戴 杰

試述完善我國(guó)以房養(yǎng)老制度

戴 杰

以房養(yǎng)老是最近幾年在中國(guó)受到廣泛關(guān)注和爭(zhēng)議的養(yǎng)老方式，現(xiàn)有的養(yǎng)老制度已經(jīng)表現(xiàn)出了許多弊端，這證明以房養(yǎng)老制度的建立還存在許多問(wèn)題?；诖耍恼率紫确治隽宋覈?guó)以房養(yǎng)老制度存在的問(wèn)題及其原因，隨后針對(duì)相關(guān)問(wèn)題從三個(gè)角度出發(fā)，提出了完善我國(guó)以房養(yǎng)老制度的建議，最后對(duì)文章進(jìn)行了總結(jié)。

以房養(yǎng)老；制度；問(wèn)題；建議

以房養(yǎng)老是最近幾年在中國(guó)受到廣泛關(guān)注和爭(zhēng)議的養(yǎng)老方式，現(xiàn)有的養(yǎng)老制度已經(jīng)表現(xiàn)出了許多弊端，對(duì)于以房養(yǎng)老政策的具體實(shí)施還沒有非常明確的說(shuō)明，這證明以房養(yǎng)老制度的建立還存在許多問(wèn)題。完善以房養(yǎng)老制度，解決現(xiàn)有制度中的問(wèn)題，對(duì)于促進(jìn)我國(guó)養(yǎng)老體系的健康發(fā)展，解決養(yǎng)老難問(wèn)題有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1　我國(guó)以房養(yǎng)老制度存在的問(wèn)題及其原因

1.1中國(guó)傳統(tǒng)觀念的束縛

中國(guó)擁有五千年的歷史，很多傳統(tǒng)觀念傳承至今，對(duì)于以房養(yǎng)老制度在中國(guó)的實(shí)施有很大影響?！坝蟹坎庞屑摇边@個(gè)觀念在中國(guó)人的思想里是很深刻的，房子不僅僅是居住的地方更是家的象征。中國(guó)經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)期的封建社會(huì)，土地和房屋帶來(lái)的安全感遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其本身的價(jià)值。并且老人的房屋一般是由子女繼承，他們也更希望通過(guò)家庭來(lái)解決自身的養(yǎng)老問(wèn)題。以房養(yǎng)老制度讓老年人用房子來(lái)為自己解決養(yǎng)老問(wèn)題，這無(wú)疑是對(duì)傳統(tǒng)觀念的挑戰(zhàn)。對(duì)于普通家庭來(lái)說(shuō)，房屋是一筆非常大的財(cái)產(chǎn)，老人如果用房屋為自己養(yǎng)老而不是留給子女，在心理上會(huì)擔(dān)心子女因此減少對(duì)自己的關(guān)心，同時(shí)周圍的人會(huì)認(rèn)為自己是因?yàn)樽优恍⒉胚@樣做，老年人承受的心理壓力非常大。這是導(dǎo)致老年人不能認(rèn)同“以房養(yǎng)老”制度的一個(gè)重要原因。

1.2“以房養(yǎng)老”條件過(guò)于苛刻

從以往試運(yùn)行的“以房養(yǎng)老”模式分析中可以發(fā)現(xiàn)，這些模式對(duì)于老人的要求都比較苛刻。南京市溫泉留園老年公寓提供的“以房養(yǎng)老”模式，要求老年人必須擁有一套面積在 60 平米以上的住房的所有權(quán)，并且老人還必須是沒有親人的孤殘老人，這兩個(gè)條件使很多老人都不符合要求。上海公積金管理中心提供的“以房養(yǎng)老”自助模式要求老人必須在交易之初就完成房屋產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶，這項(xiàng)要求對(duì)于一輩子只積攢了一套房子的普通家庭來(lái)說(shuō)也是非?？量痰囊?。條件的苛刻導(dǎo)致高收入人群對(duì)以房養(yǎng)老需求降低，而低收入人群又不符合以房養(yǎng)老標(biāo)準(zhǔn)。低收入人群由于自身收入水平?jīng)Q定了其擁有的房產(chǎn)價(jià)值較低，即使符合了這些條件，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供給老人每個(gè)月的養(yǎng)老金數(shù)目也會(huì)很低，與拿這樣微薄的養(yǎng)老金相比，老人將房屋一次性賣掉并用房款購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品獲得的收益有可能更高。此外，農(nóng)村居民也由于其住房產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)權(quán)屬于集體經(jīng)濟(jì)組織這一限制而不符合以房養(yǎng)老要求。

1.3房?jī)r(jià)不穩(wěn)定及房?jī)r(jià)評(píng)估問(wèn)題

“以房養(yǎng)老”制度中房子的地理位置是非常重要的，而且房屋價(jià)值與老人得到的養(yǎng)老金直接相關(guān)，提供服務(wù)的機(jī)構(gòu)按照房屋現(xiàn)價(jià)折算給老人養(yǎng)老金，因此房?jī)r(jià)的穩(wěn)定對(duì)于以房養(yǎng)老制度推廣具有重要作用。但是近幾年，我國(guó)很多城市的房?jī)r(jià)都存在著明顯的高估現(xiàn)象，房地產(chǎn)泡沫日益增大，一旦房?jī)r(jià)下跌，提供以房養(yǎng)老服務(wù)的金融機(jī)構(gòu)將承受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。此外，由于我國(guó)二手房市場(chǎng)發(fā)展不健全，金融機(jī)構(gòu)自身缺乏專業(yè)的房產(chǎn)估價(jià)團(tuán)隊(duì)，所以對(duì)老年人提供的房屋如何進(jìn)行正確的估值也是金融機(jī)構(gòu)面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

1.4我國(guó)相關(guān)政策法律不健全

我國(guó)現(xiàn)在還沒有明確發(fā)布關(guān)于“以房養(yǎng)老”制度的具體實(shí)施辦法，也沒有相關(guān)的法律來(lái)約束從事服務(wù)的機(jī)構(gòu)以及參與服務(wù)的老人。這些導(dǎo)致我國(guó)現(xiàn)在還沒有能夠順利實(shí)施“以房養(yǎng)老”制度的大環(huán)境，這主要是因?yàn)槲覈?guó)在“以房養(yǎng)老”起步比較晚，很多的發(fā)達(dá)國(guó)家多年前就已經(jīng)開始運(yùn)行“以房養(yǎng)老”制度，在相關(guān)的制度以及法律方法都比較完善，我國(guó)落后很多?！耙苑筐B(yǎng)老”制度的實(shí)施并不是單一機(jī)構(gòu)可以完成的，它需要保險(xiǎn)公司和銀行以及房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)之間相互配合，同時(shí)政府需要給予大力的支持。

1.5養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不完善

我國(guó)以房養(yǎng)老在南京和北京的試運(yùn)行模式都是離開老人本來(lái)的房屋到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中安度晚年，但是我國(guó)現(xiàn)有的養(yǎng)老設(shè)施并不完善。據(jù)民政部統(tǒng)計(jì)，我國(guó)每千名老年人擁有的養(yǎng)老床位為 21.5 張，和世界平均水平相距甚遠(yuǎn)。同時(shí)，還存在著養(yǎng)老機(jī)構(gòu)質(zhì)量?jī)蓸O化問(wèn)題，檔次高的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)費(fèi)用過(guò)高，而費(fèi)用低廉的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)檔次過(guò)低。

2　完善我國(guó)以房養(yǎng)老制度的建議

2.1完善相關(guān)法律法規(guī)

我國(guó)想建立以房養(yǎng)老制度，就必須為其提供一個(gè)良好的法律環(huán)境。建立住房反向抵押貸款的專門法律條例，明確規(guī)定參與主體的權(quán)利與義務(wù)，明確以房養(yǎng)老合同的終止情況和主體資格等問(wèn)題，讓以房養(yǎng)老制度的實(shí)施做到有法可依。

2.2強(qiáng)化政府的職能

以房養(yǎng)老制度客觀上要求政府承擔(dān)重要責(zé)任。以房養(yǎng)老制度可以帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的良性發(fā)展，提高老年人的消費(fèi)能力，促進(jìn)商品市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。但是，以房養(yǎng)老產(chǎn)品是一種創(chuàng)新型的金融產(chǎn)品，周期過(guò)長(zhǎng)，需要多個(gè)部門配合，風(fēng)險(xiǎn)很大，私營(yíng)機(jī)構(gòu)參與的積極性不高。同時(shí)，由于以房養(yǎng)老產(chǎn)品本身存在外部性，如果只靠市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)的話并不能達(dá)到資源的最優(yōu)配置。因此，政府在以房養(yǎng)老制度中有著不容推卸的重要責(zé)任。政府需要為以房養(yǎng)老產(chǎn)品在我國(guó)的推廣創(chuàng)造良好的環(huán)境，促進(jìn)這項(xiàng)創(chuàng)新的金融產(chǎn)品被廣泛接受，并在以房養(yǎng)老制度中發(fā)揮監(jiān)督和管理的職能。

2.3完善保險(xiǎn)體系

保險(xiǎn)公司在以房養(yǎng)老制度的建立中是非常重要的角色。但是，我國(guó)現(xiàn)有的保險(xiǎn)體系并不完善，很多方面都需要改進(jìn)。

第一，提高從業(yè)人員素質(zhì)，增強(qiáng)業(yè)務(wù)水平。我國(guó)現(xiàn)有保險(xiǎn)從業(yè)人員專業(yè)水平參差不齊，造成大多數(shù)人對(duì)于保險(xiǎn)這個(gè)行業(yè)不信任，所以完善保險(xiǎn)體系必須對(duì)保險(xiǎn)從業(yè)人員的專業(yè)水平進(jìn)行提高，通過(guò)更為專業(yè)的培訓(xùn)、組織能力考試等形式，增強(qiáng)公眾對(duì)保險(xiǎn)行業(yè)的信任度，消除對(duì)于保險(xiǎn)行業(yè)的誤解。

第二，與金融機(jī)構(gòu)建立聯(lián)系。銀行等金融機(jī)構(gòu)一般在以房養(yǎng)老中擔(dān)任的都是貸款人的角色，因?yàn)殂y行在處理房產(chǎn)方面比較專業(yè)，我國(guó)要建立以房養(yǎng)老制度需要保險(xiǎn)公司和銀行等金融機(jī)構(gòu)相互合作，在對(duì)借款人的資格進(jìn)行審核時(shí)，可以信息共享，并且可以聯(lián)合擬定合同，為借款人提供多種套餐供其挑選。

第三，完善信息平臺(tái)。貸款人面臨的風(fēng)險(xiǎn)之一是道德風(fēng)險(xiǎn)，借款人可能惡意的隱瞞一些關(guān)于抵押房產(chǎn)或者自身的不利情況，保險(xiǎn)公司如果想幫助要貸款人分散這種風(fēng)險(xiǎn)，就必須完善自身的信息平臺(tái)，掌握更多關(guān)于借款人信用情況的信息。保險(xiǎn)行業(yè)可以建立共同的信用平臺(tái)，保險(xiǎn)公司在這個(gè)平臺(tái)上建立惡意騙保客戶的檔案，分享客戶信息供內(nèi)部使用，在簽訂以房養(yǎng)老合同前，對(duì)借款人信息核實(shí)時(shí)可以參考平臺(tái)上提供的信息。對(duì)于信用記錄不良的人可以適當(dāng)降低養(yǎng)老金或要求購(gòu)買更高額度的保險(xiǎn)等，從而降低道德風(fēng)險(xiǎn)。平臺(tái)的建立可以依靠保險(xiǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的力量，同時(shí)政府也要發(fā)揮一定的促進(jìn)作用。

第四，開發(fā)保險(xiǎn)資金應(yīng)用新方式。中國(guó)傳統(tǒng)的保險(xiǎn)行業(yè)在獲得了保險(xiǎn)金后多將資金投資于股票、債券這些有價(jià)證券。但是，這樣的投資方式并沒有充分考慮保險(xiǎn)行業(yè)資金的特點(diǎn)。保險(xiǎn)資金規(guī)模非常大，周期一般較長(zhǎng)，穩(wěn)定性也很高，它的流出和流入都是可以預(yù)測(cè)的，所以保險(xiǎn)資金和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)建設(shè)的需求是很匹配的。

3　結(jié)語(yǔ)

以房養(yǎng)老制度對(duì)于解決我國(guó)養(yǎng)老問(wèn)題有著重要的意義，同時(shí)也是一項(xiàng)關(guān)系民生的重大工程，隨著《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》的發(fā)布，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到了廣泛關(guān)注，如何成功建立以房養(yǎng)老制度對(duì)于加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著重要影響。

［1］ 易禮. 以房養(yǎng)老模式研究——以太原市為例［D］. 太原：山西財(cái)經(jīng)大學(xué)，2013.

［2］ 柴效武，蔣徐嬌. 以房養(yǎng)老——種養(yǎng)老新思路的提出［D］. 杭州：浙江大學(xué)，2003.

［3］ 張凌燕.“反向抵押貸款”模式初探［J］. 房地產(chǎn)市場(chǎng)，2005 （8）：16-18.

［4］ 郭廷杰. 強(qiáng)化節(jié)能減排，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)［J］. 節(jié)能，2010 （12）：9-12.

云南財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院 云南昆明 650221

Discuss on the improvement of house- for- pension program in China

Dai Jie

In recent years，the house-for-pension program is widespread concern and controversial in the Chinese pension system. The existing pension system has shown a number of drawbacks，which proves that there are many problems in the establishment of the house-for-pension program. Based on this，the paper analyzes the existing problems and causes in the pension system and puts forward to suggest on the improvement of our pension system. And the summarization is made in the end.

the house-for-pension program；system；problem；suggestion

C913.7

A