文/崔征、石馨 吉林建筑大學管理學院 吉林長春 130118

淺析人口老齡化對房地產(chǎn)市場的影響

文/崔征、石馨 吉林建筑大學管理學院 吉林長春 130118

在城市化進程快速推進的同時，我國人口老齡化的速度也在加快。人口結構變化對我國的房地產(chǎn)市場有非常重要的影響，而目前我國的養(yǎng)老住宅空缺十分明顯，遠遠滿足不了我國龐大的老年群體的需求。在此背景下，從人口老齡化所產(chǎn)生的主要問題角度來分析它對房地產(chǎn)市場需求和結構的影響具有極其重要的現(xiàn)實意義。

人口老齡化；房地產(chǎn)市場；養(yǎng)老住宅

改革開放以來，人民的生活水平不斷提高，人均壽命增長，加上計劃生育政策嚴格意義上的實施，人為的加速了老齡化的進程，使得我國老齡化的趨勢日益嚴峻。“十八大”以來，黨和政府強調(diào)“改善民生”的重大戰(zhàn)略政策，在應對人口老齡化這一重大社會挑戰(zhàn)時，要加快推進社會養(yǎng)老服務體系的建設。因此，為完善我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，老年住宅產(chǎn)業(yè)是一項改善民生的重大突破，也是推動房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的重要力量。

1 我國人口老齡化現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢

根據(jù)我國第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，0-14歲人口占16.60%，比第五次人口普查的22.89%下降6.29%；65歲及以上人口占8.87%，比第五次人口普查的6.96%上升了1.91%。這些比例數(shù)據(jù)的變化，說明近年來我國出生率保持下降趨勢，而老齡化速度正在逐步加快。有人口統(tǒng)計學家預測，在以后幾十年的時間里，中國老齡化勢必將以一種高速度的勢態(tài)發(fā)展，到2050年我國老齡人口比重將占總人口數(shù)的20%?！叭丝诩t利”時代向“人口負債”時代的過渡，將給政府和社會帶來的前所未有的養(yǎng)老壓力。

2 我國養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

我國主要的養(yǎng)老方式為家庭養(yǎng)老、機構養(yǎng)老、居家式社區(qū)養(yǎng)老這三種基本模式?！凹彝ヰB(yǎng)老”在我國普遍存在，農(nóng)村中尤盛，老人選擇與子女同住。但就這種簡單的養(yǎng)老模式而言，基本住宅根本滿足不了老年人對住宅的特殊功能性的要求，從而弱化了家庭養(yǎng)老的功能?！皺C構養(yǎng)老”主要是政府投資建設的福利院、敬老院等養(yǎng)老機構，資金來源得不到有效保障，管理服務水平落后、設施陳舊、服務功能單一、規(guī)模極小，只能供應老年人一些簡單的生活需求。“居家式社區(qū)養(yǎng)老”則是居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老的有機結合，老年人在家居住與社會化上門服務相結合的一種新型養(yǎng)老模式。“居家式社區(qū)養(yǎng)老”可以確保老人、子女、政府各取所需，促使資源得到充分利用，彌補了家庭養(yǎng)老的不足?；虿捎美夏曜≌c普通住宅混合布置的親情社區(qū)，使父母和子女“分而不離，離而不遠”，并輔之以一定的社區(qū)養(yǎng)老機構，這是比較符合我國傳統(tǒng)觀念的一種新型養(yǎng)老模式。

3 人口老齡化對房地產(chǎn)市場的影響

3.1 人口老齡化對房地產(chǎn)市場需求的影響

近年來，中國家庭呈現(xiàn)出一種“4+2+1”的“倒金字塔式”的結構，再加上家庭分裂速度加快，未來的家庭將趨于小型化。在總人口數(shù)增加的背景下，兩人戶、三人戶的家庭將會成為主要家庭模式，家庭數(shù)量增多，必然將會出現(xiàn)更多老年群體獨自生活的家庭。因此，人口老齡化的發(fā)展和城市化的加速，將增加房地產(chǎn)市場中養(yǎng)老住宅的需求量，家庭小型化也會導致住宅剛性需求的增加，為房地產(chǎn)市場今后的發(fā)展瞄準了方向。

3.2 人口老齡化對房地產(chǎn)市場結構的影響

目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)的主要市場對象是適齡購房人口（25-49歲），一般以功能結構簡單、價格低廉的簡單型住宅和功能齊全的舒適型住宅為主，缺乏針對老齡人口設計的享受型住宅和便利型住宅。隨著適齡購房人口總數(shù)持續(xù)下降，老齡人口數(shù)量的持續(xù)增多，必將產(chǎn)生對房地產(chǎn)市場開發(fā)的戰(zhàn)略轉移。由于我國養(yǎng)老住宅的發(fā)展緩慢，滿足不了老年人對養(yǎng)老的特殊功能要求，為實現(xiàn)老年人的健康養(yǎng)老，房地產(chǎn)市場應作出相應的結構調(diào)整，加大對養(yǎng)老地產(chǎn)的投入力度，優(yōu)化老年住宅和養(yǎng)老基礎設施的建設，以便為老年人提供舒適的養(yǎng)老環(huán)境，達到改善民生的效果。

4 結論及建議

4.1 政府應充分發(fā)揮職能，扶持養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展

2013年，我國政府、地方層面出臺了一系列養(yǎng)老的法律法規(guī)和相關配套政策支持。但我國的養(yǎng)老地產(chǎn)正在蹣跚起步，存在諸多的問題和薄弱環(huán)節(jié)，與發(fā)達國家成熟的養(yǎng)老住宅相比自然有較大的差距。首先，為健全我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，我國政府需完善我國養(yǎng)老的法律法規(guī)體系，規(guī)范養(yǎng)老住宅市場準入準則和發(fā)展規(guī)劃。其次，無論是在建筑設計和服務理念上，政府應出臺相應的支持措施，鼓勵開發(fā)和建設符合我國養(yǎng)老特征的老年公寓。

4.2 優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結構，加大老年公寓等其他養(yǎng)老住宅的建設

就目前養(yǎng)老形勢而言，我國老年住宅市場明顯供不應求，為解決老年人口養(yǎng)老的居住問題，各級政府應采取積極措施，鼓勵房地產(chǎn)商對養(yǎng)老地產(chǎn)的投資，開發(fā)能滿足社會養(yǎng)老服務需求的功能住宅；各地要以政府為主導，加大資金投入，以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌為原則，加強對養(yǎng)老住宅的建設；同時鼓勵和調(diào)動社會力量，推動養(yǎng)老機構發(fā)展，既要從數(shù)量上保障老年住宅的建設，同時也要在質量上為養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)的建設把關，以期最終實現(xiàn)“老有所居、老有所養(yǎng)”的目標。

4.3 完善老年住宅的功能結構及市場定位

在住宅設計的過程中，要充分考慮老年人的生活習慣和身體條件。應按照老年人的生理、心理和社會特征來規(guī)劃和建設管理屬于他們的居住環(huán)境，充分彌補年老者減退或喪失的各種機能，延緩老人的衰老過程，改善當前居住環(huán)境中存在的種種缺陷和不足，創(chuàng)造適合老年人生活的安全且便利的居住環(huán)境。市場也應給老年住宅有個清晰明確的市場定位，根據(jù)不同老年人的身體狀況、不同的標準層次、不同的消費能力設計開發(fā)不同程度的居住模式，從而細分養(yǎng)老住宅市場，豐富老年住宅類型的多樣性。

4.4 加大基礎服務設施和養(yǎng)老社區(qū)文化的建設

小型化的家庭規(guī)模，極大的削弱了未來老年人口的兒女照護體系，也加大了老年人對養(yǎng)老保障制度和基礎服務設施的依賴性，對傳統(tǒng)的“家庭養(yǎng)老”方式產(chǎn)生了巨大的沖擊。龐大的老年人數(shù)量，對醫(yī)療保險、醫(yī)療衛(wèi)生、社會救助制度等有更大的需求。為保障老年人能夠健康的“養(yǎng)老”，緩解老齡化的壓力，應在老年住宅周遭建設多元化、全方位的社區(qū)養(yǎng)老助老服務體系和文化設施，便利老年人的養(yǎng)老生活，促進老年人口的健康老齡化和積極老齡化，真正做到“老有所醫(yī)、老有所健、老有所樂”。

[1]劉志峰.積極養(yǎng)老是當前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方向[J].中國房地產(chǎn)業(yè).2014.12

[2]謝靖宇.鄧懿君.中國養(yǎng)老地產(chǎn)模式醞釀中[J].中國房地產(chǎn)業(yè).2014.4