李紹峰

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)最重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)投資巨大、回收緩慢、回報(bào)豐厚、具有高風(fēng)險(xiǎn)的極其復(fù)雜的系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式具有較大的特殊性，具有資產(chǎn)負(fù)債率比較高，投、融資金額均較大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。雖然其收益一般也較大，但面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)也較一般企業(yè)大，特別是在快速擴(kuò)張過(guò)程中其面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)，因此，必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。資金來(lái)源相對(duì)單一，銀行風(fēng)險(xiǎn)大。房地產(chǎn)投資是資金密集型的投資，房地產(chǎn)每一個(gè)開(kāi)發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高，需要不斷地投入大量的資金。對(duì)一般的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，預(yù)售款與銀行貸款假設(shè)為其獲得資金最重要的渠道。隨著房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作能力的提高，房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資、委托貸款等一些新的融資方式廣泛被一些地產(chǎn)企業(yè)采用，房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源多樣化。房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大、融資方式越多，投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也越大。因?yàn)橥顿Y額越大，投資周期越長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)也越慢，資金流動(dòng)性也越差，同時(shí)變現(xiàn)性能力也就越差，房地產(chǎn)企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越大。房地產(chǎn)企業(yè)融資方式越復(fù)雜，資金成本控制越困難，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身 “造血”不足。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盈利能力較弱，效益不理想。高負(fù)債率是房地產(chǎn)企業(yè)最大的特點(diǎn)之一。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采取項(xiàng)目資本化的經(jīng)營(yíng)模式，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)之后再進(jìn)行融資，而融資的方式多種多樣，但是負(fù)債占有相當(dāng)大的比例，主要是銀行貸款和房屋預(yù)售款。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%，負(fù)債經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題較為嚴(yán)重。房地產(chǎn)企業(yè)極度依賴銀行資金同時(shí)也引發(fā)了其巨大的償債風(fēng)險(xiǎn)。 業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，未來(lái)銀行對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)貸款將持續(xù)采取謹(jǐn)慎態(tài)度，尤其是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大的二、三線城市和中小型開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)將會(huì)進(jìn)行更嚴(yán)格的審核，必要時(shí)不排除暫停的可能。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)的成因

1.企業(yè)資金外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，這類風(fēng)險(xiǎn)一般是房地產(chǎn)企業(yè)較難預(yù)料和控制的，并往往通過(guò)影響房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部性風(fēng)險(xiǎn)因素而發(fā)生作用，是一種間接性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，具體包括自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和政治風(fēng)險(xiǎn)等。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變。2014年以來(lái)，杭州、常州等供給偏大的城市出現(xiàn)的降價(jià)銷售現(xiàn)象不會(huì)蔓延至整個(gè)一、二線城市，但房?jī)r(jià)漲幅回落將是行業(yè)趨勢(shì)。市場(chǎng)資金成本不斷攀升、信托違約事件頻發(fā)等因素也促使商業(yè)銀行對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)重新定價(jià)，可能會(huì)放緩配置高風(fēng)險(xiǎn)、高收益資產(chǎn)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部關(guān)系沒(méi)有理順。房地產(chǎn)企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及房地產(chǎn)企業(yè)與上級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理不力的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴(yán)重，資金的安全性、完整性無(wú)法得到保證。這主要存在于一些上市公司的財(cái)務(wù)關(guān)系中，很多集團(tuán)公司母公司與子公司的財(cái)務(wù)關(guān)系十分混亂，資金使用沒(méi)有有效的監(jiān)督與控制。

3.財(cái)務(wù)人員缺乏資金風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。在現(xiàn)實(shí)工作中，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員缺乏資金風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，資金風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的淡薄是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的重要原因之一。對(duì)資金決策缺乏科學(xué)性導(dǎo)致決策失誤，資金決策失誤是產(chǎn)生資金財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的又一主要原因，避免資金決策失誤的前提是財(cái)務(wù)決策的科學(xué)化。目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)的資金決策都存在經(jīng)驗(yàn)決策及主觀決策現(xiàn)象，沒(méi)有資金科學(xué)決策，由此導(dǎo)致的決策失誤經(jīng)常發(fā)生，從而產(chǎn)生資金風(fēng)險(xiǎn)。例如，在固定資產(chǎn)投資決策過(guò)程中，由于對(duì)投資項(xiàng)目的可行性缺乏周密系統(tǒng)的分析和研究，加之決策所依據(jù)的經(jīng)濟(jì)信息不全面、不真實(shí)，以及決策者決策能力低下等原因，導(dǎo)致投資決策失誤頻繁發(fā)生。決策失誤使投資項(xiàng)目不能獲得預(yù)期的收益，投資無(wú)法按期收回，給企業(yè)帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于投資決策者對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不足，決策失誤及盲目投資導(dǎo)致一些企業(yè)產(chǎn)生巨額投資損失，也必然影響企業(yè)的投資效益，影響了企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力，從而給企業(yè)帶來(lái)較大的資金風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

1.融資風(fēng)險(xiǎn)的防范。為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供穩(wěn)定的有效需求，為信貸資金提供可靠的“出路”。在對(duì)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)充分評(píng)估、測(cè)度的基礎(chǔ)上，為了降低和控制房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況，制定嚴(yán)格的籌資管理規(guī)則并嚴(yán)格遵守。首先，應(yīng)該收集相關(guān)企業(yè)的信息，找到房地產(chǎn)行業(yè)最佳的資本結(jié)構(gòu)，與本企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)相比較，評(píng)估能否優(yōu)化本企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)的綜合資本成本。其次，企業(yè)也應(yīng)該比較資金籌集的來(lái)源、方式、成本和風(fēng)險(xiǎn)，以降低本企業(yè)各種籌資來(lái)源的成本和風(fēng)險(xiǎn)。再其次，企業(yè)應(yīng)該對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的資金籌集活動(dòng)進(jìn)行管理，優(yōu)化每個(gè)投資項(xiàng)目的資金籌集活動(dòng)的成本和風(fēng)險(xiǎn)。最后，企業(yè)也應(yīng)在本企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行管理，比較分析在本企業(yè)內(nèi)部不同項(xiàng)目的資金籌集活動(dòng)，分析評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)和成本。

2.投資風(fēng)險(xiǎn)的防范。首先做好投資項(xiàng)目的可行性分析。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的金額大，資金占用時(shí)間長(zhǎng)，企業(yè)的投資決策都會(huì)面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。為了保證投資決策的正確有效，必須按科學(xué)的投資決策程序，認(rèn)真進(jìn)行投資項(xiàng)目的可行性分析，財(cái)務(wù)可行性分析是投資項(xiàng)目可行性分析的主要內(nèi)容，包括：對(duì)收入、費(fèi)用和利潤(rùn)等經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的預(yù)測(cè)和分析；對(duì)資金投入、配置、流轉(zhuǎn)和回收等資金運(yùn)行過(guò)程的預(yù)測(cè)和分析；對(duì)資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的預(yù)測(cè)和分析；預(yù)測(cè)和分析項(xiàng)目現(xiàn)金流量、凈現(xiàn)值、內(nèi)含報(bào)酬率等指標(biāo)和項(xiàng)目收益與風(fēng)險(xiǎn)平衡關(guān)系的預(yù)測(cè)和分析。對(duì)投資項(xiàng)目技術(shù)上的可行性進(jìn)行論證，運(yùn)用各種方法計(jì)算出有關(guān)指標(biāo)，以便合理確定不同項(xiàng)目的優(yōu)劣。其次，制定后備措施。影響企業(yè)投資項(xiàng)目收入的不確定因素較多，如價(jià)格的變動(dòng)、市場(chǎng)的變化、消費(fèi)者偏好、例外事故等。因此，收入預(yù)測(cè)比任何其他的經(jīng)濟(jì)分析所采用的參數(shù)都具有更大的不確定性，收入數(shù)字不準(zhǔn)確將給投資企業(yè)帶來(lái)更大的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用估計(jì)不足，如投資項(xiàng)目初始投資和日常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用較預(yù)算增加，市場(chǎng)利率的波動(dòng)，建設(shè)期的延長(zhǎng)。此外，投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源還有社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定程度，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理水平，技術(shù)進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況，國(guó)家的投資及產(chǎn)業(yè)政策，投資決策部門的預(yù)測(cè)能力，通貨膨脹和匯率等因素，應(yīng)針對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)制定風(fēng)險(xiǎn)控制預(yù)案。在風(fēng)險(xiǎn)控制預(yù)案中可制定后備措施，如設(shè)定預(yù)算應(yīng)急費(fèi)，即項(xiàng)目管理組織為了補(bǔ)償差錯(cuò)、疏漏和其他不確定性，對(duì)項(xiàng)目費(fèi)用估計(jì)精確性的影響事先準(zhǔn)備好資金，專款專用。

3.日常資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的防范。首先，加強(qiáng)對(duì)日?，F(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)。控制日常資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，編制現(xiàn)金流量預(yù)算非常重要。現(xiàn)金流量預(yù)算就是通過(guò)對(duì)現(xiàn)金持有量的安排，使企業(yè)保持較高的盈利水平，同時(shí)保持一定的流動(dòng)性，并根據(jù)企業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)用水平?jīng)Q定負(fù)債的種類結(jié)構(gòu)和期限結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)金流量預(yù)算的編制主要是通過(guò)現(xiàn)金流量分析來(lái)完成，因?yàn)橥ㄟ^(guò)現(xiàn)金流量分析，可以觀察到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、投資和財(cái)務(wù)政策，將企業(yè)動(dòng)態(tài)的現(xiàn)金流動(dòng)情況全面的反映出來(lái)。準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量預(yù)算，可以為企業(yè)提供風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)，使經(jīng)營(yíng)者能夠及早地采取行動(dòng)，防范風(fēng)險(xiǎn)。其次，采用資金集中管理模式。房地產(chǎn)企業(yè)一般采用項(xiàng)目法人制，通常設(shè)立多個(gè)項(xiàng)目公司，一般會(huì)形成集團(tuán)公司模式，集團(tuán)公司不是幾個(gè)公司的簡(jiǎn)單組合，為了公司能利用集團(tuán)公司的協(xié)同效用，提高公司日常資金運(yùn)作效率，集團(tuán)公司的資金管理應(yīng)更側(cè)重于集權(quán)式的管理模式。此種模式能使項(xiàng)目公司及時(shí)了解集團(tuán)資金的流向、安全和效益，防止資金在運(yùn)行中可能出現(xiàn)的違章和舞弊行為；也能夠?qū)崿F(xiàn)集團(tuán)整體資源的有效配置，解決資金的多頭開(kāi)戶的資金余裕和短缺并存問(wèn)題。資金集中管理的政策，能最大限度的拓展內(nèi)部融資的渠道，降低資金的閑置形成統(tǒng)一的資金池，以提高資金的使用效率，增強(qiáng)公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。資金的集中管理還包括對(duì)于貸款及擔(dān)保等或有負(fù)債的統(tǒng)一管理，由于集中管理具有較大的規(guī)模和實(shí)力，在和銀行等金融機(jī)構(gòu)協(xié)商資金籌措條件時(shí)可處于有利地位，如可爭(zhēng)取獲得較為優(yōu)惠的借款利率和期限。再其次，重視經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，日常資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)程度大小取決于日?，F(xiàn)金流是否穩(wěn)定，保持經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的穩(wěn)定則是控制風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)存貨價(jià)值比較大，占用了大量現(xiàn)金，構(gòu)成大量經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流流出；房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款也很大，是其最大的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流來(lái)源之一。因此，加強(qiáng)對(duì)存貨和預(yù)收賬款管理非常必要。

（作者單位：河南省濮陽(yáng)市華龍區(qū)房地產(chǎn)管理局）