周秀芬

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我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)分析

周秀芬

摘要：長(zhǎng)期以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由于供給和需求的不對(duì)稱、體制機(jī)制的不健全甚至利益者的故意抬高以及投機(jī)行為形成了今天高房?jī)r(jià)的局面.。本文從房地產(chǎn)供給和需求、宏觀經(jīng)濟(jì)政策、房地產(chǎn)調(diào)控政策以及城市化進(jìn)程這幾個(gè)角度分析了影響房?jī)r(jià)的主要因素和房?jī)r(jià)形成的機(jī)理，并結(jié)合當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)未來房?jī)r(jià)進(jìn)行分析預(yù)測(cè)。

關(guān)鍵詞：我國(guó)房?jī)r(jià)；房?jī)r(jià)形成機(jī)理；走勢(shì)分析

一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變化過程和現(xiàn)狀

1、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變化過程

(1)房地產(chǎn)的初步階段(1978至1991年)

在1981年之前國(guó)內(nèi)沒有商品房開發(fā)只有住房開發(fā)，企業(yè)或事業(yè)單位建房子是用于內(nèi)部職工福利分配。

(2)非理性炒作與調(diào)整階段(1992至1998年)

1992房地產(chǎn)改革全面啟動(dòng)，住房公積金制度全面推行。當(dāng)年鄧小平同志南巡深圳視察發(fā)現(xiàn)搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)后的城市發(fā)生了翻天覆地的變化，其中房地產(chǎn)開發(fā)很成功，于是將開發(fā)區(qū)的經(jīng)驗(yàn)向全國(guó)推廣。

(3)房地產(chǎn)的飛速發(fā)展階段

第一次飛速發(fā)展(1998至2003年)：1998年6月份國(guó)家出臺(tái)了一系列刺激房地產(chǎn)的政策，比如取消福利分房，這也就意味著人們要取得住房都得到市場(chǎng)上去買房，增加了房地產(chǎn)業(yè)的有效需求；出臺(tái)的金融政策和稅收政策也創(chuàng)造出巨大的有效需求，通過不斷地降低利率(當(dāng)時(shí)首付只要30%、20%)來降低按揭門檻，有的銀行甚至提出零首付；價(jià)格政策方面，物價(jià)局取消了對(duì)商品房?jī)r(jià)格的管制。

二、決定我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素分析

房地產(chǎn)價(jià)格可分解為：房地產(chǎn)的基本價(jià)值+房地產(chǎn)價(jià)格中偏離其基本價(jià)值的部分，其中房地產(chǎn)的基本價(jià)值由經(jīng)濟(jì)基本面因素(如經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、貨幣政策等)決定，由房地產(chǎn)的消費(fèi)需求和供給決定。而房地產(chǎn)價(jià)格中偏離其基本價(jià)值的部分由房地產(chǎn)投資需求和供給決定。

1、供給因素

影響房地產(chǎn)供給的因素有土地獲得、房地產(chǎn)開發(fā)政策、稅收等因素。房地產(chǎn)基本價(jià)值中重要的部分是土地價(jià)格，地價(jià)也是決定房地產(chǎn)供給的最關(guān)鍵因素。土地價(jià)格的形成與“土地財(cái)政”有很大的關(guān)系，地方政府的目標(biāo)是當(dāng)?shù)貙?shí)現(xiàn)盡可能快地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政收入的最大化，房?jī)r(jià)升高，相對(duì)應(yīng)的與高房?jī)r(jià)相聯(lián)系的政府土地出讓金以及建筑稅和營(yíng)業(yè)稅都會(huì)增加，而追求效用的最大化是地方政府推高房?jī)r(jià)的內(nèi)在激勵(lì)。

2、需求因素

根據(jù)購(gòu)房需求因素目的的不同，將房地產(chǎn)需求分為房地產(chǎn)消費(fèi)需求和投資需求。

(1)消費(fèi)需求是指購(gòu)房者購(gòu)房是為了滿足自身的居住需要的需求，影響消費(fèi)需求的因素包括：當(dāng)前收入、房地產(chǎn)使用成本、預(yù)期收入、預(yù)期放假、通貨膨脹、人口年齡結(jié)構(gòu)、購(gòu)房資金可獲得性增強(qiáng)等。

(2)投資需求是指購(gòu)房者買房不是為了自身居住需要而是作為一種投資項(xiàng)目以此來獲得收益的需求。從投資人群的不同可分為本國(guó)居民的投資需求和外國(guó)居民的投資需求，影響投資需求的因素包括：預(yù)期房?jī)r(jià)、投資成本、投資資金可獲得性、房地產(chǎn)投資政策、稅收、通貨膨脹等。

三、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)分析

1、我國(guó)未來房地產(chǎn)價(jià)格將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)

首先，我們應(yīng)很明確地知道，房?jī)r(jià)是不會(huì)出現(xiàn)出現(xiàn)大幅下跌的。隨著人民幣的升值物價(jià)在上漲，假設(shè)名義房?jī)r(jià)不漲，那么實(shí)際房?jī)r(jià)就意味著下跌，如果名義房?jī)r(jià)出現(xiàn)大跌，那么實(shí)際房?jī)r(jià)就近乎“崩盤”了。拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三大馬車是消費(fèi)、投資和出口，在我國(guó)的消費(fèi)還沒有質(zhì)的飛躍的情況下，投資仍是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要途徑。對(duì)于按揭購(gòu)房者來說如果房地產(chǎn)業(yè)下挫50%則意味著他們的財(cái)富將會(huì)縮一半的水；對(duì)于那些勒緊褲腰帶投資房地產(chǎn)的投資小戶，如果投資失敗他們的生存問題都將受到重大影響；而對(duì)于房地產(chǎn)商和銀行來說，如果房產(chǎn)大跌意味著與房地產(chǎn)相關(guān)的消費(fèi)如建材、家電等都將大幅下降，銀行的房地產(chǎn)抵押品很快就會(huì)成為銀行的負(fù)資產(chǎn)，此時(shí)的境況將更可怕。所以結(jié)合當(dāng)前我國(guó)形勢(shì)來看房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅下跌的。此外，我們還必須知道的是，在實(shí)際收入上漲的背景下，如果名義房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的速度慢于實(shí)際收入增長(zhǎng)的速度，那么，房?jī)r(jià)實(shí)際是下降的。

綜合多種因素分析后，盡管我國(guó)房?jī)r(jià)短期內(nèi)會(huì)有波動(dòng)，但從長(zhǎng)期看預(yù)測(cè)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)且增長(zhǎng)速度慢于實(shí)際收入增長(zhǎng)的速度。

2、具體原因分析

(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)產(chǎn)能過剩供大于求

很多人預(yù)測(cè)中國(guó)的人口周期在2015年左右會(huì)見頂，事實(shí)上今年新增勞動(dòng)人口也確實(shí)開始減少。盡管影響房?jī)r(jià)的因素很多，但過去20年財(cái)富快速積累的年輕人對(duì)購(gòu)房安置和改善的需求是我國(guó)房地產(chǎn)崛起的根本原因，可是在這繁榮的背后存在著巨大的住房空置率，今天的產(chǎn)能需要未來一代人來消化。

住房空置率是指某一時(shí)刻空置房面積占房屋總面積的比率。根據(jù)國(guó)際通行慣例，理論上當(dāng)空置率在5%—10%之間時(shí)基本處于供求平衡狀態(tài)；當(dāng)空置率處在10%—20%這個(gè)危險(xiǎn)區(qū)時(shí)，就要采取一些措施來加大對(duì)商品房銷售的力度；當(dāng)空置率率處在20%以上時(shí)商品房就是嚴(yán)重積壓，房地產(chǎn)市場(chǎng)將不會(huì)正常發(fā)展，進(jìn)而影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行。2010年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在網(wǎng)站上公布了2005年以來全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售情況，截至2010年6月末，全國(guó)商品房待售面積為19182萬平方米，同比增長(zhǎng)6.4%。

(2)GDP增速將低于房?jī)r(jià)收入比隱含GDP預(yù)期增速

房?jī)r(jià)收入比是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。房屋具有兩種屬性：一種是消費(fèi)品屬性，收入增加相應(yīng)地資金在住房消費(fèi)上也會(huì)有所增加，另一種是投資屬性，房地產(chǎn)資產(chǎn)在各個(gè)國(guó)家都占居民資產(chǎn)中很大的比重，居民是否決定投資受到房地產(chǎn)未來投資回報(bào)率的影響。

結(jié)論

綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)命運(yùn)息息相關(guān)，未來房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅度的下跌。近年來我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷推進(jìn)、保障性住房供給增加、人們收入不斷增加、國(guó)家調(diào)控政策也在不斷完善，這都對(duì)引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格向著平穩(wěn)態(tài)勢(shì)發(fā)展有著積極影響，另外，伴隨著未來政府逐漸弱化“土地財(cái)政”這一根源問題以及市場(chǎng)利率化改革地逐步推進(jìn)，從長(zhǎng)期看房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)速度增長(zhǎng)，其增長(zhǎng)速度慢于實(shí)際人均收入增長(zhǎng)速度。(作者單位：貴州大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院)

參考文獻(xiàn):

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作者簡(jiǎn)介：周秀芬(1991-)，女，湖南醴陵人，貴州大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院研究生，經(jīng)濟(jì)學(xué)，研究方向：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。