邵萍

最近一段時間，一向就處于話題風口浪尖的樓市，在各地頻傳取消“限購”、央行、銀監(jiān)會松綁“限貸”的消息影響下，更是塵囂甚涌，此起彼伏，豈一個“熱鬧”了得！于是乎，隨著大多數(shù)城市的樓市進入一段全新的“無限”時代，各種新想法、新變化、新觀點也隨之而來。

首套房貸結清再貸算首套，利率最低可打7折，于是很多改善型需求及投資者便想到了提前還貸。

提前還貸“辭舊迎新”

2008年，李先生買了自己人生中的首套房。由于當時囊中羞澀，貸了30萬元貸款也只買下了一套60多平米的兩居室，現(xiàn)在還剩下10萬元左右未還清。

剛開始時家里成員少勉強夠住，但隨著時間的推移，家里的人員也在添加，東西也在增多，現(xiàn)有的住房條件已經無法滿足需求。但是苦于自己的積蓄有限，如若換套100多平米的三居室，根據(jù)之前的限貸政策，第二套房要首付七成，他的積蓄根本不夠付首付。

如今，央行“認貸不認房”的新規(guī)，對他來說無疑是“雪中送炭”，真有種“樂不思蜀”的感覺了！只要再花10萬元把首套房貸提前結清，然后再首付三成買新房，想起來都讓人笑得合不攏嘴吧！

事實上，房貸新規(guī)推出后，與李先生一樣提前還貸的人并不在少數(shù)。近期一項關于“限貸”松綁的調查顯示，有46%的人表示“首套房貸結清再貸算首套”對其影響最大;認為后期房價會上漲的占到50%;39%的人表示“近期會加緊出手”。其中，想要提前還貸的人大都是想低首付買二套房的改善性投資者。

“雪中送炭”亦有隱情

但是，為了享受首套房貸政策而“還老貸新”，真的有如看上去那么美好嗎？在此，需要提醒投資者們注意的是，在提前還貸之前，一定要考慮三個方面的因素。

一是目前“老房貸”的利率水平。如果老房貸執(zhí)行的是7折利率，目前年息只有4.585%。如果將老房貸還清再貸，目前很難再享受到利率優(yōu)惠，只能執(zhí)行6.55%的基準利率。同樣100萬元10年期的貸款，新房貸要比老房貸多付近12萬元的利息。

二是要考慮老房貸的時間問題。如果貸款時間很短就提前還貸，不同的銀行會有一些不同的懲罰性措施。如果貸款時間已比較長，譬如到了中期，相當于已提前向銀行還了相當部分的利息，此時提前還貸也不劃算。

三是要考慮用于提前還貸的機會成本，也就是用于提前還貸的資金現(xiàn)有投資收益水平的高低。如果投資收益水平遠遠高于房貸利率，也不宜提前還貸。

另外，如果是想通過“還老貸新”做投資的話，由于房貸利率、交易費用都很高，可能也不劃算。

以首付30萬元，貸款10年期70萬元為例，月供7966元，10年利息總額高達25.6萬元。算上3%的契稅等費用，100萬元的房子購房總成本接近130萬元。最新發(fā)布的9月百城價格指數(shù)顯示，百城住宅均價同比僅漲了1.12%。按這一漲幅計算，10年后房價不到112萬元，投資10年甚至還虧損10多萬元。

此外，還需注意的是，違約金收取規(guī)則通常以“貸款是否滿一年而提前還款”為界，貸款不滿一年的提前還貸通常要收取一定比例違約金;貸款滿一年的提前還貸，工、農、中、廣發(fā)、光大、浦發(fā)等銀行不收取違約金。

跟風買房還需謹慎

表面看來，樓市傳達的信息似乎都是利好的。但是，值得注意的是，凡事都有兩面性。

盡管監(jiān)管層提出首套房貸款利率下限可為基準利率的0?.7倍，但事實上，七折利率目前僅是“傳說”。據(jù)了解，大多數(shù)銀行對首套房按揭貸款利率執(zhí)行基準利率，給予優(yōu)質客戶最多8?.5折至9折的優(yōu)惠。目前，共有13家銀行可以給出利率優(yōu)惠，其中有11家銀行可提供首套房9折至9.5折優(yōu)惠利率，但條件都較為嚴格。

何謂有資格享受折扣的“優(yōu)質客戶”呢？除了信用記錄良好和達到資質評估要求外，須在貸款銀行有一定量的存款，或購買理財產品。比如，民生銀行上海分行給首套房貸款客戶提供最低8.5折優(yōu)惠，但需要客戶近三個月內日均金融資產超過500萬元，且該500萬元金融資產須持續(xù)持有6個月以上。交通銀行北京分行給出的條件是，應辦理交行沃德卡、客戶卡內日均資產在50萬元以上（含），方可享受9.5折房貸利率。

在二套房按揭貸款方面，最近建設銀行的房貸新政細則出臺，規(guī)定“對擁有兩套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，符合當?shù)刭彿空撸稚暾堎J款購買住房，貸款最低首付款比例60%，貸款利率下限為貸款基準利率的1.1倍”。建行同時表示，對擁有兩套及以上住房并有一筆及以上未結清購房貸款的家庭，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。

因此，對于此番政策新規(guī)，作為投資者，還是要理性對待，切忌恐慌。一定要根據(jù)自己的經濟狀況和需求謹慎決定，不要盲目跟風買房。

Tips：三種情況不適合提前還貸

1、原先享受7折利率：原先享受7折利率的貸款不必急于還，如果還掉，估計再也借不到7折利率的貸款了。這類人群的閑置資金可用來投資貨幣基金或者銀行短期理財產品，一樣可以降低房貸的利息成本。

2、等額本金還款超過5年期限：等額本金還款已經超過5年，貸款早期還款中大部分為利息，超過5年再提前還款，還掉的基本為本金。所以從資金利用的角度來看，可以考慮其他投資渠道，特別是年收益率超過銀行房貸利率的渠道。

3、投資收益大于房貸利率：如果手頭有其他更好的投資理財項目，如股票、基金、債券等，或者做生意的買賣人，若投資收益率高于貸款利率，則沒有必要選擇提前還貸。endprint