劉蒙

【摘要】自2007年開始，我國就開始制定物業(yè)稅征收方案，物業(yè)費(fèi)的征收將改變?cè)械亩愂崭窬?，使稅收更加合理，更能體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的思想。我們必須認(rèn)識(shí)到，物業(yè)稅的征收將對(duì)房地產(chǎn)的供需及價(jià)格產(chǎn)生很大的影響，為房地產(chǎn)的改革營造全新的環(huán)境。本文將從物業(yè)稅的相關(guān)概念、征收物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)供需和價(jià)格的影響等方面進(jìn)行論述，全面解讀物業(yè)稅帶來的影響。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)稅 供需 價(jià)格

長(zhǎng)期以來，在傳統(tǒng)的稅收征收政策下，房地產(chǎn)行業(yè)未受到過多的牽制，呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展之勢(shì)。一方面創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，另一方面也導(dǎo)致市場(chǎng)泡沫的危險(xiǎn)初現(xiàn)。若實(shí)現(xiàn)全面的物業(yè)稅起征后，將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，其供需和價(jià)格勢(shì)必會(huì)受到很大影響。對(duì)于物業(yè)稅的解讀不能從表面理解，而要深入房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部去進(jìn)行全面剖析。

一、物業(yè)稅的解讀

一般而言，物業(yè)稅是政府向地產(chǎn)物業(yè)征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，通常向物業(yè)的業(yè)主或租戶等使用者征收。

物業(yè)稅是處于最末端的稅收，要求具有極高的透明性。長(zhǎng)期以來，我國的房地產(chǎn)稅種類繁多，而且存在許多不規(guī)范的地方，房地產(chǎn)商靠著不透明性從中漁利。因此，實(shí)行一稅制服務(wù)，能夠簡(jiǎn)化征稅程序，使房地產(chǎn)征稅工作更好、更有效率地開展。

二、物業(yè)稅實(shí)施的必要性

（一）保障政府的長(zhǎng)期財(cái)政來源

對(duì)土地、房屋等征收的稅收是政府的重要收入來源，促進(jìn)稅收的穩(wěn)定就成了最緊要的任務(wù)。目前，政府對(duì)土地、房屋等征稅是一次性的，政府為了顯示政績(jī)，盲目追求GDP的增長(zhǎng)，不惜在短期時(shí)間內(nèi)出售大量的土地，即便一次性有大筆資金入賬，政府的可持續(xù)性收入也得不到保障。實(shí)施物業(yè)稅征收以后，政府可以在幾十年的時(shí)間內(nèi)分次征稅，這使得長(zhǎng)期收入有了保障。

（二）抑制房地產(chǎn)的惡性發(fā)展

實(shí)行物業(yè)稅后，房地產(chǎn)商所需付的大量稅款轉(zhuǎn)移到業(yè)主身上，受此影響，人們?cè)谫彿繒r(shí)更加理性。這就使得房地產(chǎn)商在開發(fā)的同時(shí)要考人們的購買力，將更多的精力花在提高住房的質(zhì)量上，這樣將減少各大地產(chǎn)商之間進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)，抑制了房地產(chǎn)掠奪式開發(fā)的現(xiàn)象。

（三）調(diào)節(jié)貧富差距的有效手段

在物業(yè)稅起征后，業(yè)主將按照購房金額、住房檔次等繳納不同額度的稅款。富人的住房較高檔，這就要求他們繳納更多的稅款，雖然這些稅款不足以改變貧富差距，但在一定程度上得到了緩解，促進(jìn)了社會(huì)的相對(duì)公平。

三、物業(yè)稅征收對(duì)房地產(chǎn)供需的影響

物業(yè)稅的征收與政府、房地產(chǎn)公司、公民個(gè)人都有著緊密的聯(lián)系，它對(duì)房地產(chǎn)的供需關(guān)系有著重要的影響。

（一）對(duì)供給的影響

1.政府會(huì)減少對(duì)土地的轉(zhuǎn)讓。在物業(yè)稅沒有征收之前，地方政府的財(cái)政收入有很大一部分來自于土地轉(zhuǎn)讓，為了獲取更多的利潤，政府將大量土地流轉(zhuǎn)出去，這種土地轉(zhuǎn)讓并沒有嚴(yán)格的計(jì)劃，帶有很大的隨意性，長(zhǎng)期下去不利于政府職能的轉(zhuǎn)變。征收物業(yè)稅以后，政府可以長(zhǎng)期征稅，使得財(cái)政收入來源更加穩(wěn)定，在土地轉(zhuǎn)讓方面會(huì)變得更理性。

2.房地產(chǎn)商會(huì)減少對(duì)房產(chǎn)的開發(fā)。征收物業(yè)稅之后，業(yè)主考慮到稅收的壓力，在買房時(shí)會(huì)更加謹(jǐn)慎。因此，房產(chǎn)商會(huì)壓縮建房規(guī)模，防止出現(xiàn)大量空房難以出手的尷尬境地。減少對(duì)房產(chǎn)的開發(fā)，在某種程度上節(jié)約了資源，提高了土地的利用率，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展帶來了希望。

3.二手房大量出售。在實(shí)行物業(yè)稅之后，在原有稅費(fèi)制度下由房地產(chǎn)商一次性繳納的稅款轉(zhuǎn)移到業(yè)主身上，這就使得新房本身的交易價(jià)格降低，削弱了二手房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。再者，為了更好地進(jìn)行物業(yè)稅改革，國家開始對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記，擁有多套房的業(yè)主為了少繳納稅費(fèi)，急于將房產(chǎn)出售，使得二手房市場(chǎng)出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。

（二）對(duì)需求的影響

1.客戶對(duì)小戶型的住房需求更多。對(duì)物業(yè)稅的征收是長(zhǎng)期的，很多人在買房之前會(huì)經(jīng)過更加理性的思考，面對(duì)日益增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)壓力，很多買主傾向于購買小戶型住房，在不影響正?；顒?dòng)的情況下，房子面積越小意味著需要繳納的稅費(fèi)越少，這對(duì)于很多經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的買主來說是一個(gè)很好的選擇。

2.民眾更能理性對(duì)待需求。在物業(yè)稅征收之前，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲使得房地產(chǎn)價(jià)值只增不減，很多人開始囤房，并從事房屋出租生意。彼時(shí)，房屋擁有者不必付出大量的稅收，這在一定程度上造成了富人有房不住、窮人沒房可住的現(xiàn)象。當(dāng)前，面對(duì)長(zhǎng)期的物業(yè)稅，人們更多地選擇將房產(chǎn)出售，再投資到其他行業(yè)。大家能夠根據(jù)自己的實(shí)際情況購買房屋，能更加理性地對(duì)待房產(chǎn)問題。

四、物業(yè)稅征收對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

（一）減少土地使用成本

實(shí)行物業(yè)稅之后，土地的流轉(zhuǎn)費(fèi)不再一次性高額付清，而是轉(zhuǎn)化成增值稅費(fèi)，這使得土地的使用初始費(fèi)用大大降低。土地使用成本的降低在一定程度上刺激了土地流轉(zhuǎn)，增加了經(jīng)濟(jì)活力。

（二）降低了房產(chǎn)開發(fā)的成本

物業(yè)稅時(shí)代的到來，讓土地的開發(fā)成本降低，這對(duì)于房產(chǎn)商來說無疑是個(gè)好消息。相比于現(xiàn)階段開發(fā)商要在初始階段一次性付清所有稅費(fèi)而言，實(shí)現(xiàn)物業(yè)稅之后，房產(chǎn)商所要付出的資金將要小得多，緩解了壓力，以便能將更多的資金投入到改善房屋質(zhì)量及營銷工作上去。另一方面，資金壓力的減小使得進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)的門檻變低，越來越多的人會(huì)進(jìn)入這一領(lǐng)域，巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力讓整個(gè)市場(chǎng)形成一種良性的競(jìng)爭(zhēng)氛圍，有利于房地產(chǎn)行業(yè)向更健康的方向發(fā)展。

（三）房?jī)r(jià)小幅下降

物業(yè)稅征收后房?jī)r(jià)會(huì)有小幅度的下降，一方面，土地使用成本降低后，房產(chǎn)商投入的資金相應(yīng)減少，不得不適當(dāng)降低房?jī)r(jià)。另一方面，物業(yè)費(fèi)轉(zhuǎn)移到業(yè)主身上后，業(yè)主面臨的壓力增大，若房?jī)r(jià)保持不變會(huì)讓人難以承受。但是，房?jī)r(jià)的下降只是小幅度的，不可能出現(xiàn)狂跌現(xiàn)象。

五、避免對(duì)物業(yè)稅的幾大誤區(qū)

（一）物業(yè)稅會(huì)使房?jī)r(jià)大幅度下跌

我們有理由相信，物業(yè)費(fèi)的征收會(huì)在一定程度上抑制房?jī)r(jià)的上漲，但它的抑制作用也是有限的。第一，房地產(chǎn)企業(yè)是以盈利為目的的，在稅收制度不完善的時(shí)候，牟取暴利是常有的事，在征收后物業(yè)稅之后，房產(chǎn)商盈利的途徑本來就變少，因此，房產(chǎn)商不會(huì)再使房?jī)r(jià)大幅下跌，將自己置于慈善家的地位。第二，我國人口眾多，潛在客戶量龐大，房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)出現(xiàn)生意慘淡的景象。第三，政府為了整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，也會(huì)維持房?jī)r(jià)的平穩(wěn)。

（二）物業(yè)稅不包括土地轉(zhuǎn)讓金

很多人對(duì)物業(yè)稅的認(rèn)識(shí)不深，導(dǎo)致理解過程中出現(xiàn)偏差。一些人認(rèn)為物業(yè)稅回收較慢，應(yīng)該繼續(xù)執(zhí)行土地流轉(zhuǎn)費(fèi)，將其獨(dú)立于物業(yè)稅系統(tǒng)之外。從表面上來看似乎很合理，但只要深入一點(diǎn)看問題，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這么多危害不淺。

土地流轉(zhuǎn)金一日不取消，各種無節(jié)制的土地買賣就不會(huì)消停，政府還會(huì)通過轉(zhuǎn)讓土地增加財(cái)政收入，導(dǎo)致對(duì)土地的開發(fā)沒有節(jié)制，大量占用農(nóng)田等。只有將土地流轉(zhuǎn)金納入物業(yè)稅之中，才能減少投機(jī)倒把的事情發(fā)生，才能更好地約束政府的行為，防止出現(xiàn)官商勾結(jié)，從而損害國家利益。

六、結(jié)束語

就目前的形勢(shì)來看，在大范圍內(nèi)征收物業(yè)稅已經(jīng)成為一種不可阻擋的趨勢(shì)。物業(yè)稅的征收使得房地產(chǎn)稅務(wù)變得更加簡(jiǎn)單明了，在一定程度上遏制了房地產(chǎn)的無序發(fā)展。物業(yè)稅的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)的需求和價(jià)格都產(chǎn)生了一定的影響，但住房作為顧客的一種剛性需求，價(jià)格不會(huì)產(chǎn)生大的波動(dòng)。面對(duì)物業(yè)稅的到來，房地產(chǎn)商應(yīng)該抓住改革的機(jī)會(huì)，轉(zhuǎn)變企業(yè)發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。政府應(yīng)該加大對(duì)物業(yè)稅收繳工作的管理，在順利完成任務(wù)的基礎(chǔ)上為政府的財(cái)政收入提供保障。作為業(yè)主，應(yīng)該積極做好心理準(zhǔn)備，坦然面對(duì)稅收改革。

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