王 洋，王德利， 劉麗華， 閆 梅，王少劍

（1.廣州地理研究所，廣東 廣州 510070； 2. 廣東省地理空間信息技術(shù)與應(yīng)用公共實(shí)驗(yàn)室，廣東 廣州510070；3. 北京市社會(huì)科學(xué)院，北京 100101；4.華中科技大學(xué)社會(huì)學(xué)系，湖北 武漢 430074；5.中國(guó)科學(xué)院地理科學(xué)與資源研究所，北京 100101； 6.中國(guó)科學(xué)院大學(xué)，北京 100049；7.中山大學(xué)地理科學(xué)與規(guī)劃學(xué)院，廣東 廣州 510275）

中國(guó)城市住宅價(jià)格的空間分化及其土地市場(chǎng)影響

王 洋1,2，王德利3， 劉麗華4， 閆 梅5，6，王少劍7

（1.廣州地理研究所，廣東 廣州 510070； 2. 廣東省地理空間信息技術(shù)與應(yīng)用公共實(shí)驗(yàn)室，廣東 廣州510070；3. 北京市社會(huì)科學(xué)院，北京 100101；4.華中科技大學(xué)社會(huì)學(xué)系，湖北 武漢 430074；5.中國(guó)科學(xué)院地理科學(xué)與資源研究所，北京 100101； 6.中國(guó)科學(xué)院大學(xué)，北京 100049；7.中山大學(xué)地理科學(xué)與規(guī)劃學(xué)院，廣東 廣州 510275）

研究目的：分析中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格空間分化的新趨勢(shì)、新格局與新特征，并定量探索土地市場(chǎng)因素對(duì)其分化的作用機(jī)制。研究方法：PDI分化指數(shù)分析、GIS空間分析、灰色關(guān)聯(lián)分析。研究結(jié)果：中國(guó)城市住宅價(jià)格存在顯著的空間分化現(xiàn)象，分化的主方向是一線城市與其他城市的等級(jí)性分化；住宅價(jià)格的空間差異格局呈現(xiàn)出行政等級(jí)性差異增強(qiáng)，空間集聚性分異減弱的新格局與新特征；土地市場(chǎng)包括的土地供給和土地成本因素同時(shí)決定了中國(guó)城市間住宅價(jià)格的空間分化，其中土地供給對(duì)三線城市的的影響更為顯著；土地市場(chǎng)對(duì)不同等級(jí)城市的影響程度各異，整體來(lái)看，對(duì)一線城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)最為明顯。研究結(jié)論：2009年以來(lái)中國(guó)城市住宅價(jià)格的空間分化顯著增強(qiáng)，并與土地市場(chǎng)因素密切相關(guān)，土地供給是核心影響因素。

土地經(jīng)濟(jì)；土地市場(chǎng)；住宅價(jià)格；PDI指數(shù)；灰色關(guān)聯(lián)度；中國(guó)

1 引言

城市或區(qū)域間住宅價(jià)格的空間分異是區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)、地理學(xué)等學(xué)科研究的重要內(nèi)容之一[1-3]。近年來(lái)，中國(guó)城市住宅價(jià)格持續(xù)快速上漲，影響了土地城鎮(zhèn)化進(jìn)程[4]，并存在“羊群效應(yīng)”[5]，逐步顯現(xiàn)出城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的新格局和新趨勢(shì)[6]，城市間住宅價(jià)格存在的顯著分化現(xiàn)象已得到學(xué)術(shù)界的認(rèn)可[7-8]，這在省會(huì)城市間[9]、35個(gè)大城市間[10-11]和地級(jí)以上城市間都得到了印證[8]。2009年以來(lái)，中國(guó)城市住宅價(jià)格出現(xiàn)了自2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)過(guò)后的復(fù)蘇，總體上呈現(xiàn)快速上漲趨勢(shì)，至2012年上漲趨勢(shì)出現(xiàn)停滯，但2013年后房?jī)r(jià)又出現(xiàn)穩(wěn)步上升，并呈現(xiàn)更顯著的城市間分化趨勢(shì)[6]。而以往研究成果較少關(guān)注最近5年中國(guó)城市住宅價(jià)格的新格局與新趨勢(shì)，也較少對(duì)具體的分化程度進(jìn)行定量分析，且多以官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為主，較少采用實(shí)際掛牌的住房數(shù)據(jù)。因此，有必要基于實(shí)際掛牌的大數(shù)據(jù)樣本，對(duì)2009年以來(lái)中國(guó)城市住宅價(jià)格空間分化的新格局和新趨勢(shì)予以深入剖析，以發(fā)現(xiàn)近5年來(lái)中國(guó)城市間住宅價(jià)格差異的變動(dòng)趨勢(shì)、程度和基本規(guī)律；探索城市間住宅價(jià)格是否出現(xiàn)顯著的分化趨勢(shì)，剖析這種趨勢(shì)出現(xiàn)的方向，并判斷其分化的空間集聚性或行政等級(jí)性，這有利于認(rèn)清中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本空間格局及其特征。

中國(guó)區(qū)域或城市間住宅價(jià)格分化趨勢(shì)的背后必然有其內(nèi)在因素驅(qū)動(dòng)，目前學(xué)術(shù)界對(duì)具體推動(dòng)因素目前尚無(wú)一致結(jié)論。主要觀點(diǎn)有：供求關(guān)系是決定中國(guó)大都市住宅價(jià)格的核心因素[12]；職工平均工資和貨物進(jìn)出口總額對(duì)中國(guó)35個(gè)城市的房?jī)r(jià)差異影響顯著[13]；城市人口規(guī)模和家庭收入水平是影響房?jī)r(jià)水平的主要因素[14]；人口規(guī)模、財(cái)富水平、建筑成本和治安狀況是房?jī)r(jià)差異的主要影響因素[7]；自然環(huán)境和公共服務(wù)質(zhì)量決定了房?jī)r(jià)差異，收入對(duì)房?jī)r(jià)的貢獻(xiàn)度下降，而城市生活質(zhì)量的貢獻(xiàn)明顯上升[10]；城市的自然環(huán)境特征和生產(chǎn)性環(huán)境特征是中國(guó)城市房?jī)r(jià)分異的影響因素[15]。由于城市樣本選擇、指標(biāo)體系選取和數(shù)據(jù)采集時(shí)間各有不同，必然得出相異結(jié)論。而事實(shí)上，這些影響因素最終都可以歸納為兩個(gè)方面：住房的供需和建設(shè)成本?；诠┬枥碚摵统杀纠碚揫16]，這兩大因素在本質(zhì)上決定了住宅價(jià)格及其空間分化格局[17-18]。

這些因素中，土地市場(chǎng)已成為中國(guó)城市住宅價(jià)格分化不可忽視的基礎(chǔ)性因素。土地市場(chǎng)中的土地供應(yīng)量（尤其是城市居住用地面積供應(yīng)量）可決定商品住宅竣工或銷售面積[19]，從而決定住房供給；在住宅建造成本差異不大的情況下，土地價(jià)格[20-21]差異幾乎成為住宅成本差異的決定性因素，從而影響住宅價(jià)格?？梢钥闯?，土地市場(chǎng)分別通過(guò)供需視角和成本視角兩個(gè)路徑作用于住宅價(jià)格。因此，有必要基于土地供給和土地價(jià)格這兩個(gè)土地市場(chǎng)的基本指標(biāo)為切入點(diǎn)，探討近5年來(lái)中國(guó)城市住宅價(jià)格空間分化的驅(qū)動(dòng)因素，為差異化制定住房?jī)r(jià)格調(diào)控和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展政策提供依據(jù)。

本文以2009年3月—2014年3月間中國(guó)116個(gè)主要城市住宅的平均掛牌單價(jià)為基本數(shù)據(jù)，深入分析近5年來(lái)中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格空間分化的趨勢(shì)和主要方向，探索土地市場(chǎng)因素對(duì)這種分化的影響程度，剖析其作用機(jī)制。同時(shí)分析土地市場(chǎng)對(duì)不同等級(jí)城市子市場(chǎng)影響的差異，為中國(guó)城市土地市場(chǎng)的管理提供參考。

2 數(shù)據(jù)與研究方法

2.1 研究區(qū)域與數(shù)據(jù)來(lái)源

以中國(guó)116個(gè)主要城市為研究對(duì)象，住宅數(shù)據(jù)為2009—2014年共5年的數(shù)據(jù)，來(lái)源于青島禧泰房產(chǎn)數(shù)據(jù)技術(shù)有限公司提供的“全國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)”，該數(shù)據(jù)庫(kù)由1.005億套房屋、2.057億套次出售數(shù)據(jù)組成（截至2014年4月30日），這種大數(shù)據(jù)可保證城市住宅均價(jià)計(jì)算的可信度和精確性。各城市的住宅均價(jià)數(shù)據(jù)為當(dāng)月該城市所有出售數(shù)據(jù)的平均值，該數(shù)值由禧泰房產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺(tái)自動(dòng)算出。城區(qū)人口、居住用地面積、土地價(jià)格等數(shù)據(jù)，由于從新增用地供應(yīng)到住房實(shí)際供給有2—3年的滯后期，城市新增的人口也一般經(jīng)過(guò)2—3年的過(guò)渡后才能同時(shí)具有實(shí)質(zhì)性購(gòu)房需求和購(gòu)買能力[22]，再加上數(shù)據(jù)獲取限制，以上數(shù)據(jù)均選取2006年和2011年的數(shù)據(jù)，以3年的滯后期計(jì)算，對(duì)應(yīng)分析2009和2014年土地市場(chǎng)對(duì)住宅價(jià)格的影響。其中，城區(qū)人口（含暫住人口）和居住用地面積來(lái)源于《中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒（2006，2011）》，土地價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源于《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》（2007，2012）。

2.2 利用PDI指數(shù)測(cè)度住宅價(jià)格的空間分化方向與程度

本文利用PDI指數(shù)測(cè)度中國(guó)城市住宅價(jià)格的空間分化方向與強(qiáng)度。PDI指數(shù)是適用于地理學(xué)領(lǐng)域測(cè)度特定方向空間差異（或分化）程度的新方法[23]。該方法尤其適用于測(cè)度“高—低”兩組地區(qū)（或城市）之間的空間分化程度與變化情況，并判斷該區(qū)域的主要空間差異方向。PDI指數(shù)可表示為：

式1中，xi是組X（高住宅價(jià)格組）第i個(gè)城市的住宅均價(jià)，yj是組Y（低住宅價(jià)格組）第j個(gè)城市的住宅均價(jià)，μ為所有測(cè)度城市住宅價(jià)格的均值，n為組X的城市個(gè)數(shù)，m為組Y的城市個(gè)數(shù)，MX為組X的冪平均數(shù)，MY為組Y的冪平均數(shù)。以MX為例，可表示為：式2中，q為大于零的任意值，當(dāng)q小于1，則權(quán)重更傾向于低住宅價(jià)格城市，反之傾向于高住宅價(jià)格城市。從本文的研究情況看，高、低價(jià)格組內(nèi)部低水平的區(qū)域占多數(shù)，因此本文的q取0.8。PDI指數(shù)值越高，表明在該空間方向上的分化越顯著。

2.3 基于灰色關(guān)聯(lián)度測(cè)度影響因素

對(duì)于兩個(gè)系統(tǒng)間的因素，其隨時(shí)間或不同對(duì)象而變化的關(guān)聯(lián)性大小的量度，稱為關(guān)聯(lián)度。采用灰色關(guān)聯(lián)分析方法得出的關(guān)聯(lián)度即“灰色關(guān)聯(lián)度”。計(jì)算步驟如下：

（1）用極值法進(jìn)行數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化，某一因素序列中第k個(gè)城市的標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)值為：

（2）計(jì)算第k個(gè)城市因素i與因素j的灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)：

（3）計(jì)算因素i與因素j的灰色關(guān)聯(lián)度：

式3—式5中，F(xiàn)k是某一因素序列中第k個(gè)城市的原始值；Fmax、Fmin分別為該因素序列中的最大值和最小值；xk為第k個(gè)城市標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)值；ξij（k）為因素xj對(duì)xi在第k個(gè)城市中的關(guān)聯(lián)系數(shù)；ρ為分辨系數(shù)，一般取值為0.5；m為城市數(shù)。將關(guān)聯(lián)度值由低到高分為5級(jí)，因素間的關(guān)聯(lián)程度由弱到強(qiáng)[24]。本文測(cè)度的是2009—2014年住宅價(jià)格增長(zhǎng)的影響因素，因此，xk為住宅單價(jià)增加量，F(xiàn)k是各類影響因素（如居住用地供應(yīng)量、地價(jià)等）的增加量。

3 中國(guó)城市住宅價(jià)格空間分化的特征與格局

3.1 住宅價(jià)格總體變動(dòng)趨勢(shì)

通過(guò)計(jì)算中國(guó)116個(gè)主要城市每年3月和9月成交量較高月份的住宅價(jià)格的月平均值及其增長(zhǎng)率表明：近5年來(lái)中國(guó)主要城市住宅價(jià)格增長(zhǎng)迅速，由2009年3月的4564元/m2增長(zhǎng)到2014年3月的8102元/m2，增長(zhǎng)近1倍。這種增長(zhǎng)過(guò)程可界定為兩個(gè)階段，第一階段是2009年3月—2011年9月的迅速上漲，平均半年的增長(zhǎng)率可達(dá)到12%以上，最高可達(dá)17.61%（2009年9月—2010年3月），期間增長(zhǎng)了3001元/ m2，增速非常明顯。2011年9月—2012年3月住宅出現(xiàn)小幅下降，但隨后又開(kāi)啟了第二輪上漲，該輪上漲的幅度和速度稍低，但也保持了約3%左右的平均半年增長(zhǎng)率。

3.2 中國(guó)城市住宅價(jià)格的空間分化方向與程度

將本文研究的116個(gè)主要城市劃分為一、二、三線3個(gè)等級(jí)：一線城市包括北京、上海、廣州、深圳4市；二線城市為除了一線城市以外的省會(huì)城市和副省級(jí)城市，共32個(gè)；其余為三線城市。本文采用三種分組方式：一線城市與其他城市、一二線城市與其他城市、沿海城市群與其他城市。其中，沿海城市群定義為京津唐城市群、長(zhǎng)三角城市群、海峽西岸城市群和珠三角城市群，共32個(gè)主要城市。

采用PDI指數(shù)分別計(jì)算上述三種分組情況下中國(guó)城市住宅價(jià)格空間分化變動(dòng)趨勢(shì)（圖1），結(jié)果表明，一線城市與其他城市之間的分化趨勢(shì)最為顯著，分化趨勢(shì)擴(kuò)大也最為明顯，PDI指數(shù)在5年來(lái)擴(kuò)大了近1倍，這種擴(kuò)大趨勢(shì)主要出現(xiàn)在2012年3月以來(lái)的第二輪房?jī)r(jià)上漲時(shí)段中。中國(guó)城市住宅價(jià)格空間分化的主方向。一、二線城市與其他城市、沿海城市群與其他城市也存在著空間分化現(xiàn)象，前種分組方式的空間分化程度略低于后者。但在變動(dòng)趨勢(shì)上，一、二線城市與其他城市之間的分化明顯增強(qiáng)，其PDI指數(shù)由2009年3月的0.3570增長(zhǎng)到2014年3月的0.4536，增強(qiáng)的時(shí)間段是第二輪房?jī)r(jià)上漲。而沿海城市群與其他城市之間的分化趨勢(shì)則正好相反，其在第一輪房?jī)r(jià)上漲區(qū)間中分化增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯，而后分化趨勢(shì)又出現(xiàn)下降。由此可見(jiàn)，在近5年來(lái)的兩輪房?jī)r(jià)上漲大潮中，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)熱點(diǎn)區(qū)已經(jīng)第一輪增長(zhǎng)時(shí)段的沿海城市群轉(zhuǎn)移到第二輪增長(zhǎng)時(shí)段的一、二線城市（尤以一線城市為主）。

3.3 不同等級(jí)城市的住宅價(jià)格變化趨勢(shì)

圖1 三種分組情況下PDI指數(shù)變動(dòng)趨勢(shì)（2009—2014）Fig.1 The calculated values of PDI on housing price of 116 cites in China under 3 types since 2009

根據(jù)中國(guó)城市住宅價(jià)格特征，分別計(jì)算一、二、三線城市的住宅均價(jià)及其上漲幅度（表1）。結(jié)果表明，2009年以來(lái)，一線城市住宅均價(jià)的上漲量和幅度均最高。總體上，第一輪上漲的量和幅度高于第二輪，但這三類城市之間在不同上漲階段，其漲幅特征也存在差異：漲幅方面，第一輪上漲階段一、二、三線的漲幅差距不大，三線城市的漲幅高于二線城市，但到了第二輪上漲階段，三線城市漲幅僅6.85%，這種漲幅僅與銀行存款利率相當(dāng)。而一線城市漲幅依然達(dá)到了35.29%，二線城市漲幅也達(dá)到12.79%，這表明，第一輪漲幅階段屬于全國(guó)普漲，而第二輪上漲則僅體現(xiàn)在一、二線城市，尤其是一線城市。由此，產(chǎn)生了這種城市等級(jí)性的住宅價(jià)格分化趨勢(shì)。

表1 一、二、三線城市的住宅均價(jià)變動(dòng)趨勢(shì)（2009—2014）Tab.1 The trends of housing price on 3 types cites in China since 2009

3.4 住宅價(jià)格的空間格局與變化

通過(guò)GIS技術(shù)生成 2009年3月與2014年3月中國(guó)116個(gè)城市的住宅價(jià)格空間格局圖（圖2）。圖2表明，2009年3月，多數(shù)城市住宅價(jià)格均低于5000元/m2，只有一線城市、少數(shù)二線城市和東南沿海城市的住宅價(jià)格高于5000元/m2，空間格局呈現(xiàn)出行政等級(jí)性和空間集聚性。到了2014年3月，這種空間特征依然明顯，但其價(jià)格明顯上升，均價(jià)高于5000元/m2已非常普遍，在東南沿海地區(qū)均價(jià)普遍高于10000元/m2。

圖2 中國(guó)116城市住宅價(jià)格空間分異格局變化（2009，2014）Fig.2 The spatial inequality pattern of housing prices of 116 cities in China （2009，2014）

4 土地市場(chǎng)對(duì)中國(guó)城市住宅價(jià)格空間分化的影響

4.1 土地市場(chǎng)因素的變動(dòng)趨勢(shì)與特征

已有研究認(rèn)為，供需理論和成本理論是解釋城市住宅價(jià)格空間分化的兩大核心視角[12]，土地市場(chǎng)中的土地供給和土地價(jià)格因素直接決定了住房供給和住房建設(shè)成本。本文分別利用新增城市居住用地面積代表住房供給，由于住宅價(jià)格與住宅供應(yīng)成反比，因此居住用地面積取倒數(shù)（此處并不考慮二手房供應(yīng)和改善性住房需求）。由于地價(jià)差異是成本差異的核心組成部分，因此用城市平均地價(jià)增加量代表建設(shè)成本，地價(jià)由各城市當(dāng)年出讓土地價(jià)款除以出讓土地面積得出。前文所述從新增用地供應(yīng)到住房實(shí)際供給本文選擇3年的滯后期，數(shù)據(jù)的時(shí)間點(diǎn)分別選擇2006—2011年。分別計(jì)算一、二、三線城市居住用地面積和地價(jià)的年平均值，并與全國(guó)116個(gè)城市總體平均值比較（表2）。結(jié)果表明，5年來(lái)全國(guó)116個(gè)城市平均地價(jià)的增長(zhǎng)率達(dá)215.80%，遠(yuǎn)高于居住用地供應(yīng)的增長(zhǎng)率（38.22%）。在土地供應(yīng)方面，一線城市增長(zhǎng)率最低，僅增長(zhǎng)24.06%，而二、三線城市增長(zhǎng)率分別達(dá)到46.39%和38.00%；在地價(jià)方面，一線城市地價(jià)增長(zhǎng)高達(dá)344.90%，遠(yuǎn)高于二、三線城市的200.74%和207.68%。這表明一線城市土地供應(yīng)偏緊，而地價(jià)漲幅迅速，基于供需和成本兩大機(jī)制，導(dǎo)致了其房?jī)r(jià)的大幅上漲。

表2 一、二、三線城市土地市場(chǎng)因素的變動(dòng)趨勢(shì)（2006—2011）Tab.2 The trends of land market on 3 types cites in China from 2006 to 2011

4.2 土地市場(chǎng)因素對(duì)中國(guó)城市住宅價(jià)格分化的影響程度及其空間差異

表3 住宅價(jià)格增長(zhǎng)與土地市場(chǎng)因素的灰色關(guān)聯(lián)度Tab.3 Grey correlation degree of the housing price growth and its main factors

利用灰色關(guān)聯(lián)度分別計(jì)算土地供給和土地成本兩項(xiàng)因素與住宅價(jià)格年均值之間的灰色關(guān)聯(lián)度，進(jìn)而分析土地市場(chǎng)因素對(duì)住宅價(jià)格分化的影響程度（表3）。結(jié)果表明，全國(guó)116城市范圍內(nèi)，住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)與土地供給、土地成本這兩大因素的灰色關(guān)聯(lián)度均較高，表明土地市場(chǎng)因素對(duì)該時(shí)段的住宅價(jià)格分異具有顯著影響。其中，房?jī)r(jià)與土地供給因素的灰色關(guān)聯(lián)度達(dá)到0.8256，表明供應(yīng)因素對(duì)中國(guó)116個(gè)城市分化的影響更為顯著，并強(qiáng)于土地成本因素。

不同等級(jí)城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的土地市場(chǎng)影響程度也具有顯著的差異特征。分別分析一、二、三線城市內(nèi)部住宅價(jià)格與土地市場(chǎng)兩大因素的灰色關(guān)聯(lián)度，以此探索各自的核心影響因素（表4）?？傮w上，一線城市的土地市場(chǎng)因素對(duì)房?jī)r(jià)漲幅的影響最為顯著，而二線城市的影響相對(duì)較弱。不同等級(jí)城市房?jī)r(jià)分異的核心拉動(dòng)因素各有差異：一線城市中，土地供應(yīng)和土地成本與房?jī)r(jià)之間的灰色關(guān)聯(lián)度均大于0.8，表明這兩大因素對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)作用都非常明顯；二線城市和三線城市中，土地供給因素對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)作用強(qiáng)于土地成本因素。其中，三線城市中的土地供給因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響更為顯著。

因此，在解釋近5年中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格分化的推動(dòng)因素中，供需理論和成本理論同時(shí)適用于解釋一線城市的房?jī)r(jià)上漲。供需方面，4個(gè)一線城市近5年來(lái)城區(qū)人口共增加了1604.79萬(wàn)，增長(zhǎng)了34.97%，這種快速的人口集聚帶來(lái)了巨大的住房需求。而土地供給的增長(zhǎng)率（24.06%）低于人口增長(zhǎng)率10個(gè)百分點(diǎn)，新增住房供應(yīng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了其人口集聚所需住房的速度，使得一線城市的住宅價(jià)格大幅上漲。成本方面，一線城市5年來(lái)地價(jià)平均增長(zhǎng)了344.99%，通過(guò)成本傳導(dǎo)作用，直接導(dǎo)致其房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。因此，土地市場(chǎng)中的土地供給和土地價(jià)格兩大因素分別通過(guò)供需機(jī)制和成本機(jī)制作用于住宅價(jià)格；而在二、三線城市，供需理論更適用于解釋其房?jī)r(jià)的變動(dòng)。尤其在三線城市，近年來(lái)土地供應(yīng)面積增長(zhǎng)過(guò)多，而人口集聚速度相對(duì)較慢，使得房?jī)r(jià)增長(zhǎng)緩慢。

全國(guó)層面，供需理論更加適合解釋當(dāng)前土地市場(chǎng)對(duì)住宅價(jià)格空間分化的影響。土地供給既決定了未來(lái)2—3年內(nèi)城市整體的住房供應(yīng)量，又可直接影響土地出讓價(jià)格。因此，土地供給情況是中國(guó)城市間住宅價(jià)格分化的基礎(chǔ)性影響因素。土地價(jià)格既受土地供給影響，又受到住宅價(jià)格的作用[25]。綜上，土地市場(chǎng)因素通過(guò)供需機(jī)制和成本機(jī)制，最終決定了中國(guó)城市間的住宅價(jià)格空間分化（圖3）。

圖3 中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格分化的土地市場(chǎng)影響機(jī)理Fig.3 The land market influencing mechanism of differentiation for housing prices in China

5 結(jié)論與政策建議

5.1 主要結(jié)論

（1）近5年來(lái)中國(guó)城市住宅價(jià)格存在著顯著的空間分化現(xiàn)象，分化的主方向是一線城市與其他城市之間的等級(jí)性分化。不同等級(jí)城市的住宅價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)各異，一線城市住宅價(jià)格上漲幅度最大，二線城市次之，三線城市最低，形成了典型的等級(jí)性分化，并且主要集中于第二輪增長(zhǎng)時(shí)段（2012.3—2014.3），而三線城市在前后兩輪增長(zhǎng)階段的價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)差異巨大。在此基礎(chǔ)上，中國(guó)城市住宅價(jià)格的空間差異格局呈現(xiàn)出行政等級(jí)性差異增強(qiáng)，空間集聚性分異減弱的新格局與新特征。

（2）基于供需機(jī)制和成本機(jī)制，土地市場(chǎng)中的土地供給和土地價(jià)格因素同時(shí)決定了中國(guó)城市間住宅價(jià)格的空間分化，其中土地供給的影響更為顯著，是決定住宅價(jià)格分化的基礎(chǔ)性因素。不同等級(jí)城市的土地因素影響強(qiáng)度各有不同，其中，土地市場(chǎng)對(duì)一線城市住宅價(jià)格的影響最為顯著，對(duì)二、三線城市的影響稍弱，但土地市場(chǎng)中的土地供給因素對(duì)三線城市的影響更為明顯。供需理論和成本理論同時(shí)適用于解釋一線城市房?jī)r(jià)的上漲，而在二、三線城市，供需理論更加適用于解釋其房?jī)r(jià)的變動(dòng)。

5.2 政策建議

針對(duì)近5年來(lái)中國(guó)城市住宅價(jià)格呈現(xiàn)的空間分化特征，應(yīng)采用住宅價(jià)格等級(jí)化、差異化的房?jī)r(jià)調(diào)控策略和土地市場(chǎng)政策。在一線城市和部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二線城市，繼續(xù)嚴(yán)格控制新增外來(lái)人口數(shù)量，減緩由于過(guò)快的人口城市化對(duì)一線城市住房資源產(chǎn)生的爭(zhēng)奪壓力，同時(shí)應(yīng)增大保障性居住用地供應(yīng)比重，提高住房供應(yīng)數(shù)量，從根本上緩解一線城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的趨勢(shì)；在其余二線城市和三線城市，應(yīng)控制新增居住用地面積，降低土地城市化速度，防止土地城市化冒進(jìn)，避免由于住房供應(yīng)相對(duì)過(guò)剩而造成的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與泡沫；同時(shí)，在規(guī)模較小的三線城市，鼓勵(lì)或吸引人口流入，促進(jìn)人口城市化，使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康和可持續(xù)地發(fā)展。

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（本文責(zé)編：郎海鷗）

Spatial Differentiation of Urban Housing Prices and Its Impacts on Land Market in China

WANG Yang1,2, WANG De-li3, LIU Li-hua4, YAN Mei5,6, WANG Shao-jian7
（1. Guangzhou Institute of Geography, Guangzhou 510070, China; 2. Guangdong Open Laboratory of Geospatial Information Technology and Application, Guangzhou 510070, China; 3. Beijing Academy of Social Sciences, Beijing 100101, China; 4. Department of Sociology, Huazhong University of Science and Technology, Wuhan 430074, China; 5. Institution of Geographic Sciences and Natural Resources Research, Chinese Academy of Sciences, Beijing 100101, China; 6. University of Chinese Academy of Sciences, Beijing 100049, China; 7. School of Geography and Planning, Sun Yat-sen University, Guangzhou 510275, China）

The purpose of this study is to study on the new trends, new patterns and new features of spatial differentiation of urban housing prices in China, and discuss driving factors and mechanism of land market. Methods employed were PDI index, GIS and gray relative analysis. The results indicate that 1） significant spatial inequalityof urban housing prices exists in china, especially the grade differentiation between first-tier cities and other cities; 2） the administrative hierarchical disparity of housing prices enhanced, while the spatial agglomeration disparity weakened; 3） the land supply and cost are in direct relation to spatial differentiation of urban housing prices in China, with the first factor being the most significantly; 4） the influence of land market for the housing prices vary among cities with different levels, with first-tier cities being the most significantly. It is concluded that significant spatial inequality and disparity of urban housing prices exists in China. It is closely related to factors of land market, and the core driving force is the land supply.

land economy; land market; housing prices; PDI index; gray relative analysis; China

F293.3

A

1001-8158（2015）06-0033-08

10.13708/j.cnki.cn11-2640.2015.06.005

2014-09-27

2015-05-15

國(guó)家自然科學(xué)基金（41201154，41401164）；北京市社會(huì)科學(xué)院重點(diǎn)課題（2015A2385）。

王洋（1984-），男，黑龍江黑河人，博士，城鄉(xiāng)規(guī)劃工程師。主要研究方向?yàn)榻?jīng)濟(jì)地理、城市與區(qū)域規(guī)劃。E-mail: wyxkwy@163.com

王德利（1984-），男，山東淄博人，博士，副研究員。主要研究方向?yàn)槌鞘械乩怼-mail: wangdl562@163.com