際情況，制定科學(xué)合理的違約風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，促進(jìn)我國個人住房抵押貸款市場的良好發(fā)展，維護(hù)我國的金融安全與穩(wěn)定。

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作者簡介：賀云（1964-），男，漢族，湖南祁東，講師，大學(xué)本科，現(xiàn)供職于西雙版納職業(yè)技術(shù)學(xué)院，研究方向：西雙版納本地金融。